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土地価格の基礎知識:土地の評価額

複数ある土地の標準価格

土地の売買や固定資産税などの納税額を確認する際、多くの人は対象エリアがどのくらいの単価なのか知りたいと思うのではないでしょうか。仮に土地の購入を考えたとき、いくら通勤時間などの条件が理想的でも、あまりにも予算からかけ離れた単価なら希望エリアの候補から外さなければなりません。
そこで各エリアの標準的な土地価格を知るための物差しが必要となります。ところが一般的には、土地価格の基準は複数あるといわれています。たとえば、実際に売買される価格は時価または実勢価格といい、その目安とされるのが地価公示価格や基準地価です。また、納税額を計算する際の基準となるのは、路線価額と固定資産税評価額です。それぞれの特徴を解説しましょう。

「一般の土地の取引価格に対する指標の提供」を目的とした地価公示価格

地価公示価格は、国土交通省の依頼を受けた不動産鑑定士が駅までの距離、土地の形状、周辺環境などの現地調査を行い、総合的に評価した全国各地の1㎡あたりの土地単価です。この評価の目的は、一般の土地の取引価格に対する指標の提供などです。2人以上の不動産鑑定士が別々に行う客観的な評価結果をもとに価格が決定され、毎年1月1日時点の標準的な土地単価として、3月中旬に新聞などで発表されます。

各都道府県が調査する基準地価

地価公示価格の評価は国が地価公示法に基づいて行うのに対し、基準地価の評価は各都道府県が国土利用計画法に基づいて行います。各都道府県が定めた地点の1㎡あたりの土地単価を、毎年不動産鑑定士が評価。7月1日時点の適正な地価として、9月下旬に公表されます。
そのおもな目的は、土地取引の価格審査を適正かつ円滑に進めるため、一般的な土地取引に際して適正な地価を算定するため、などです。つまり地価公示価格とほぼ同じ。だたし、基準地価の方が地方においては調査地点が多く、調査時期も半年ずれるという特徴があります。より対象とする土地に近い場所、調査時期がより現在に近いものを参考にすればいいでしょう。

相続税などの算出に利用される路線価額

路線価額は、路線(道路)に面する宅地の1㎡あたりの評価額です。これをもとに相続税額や贈与税額を算出します。この価額は、国税局長によって定められ、国税庁によって例年7月に1月1日時点の価格が公表されます。目安は地価公示価格の80%程度です。

固定資産税算出などのもととなる固定資産税評価額

固定資産税評価額は固定資産税、都市計画税、不動産取得税、登録免許税を計算する際のもととなる評価額です。各市町村長(東京都区部は東京都知事)によって定められ、原則として3年に1度の基準年度に見直されます。最近では平成27年に見直されました。目安は地価公示価格の70%程度です。

*土地の実勢価格・地価公示価格・基準地価・路線価額・固定資産税評価額の比較図(三井不動産リアルティ株式会社の「用語解説|平成27年度税金の手引き」より)

土地の実勢価格・地価公示価格・基準地価・路線価額・固定資産税評価額の比較図

*「実勢価格」とは実際に売買される価格のことを言います。

以上が地価公示価格・基準地価・路線価額・固定資産税評価額のおもな特徴です。地価公示価格・基準地価に関しては、実際の取引額の指標となることを目的としているので、土地売買の検討時に参考となるはずです。ただし、実際の売買価格は、個々の土地の形状や売主・買主の事情などによって大きく異なります。また、景気動向などによっても変化します。基準地の隣の土地だから同じ単価で売れる・買える、とは限りません。そのため、あくまでエリアごとの傾向をつかむ程度の認識で参考にすればいいでしょう。

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