マンションは賃貸に出す?売る?家賃収入でローン返済可能か

ライフステージ:投資転勤

ようやく手に入れたマイホーム。月々の住宅ローンの返済は大変だけど、それでもやっぱり“自分の城”を持つというのは格別――という方が多いことと思います。

そんなとき、ふいに会社からの転勤の辞令が出たとすればどうでしょうか。家のローンはまだ20年以上残っている。せっかく手に入れたマイホームを手放したくないけど、転勤の間、賃貸に出すのもいろいろ面倒そうで不安があるかもしれません。

今回は売買や賃貸に出しやすい分譲マンションについて話を進めていきますが、家をどうするかを決める前にまず知っておくべきことは、転勤から戻ってこられるのか、戻ってくるとしたらいつ頃になりそうか、ということです。

たとえば、転勤先からもう戻ってこない可能性が高い場合、売却してしまうことを選ぶ人が多いようです。一方で、転勤の期間がほぼ決まっていて、たとえば3年後とか5年後にはまた戻ってくるという場合は、売りに出すことはなく、賃貸に出したり、そのまま空き家にしておいたりするケースがほとんどです。

では、賃貸に出すことのメリットにはどのようなものがあるでしょうか。

メリットの第一は、家賃収入があること。これが一番大きなメリットともいえます。家のローンが残っている以上、住んでいてもいなくても、毎月の返済はしていかなければなりません。賃貸に出して家賃収入があれば、それをローン返済に充てていくことができます。

住宅ローンは、取得した住宅に住むことが条件で貸し出されるものです。そのため、その住宅を賃貸に出したりすると、ローンの一括返済や投資用のローンへの借り換えを金融機関から求められる場合があります。ですが、転勤が理由で貸し出す場合には、その旨を金融機関に届け出れば、通常は住宅ローンを継続できることがほとんどのようです。

第二のメリットは、マンションという資産を保持し続けることができること。転勤から戻ってきてからも住む場所はあるわけですし、この資産を自分自身の老後やお子さんに残していくことができます。

ただし、ここで問題になってくるのが、果たして家賃収入が毎月のローン返済額よりも多いか少ないか、そして、転勤で家を空けてからどれくらいの期間で借り手が決まるか、です。

これはマンションの間取りや立地条件などにもよります。都心部に向かう沿線の駅から近く、子連れの家族が住みやすい間取りであれば、比較的高めの家賃設定ができる場合もありますし、借り手も見つかりやすい傾向にあります。そのようなことを踏まえて、転勤があるお仕事であれば、マンション購入の際に、自分にとっての利便性だけではなく、人に貸す時のことも考えて物件を選ぶ人もいるようです。

分譲マンションを売却せずに賃貸に出すメリットと注意点

また、人に貸したら部屋が傷つけられたり、壊されたりするかもしれない、という不安を持つ方も多いかと思います。ただ、家というのは誰も住んでいないと、実はかえって傷むのが早くなってしまうものなのです。特に水回りなどの設備部分は、使わないことでサビが出たり、劣化が早まったりしてしまいます。

これらのことを考えると、もしマンションを売却しないのであれば、やはり賃貸に出したほうが、いろいろなメリットがあるといえます。

ここで気をつけなければいけないことは、部屋を貸し出すに際してそれなりに費用がかかるということ。室内の状況にもよりますが、壁紙を張り替えたり、畳替えをしたり、最低でも専門業者によるハウスクリーニングはしておかなければなりません。

もうひとつが住宅ローン控除のこと。住宅ローン控除は、ローンで購入した住居に住んでいることが条件で受けられる控除であるため、転勤によりその家に住まなくなった時点で、控除の適用から外れることになります。

また、マンションの賃貸契約期間は一般的に2年で、契約期間終了ごとに更新を行っていきますが、この契約の場合、貸主が転勤から戻ってくるからといって、貸主の都合で賃貸契約を解除することができません。そうなると、転勤から戻ってきても、自分の家に住むことができないという状態になってしまいます。

そのため、転勤が理由で家を賃貸に出す場合は、「定期借家契約」を借り手と結ぶという方法もあります。これは期間を限定した契約で、契約期間が終了した時点で契約更改をする必要がなく、期間が来たら確実に明け渡しを受けることができます。そのため、3年や5年などのあるていど期間が決まっている転勤で賃貸に出す場合には、この「定期借家契約」のほうが便利になっています。

ただし、期間が限定された契約であるため借り手も限られてしまうので、家賃も相場よりは安く設定する必要があります。

これら以外にも、家賃の督促や修繕の管理など、自分ひとりでやろうとしても難しいことが数多くあります。まずは、賃貸マンションの仲介や管理業務を行っている不動産会社に相談してみてはいかがでしょうか。

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