都内タワマン暮らしに必要な世帯年収は？マンション市場の動向も併せて紹介

タワマン（タワーマンション）購入時の収入の目安は？

タワマンでの生活に憧れているけれど、「収入がどのくらいあればタワマンを購入できるのか」気になる方もいるのではないでしょうか？タワマン購入の条件として「世帯年収1,000万円」が挙げられることがあります。タワマンの購入価格にもよりますが、この年収条件を満たしていれば、月々の住宅ローンの返済を無理なく行える可能性は高くなります。

どのような計算から1,000万円が1つの基準になるのか、後ほど詳しく見ていきましょう。このほか本記事では、東京都内でのマンション市場の動向や、タワマン購入にあたっての費用項目を解説します。

1,000万円の年収が必要といわれる理由

タワマン購入の条件とされる、「年収1,000万円」という数値は、住宅ローンの返済額の目安と、借り入れ時の頭金の金額などから逆算することができます。一般的に、住宅ローンの無理のない返済には、以下の条件を満たすことが望ましいといわれています。

タワマンの価格は安くても5,000万円前後であることを考慮し、住宅ローンを30年で完済すると仮定します。加えて、上記2つの条件で計算すると以下の表のように必要な年収の目安額を求めることができます。ただし、表の数値はあくまでも概算であり、ボーナス払いの有無や、管理費や修繕積立金などのランニングコスト、条件によって変動する場合がありますのでご了承ください。

タワマン（タワーマンション）暮らしにかかる費用

無理なく返済できる条件とタワマン価格から見た、年収の目安をお伝えしました。続いては、タワマンをはじめとして、マンション購入時にどのような費用が発生するのかを解説します。マンション購入後、維持費用として発生する項目も併せて知っておくことは、資金計画を練るうえで役立ちますよ。

購入時の初期費用

マンション購入時の初期費用として、以下の3つに分類することができます。

それぞれについて以下で簡単にご紹介します。

まず、マンションの購入代金の一部として、手付金を支払います。手付金は、買主が売主に対して売買契約締結時に支払うもので、目安として売買金額の5％～10％を支払うのが一般的です。支払った手付金は売買代金に充当されます。

購入代金に加えて、登録免許税、不動産取得税、印紙税といった税金も初期費用として支払う必要があります。

登録免許税とは、不動産の所有権を登記する際に支払う税金で、「固定資産税評価額×税率」で算出することができます。計算式に使用されている固定資産税評価額は、固定資産税の税額の基準になる評価額のことで、市区町村（東京23区の場合は東京都）が定めるものです。

税率は、新築の場合0.4％、中古の場合は2％ですが、令和6年3月31日までは要件を満たしている場合は軽減措置が適用され、税率は新築で0.15％（特定の住宅を除く）、中古で0.3％まで引き下げられます。

不動産取得税は、不動産を取得した際に土地や建物に課税される税金です。「土地、建物それぞれの固定資産税評価額×4％」で算出できます。不動産取得税も令和6年3月31日までは軽減措置が適用され、要件を満たしていれば、税額の計算は以下のように変わります。

上記の軽減税率や控除額は、それぞれ対象となる土地や建物によって、その額が変わってきます。詳しくは国税庁ほか、都道府県庁、市区町村役場等のホームページなどでご確認ください。

印紙税は、売買契約書に課されるもので、税額は購入した不動産の価格によって異なります。

ほかにも、固定資産税・管理費等の清算金や仲介手数料といった費用が必要です。固定資産税の清算金とは、購入者が引渡し日から一定期間分の固定資産税と都市計画税を支払う金額を指します。管理費等の清算金とは、売主の口座引落しとなる引渡し日から次月分の管理費や修繕積立金の金額を指し、これらは購入者が支払います。仲介手数料は、新築マンションや新築一戸建てなど売主から直接購入する物件では不要ですが、仲介物件の場合は購入を仲介した不動産会社に報酬として支払います。

また頭金は、不動産購入のために用意する自己資金のことです。頭金を支払わずに住宅ローンを組むことも可能ですが、頭金が多いほど、ローンの借入額が減り、利息分の負担が軽減します。

購入後の維持費用

マンションを購入した場合、購入後には一般的に以下の費用がかかります。

固定資産税は、毎年1月1日に不動産を所有している人に課税される税金で、「課税標準額×1.4％」で計算できます。ただし、税率はエリアによって異なる場合があるため、確認してみるとよいでしょう。

都市計画税とは、市町村が交通機関や公共施設などの都市計画事業に充てる税金で、「課税標準額×0.3％」で算出することができます。この税金は、市街化区域に土地や建物を所有している人が課税対象です。市街化区域とは、既に市街地を形成している区域や、おおむね10年以内に優先的かつ計画的に市街化を図るべき区域のことを指します。

また、マンションに住む多くの人が火災保険に加入するでしょう。火災保険の費用は、保険会社や条件によって変わりますが、保険期間を5年とし、タワマンで3LDK程の広さだと、類焼損害や個人賠償をつけたフルオプションでも目安として3万円前後程度となります。また、同じ条件下で、地震保険を含めた保険料は10万円程度が目安です。

ほかにも、マンションの管理費や修繕積立金がかかります。修繕積立金とは、マンションの劣化診断や大規模な修繕に使われる費用のことです。この2つは毎月の住宅ローンの返済額に加え、毎月支払う必要があるため、高過ぎると負担になる場合があります。特に共用施設が充実しているタワマンでは、共用部に対してかかる管理費や修繕積立金が相場よりも高い可能性があるため、資金計画を立てる際は注意が必要です。

東京のマンション市場の動向は？

世帯年収の目安として「1,000万円」を挙げ、計算方法や費用を簡単にご紹介しましたが、実際に必要となる収入は、物件の購入価格に大きく影響されます。そのため、タワマンの購入を検討しているなら、地域ごとの相場を調べておくことがおすすめです。

また、相場価格が近年どのように変遷しているかを知ることができれば、マンションの資産価値の予測にも役立ちます。ここでは、三井のリハウスの豊富な取引実績をもとに、東京都内の湾岸エリアにおけるマンションの相場価格の変遷について解説します。

都内のタワマン（タワーマンション）市場は近年活性化している

結論からいえば、タワマンをはじめとして、都内のマンションの取引は近年活発となっています。というのも、2015年以降、東京都内の湾岸エリアで取引されたマンションの件数や坪単価はいずれも増加傾向にあるからです。（※）

三井のリハウスの湾岸エリアマーケット情報誌「東京ベイエリアオーナーズ倶楽部」（※）によると、平均成約単価（坪あたり）は、2022年時点では、最高水準となっています。

上記のことから、近年において都内湾岸エリアのタワマンのマーケット状況は、比較的良好であるといえるでしょう。都内湾岸エリアのマンションの売り出し情報やマーケット情報は、以下のリンクからエリアごとに調べることができます。お気軽にチェックしてくださいね。

タワマン（タワーマンション）の資産価値は今後どう変わる？

不動産取引の市場の波は、経済動向といった社会的な要因を受けているため、確実な将来予測が行えるわけではありません。ただし、マンション建設をはじめとして、都内の不動産開発は続いています。また、交通網のさらなる発展や、複数のレジャー施設の開発も計画され、建設が行われています。

都内の不動産開発のなかでも、代表的な事例は「HARUMI FLAG（晴海フラッグ）」といえるでしょう。晴海フラッグは、東京2020オリンピック・パラリンピック選手村として使用した建物を分譲マンションとして転用したものです。都心と湾岸エリアをつなぐ新交通システム東京BRTの開通や、大型商業施設、公園、学校などの生活に便利な施設が周辺に建設される予定であることから、購入から年数を経ても売却価格の著しい低下は起こりにくいといえます。そのため、購入後の暮らしだけでなく、売却・賃貸など、将来的に資産運用で役立つことも期待できます。

タワマン（タワーマンション）購入の資金計画を立ててみよう

タワマン購入の条件として挙げられることがある世帯収入の目安や、購入により発生する費用項目、マンション市場の動向などについて解説しました。タワマンは高額で取引されることが多く、収入についても一定以上の水準が求められます。その分、物件としての人気は常に高い傾向にあります。

タワマンの購入は、売却・賃貸としての活用が期待でき、購入後のメリットが大きいことも特徴の1つといえます。タワマンをはじめとして、不動産の購入にあたっては、非常に大きな金額を動かすことになるため、綿密に資金計画を立てたうえで手続きを進めていくとよいでしょう。

東京都内湾岸エリアのタワマンの物件情報については、以下のリンクから詳細に確認できます。気になる方はぜひチェックしてくださいね。

また現在、住み替えのためにタワマンの売却を検討されている方に向けても、三井のリハウスではサポートを行っています。

立地や間取りといった物件情報を入力するだけで簡単に査定結果が分かるAI査定や、簡易査定、詳細な査定額が分かる訪問査定などの無料査定を受け付けていますのでお気軽にご利用ください。お持ちの不動産の相場価格を知り、住み替えの資金計画に役立ててみてはいかがでしょうか？

※出典：東京ベイエリアオーナーズ倶楽部、三井不動産リアルティ株式会社（最終確認：2023年3月8日）
https://www.rehouse.co.jp/special/wangan/assets/pdf/owners-club.pdf