海外資産コンシェルジュ ： Q&A
不動産取引の際に、売主と買主の中立的立場である州政府公認のエスクロー会社が、売主から物件の譲渡証書・買主から手付金をそれぞれ預かり、代金授受までの売買取引諸手続きを円滑かつ安全に執り行う制度のこと。
日本では物件の物理的状態・権利関係等全て調査した後に売買契約を締結し登記手続きに入るが、米国では価格やその他基本条件を合意した時点で売買契約を締結し、その後に物件の物理的状態・権利関係等の調査を行う。
そして何か問題が発生すれば価格変更も含め再交渉が行われ、定められた期間内に全ての問題が解決すれば契約は成立するが、問題が未解決の場合は解約となり買主へ手付金は戻される。このような形態の取引を円滑かつ安全に進めるためにエスクロー制度が存在する。
米国の登記制度は、個々の不動産取引の譲渡証書を受付順に登記所にファイルする制度で、不動産毎の登記ではない。この制度では、中間の登記が未了のため権利移転の連続性が証明されない場合や、登記された譲渡証書の中にその不動産の全ての処分について記載されていない場合などのリスクが存在する。
そこで、権原保険会社が不動産権原の調査を行い売主に真の権利があることを証明する権原保険証券を発行し、万一権原保険会社の調査に過失があり買主に損害が発生した場合は、権原保険会社が売買代金を上限に賠償する制度である。
- 上述のエスクロー制度・権原保険制度があること。
- 仲介業者を使った売買取引の場合には、原則売主・買主がそれぞれ自分を代表する業者をたてること（売主・買主双方の同意が得られれば一人の業者が双方を代表するケースもあり得る）。
- 仲介手数料は通常6％で全て売主負担となるのが慣例であること。
- 普段別荘として使用し留守中も賃貸しない場合；
定期的に物件を訪問し風通し・器具故障や損傷有無の確認（必要に応じた修理代行）・必要経費の支払い代行等を依頼することができる。 - 普段別荘として使用し留守中のみ賃貸する場合又は、普段一切別荘として使用せず、年間を通して賃貸する場合；
テナント付け・賃料徴収・経費支払いや収支報告など賃貸業務全てを依頼することができる。 - ご自分は一切使用せずホテルプールコンドミニアム等賃貸プログラムに加入する場合；
物件管理に関しては原則プログラムに含まれているので管理委託は不要。しかし、現地での各種手続き等の代行（オーナー代理）を依頼することはできる。
※上記２．及び３．で賃貸収入がある場合は、原則現地での税務申告・納税が必要になる。このような場合は、現地で公認会計士に申告書作成・納税手続きを依頼するのが一般的である。
- 不動産購入時の不動産取得税や印紙税はない。
- 非居住外国人が不動産を売却した場合、売買価格の10％（連邦税）と 5％（ハワイ州税）の合計15％が源泉徴収される。但し、不動産売却価格が$300,000以下で、かつその不動産が買主の居住用不動産である場合は、当該源泉徴収の対象外となる。これは、例え売却損が発生する場合でも事前に'源泉免除申請書'を提出し受理されない限り回避することはできない。
税額を確定させるために米国内で確定申告し税金の精算（還付請求）をする必要がある。米国での長期（1年以上保有）キャピタルゲイン税は原則15％（連邦税）及び4％（ハワイ州税）である。 - 非居住外国人が賃貸収入を得た場合は次のどちらかの方法で納税しなければならない。
- テナントが賃料を支払う際にその30％を連邦税として源泉徴収し家主に代わって納税する。 ハワイ州税の源泉徴収義務はない[源泉徴収課税方式]。
- 必要経費を控除したネットの不動産賃貸所得について、家主が確定申告し連邦税（10,15,25,28,33,35％の5段階累進税率）並びに州税（個人所得税；1.4～8.25％まで9段階累進税率）を納税する[ネット・レント課税方式]。
- 相続が発生した場合、米国では連邦遺産税が課されれる（ハワイ州には遺産税はない）。これは資産を移転する権利に対する課税で被相続人が納税する仕組みになっており、日本の相続税とは大きく異なる。また、資産の課税評価額はその時点の市場価格である点も日本とは異なる。
被相続人及び相続人がともに日本居住者の場合は、米国では遺産税が日本では相続人に相続税が課される。
但し、日本では日米間の二重課税を回避するための外国税額控除がある。
なお、相続が発生した際に遺言が残されていない場合には、遺言検認裁判所で相続代理人の指定・相続財産の確認・相続人の特定・遺産税の納付等全てが行われ、この手続きに通常1～2年またはそれ以上を要する。
しかし、遺言が存在した場合、手続きに要する時間はその半分程度に短縮される。
※（注）これらは、2007年4月時点の税制に基づいたものです。
