リースバック方式とは?メリット・デメリットとトラブル事例を解説!

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リースバック方式とは?メリット・デメリットとトラブル事例を解説!

リースバックは短期間でまとまった現金が必要な方におすすめの不動産売却方式。
現在お住まいの住宅売却後も、賃貸として住み続けることができる仕組みです。

住み慣れた家を離れたくないけれど「老後の資金が心配」「子供の教育費が必要」など、まとまった資金の調達にも適しています。

今回は、話題の不動産売却方式、リースバックについて詳しく説明します。

セールアンドリースバック方式の仕組み

セールアンドリースバック方式の仕組み

リースバック方式の仕組みは、通常の売却方式と比べて、大きく違う点があります。

それは売却手続きが完了した住宅に、引き続き住み続けることができるという特徴です。

リースバック方式では、売却手続きによって不動産の所有権は買手側である第三者に渡り、元々の持ち主だった売主は賃借人となります。

売却手続きが早く、短期間での資金調達手段としても有用な仕組みとなっています。

不動産リースバックのメリットは?

不動産リースバックのメリットは?

リースバック方式は不動産の売却で受け取れるまとまった資金が手に入る他にもメリットがあります。

ここでは、リースバック方式のメリットについてまとめました。

賃借人が決まっているので買い手がつきやすい

リースバック方式は通常の売買方式とは若干の違いはあるものの、不動産売却には変わりはありません。

不動産の売却額は通常の売却方式と同様に、住宅の築年数や土地場所によって価格は変わりますが、売手側はまとまった現金を受け取ることができます。

メリットとしては既に売主が賃借人として賃貸収入を得られることがわかっているので、不動産投資家にとっては「確実に賃料が入る物件」として、比較的、買い手がつきやすいメリットがあります。

現金化まで時間がかからない

リースバック方式では不動産の売却による、現金化までの時間が短いのもメリット。

通常の不動産売却と違い、所有権のみを第三者に譲る仕組みであるため、通常方式に含まれる手順を大幅に省く形になります。

例えば、通常の売却方式であれば、不動産の買手が決定後に現金化の手続きとなるため、早くても数ヶ月の期間が必要です。

しかし、リースバック方式であれば、不動産業者が即時買取る場合もあるため、現金化までの時間が大きく短縮されます。

売却後も住み慣れた家に住める

リースバックという名前の由来にもなっているように、売却後も住み慣れた家に住めることは最大の特徴であり、メリットと言えるでしょう。

通常の不動産売却であれば、所有権が第三者に渡った時点で、住宅から退去する必要があります。

退去しなくてはならない場合は引越し、新しい住居の手配など大きな出費がともないます。

さらに、子供の通学などでエリア内の賃貸物件を探す場合などは、同じコミュニティ内で「賃貸へ引っ越す理由」を詮索されて、ご近所づきあいがしづらくなるかもしれません。

しかし、リースバック方式では売却後も賃貸として住み続けられるため、引越しなどの大きな出費を抑えることができる上に、無用な詮索をされる心配もありません。

借金せずに老後の資金を確保できる

リースバック方式での不動産売却は老後の資金確保にも役に立ちます。

特にご年配の方は長年住み慣れた地域から引っ越しを伴う新生活に抵抗がある方も多いでしょう。

老後に慣れた家に住みながら、リースバック方式を活用することで、老後の資金を得ることができます。

ローン返済が不安な場合の打開策にも

マイホームなどの住居を購入する際には、多くの方が活用している住宅ローン。

マイホームのローンは30年35年といった長期に渡って支払い続けるため、先々のライフステージを見据えると返済が不安となってくることもあるかと思います。

もし「どうしても住宅ローンを払い続けることが厳しい」という事態に見舞われた時は、リースバック方式が打開策のひとつになるでしょう。

リースバックのデメリットは?

リースバックのデメリットは?

一見、いいことづくしのリースバック方式ですが、デメリットについてはどうでしょうか。

不動産売却にリースバック方式を利用する場合のデメリットをまとめました。

所有資産ではなくなる

リースバック方式で不動産の売却を行う場合、所有権が第三者に渡るためその不動産は所有資産ではなくなります。

それまで住んでいた家であっても、住居を使用するルールは新しい所有者によって決められる形になります。

売却後は賃借人として住み続ける形になるので、もう自分の家ではなく決められたルールを守る義務が生じます。

売却価格が安くなる

仲介業者や不動産の状態、住宅立地などにより、若干変動する可能性がありますが、リースバック方式で不動産を売却する場合は、通常方式と比べて売却価格が安くなる可能性があります。

売却価格に大幅な金額差は発生しないものの、気になる場合は通常方式とリースバック方式の見積もり額を比較してみましょう。

家賃が発生する

リースバック方式で売却した不動産は、賃貸契約を結び住み続けられますが、家賃が発生するので毎月決まった家賃をオーナーに支払うことになります。

さらにオーナーとの交渉によっては、家賃が相場より高くなってしまう可能性もあるので、契約時の交渉は慎重に進めましょう。

リースバックのトラブル事例

リースバックのトラブル事例

メリットが多いリースバック方式ですがトラブルも発生しています。

ここでは、リースバック方式における不動産売却でトラブルとなった事例を紹介します。

  • ・リースバック後の家賃が高く、支払いの継続が困難になった。
  • ・賃貸契約の更新を拒否され、退去することになった。
  • ・家賃を勝手に値上げされた。

リースバック方式での不動産売買では、売却後の運用で多くのトラブルが発生しています。

特に多いのが、不動産売却後に賃貸となった住居の家賃に関する内容です。

賃貸の家賃は所有権を保有する、第三者が住居のルールと併せて決定します。

このようなトラブルを未然に防ぐためには、売手側が不動産の売却額だけはなく、契約後の家賃や住居ルールに関する契約内容を細かく把握することが重要です。

また、不動産の買手側に対する信頼感も、リースバック方式で売買を成功させる重要なポイントになります。

リースバック方式の会計処理・仕訳

リースバック方式の会計処理・仕訳

企業が保有する不動産などをリースバック方式で売却する場合は、セール・アンドリースバック取引へと名称が変わります。

名称は変わるものの、売却によって受け取ることになる資金や原価損益に関しては、一時的な売掛記載ではなく、長期前払費用として記載する必要があります。

また、企業が所有する不動産や固定資産をリースバック方式で売却することは、自身の資産を元にした新たな資金調達に該当するため、売却物に応じて適切な処理対応が求められます。

リースバックとリバースモーゲージの違いは?

リースバックとリバースモーゲージの違いは?

リースバックに近い不動産活用方法に、リバースモーゲージがあり、こちらも近年注目されています。

2つの方式は仕組みは違うものの、不動産に関する所有権の譲渡周りが大きなポイントとなります。

これまで説明してきたように、リースバック方式は売却手続きが完了すれば、不動産の所有権は買手側に譲渡されます。

ですが、リバースモーゲージは銀行との契約完了後、不動産の所有権は譲渡せず、契約の不動産を担保に融資を受けることができます。

年金生活の高齢者など、老後の資金に不安を持つ方の注目を集めており、不動産の売却方式ではなく、不動産活用の意味合いに近い方法です。

物件が担保となっているので、所有者が亡くなった時はお子様に自宅を資産として残せないことがデメリット。ただし昨今は、住人のいなくなった空き家問題なども増えているので、現代にマッチした仕組みとも考えられます。

ご売却をご検討の方は三井のリハウスにご相談を

ご売却をご検討の方は三井のリハウスにご相談を

近年注目を集めている不動産の売却方式である、リースバックについて仕組みやメリットなど、幅広くご紹介しました。

三井のリハウスでは不動産に関わるサポートを行っています。

不動産に関する多様で幅広いニーズに対応するため、ご購入からご売却、賃貸のご相談まで専門スタッフによるサポート体制を整えています。

お住まいのことでお困りのことがあれば、お気軽にご相談ください。

まとめ

リースバック方式での不動産売却は、手続きが完了後も住み慣れた家で生活を続けることができ、短期間での現金化も可能です。

リバースバック方式の重要ポイントを以下にまとめました。

  • ・リースバックは不動産売却後も賃貸として売却した住宅に住むことができる。
  • ・リースバックは通常方式と比べて、売却手続きが短期間で済むため、現金化が早い。
  • ・不動産の売却後は所有権が第三者に移るので、契約内容は事前に確認する。
  • ・リースバック方式を活用した不動産売買では、契約内容が元でトラブルが発生する可能性がある。
  • ・リバースモーゲージは不動産を担保にして、銀行から融資を受けることができる、リースバックに近い不動産活用方法である。

不動産の売却方式を選ぶ際にはぜひ、参考にしてみてください。

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※本記事は記事執筆時点での情報に基づいています。