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中古マンション購入とリノベーションの注意点は築年数と予算

中古マンションを購入して、内装を自分の好みや家族の状況に合わせてリノベーションする。新築に比べてお手頃な価格でありながら、まるで注文建築のような住まいが得られることから、住宅購入を考えている多くの人たちから注目を集めています。

そこで気になるのがリノベーションにかかる予算です。せっかくお手頃な価格で中古マンションを手に入れても、リノベーションで思っていた以上の費用がかかってしまっては元も子もありません。

リノベーションの予算を組む際に重要になってくる点のひとつが、マンションの築年数です。築年数の違いによって必要なリノベーションも変わってきます。

そこで今回は、中古マンションの築年数による必要予算の違いについて見ていくことにしましょう。それに注意していけば、お得な価格でお気に入りの住まいを手に入れることも不可能ではありません。

リノベーションをする前提で中古マンションを購入する際に考えなくてはならないのは、その物件の耐震性や基本性能です。これは築年数によって大きく変わってくることがあります。

耐震性に関しては、1981年に耐震基準が大きく改正され、それ以降に建築された建物はそれ以前に比べて耐震性が上がっています。

それ以外では、1999年に「次世代省エネルギー基準」が制定され、住宅の断熱化率の基準が上がりました(義務ではないので、対応していない住宅もあります)。そして2003年には、新築住宅に24時間換気システムの設置が義務化されました。

つまり、これらの基準改正・義務化の年度より前に建築された住宅は、それ以降に建築されたものより耐震性や基本性能が変わってくることになり、新しい基準に沿ったリノベーションをしようとすると、それにかかる費用が増えてくることになります。

それぞれの改正年度に建てられた住宅を築年数で見ていくと、1981年に建てられたものは築26年、1999年は築18年、2003年は築14年となります。

資産価値、耐用年数…中古マンションのお買い得な築年数は「築20年」

その一方で、中古マンション市場におけるお買い得な物件の築年数というものがあります。それはズバリ“築20年”です。

中古マンションは築年数が増えていくにつれて当然ながら価格も下がっていきますが、これが築20年を過ぎると下がり方が緩やかになり、価格が安定してきます。

つまり、築20年で購入したマンションは、資産価値が大きく目減りしないのです。

また、マンションの耐用年数は50年から60年程度といわれています。これは絶対的な数字ではなく、建物の管理方法の良し悪しによっても大きく変わってきますが、単なる目安として考えたとして、築20年の中古マンションは購入してからあと30年以上、40年くらいは住めることが見込めるわけです。

現時点で築20年というと、建てられたのは1997年前後です。つまり、1981年の耐震基準の改正後であり、1999年の住宅の断熱化率アップ、2003年の24時間換気システム設置義務化よりも前になります。

築20年の中古マンションを購入したからといって、リノベーションの際に必ずしもこれらの改修工事を行う必要はありませんが、今後長く快適に暮らせる住まいにするためには、やはり欠かせない改修といえます。

断熱化率アップといっても、マンションの場合は壁に断熱材を新たにつけるのではなく、窓やベランダのサッシの内側に新たにサッシを取り付けて二重サッシにすることで、断熱化率はかなりアップします。

 また、以前の記事『リフォーム時期は「10年サイクル」ってホント?』でもお伝えしましたが、住宅のリフォーム時期は「10年周期」でやってくるとよくいわれています。これは、住宅設備・機器の耐用年数が10年を目安に設定されていうことが多いということもあります。

マンションの場合、外壁や屋根、給水・排水管などの共用部分の修繕は管理組合で実施するので個人で考える必要はありませんが、内装の修繕は個人で行っていかなければなりません。

たとえばビニールクロス(壁紙)、水周り、ガス給湯器、カーペット、換気扇などは、設置から10年を超えたあたりから耐用年数に近づいてきます。キッチンやトイレ、バスルーム、洗面台などは15〜20年が修繕・交換の目安になってきます。

これらの設備については、元の持ち主がどのような使い方をしてきたか、すでに修繕・交換済みかによっても変わっていきますので、物件を選ぶ際にはよくチェックしておいたほうがいいでしょう。

中古マンションを買ってリノベーションをする際の予算配分として、築20年前後の物件を買い、全予算のうちの約20%をリノベーション工事に充てる人が多いといわれています。「三井のリフォーム」のサイト内にある「探してリノベ」には、さまざまな中古マンション購入&リフォームの実例が豊富な写真や間取り図などとともに、物件購入費用やリフォーム工事費用も表記してあるので、参考にしてみてはいかがでしょうか。

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