不動産の住み替えのポイントは「売却」を重視すること!

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不動産の住み替えのポイントは「売却」を重視すること!

「一生で最も高い買い物」と言われる不動産でも、転勤・ライフスタイルの変化・家族形態の変化といった理由でどうしても住み替えをしなければならない場合があります。

不動産の住み替えは「購入」だけでなく、「売却」もおこなわなければなりません。住み替えを焦って進めて失敗してしまうのは避けたいものです。

今回の記事では、住み替えの際に「売却」を重視すべき理由と、具体的な住み替えの手順をご説明していきます。ぜひ参考にしてみてください。

住み替えの際に「売却」を重視すべき理由

住み替えの際に「売却」を重視すべき理由

不動産住み替えのポイントは「購入」と「売却」のタイミングを考えることです。売買のどちらを重視させるかによって、スケジュールや費用に差が出てきます。

おすすめは「売却」を重視させる方法です。詳しくみていきましょう。

住み替えは不動産売買を両方行う必要がある

不動産の住み替えは現在住んでいる住居の「売却」と、新居の「購入」の両方を行う必要があります。

不動産の売却で得た資金を元に、新居を購入するのがもっとも多いパターンです。

しかし、売買のタイミングが合わないことは、よくある住み替えの失敗例です。

売却が早すぎると新居への入居まで長い期間を仮住まいで過ごさなくてはならなくなったり、売却に焦ると、相場より安く売却してしまったりといったことが起きてしまいます。

購入が早すぎると、売却で準備するはずだった資金の準備が間に合わなくなり、最悪の場合は手付金を解約金として契約解除しなければならないかもしれません。

売買を行うタイミングを誤ってしまうと大きな失敗を招いてしまいます。では、どのようにして住み替えの売買における失敗を防げばよいのでしょうか。

理想は「同時決済」、現実は決済タイミングが合わないことも多い

理想的な不動産の住み替えは「同時決済」です。

同時決済とは、その名の通り不動産の「売却」と「購入」の決済を同じタイミングでおこなうことを意味します。

同時決済をおこなうことができれば、仮住まいを準備したり購入資金が間に合わなくなったりといったデメリットを回避することが可能です。

また、同時決済の場合は買い替えローンが利用できるのも見逃せません。買い替えローンとは、不動産の買い替えをする際、ローンを売却額で完済できない場合、不足分と新たな不動産のローンをまとめて借りることができるローンです。買い替えローンが利用できれば、新居購入の選択肢がグッと増えるのが嬉しいですよね。

しかし、同時決済は決済タイミングの調整が難しいというデメリットがあります。同時決済を狙いつつ、売買のタイミングが合わない場合のことも想定しておく必要があります。

同時決済が難しいなら「売却」を重視する

売買のタイミングがどうして合わないときには「売却」を重視しましょう。売却を重視する理由は、資金面でメリットを得られるからです。

売却を重視することで売り急がなくてもよくなりますので、納得のいく金額で売却することができ、新居の購入資金が不足する事態も避けられます。

また、購入は経験しているのに対して売却は未経験である場合が多いと思われます。未経験の売却ではなかなか希望金額での買い手が決まらなかったり、キャンセルが出てしまったりすることに対して精神的プレッシャーを感じてしまうものです。

売却を重視すると仮住まいの準備が必要になる場合もありますが、「資金不足に陥る不安が解消されることも多いでしょう。

資金が豊富で売却金額を気にする必要がない場合を除いて、不動産の住み替えにおいては「売却」を重視することがおすすめです。

不動産の住み替えの手順

不動産の住み替えの手順

不動産の住み替えで売買を行う際のそれぞれの手順を見ていきましょう。

売買の際に発生する費用も併せてご紹介しますので、ぜひ参考にしてみてください。

「売却」の手順

まずは売却の手順を説明していきます。

①不動産の査定

不動産会社に査定を依頼します。会社ごとに査定金額や宣伝方法、営業担当者の方針が異 なりますので、一括査定をおこなって希望に沿った不動産会社を選定していきましょう。

②媒介契約

依頼する不動産会社が決まったら媒介契約を交わします。媒介契約には「専属専任媒介」 「専任媒介契約」「一般媒介契約」の3種類がありますので、それぞれのメリット・デメ リットを比較しながら選びましょう。

③売却活動

売却活動とは、不動産を売却するための営業活動のことです。媒介契約を交わした不動産 会社がメインになって活動してくれます。購入希望者の金額や条件を不動産会社と相談することが可能です。

④売買契約

買主が見つかったら売買契約を交わします。宅地建物取引士が重要事項説明をおこない、売主と買主が合意した上で契約書に押印すると契約が成立です。

⑤引き渡し

代金の決済が済んだら不動産の引き渡しを行います。所有権移転登記や住宅ローンの解約、抵当権抹消もあわせて行いましょう。

「購入」の手順

次に購入の手順を説明していきます。

①物件探し・見学

不動産会社に条件を伝えて物件を探していきます。いくつか候補が見つかったら、見学を して購入する物件を決定しましょう。

②売買契約

購入する物件が決まったら売主と売買契約を交わします。

③住宅ローン手続き

住宅ローンを利用する場合は本審査の手続きをします。審査には1~2週間ほどかかりますので頭に入れておきましょう。

④引き渡し

決済が済んだら物件の引き渡しが行われます。

住宅の売買にかかる費用

売買にかかる費用をそれぞれ確認しましょう。売却にかかる諸費用は、一般的に売却金額の5~7%といわれています。

内訳は以下のとおりです。

  • ・仲介手数料
  • ・印紙税
  • ・登記費用
  • ・住宅ローンを一括返済する際に金融機関に支払う手数料
  • ・譲渡所得税、住民税、復興特別税(売却益が出た場合のみ)
  • ・解体費用、リフォーム費用(必要時のみ)

対して、購入にかかる費用は一般的に購入金額の5~8%だとされています。

内訳は以下のとおりです。

  • ・仲介手数料
  • ・印紙税
  • ・保険料
  • ・住宅ローン関連費用
  • ・登記関連費用
  • ・引越し費用

また、物件により「申込証拠金」や「手付金」が必要となり、これらは不動産購入前に準備しておかなければなりません。

まとめ

不動産の住み替えは多くの人にとって一生で最も大きなお金が動くイベントです。焦って失敗しないように計画的に進めていきましょう。

住み替えは売買のタイミングが重要です。理想は同時決済ですが、タイミングをつかむことは難しいため、基本的なスタンスとして売却を重視すべきといえます。
売却を優先することで資金不足を回避でき、余裕をもって住み替えに臨めるからです。
また売却、購入双方の手順と売買にかかる諸費用を把握することで、住み替えがスムーズに進みます。
この機会に、まずは所有物件の査定を検討してみてはいかがでしょうか。

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※本記事は記事執筆時点での情報に基づいています。