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投資サポート : 代表的な投資判断指標 【不動産投資・投資用不動産なら三井不動産リアルティ】

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投資サポート : 代表的な投資判断指標

不動産投資を行う上で有益な判断指標についてご説明します。

1.資本回収目標(回収期間)

投資からもたらされる各期の償却前純営業収益(NOI:net operation income)または、キャッシュフローの合計が、総投資額または自己資本投資額と等しくなるために必要な期間。将来の収益を現在価値に割引かず、単純に 加算するため、後述のDCF法とは大きく異なります。

2.損益に関する企業会計上の指標(黒字転換・累積赤字解消次期)

適切な不動産価値を判定するために、あらゆる角度から物件を調査・評価し、自信を持っておすすめできる物件だけを、みなさまにご紹介いたします。 最新の物件情報をご覧ください。 尚、入札案件等、事情により掲載できない情報をはじめ、この他にも多数の物件がございますので、お気軽にご希望をお聞かせください。

3.単年度利回り指標

  • a. 総合還元利回り(R.キャップレイト)=初年度の純営業利益(NOI)/投資額
  • b. キャッシュ・オン・キャッシュ(CC)=初年度のキャッシュフロー(NOI-借入金元利払額)/自己資本投資額
  • c. 保証金を考慮した利回り-初年度のNOI/(総投資額-保証金等の一時金)
  • d. 損益計算書の営業利益に着目した利回り=(償却後の営業利益+保証金等の運用益)/総投資額

このうち、a、bは欧米で使われている一般的な利回りで、aの「総合還元利回り」は投資対象全体の利回りで、bの「キャッシュ・オン・キャッシュ」は自己資本の利回りを求めるものです。c、dは、日本で使われてきた利回りで、借入金を考慮せずに保証金等の一時金を考慮する点に特色があります。

4.融資側から見た安全に関する指標

借入金の返済能力をみる指標で、

DCR(debt coverage ratio)=純営業利益(NOI)/借入金償還

となり、DCRが1を超えると、借入金の元利返済額を純営業収益から賄うことができます。これは投資家ばかりではなく、融資する側にとっても重要な指標です。

5.投資期間全体を考慮した収益指標(DCF法/NPV/IRR)

DCF(discounted cash flow)法は、「不動産の価値は、その不動産から毎年計上されると期待できる純収益と、将来売却する時に発生する回収額を現在価値に割り戻した金額の合 計額である」という考え方で、オフィスビル、店舗ビル、住宅地の賃貸アパートなどの収益用不動産に対して適用される欧米で最も一般的な収益還元法です。 まず、収益用不動産から計上される投資予定期間中の各年度の純収益を予測し、これらを現在価値に割り戻した金額を合計することで、将来の賃貸収入から得ら れる純収益による価値を求めます。 次に、投資予定期間が終了し不動産を売却した時に予測される入金額も、現在価値に割り戻した価格として求めます。この合計した金額が、DCF法による収益 価格となります。

不動産価値=保有期間中の各年度収入金額の現在価値合計金額+売却予想価格の現在価値

したがって、不動産に対する投資額が妥当かを判断するには、将来期待される毎年の純収益と投資終了時における売却益を予測して、その合計額と初期投資額との関係をみれば良いことになります。その際、主に純現在価値(NPV:正味現在価値ともいう)と投資収益率(IRR:内部収益率ともいう)が大事な指標になります。

純現在価値NPV(net present value)

NPVは、不動産への投資額と将来の入金額の現在価値の合計額とを比較して、投資を判断する指標です。 [純現在価値NPV=将来の入金額の現在価値合計-投資額]

※NPVがプラスになれば、投資家が希望している投資採算が得られることになります。

投資収益率IRR(internal rate of return)

投資収益率IRRとは、投資物件の純現在価値NPVをゼロにする割引率、すなわち投資物件が生み出す全ての収益(投資期間満了時の収益を含む)を割引いた額と初期投資額とちょうど等しくするような割引率のことをいいます。

※IRRが投資家の期待する利回りより大きければ、投資家が希望している投資採算が得られることになります。

6.リスク分析

2つの商業ビルがあり現在同等の賃貸収入が確保されていても、入っているテナントが違えば将来の見込みも違ってきます。また、予定外の時期にテナントが退去したのでは、当然、投資採算性は変動します。 リスク分析とは、従来は比較的軽視されて来た部分であり、賃料収入等による純収益が将来どの程度の確率で確保されるかということを、過去の数多くの運用データ・サンプルなどを元に統計的な分析を試みるものです。

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