一戸建て売却依頼前の確認事項

一戸建ての売却をスムーズに行い、無事成約するためには事前準備がとても大切です。不動産会社に売却依頼する前に確認しておきたいのが、「お金」、「時間」、「必要書類」についてです。
まずはこの3点に加え、売却依頼前に確認したい注意事項も説明していきます。

1希望する売却価格とスケジュールを整理する

まずは自身が一戸建てを売却する目的を意識して、希望する価格とスケジュールのイメージを持ちましょう。
売却には諸費用が発生するため、希望価格は諸費用を考慮した金額を意識しましょう。希望価格を決める際に知っておきたいのは、「売りたい金額と実際に売れる金額が必ずしも一致するわけではない」ということです。まずは、自宅周辺の売出物件を検索し、相場を知っておくことが価格のイメージを持つ上で大切になります。
相場を調べるときは、自身が売り出す物件周辺で似た条件で売り出されている物件の価格を知ることで、より高い確率で相場に近づきます。相場はインターネット上で手軽に調べることができるのですが、三井のリハウスのサイトなら過去10年の取引実績件数とともに、自宅周辺物件の相場感を知ることができます。

マンション売却との違いも把握しておきましょう。国土交通省が令和3年5月に公表した「不動産価格指数（令和3年2月・季節調整値）」によると、マンション相場が右肩上がりである一方で、一戸建ての相場は10年間横ばいが続いています。相場の大きな下落がないことから、今後も安定した相場が続くのではないかと思われます。
マンションと一戸建てでは売却のスケジュールも異なってきます。一般的にはマンションより一戸建ての方が売却にかかる時間は長いと言われています。ですが、売却のタイミングや売却活動によってはその期間も短くなる可能性もありますので、まずは不動産会社に相談しながらスケジュールを立てていきましょう。

2諸費用を確認する

一戸建て売却にかかる諸費用は下記の通りです。どのような費用がいくらぐらいかかるのか、各項目を押さえておきましょう。

仲介手数料

（売買価格の3％＋6万円）× 消費税
※売買価格が400万円を超える場合

不動産売買契約書に貼る印紙代

売却価格によって印紙代は異なります。
不動産の売買契約の場合、軽減措置制度があるので確認しておくとよいでしょう。

登記関係費用

抵当権の抹消登記費用・司法書士報酬等

測量費用

境界標の有無、敷地面積等により費用が異なります。

建物解体費用

取引条件等により必要になる場合があります。費用は建物面積等の諸条件で異なります。

所得税と住民税

マイホームを売却し、譲渡益が出た場合に課税されます。
税率は短期所有、長期所有により異なりますが、3,000万円の特別控除が利用できる場合があります。

引越し費用

荷物の量や引越し先の距離により異なります。

注意しておきたいのが、ローンが残っている場合は一括返済手数料が金融機関への手数料としてかかることです。諸費用は売却相談後、不動産会社の営業担当者が詳しく教えてくれるので、不明なところは遠慮なく質問しましょう。三井のリハウスでは、経験豊富な営業担当者が売主様の疑問に丁寧にお答えします。

3必要書類が手元にあるか確認する

一戸建ての売却には、いくつかの必要書類があります。手元に揃えて準備しましょう。

身分証明書、実印、印鑑証明書、住民票（登記上の住所と現住所が異なる場合のみ必要）に加えて、下記のものが必要です。

権利証もしくは登記識別情報通知書

法務局から登記名義人に公布される書類。登記識別情報通知書は、登記名義人がその物件の真の所有者であることを証明する書類

固定資産税納税通知書

固定資産税の納税額の確認のために必要となる書類

購入時の売買契約書

一戸建て購入時の売買契約書

購入時の重要事項説明書

一戸建て購入時に不動産会社から不動産に関する注意事項を記した書類

測量図

土地の形状や面積などが記された書類

境界確認書

隣地との土地の境界をはっきりさせるために測量（境界確定測量）を行い、その結果確定した境界を証明する書類

建物の請負契約書

注文住宅の場合やリフォーム工事の際に施工会社と結ぶ工事・建築に関する契約書

建築確認済証、検査済証

建築基準法に則って建築された物件であることを証明する書類

建設設計図書・工事記録書

建築にあたり設計・工事の実施工程を記録した書類

リフォーム履歴の分かる資料

リフォームをした場合、その履歴が分かる資料

測量図は、作成日が古いものは土地境界線について所有者の立ち合い等が行われていないものも含まれており、再度作成が必要になる場合があります。
普段あまり目にすることのない書類もあり、書類の準備に重荷に感じる方もいらっしゃるかもしれませんが、スムーズに売却を進めていくためにも、書類の不備がないように事前準備をしましょう。

4土地の権利関係や建物の状態等を確認する

土地の権利関係は査定額にも影響を及ぼすため、売却対象とする土地の範囲は特に明確にしておきたいところです。また、土地の価格は立地や面積だけでなく、接している道路状況によっても変わります。合わせて接道状況と道路の種類なども確認するなど、事前の確認が売却後のトラブルを避けることにつながります。しかし売主様がすべて確認することは実質難しいので、経験豊富な三井のリハウスであればしっかりと物件調査をいたします。

お引渡し後3ヶ月の間に、売却した一戸建てに万が一欠陥が発見されたら、原則として売主様が契約不適合責任を負わなければなりません。契約不適合責任とは雨漏りやシロアリの害といった物件の欠陥の事です。
三井のリハウスでは、売買契約前に雨漏り・シロアリの害など建物の状態を、独自の基準で目視調査しご報告いたします。チームで売主様を担当しており、経験豊富な営業担当が事前に丁寧に確認します。もし契約後に契約不適合が発見された場合も売主様が責任を負うお引渡し後3ヶ月までは、三井のリハウスが最大500万円（税込）まで補修・駆除対応し、その費用を負担いたします。※適用条件あり

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5築年数の経過した物件の場合

築年数の経過した一戸建ては、そのまま中古物件として売るのが最善とは限りません。
中古住宅の売却では、買主様は住宅ローン控除が受けられます（適用条件あり）。住宅ローン控除とは、年末時点での住宅ローン残高の1％を原則10年間にわたって所得税や住民税から控除する制度です。
住宅ローンで鍵となるのが、築20年以内（耐火建築物は築25年以内）の物件かどうかという条件です。ただ、2005年の税制改正により、築年数が条件を満たしていない住宅でも、証明書類を添付し、新耐震基準に適合していることを証明することで住宅ローン控除を受けられるようになりました。
一方で、土地として売ることも選択肢として持っておいてもいいでしょう。建物がある場合でも土地として売却することも可能ですし、建物を取り壊して更地の状態の方が買主様に好まれる場合もあります。とはいえ、その判断はなかなか難しいもの。三井のリハウスは、お客様の物件と事情を考慮して総合的なアドバイスをいたします。

6共有者がいる場合

売却する一戸建てに共有者がいて、「共有名義」で所有している場合、全員の売却意思を確認しておく必要があります。
共有名義とは、不動産を取得するために共同で出資し、出資額の割合に応じた所有持分で登記（権利関係などを社会に公示するため登記簿に記載）することです。共有者が一人でも売却を拒否すると、売却できなくなってしまうので注意しましょう。

7相続する場合/相続した場合

一戸建てを売却するタイミングについて、特にご高齢の方は「自分が存命のうちに売却するか」、「そのまま残すか」で悩むことがあります。相続が発生する前と後の売却では、どちらにどのようなメリット・デメリットが発生してくるのかを理解して、売却のタイミングを考えましょう。

●相続前売却の場合
＜メリット＞
一戸建ての相続発生後は、その分割方法を巡って家族間で争いごとが起こりやすい傾向があります。そのため相続発生前に売却して事前に現金化しておくことで、相続する人の間で分割しやすくなるメリットがあります。

＜デメリット＞
相続時には相続資産に応じて相続税がかかりますが、一戸建てを相続するよりも現金を相続する方が多くの相続税がかかる場合があります。

●相続後売却の場合
＜メリット＞
一戸建てを相続後に売却することで、現金で相続するよりも節税できる場合があります。まず、相続後に戸建てを売却した場合にも、一般的な一戸建て売却時と同様に利益に対して譲渡所得税がかかります。しかし、「相続開始から10ヶ月後の翌日から3年以内｣に相続した一戸建てを売却した場合、支払った相続税のうちその一戸建てにかかる部分の相続税を｢取得費｣として加算できる特例制度があります。

＜デメリット＞
相続人が複数の場合、売却手続きが複雑になる傾向があります。もしも相続人全員で建物を共有財産とした場合、売却時には相続人全員の同意が必要となり、相続前の売却よりもスムーズな売却は難しくなるでしょう。

相続前と相続後の売却、どちらが自分に合っているか悩んだ場合は、気軽に不動産会社に相談しましょう。三井のリハウスでは、無料セミナーや個別相談会で提携の税理士に相談することができます。

一戸建て売却相談

一戸建て売却に必要な準備ができたら、不動産会社で売却可能な金額を査定してもらいましょう。その後は売主様ご本人が、査定価格を元に販売（売り出し）価格を設定します。ここでは査定におけるポイントを紹介します。

1査定を依頼する会社を選定する

査定を依頼する不動産会社選びはとても重要です。査定価格の精度が甘いと市場と乖離した価格で売り出すことになってしまい、売却期間が長期化してしまったり、相場より安い価格で成約することになってしまうからです。
査定価格は参考にする取引事例の数が重要であるため、取引実績が豊富な会社に依頼しましょう。

2できるだけ訪問査定を依頼する

査定方法には、「机上査定」と「訪問査定」があります。正確さの観点からお勧めしたいのは訪問査定です。
それぞれ以下の特徴があります。

●机上査定
自宅に担当者を招かず、登記事項証明書など書類のみで不動産の価格を査定します。気軽に査定を受けられ、査定額も数日中に出ますが、現地を訪れないため概算となってしまいます。

●訪問査定
机上査定のように資料上の査定を行ったうえで、実際に現地を訪れて査定額を算出します。訪問日の調整などにより、申し込んでから査定額が出るまで時間がかかりますが、机上査定より詳細な査定を受けられます。特に一戸建てはマンションよりも個別性が強いので、実際に見てもらう意義は大きいです。

訪問査定時には、担当者に売却の目的や希望条件を伝えましょう。売主様に合った売却戦略の提案を受けられます。

3一戸建て査定方法

査定を依頼したとき、どんな評価項目の下でどんなポイントを見られているのかを知っておけば、査定額を上げる事前準備ができます。
まず、一戸建ては建物と土地に分けて査定が行われます。それぞれどんなポイントが査定額に影響するのかを、査定時にチェックされやすい9つの項目で紹介します。

マンションと比べて、一戸建てでは築年数が重要な項目になります。
また、不動産価格を求める方法は、一戸建ての場合、土地部分は取引事例比較法、建物部分は原価法で計算します。

取引事例比較法とは、対象となる不動産の近隣不動産の取引事例に対し、地域やその他の個別要因を加味することによって価格を求める方法です。
建物の原価法とは、今すでに経っている建物を取り壊したと仮定して、同じ建物をもう一度建てたときにいくら費用がかかるのかを計算し、その価格から、建物の設備が老朽化している分だけ差し引くことで、査定価格を出す方法です。居住用不動産で、一戸建ての建物部分の査定方法として多く利用されています。

4売却活動を依頼する会社を選定する

査定をして売り出し価格のめどが立ったら、一戸建て売却活動を依頼する会社を選びましょう。会社選びを失敗すると、希望の価格で売れなかったり、売却期間が長期化したりするリスクがあります。
会社選びの基準として、まずは多くの購入検討者を紹介できるネットワークを持つ会社を選ぶことが大切です。また査定価格の高さだけでなく、売主様の売却目的や売却プランに寄り添ってくれる会社を選ぶことが、売却活動成功につながります。
三井のリハウスでは、売主様のご希望・ご事情に沿って柔軟に販売戦略を組むことができます。