相続の基礎知識：土地・財産の評価額を知る

「いざその時」になって慌てないように。「基本中の基本」となる相続のイロハについて解説します！

まずはどのくらいの財産があるかを把握しましょう

財産と言うと、まず現金や有価証券などの金融財産を思い浮かべがちですが、相続に関わる財産の7割以上が「土地」「家屋」などの不動産です。金融財産と異なり、不動産はどの程度の価値があり、相続するときにどのように評価されるのか、分かりにくいもの。まずは不動産の評価方法を知っておきましょう。

土地は「一物四価」と言われるほど、複数の価格がありますが、「相続」に関する評価額は基本的には「路線価」または「固定資産税評価額」と呼ばれる価格を基に算出します。

［路線価方式］
路線価（国税庁が示す土地の値段）を基に算出する。路線価（1平方メートルあたり）×面積（平方メートル）で相続に関するおよその評価額がわかる。

［倍率方式］
路線価が表示されていない土地が対象。固定資産税評価額に何倍かをかけて算出する。倍率は国税庁で定められている

「一物四価」の土地の値段

路線価・評価倍率は国税庁HPで確認できます（http://www.rosenka.nta.go.jp/）。路線価も固定資産税評価額も実勢価格よりも少ない額で評価されるので、一般的に現金よりも不動産で財産を所有していたほうが相続税の節税になる、と言われるのはこのためです。

また、土地が自用地（居住など自分のために使っている）か貸宅地（第三者に貸している）で評価額が変わってきます。貸宅地は借地権が設定され自由に売買できないため、自用地よりも2～3割の評価減となります。

建物は固定資産税評価額に基づいて算出します。都税事務所や市町村役場で固定資産課税台帳を見ると、固定資産税評価額を確認できます。

また、土地と同様に、建物を第三者に貸していると、自用の建物よりも2～3割の評価減となります。

マンションは、登記簿謄本を確認すると、それぞれの持ち分（50分の1など）が設定されています。

土地と建物の評価方法により算出したマンション全体の評価額のうち、持ち分の割合がマンションの評価額として算出されます。また、同じように第三者に貸していれば自用のマンションよりも2～3割の評価減となります。

購入価格ではなく相続開始時（死亡時）の「時価」となります。証券取引所の公表する価格が基準となります。

財産の評価法概要

財産		算出基準	自用以外
土地		路線価または固定資産税評価額	2〜3割減
建物		固定資産税評価額	2〜3割減
マンション	土地	マンション全体の評価額のうち、登記簿謄本に記載されている持ち分	2〜3割減
マンション	建物	固定資産税評価額	2〜3割減
上場株式		証券取引所の公表する価格	‐