地域ごとの不動産の相場を調べる方法

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地域ごとの不動産の相場を調べる方法

家や土地を探す際にもっとも気になるのは価格です。

不動産はまったく同じものがないため、相場で価格を判断する必要があります。

実は、地域ごとの不動産の相場を知れば、適正価格もわかり、判断材料や交渉材料にすることができます。

また、周囲よりも安い物件が見つかったとしても、安易に飛びつくのは危険です。

この記事では、地域ごとの不動産の相場を調べる方法と、安い物件の探し方のポイントを説明しますので、参考にしてみてください。

不動産の相場を調べる3つの方法

不動産の相場を調べる3つの方法

地域ごとの不動産の相場を調べる方法は「不動産仲介会社に相談する」「過去の取引実績、現在の売り出し価格を調べる」「不動産価格指数を利用する」の3つです。

それぞれ見ていきましょう。

不動産仲介会社に相談する

不動産仲介会社は地域ごとの不動産情報に精通しています。

地域の相場を知るための情報収集手段として有効です。

過去の取引実績、現在の売り出し価格を調べる

過去の取引実績や現在の売り出し価格を調べることで、地域ごとの相場を実感できます。

自分が調べたい不動産と似た条件のものが、どれくらいの価格で取引されているかを知ることで相場がイメージできるでしょう。

過去の取引実績や現在の売り出し価格を調べるには、以下のインターネットサイトが手軽で便利です。

■三井リハウス

三井リハウスのホームページでは地域や不動産の条件を入力すると簡単に現在の売り出し価格を調べることができます。
情報量が豊富であり、多くの不動産を比較検討できるのも大きなメリットです。

ホームページはこちら

■土地総合情報システム

国土交通省が運営するサイトで、不動産購入者に対して実施されたアンケート調査をもとに取引された不動産価格情報などが掲載されています。

■レインズ・マーケット・インフォメーション

国土交通大臣指定の不動産流通機構が運営する不動産取引情報提供サイトです。

全国の不動産流通機構4団体で構成される全国指定流通機構連絡協議会が保有する成約価格の情報をもとに、取引情報を調べることができます。

不動産価格指数を利用する

国土交通省が発表する不動産価格指数は、不動産が実際に取引された価格をもとに作成される指数です。

国土交通省のホームページで見ることができ、地域ごとの不動産の相場の推移を調べることができます。

知っておくべき不動産相場5つのポイント

知っておくべき不動産相場5つのポイント

不動産相場を調べる上で知っておくべき5つのポイントを解説していきます。

実勢価格と公的評価額とは?

「一物五価」という言葉を知っていますか?

この言葉は土地に値段をつけるときは5つの価格指標(評価)からなることを意味します。

そして、この5つの指標は、市場によって価格が決まる実勢価格と、国や自治体が定める公的評価額とされる以下の4つ、地価公示・都道府県地価調査・相続税評価・固定資産税評価をいうものです。

ここでは、あまり聞き慣れない公的評価額に関して説明します

■地価公示

標準的な土地についての正常な価格を示すものです。

価格を決めるのは国土交通省土地鑑定委員会で、価格は毎年1月1日時点で決まり、3月に公表されます。

詳しくは「地価公示」、「ここがポイント地価公示」、「標準地・基準地検索システム」から確認できます。

■都道府県地価調査

標準的な土地についての正常な価格を示すものです。

価格を決めるのは都道府県知事で、価格は毎年7月1日時点で決まり、9月に公表されます。

詳しくは「都道府県地価調査」、「標準地・基準地検索システム」から確認できます。

■相続税評価(相続税路線価)

価格を決めるのは国税庁・国税局長で、価格は毎年1月1日に決まり、7月に公表されます。

評価水準として、平成4年以降は地価公示の水準の8割程度になるとされています。

詳しくは「路線価図等の閲覧コーナー」から確認できます。

■固定資産税評価(固定資産税評価額)

価格を決めるのは総務省・市町村長で、価格は1月1日に決まり、3年に1度評価がかわります。

評価水準として、平成6年以降は地価公示の水準の7割程度になるとされています。

詳しくは総務省HPから確認できます。

公的評価額は都市部で高く、地方で低い

一般に地価公示は実勢価格の70〜80%と言われますが、都心ではこの差はもっと大きくなります。

その理由は、都市部と地方の需要の差です。

都市部は人口が集中するのに対して土地は有限なので、供給が不足する傾向にあります。

供給が不足すると地価公示よりも高値で取引されるようになるのです。一方、人口が減少し需要の少ない地方では、土地を売りに出してもなかなか売れないため、価格を下げざるを得ません。

そのため、都市部の土地が公的評価額より高く、地方は公的評価の中で最も低いと言われる固定資産税評価額以下でも売れないという格差が生じています。

土地単価は公的単価より高くなる

実際の取引価格は、土地の面積が大きいほど安くなり、小さくなるほど高くなる傾向があります。

これは、土地が不足しているエリアほど需要が高いからです。

特に都市部の戸建住宅の平均土地面積は17坪前後とも言われ、土地単価は地価公示よりはるかに高くなっています。

周辺物件の取引価格が相場をつくる

不動産の相場は周辺物件の取引価格によってつくられます。

取引価格を調べるには不動産業者に聞くのがよいでしょう。

地価公示を算定している不動産鑑定士も、都心の土地では売買事例や、仲介を行っている不動産業者への聴き取り調査を重視しています。

このような理由で、周辺物件の取引価格の情報を集めることが相場を知る手がかかりとなります。

相場より安い掘り出し物件は見つかるのか

相場より安い掘り出し物件は見つかるのか

不動産価格の相場は需要と供給のバランスで決定されます。

できるだけ安く買いたいというのは当然の心理ですが、相場とかけ離れて安い物件というのはほとんど存在しません。

一見安いように思われる不動産でも思わぬ落とし穴がありますので注意が必要です。

「安い」の定義、意味

「単価が安い」は「総額が安い」という意味で用いられる場合が多いです。

相場よりも総額が安い物件にはさまざまなマイナスポイントがあります。

以下は相場よりも不動産価格が安くなる例です。

■墓地が近い

墓地の近くは多くの人に縁起が悪いと敬遠されますので価格が安くなりやすいです。

■歓楽街が近い

ホテルや飲み屋、風俗店が立ち並ぶ歓楽街は治安が悪くなりがちで敬遠される傾向にあるため価格が安くなるケースが多々見られます。

■線路沿い

線路沿いは騒音、振動の影響があり価格が安くなりやすいです。

ただし、騒音や振動が気にならない方や始発で出勤して終電で帰宅する方にとっては掘り出し物件とも言えるかもしれません。

競売物件はリスクが高い

競売とは、債務不履行者の不動産を裁判所が差し押さえて、債務の返却に充てるために売りに出すことです。

競売物件は価格が安いもののリスクが高いためプロでなければおすすめできません。

リスクが高いとは具体的に以下の要件があげられます。

  • ■建物の中を見ることができない
  • ■前所有者の家具の廃棄が必要な場合がある
  • ■雨漏り・シロアリ被害があっても自分で処理しなければならない

実際、競売物件の購入はプロが8~9割であると言われています。

住宅ローンも組みにくいことからハイリスクであると認識しておきましょう。

自宅購入において「安さ重視」が危険な理由

自宅購入の場合、優先すべきは生活です。

不動産を安く購入できるのはよいことですが、そのために生活が不便になってしまうのは本末転倒といえます。

自宅購入の場合、自分を含めた家族の生活をイメージすることが重要です。

取引実績が豊富な不動産業者に相談すべき理由

自分である程度目当ての不動産を絞り込んだ方も、まだこれからという方もプロである不動産業者に相談するのをおすすめします。

特に近隣の類似物件価格は重要な判断材料であり、これを調べるには不動産業者を活用するのが最適です。

不動産業者を選ぶポイントは実績数です。

実績が多いということは、多くのお客様に信頼されており、相場をより深く理解しているということを意味します。

三井リハウスは売買仲介取扱件数33年連続No.1の実績を持ち、お客様に選ばれ続けてきました。

※三井不動産リアルティグループは’86年度〜’18年度の33年連続全国売買仲介取扱件数No.1です

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探す前にやるべきこと

相場を調べる前にやっておきたいのが自己資金、借入可能額を把握することです。

予算をできるだけ正確に把握することで、不動産選びの指標とすることができます。

契約時の不確定要素をできるだけなくすという意味合いもあります。

まとめ

地域の不動産価格の相場は需要と供給で決まるため、誰が見ても圧倒的に安いというものは存在しません。

安くて自分にマッチする物件を探すには、

  • ・時価の相場を理解する
  • ・国や自治体が示す土地の価格を目安にする
  • ・競売物件はハイリスク
  • ・物件ごとの特徴や、安い理由を明確に理解する
  • ・信用できる不動産会社に相談する
  • ・自分が 暮らす生活イメージをもてるか

を基準に物件を判断することが重要です。家族の生活のイメージに沿った物件を探し、条件の似た物件で比較していきましょう。

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※本記事は記事執筆時点での情報に基づいています。