住み替えローンはマンションも可能?銀行の金利やフラット35、買い先行などを解説!

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住み替えローンはマンションも可能?銀行の金利やフラット35、買い先行などを解説!

ライフステージの変化で今のお住まいが手狭になったり、急な転勤などで住み替えを検討することもあるかもしれません。

また子供たちが既に独立したご夫婦がセカンドライフを視野に入れて、広い一戸建てから駅近のコンパクトなマンションに住み替えるケースも増えています。

こうした場合、ローンの返済が残っている状態で新たな物件を購入するのは経済的な負担も大きく「ローンの審査に通るのか?」など不安も大きいでしょう。

今のお住まいの売却価格と自己資金がローンの残債を上回っていれば一括返済して、改めて新居の住宅ローンを組むことも可能です。

売却価格と自己資金がローンの残債を下回っており、一括返済ができない場合は「住み替えローン」を活用することで新規物件の購入も可能になります。

本記事では、住み替えローンのメリットや内容について説明します。

住み替えローンのメリット

住み替えローンのメリット

住宅ローン返済中の不動産には「抵当権」が設定されています。
ローンを完済すれば、抵当権は外れますが、返済中は設定されたままとなります。
住み替えローンを利用することで、融資開始時に現在のローンは一括返済され、抵当権が外れて売却可能となります。

また、現在の住宅ローンの一括返済ができない場合にも、自己資金を必要とせずに買い替えができるのも、住み替えローンのメリットといえます。

住み替えローンはマンションでも利用できる?

住み替えローンはマンションでも利用できる?

住み替えローンは、マンションの買い替えにも利用できます。

ただし、住み替えローンを利用する場合は、「売却」と「新居購入」の決済日を同日にする必要があります。
場合によっては決済日のスケジュール調整が生じます。

住み替えローンの相談ができる主な金融機関

住み替えローンの相談ができる主な金融機関

住み替えローンを扱っている、主な金融機関について見ていきましょう。

銀行

三井住友銀行

「住み替えローン」
自然災害、ご夫婦のどちらかに何かあった時、ガンなど難しい病気の診断があった時の安心や、組み合わせられる金利プランが特徴です。

みずほ銀行

「みずほ買い替えローン」
ご自宅の売却額だけではローンを完済できない方も審査によっては、新規購入価格を超える借り入れも可能になります。

りそな銀行

「りそな住みかえローン」
自宅売却代金で返済しきれない現在の住宅ローン残額まで借入れ可能なのが特徴です。

横浜銀行

「住宅ローン(お住み替え)」
新たな住宅の新築・購入資金+最大2,000万円まで、住宅ローン残存分も合わせて利用可能です。

千葉銀行

「住み替えコース」
新たに購入する自宅の資金に、現在の借入残高と売却価格の差額をあわせての借入れで住み替えをサポート。

関西みらい銀行

「住みかえ住宅ローン」
返済期間中の「もしも」に備えて、団体信用生命保険による保障が充実しています。

※すべて所定の審査がございます。

ろうきん

「借換・買替ローン(不動産担保型)」
二つの金利の組み合わせで、変動金利型の金利がさらにお得に!万が一の時の団体信用生命保険による保障付き。

住み替えローンの審査とマネープラン

住み替えローンの審査とマネープラン

住み替えローンを組むと、売却済み不動産の残債と新しい不動産の2つの債務を負う形になり、融資先の金融機関も審査が厳しくなる傾向です。

住宅ローンの審査では、年齢、健康状態、団信の加入状況、他社からの借入状況などが調査されます。

クレジットカードのキャッシングなども借金とみなされ、審査対象となりますので住み替えローンを利用する場合は使用を控えることを強くおすすめします。

また、毎月の返済額や返済期間についても、将来を見据えたマネープランを立てましょう。

審査に通る年収の目安は?

住み替えローンの審査基準となる年収は、一般的には年収400万~500万円以上(前年度税込)と言われています。

金利と返済シミュレーション

三井住友銀行「住み替えローン」を例に説明します。

店頭金利 年2.475% シミュレーション結果

受取金額 3600万円
年齢 30歳    
年収 700万円 支払金額  
借入期間 30年 売却時諸費用 140万円
売却予定額 3500万円 購入時諸費用 200万円
自己資金 100万円 支払金額合計 8340万円
ローン残高 4000万円    
新規購入価格 4000万円 必要借入金額 4740万円

※売却時の諸費用を4%、購入時の諸費用を5%で計算しています。

買い先行でも住み替えローンは可能?

現在のお住まいの住宅ローンを完済できない場合などは、売り先行にできないケースも多いかもしれません。

そういった場合におすすめしたいのは、新居購入と同日に現在のお住まいを売却する、住み替えローンの活用です。

新居を購入される際には、期限内に提示した条件で現在のお住まいが売却されなかった場合、契約を無効にできる「買い替え特約」を条件としてつけるのを忘れないようにしましょう。

フラット35は適用できる?

多くの方が利用されている住宅ローンのフラット35は、住み替えローンとしての取り扱いはありませんが、フラット35の融資基準変更により「買い先行」で適用することは可能です。

また、今のお住まいを貸し出し、賃料を収入源として次の住居を取得できる「機構住みかえ支援ローン」という商品もあります。

住み替えの売却・購入は三井不動産リアルティにご相談ください

住み替えの売却・購入は三井不動産リアルティにご相談ください

本記事でご紹介した住み替えローンを利用して、住み替えをご検討されている方は、ぜひ三井不動産リアルティへご相談ください。

お客様のニーズに沿ったご提案で、安心のお手伝いをさせていただきます。

まとめ

さまざまなライフステージの変化に伴い、適した住まいも変わります。
突然の住み替えを余儀なくされた場合、住み替えローンがお役に立てるかもしれません。

住み替えローンの流れは以下のとおりです。

  1. 現在の自己資金を把握する
  2. 不動産会社に現在のお住まいを査定してもらう
  3. 売却査定金額から、住み替えローンを利用する金融機関に相談する
  4. 新居を探し「買い替え特約」をつけて契約する
  5. 現在のお住まいの売却と住み替えローンの融資を同日に行う

住み替えの際には是非参考にしてみてください。

【住み替えローン 銀行】
https://www.smbc.co.jp/kojin/jutaku_loan/shinki/shouhin/sumikae/
https://www.mizuhobank.co.jp/retail/products/loan/housing/new_branch/replacement/index.html
https://www.resonabank.co.jp/kojin/jutaku/sumikae/
https://www.boy.co.jp/kojin/loan/sumikae/https://www.kansaimiraibank.co.jp/kojin/jutaku/plan/sumikae/
https://www.chibabank.co.jp/kojin/loan/housing/lineup/rehousing/

【ろうきん】
http://chuo.rokin.com/loan/refinance_loan/
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