相続サポート

相続は、その時になってからでは考える時間が十分に取れないことも。
仕組みや対策について事前に把握し、準備をすることで、スムーズな対応が可能になります。

相続とは? 相続のキホンを学ぶ

「いざその時」になって慌てないように、少しでも相続についての知識を得ておきましょう。
「基本中の基本」となる相続のイロハについて解説します。

相続税の改正ポイントは?

相続に必要な対策とサポートは?
- 三井のリハウスの相続サポート

事前の対策から相続後の対応まで、円満な相続を実現するためのメニューをご提供いたします。

お住まいのこと、これからのご家族の暮らしのことを、お手伝いさせていただいてきた三井のリハウスでは、相続の準備や、発生後の対応も、しっかりとサポートさせていただきます。相続評価価格に占める割合が大きく、ご所有資産を円満に分けるために大きなポイントとなるのが「不動産」です。ご家族それぞれのご事情や、ご要望をしっかり受け止め、円満な相続へのお手伝いをさせていただきます。

プロのノウハウで的確にアドバイス

住まいの相続にかかわるお悩みや、疑問を解消いたします。

三井のリハウスによるお住まいの売却価格ご提案と、提携税理士による相続税額(目安)資産および税務相談

相続無料診断サービス

※対象エリア:全国

不動産税務に関するお悩みは三井のリハウスまでお気軽にお問い合わせください

三井のリハウスでは、提携の税理士による「無料相談会」を随時開催しております

お申し込みや詳細については、各店舗までお気軽にお問い合わせください。

相続税納付期限までに
ご売却代金が入ってこない場合

相続税納税資金をしっかりサポート

売却不動産の売買契約が成立済みで、売却の残代金を受け取る前に、
相続発生から10ヶ月の相続税納付期限が到来しても、安心して納付が可能になるサービスです。

相続税つなぎ融資

※対象エリア:首都圏・関西圏・中部圏

税理士・弁護士などの専門家と協力し
「あなただけの相続対策」をご提案

相続対策のプロフェッショナル

三井不動産リアルティ コンサルティング営業部では、不動産のプロだからこそ熟知している、
利用形態により異なる不動産の特性を活かし「納税対策」「遺産分割対策」「節税対策」など、
相続への備えを確かにするための対策を実行いたします。

相続対策事例を詳しくご紹介

相続の対策を検討する

「納税対策」「遺産分割対策」「節税対策」など、具体的な対策を分かりやすくご紹介いたします。

賃貸の取り扱い、遊休不動産の管理もサポートいたします

三井のリハウスでは、「賃貸」のお取り扱いもいたしますので、売却か賃貸で悩まれている場合には、売却価格と貸出価格の両面でご提案いたします。
また、空家・空地を巡回し、大切な資産を見守るお手伝いもいたします。

相続不動産の賃貸管理をお考えの方は

貸主様に安心して賃貸経営していただけるよう「賃貸サポートシステム」をご用意しております。

 賃貸サポートシステム  

相続不動産を維持・管理される予定の方は

お客様のご使用されていない不動産に対して、様々なご提案および定期的な巡回を行い、劣化防止のお手伝いをするサービスです。
※対象エリア:全国

空家・空地巡回サービス

相続の流れ・手続きを知る

「いざその時」になって慌てないように。「基本中の基本」となる相続のイロハについて解説します。

納税のための必要な手順を知っておきましょう。

被相続人が死亡してから10ヶ月以内に相続税の申告と納付を済ませなければなりません。いつまでに何をすべきか、納税までのタイムスケジュールを確認しておきましょう。

[図]相続の流れ・手続き

閉じる

相続税の仕組みを知る

「いざその時」になって慌てないように。「基本中の基本」となる相続のイロハについて解説します。

一体どのくらい納めればいいの?相続税について学びましょう

相続財産の評価方法は非常に複雑ですが、「相続税」の仕組みは比較的簡単です。大まかな概要をつかんでおきましょう。

1 相続税の課税価格を計算

相続税の課税対象となる価格を計算します。

[図]相続税の課税価格計算

2 相続税の総額を計算

亡くなった被相続人が遺した課税価格から、まずは相続税の「総額」を計算します。

[図]相続税の総額計算
相続税額早見表(平成27年以降)
法定相続人の取得金額 税率 控除額
1,000万円以下 10% ?
3,000万円以下 15% 50万円
5,000万円以下 20% 200万円
1億円以下 30% 700万円
2億円以下 40% 1,700万円
3億円以下 45% 2,700万円
6億円以下 50% 4,200万円
6億円超 55% 7,200万円
相続税額早見表(平成15年以降 平成26年まで)
法定相続人の取得金額 税率 控除額
1,000万円以下 10% ?
3,000万円以下 15% 50万円
5,000万円以下 20% 200万円
1億円以下 30% 700万円
3億円以下 40% 1,700万円
3億円超 50% 4,700万円

3 各相続人の実際の納税額を計算

[図]各相続人の実際の納税額計算

ケーススタディ

男性が死亡。相続人は、男性と同居していた妻と、成人しているが同居している長男と次男(法定相続人は3人)。生前贈与はなし。

相続財産:1億円(自宅と現預金)
死亡保険金:2,000万円(受取人は長男と次男に1,000万円ずつ)
遺産分割:妻8割、子2割(1割ずつ)
葬式費用:100万円、男性の借入金:400万円

※平成27年1月以降のケーススタディです。

相続税の課税価格を計算

相続財産1億円+みなし相続財産(2000万円-500万円×3人)-葬式費用100万円-借入金400万円=課税価格1億円
※葬式費用と借入金は妻が負担

相続税の総額を計算

課税価格1億円-基礎控除額(3,000万円+600万円×3人)=課税遺産総額5,200万円

[法定取得額]
妻=5,200万円×1/2=2,600万円
長男・次男=5,200万円×1/2×1/2=1,300万円

[法定相続分に基づく各相続人の納税額]
妻=2,600万円×15%-50万円=340万円
長男・次男=1,300万円×15%-50万円=145万円

[相続税の総額]
妻340万円+長男145万円+次男145万円=630万円

相続税の総額を計算

妻の実際の遺産取得額は、1億円×8割=8,000万円から、妻の負担である葬式費用100万円と借入金400万円を差し引いた7,500万円。
しかし、1億6,000万円まで非課税のため、妻の相続税納付額は0円

長男・次男の実際の遺産取得額は、1億円×1割=1,000万円に、みなし取得財産1,000万円(保険金受取額)-非課税枠750万円=250万円を足した1,250万円。
それぞれの相続税納付額は、相続税の総額630万円×実際の相続割合1,250万円÷1億円=78.75万円

閉じる

土地・財産・建物の評価額を知る

「いざその時」になって慌てないように。「基本中の基本」となる相続のイロハについて解説します。

まずはどのくらいの財産があるかを把握しましょう

財産と言うと、まず現金や有価証券などの金融財産を思い浮かべがちですが、相続に関わる財産の5割以上が「土地」「家屋」などの不動産です。金融財産と異なり、不動産はどの程度の価値があり、相続するときにどのように評価されるのか、分かりにくいもの。まずは不動産の評価方法を知っておきましょう。

土地の評価方法

土地は「一物四価」と言われるほど、複数の価格がありますが、「相続」に関する評価額は基本的には「路線価」または「固定資産税評価額」と呼ばれる価格を基に算出します。

[路線価方式]
路線価(国税庁が示す土地の値段)を基に算出する。 路線価(1平方メートルあたり)×面積(平方メートル)で相続に関するおよその評価額がわかる。

[倍率方式]
路線価が表示されていない土地が対象。固定資産税評価額に何倍かをかけて算出する。倍率は国税庁で定められている

[図]「一物四価の土地の値段」

路線価・評価倍率は国税庁HPで確認できます(http://www.rosenka.nta.go.jp/)。路線価も固定資産税評価額も実勢価格よりも少ない額で評価されるので、一般的に現金よりも不動産で財産を所有していたほうが相続税の節税になる、と言われるのはこのためです。

また、土地が自用地(居住など自分のために使っている)か貸宅地(第三者に貸している)で評価額が変わってきます。貸宅地は借地権が設定され自由に売買できないため、自用地よりも約2割の評価減となります。

建物の評価方法

建物は固定資産税評価額に基づいて算出します。都税事務所や市町村役場で固定資産課税台帳を見ると、固定資産税評価額を確認できます。

また、土地と同様に、建物を第三者に貸していると、自用の建物よりも3割の評価減となります。

マンションの評価方法

マンションは、登記簿謄本を確認すると、それぞれの持ち分(50分の1など)が設定されています。

土地と建物の評価方法により算出したマンション全体の評価額のうち、持ち分の割合がマンションの評価額として算出されます。また、同じように第三者に貸していれば自用のマンションよりも3割の評価減となります。

上場株式の評価方法

購入価格ではなく相続開始時(死亡時)の「時価」となります。証券取引所の公表する価格が基準となります。

財産の評価法概要
財産 算出基準 自用以外
土地 路線価または固定資産税評価額 約2割減
建物 固定資産税評価額 3割減
マンション 土地 マンション全体の評価額のうち、登記簿謄本に記載されている持ち分 約2割減
建物 固定資産税評価額 3割減
上場株式 証券取引所の公表する価格 ?

閉じる

納税対策

税金を納めるための資金確保をしましょう

相続する財産は不動産が多くを占めますが、相続税納付には、まとまった現金が必要になります。直前になって慌てないように、資金確保の準備をしておきましょう。

相続税の納付は「現金一括納付」が基本。

相続税は、親(被相続者)の死亡から10ヶ月以内に申告・納付を済ませなければなりません。基本的には、現金一括納付となります。一定の要件を満たせば延納/物納という選択もできますが、不利になることが多いので、よほどのことがない限りは避けたほうが良いでしょう。

相続税算出の際、一般的に現金よりも評価額が下がる不動産のほうが節税対策になると言われますが、法定相続人が複数いる場合、遺産が分割しにくい不動産ばかりだと遺産分割協議でもめる原因にもなります。

相続税納付方法によるメリットとデメリット
納税方法 条件 メリット デメリット
現金一括納付
  • 相続税納付の原則
  • 算出された相続税額以上の負担はない
?
延納
  • 納付すべき相続税が10万円を超えている
  • +
  • 不動産などの担保を提供できる
  • 納税を5~20年間で納付を先延ばしにできる
  • 担保の大半が不動産の場合、利子税が課せられる
物納
  • 延納によっても相続税を納めることが困難
  • +
  • 申請財産が定められた種類の財産で、物納適格財産であること
  • 不足分を有価証券や動産などの財産で納付できる
  • 対象となる財産が制限されている
  • 相続税評価額での納付となり、実勢価格より割安に評価される場合が多い

資金確保対策

現金を用意しようとしても、すでにリタイアして現金収入が少ない世代にとって、難しい場合もあります。その場合は以下の方法を検討してみてください。

生命保険の加入

死亡保障でまとまった現金を遺族に残すことができます。死亡保険金は、財産評価額を減らす非課税枠があるので、節税対策にもなります。

換金性の高い財産への転換

不動産は売りに出してから現金になるまでの期間が長く、焦ると低い金額で売らざるを得ない場合もあります。
現金や安定した株などの有価証券といった換金性の高い財産に転換しておくことも検討を。
ただし、財産を評価する際には不動産よりも高く評価されるので、節税にはなりません。

相続税納付方法によるメリットとデメリット
対策 メリット デメリット
  • 生命保険加入
  • 確実にまとまった現金を残せる
  • 非課税枠があるので節税にもなる
  • 加入するための現金が必要
  • 財産転換
  • あわてて財産を叩き売るリスクを減らせる
  • 現金や有価証券は評価額が不動産よりも高いので、納税額が増える(節税にはならない)
  • 有価証券は株式相場や金利水準など金融市場の変動で、価値が下がるリスクがある

閉じる

遺産分割対策

親族でもめるのが一番の問題。

どんなに納税対策をしても、節税対策をしても、遺族同士でもめればまったく意味のないものに。「うちはお金がないから関係ない」という人ほど、相続でもめるケースが多いのも実情です。 最低限の準備はしておきましょう。

相続する権利のある人「法定相続人」とは

「親族」だからといって、全員に相続の権利があるわけではありません。亡くなった人との関係で相続の権利が発生する「法定相続人」が法律によって定められています。

法定相続人の範囲と順位

[図]法定相続人の範囲と順位
法定相続人に関するルール
  • 相続する権利のある人は、民法により定められている。
  • 配偶者は常に相続人となる。
  • 相続人の組み合わせで法定相続割合が定められている。
  • 相続人によっては、遺言書の有無・中身にかかわらず最低限の取り分(遺留分)が保障されている。
法定相続分割例
法定相続人 法定相続分 最低限の取り分(遺留分)
配偶者+子
  • 配偶者1/2
  • 子1/2
  • 配偶者1/4
  • 子1/4
配偶者+父母
  • 配偶者2/3
  • 父母1/3
  • 配偶者2/6
  • 父母1/6
子(配偶者)のみ
  • 子(配偶者)全部
  • 子(配偶者)1/2
配偶者+兄弟
  • 配偶者3/4
  • 兄弟1/4
  • 配偶者1/2
  • 兄弟なし

※子や父母、兄弟が複数いる場合は、その人数で均等に分ける

トラブルが起こりやすいパターンと対策

遺産分割協議でもめやすいポイントがいくつかあります。心当たりのある方は、早めに対策を立てておきましょう。

トラブルが起こりやすいパターン トラブルの理由 対策
財産が不動産ばかり 分割するのが難しい
  • 公平感のある遺産分割方法を検討
  • 土地を相続する代わりに他の相続人に現金や有価証券を渡すなどの代償分割
  • 分割方法を明記した法的に有効な遺言書を用意
特定の人が同居・介護をしていた 同居・介護の貢献分を遺産分割に反映することが難しい
  • 同居/介護の貢献分を遺産分割に反映するか検討
  • 分割方法を明記した法的に有効な遺言書を用意
相続人が複雑(連れ子のいる再婚、独身など) 他の法定相続人にとって思いがけない相続権が発生することがある
  • 相続権発生の確認
  • 誰に財産を残すか指定した法的に有効な遺言書を用意
遺言を残していない、遺言に記載漏れの財産がある、法的に効力がない 故人の意志が反映されない
  • 弁護士や税理士などに相談しながら法的に有効な遺言書を残す。
  • 記載漏れの財産がないように、財産の棚卸をする。

閉じる

節税対策

「相続税」の金額を減らすことにチャレンジ。

相続税は計算方法に特徴があり、様々な控除も適用されるので、「節税」の効果は大きいものがあります。節税対策の基本をご紹介いたします。

1.財産の評価額を下げる「不動産活用」

財産の多くを占める不動産。財産は現金だとそのままの金額となりますが、不動産は「評価額」となり、様々な条件で変動します。 不動産の評価方法を理解し、評価額を下げることで、大きな節税対策になります。

「カネ」を「モノ」に変える

不動産の評価額は、実勢価格よりも低い路線価や固定財産税評価額によって決められます。
現金を不動産投資することで、土地は20~30%減額、建物は30~70%程度(築年数などによる)に評価額を抑えることができます。
自用地以外で賃貸不動産などに投資すれば、さらなる評価額の圧縮が可能です。

不動産活用の節税効果

[図]不動産活用の節税効果
「小規模宅地等の特例」を活用

自宅の土地や、自営業の会社や工場の土地、アパートや駐車場経営を行っている土地は、親族が相続すれば評価額を50%または80%減額できます。自宅の土地に80%減額が適用されれば、土地の評価額を大きく下げることになるので、大幅な節税となります。

小規模宅地等の特例が適用となるケース例
相続する土地 相続する人 最低限の取り分(遺留分) 上限面積
自宅の土地
  • 配偶者
  • 同居または生計を同一にしている親族
  • 持ち家のない別居親族
80%減 240m2
会社や工場の土地 事業を引き継ぐ親族 80%減 400m2
アパートや駐車場の土地 事業を引き継ぐ親族 50%減 200m2

2.財産を減らす「生前贈与」

生前に遺族に財産を与える「生前贈与」をすることで、財産を減らすことができます。
ただし、贈与税は相続税に比べて税負担が非常に重いので、贈与税の特徴を理解することが生前贈与を活用するポイントになります。相続権のない孫や嫁・婿などに財産を明確に残したい場合にも有効です。

生前贈与活用のポイント

[図]不動産活用の節税効果

3.非課税枠のある「生命保険」

生命保険の死亡保険金は、「みなし相続財産」として課税価格に含まれますが、「500万円×法定相続人の数」は非課税になります。
遺族に現金を渡せる確実な手段としても有効です。

相続税の課税価格計算方法

[図]相続税の課税価格計算方法

閉じる

各種サポート

購入

お問い合わせはこちらまで
お気軽にどうぞ

サポートトップ

売却

お問い合わせはこちらまで
お気軽にどうぞ

サポートトップ

相続

相続サポートについて

事前の対策から相続後の対応まで、相続にかかわる不安やお悩みにお応えします。
相続税の財産評価に占める割合が多く、ご所有資産を円満に分けるために大きなポイントとなるのが「不動産」です。ご家族それぞれのご事情や、
ご要望をしっかり受け止め、円満な相続へのお手伝いをさせていただきます。

詳細を見る

お問い合わせはこちらまで
お気軽にどうぞ

サポートトップ

空家・空地

お問い合わせはこちらまで
お気軽にどうぞ

サポートトップ

お問い合わせはこちらまで
お気軽にどうぞ

サポートトップ

お問い合わせはこちらまで
お気軽にどうぞ

サポートトップ

相続サポートについて

事前の対策から相続後の対応まで、相続にかかわる不安やお悩みにお応えします。
相続税の財産評価に占める割合が多く、ご所有資産を円満に分けるために大きなポイントとなるのが「不動産」です。ご家族それぞれのご事情や、
ご要望をしっかり受け止め、円満な相続へのお手伝いをさせていただきます。

詳細を見る

お問い合わせはこちらまで
お気軽にどうぞ

サポートトップ

お問い合わせはこちらまで
お気軽にどうぞ

サポートトップ