自己資金も大事なポイント…「住宅ローンの選び方」とは?固定金利と変動金利の優遇制度を総チェック!

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家を買う際に必要不可欠な「住宅ローン」ですが、その選び方については、それほど詳しく知らないという人も多いのではないでしょうか。

固定金利と変動金利があるということくらいは知っているけれど、どちらにどんなメリットとデメリットがあるのかがわからない…かといって、今更聞くのも恥ずかしい…今回は、そんな方にお伝えしたい、住宅ローンの金利と選び方の基本についての話です。

まず、固定金利というのは文字通り、金利が固定されたままの住宅ローンです。一定期間が固定された後、変動金利型住宅ローンに切り替わる場合と、全期間を通して固定される場合があります。

そして、後者と混同されやすいのが、住宅金融支援機構と民間の金融機関が提携した「フラット35」です。こちらは保証人不要で、審査が通りやすいというメリットがありますが、諸費用が民間の全期間固定金利ローンと比較をするとやや高くなってしまうというデメリットもあります。

ただ、民間のローンにしても、フラット35にしても、定めた期間内の金利が固定されるというのは同じです。今後金利が下がっていくことが予想されるようならばいざしらず、金利がここまで低くなったいま、「ローンの組みどき」だと考え、契約をする方も増えています。

では、次に変動金利について簡単にご説明しましょう。

「変動」という言葉のイメージから「もし金利が上がったら返済額が増えて大変なことになる」というリスキーなイメージを抱く方も多いかもしれませんが、そんなことはありません。

実は変動金利型住宅ローンについては金融機関で、「5年ルール」と呼ばれる制度を採用しています。これは、変動金利型住宅ローンの返済額を5年間で一定にするというものです。

もちろん、「変動」である以上、5年の間には年2回の金利見直し作業は行われます。ただ、そこで利息額は増えることはあっても、トータルの返済額は変わらない、という制度なのです。

住宅ローンといえば10年、20年が当たり前です。5年を超えた途端に返済額も大きく膨れ上がってしまうと心配する方も多いでしょう。

じつはこちらにも「1.25倍ルール」というものがあります。金利が上がって返済額をアップしなくてはいけなくなっても、元の1.25倍を上限にしましょうというものです。

ただ、これらの2つのルールには大きな落とし穴もあります。

「5年ルール」の場合、金利が上がって利息額が増えても、返済額を変えないため、元金に充当する金額が減っていきます。つまり、当初想定していたよりも長く、返済を続けなくてはいけなくなるのです。

これは、「1.25倍ルール」も同様です。金利上昇によってすぐに大きな損失を被るということはありませんが、長期的にみると、なかなかローン完済が終わらないというスパイラルに陥るリスクも想定しなくてはいけません。

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※本記事は記事執筆時点での情報に基づいています。