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賃貸Q&A

賃貸のよくあるご質問について解説します。

質問原状回復とは?

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回答

基本的には、借主が退去時に次の措置を講じることです。

  1. 設置したものを取り除きます。
  2. 壊したものを修理します。

とはいうものの、契約時に入居期間中何が起こるかを予測することは不可能です。また、基本的な考え方とは別に特約で様々な取り決めがある場合もあります。というわけで、原状回復の度合いをどのように解釈するかということを契約書等で最初にしっかりと確認しておくことが大切になります。

なお、東京都では住宅の賃貸借上のトラブルを防止するために「賃貸住宅紛争防止条例」制定し、
ガイドラインを作成しています。

PDFファイルが開きます ガイドライン

質問入居者確認とは?

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回答

部屋を気に入って入居の申込をしたら、次のステップが入居者確認となります。賃料の支払いに見合った安定した収入があるのか、転居理由に問題はないか等々事前にチェックすることとなります。

確認方法は書類の提出や面接です。入居申込書には本人の住所氏名、年収や勤務先、連帯保証人の住所氏名、勤務先、収入、本人との続柄等々を記入します。

なお、結果は貸主の判断を経由して概ね一週間以内に通知されます。

質問禁止事項とは?

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回答

賃料を払って借りているとはいえ、勝手気ままに使用しても良いということではありません。契約書には入居者がしてはならない事柄が記載されています。ペットの飼育に関すること、楽器の演奏に関すること、共有部分の使用に関すること等々管理規約等で細かに取り決められている場合が少なくありません。

平穏な共同生活を送るためにもしっかりとルールを守ることが大切です。

質問定期借家とは?

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回答

平成12年3月1日に施行された新たな賃貸借契約の形態です。
普通賃貸借と相違する点を挙げてみますと、

  1. 契約をする場合は公正証書等書面(一般には賃貸借契約書等で可)に拠らなければなりません(逆に言えば普通賃貸借の場合、書面化しなくとも契約の成立自体には問題はありません)。
  2. 契約期間が満了すると更新は行われずその契約は必ず終了します。もちろん貸主・借主お互いが合意すれば再契約(更新ではなく新たな契約)となる場合は有ります。
  3. 契約期間については一年未満と定めることも可能です。
  4. 契約期間が1年以上の場合、期間満了の1年前~6ヶ月前までの間に貸主から借主に対して「期間満了時に契約が終了する」旨を書面にて通知する必要があります。これを怠ると契約終了日が遅延したり、普通賃貸借に移行してしまうこととなる場合があり注意を要します。
  5. 床面積が200平米未満である居住用の賃貸借物件の場合で、借主が転勤、療養、親族の介護等やむを得ない事情で中途解約の申し入れをした場合、その申し入れをした日から1ヶ月後に当該賃貸借契約は終了します。

質問賃料は収入に対してどの位を目安に考えれば良いか?

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回答

一般に収入の3分の1が目安になるといわれています。それ以上になると後々賃料の支払が困難になるケースも少なくありません。数年先まで見据えたうえで賃料を設定することが望ましいでしょう。

質問連帯保証人の要件は?

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回答

そもそも連帯保証人は貸主との間で当該賃貸借契約に係わる保証委託契約を締結することとなります。したがって、一般に借主の親族かつ一定の年収がある方であることが前提となります。

質問普通賃貸借契約の期間内解約とは?

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回答

契約期間内に転勤などで解約(退去)したい場合は、前もって解約予告することが義務づけられています。予告期限は解約日の1~2ヶ月前とされていることが多いでしょう。なお、予告した日から希望する解約日までの間が契約書に定められた期限に満たないと家賃を余分に支払うこととなるので注意が必要です(たとえば契約書に解約予告は解約希望日の2ヶ月前までと定められているにも拘らず解約を希望する日の20日前に通知した場合等)。

質問「新築」の基準とは?

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回答

「新築」と表示できるのはその建物が建築後1年未満であって、かつ、未使用のものにかぎります。このため、建築後1年未満であっても使用された建物は新築とはいえません。

質問「敷金」は絶対必要?

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回答

「敷金」は賃貸借契約期間内の債務の担保の目的で、借主から貸主に預け入れる金銭のことです。その為賃貸借契約に敷金等の定めがある場合が殆どです。賃貸借契約終了時借主に債務等がある場合、債務を差し引いた残額が借主に返還されます。なお、その金額は家賃の2ヶ月分程度となるケースが多いですが物件によって異なります。

質問「賃料発生日」とは?

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回答

文字どおり賃貸借契約に基づき入居者の賃料が発生する契約起算日(入居可能日)です。必ずしも賃貸借契約締結日=賃料起算日ではありません。

質問ペットを飼った場合どうなるの?

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回答

ペット禁止の特約がある場合は、部屋の保管や近隣に与える影響から考えて、一般にその特約は有効とされます。このため無断でペットを飼育したりすると契約違反による退去を求められる場合もあるので注意が必要です。ペット禁止特約がない場合は、ペットを飼っているだけでは契約を解除されることはありません。しかしながら、しつけが悪くたびたび夜鳴きをしたり、賃借物件の内外が糞尿等により汚臭がある場合は、用法義務違反となり状況によっては契約解除されることも考えられるので注意を要します。

質問契約を締結したものの、入居前に事情があって契約を解除したいのだが、それは可能か?

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回答

正式に契約を締結した場合は、原則として契約書に書かれた内容に従うこととなります。契約書に「契約締結後賃料発生日(一般に、入居可能日)までの解除」の条項がある場合は、解約する場合の条件が記載されているので、それに従って契約を解除することとなります。もし、そのような条項がない場合には契約期間内における解約と同様に、たとえば1~2ヶ月先まで(解約予告期限の定めによって異なる)契約解除ができなくなる(もしくは1~2ヶ月分の家賃相当額の支払いを要する)場合もあるので注意が必要です。

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