ケース別の税金: 1.不動産の持分

・相続時精算課税制度と住宅取得等資金の非課税制度・お買いになった資産の買入価額などについてのお尋ね
3.不動産取得税 4.登録免許税（登記費用等） 5.印紙税 6.消費税 7.住宅ローン控除
保有している方相続する方

・課税⽅法・所有期間・税率など・取得費・譲渡費⽤・⼟地や建物を売ったときの税金に関するフローチャート・3,000万円特別控除の利⽤例・特定居住⽤財産の買換え特例について・3,000万円特別控除と居住⽤財産の買換え特例の⽐較・売買契約締結後、引渡前に相続が発⽣した場合・居住⽤財産の譲渡損失の損益通算と繰越控除・⼟地等の2009年（平成21年）・2010年（平成22年）取得の1,000万円特別控除・空き家の3,000万円特別控除
2.マイホームを売ったときの5つの特例

1.賃貸マンション・アパートを購入したときの税金 2.賃貸マンション・アパートを賃貸しているときの税金 3.賃貸マンション・アパートを売却したときの税金
海外在住の方

1.不動産を購⼊するときの税金Q&A 2.不動産を保有しているときの税金Q&A 3.不動産を売却するときの税金Q&A 4.⾮居住者の不動産にかかわる税金Q&A 5.その他のQ&A
お役立ち情報: 税金のQ&A 不動産にかかわる税金について住宅にかかる税金の特例適用期限その他の用語解説五十音INDEX 各種税率と税額の速算表必要書類一覧マイホーム取得・譲渡後に行う特例の申告

賃貸経営されてる方賃貸マンション・アパートにかかわる税金

15.賃貸マンション・アパートを売却したときの税金

賃貸マンションのような事業用の不動産を売却した場合も居住用不動産の売却と同じく譲渡所得に対して所得税・住民税が課されます。譲渡損失が発生する場合は、所得税・住民税は課税されません。その譲渡損失は、同年中に売却した他の不動産の譲渡益と損益通算することは可能ですが、給与所得などの他の所得と損益通算することはできません。

自己が居住していた不動産の売却ではないので、譲渡益が出た場合のマイホームの3つの特例及び譲渡損が出た場合の損益通算・繰越控除の特例は利用できません（詳しくは、「不動産を売却するときの税金」をご覧ください）。事業用不動産を売却した場合に利用できる特例として代表的なものは、「特定事業用資産の買換え特例制度」があります。

●譲渡所得計算式

譲渡所得＝譲渡収入金額 −（取得費＋譲渡費用）
●税額計算式

税額＝譲渡所得 × 税率（所得税・住民税）

■税率表

	短期（譲渡の年の1月1日で5年以下）	長期（譲渡の年の1月1日で5年超）
	所有期間
税率	39.63% （所得税30.63% 住民税9%）	20.315% （所得税15.315% 住民税5%）

個人が事業の用に供している特定の土地建物等を譲渡し一定期間内に特定の土地建物等の資産を取得し、その取得の日から1年以内に買換資産を事業の用に供した場合に適用を受けることができます。この特例を受けますと、売った金額より買い換えた金額の方が多いときは、売った金額に20%を掛けた額を収入金額として譲渡所得の計算を行います。売った金額より買い換えた金額の方が少ないときは、その差額と買い換えた金額に20%を掛けた額との合計額を収入金額として譲渡所得の計算を行います。

●譲渡所得の計算

譲渡代金≦買換え代金

①譲渡収入金額

譲渡代金 × 20%
②取得費・譲渡費用

（譲渡資産の取得費 + 譲渡費用）× 20%
③譲渡所得

① − ②

譲渡代金＞買換え代金

①譲渡収入金額

（譲渡代金 − 買換え代金）＋（買換え代金 × 20%）
②取得費・譲渡費用

（譲渡資産の取得費＋譲渡費用）× ①譲渡代金
③譲渡所得

① − ②

●特定事業用資産の買換え特例の対象となる譲渡資産・買換え資産の範囲

買い換えのために売る資産（譲渡資産）と買う資産（買換資産）は、共に事業用のものに限られます。この特例の適用を受けるためには、譲渡資産と買換資産とが、一定の組合せに当てはまらなければなりません。代表的な組合せは下表の通りです。

譲渡資産

国内にある事業用の土地等や建物・構築物で、譲渡の日の属する年の1月1日現在の所有期間が10年を超えるものを、2026年(令和8年)3月31日までに譲渡

買換え資産

国内にある土地等（事務所等一定の建築物等の敷地の用に供されている面積300㎡以上のもの）、事業用の建物・構築物

地域再生法の集中地域以外から集中地域へ買い換えする場合は、上記計算式の20%が25%（東京都の特別区へ買い換えする場合は30%）となります。その他詳細な要件につきましては、事前に税務署又は税理士にご確認ください。

ケーススタディ

2008年（平成20年）3月に4,000万円で購入した賃貸用マンション（住宅用）を
2024年（令和6年）1月に5,000万円で譲渡した場合、譲渡所得にかかる確定申告の税額はいくらですか。
譲渡費用は200万円がかかりました。

①譲渡益を求めます。

譲渡収入		取得費		減価償却費^※		譲渡費用		課税譲渡所得
5,000万円	−｛（	4,000万円	−	980万円）	＋	200万円	｝＝	1,780万円

^※減価償却費の計算方法（詳細はこちらから→）
4,000万円＝土地1,200万円＋建物2,800万円の場合

2,800万円 × 0.022 ×（10月/12月）＝ 51万円	2,800万円 × 0.022 ×15年＝ 924万円	2,800万円 × 0.022 ×（1月/12月）＝ 5万円
（2008年［平成20年］減価償却）	（2009年［平成21年］～2023年［令和5年］減価償却）	（2024年［令和6年］減価償却）

減価償却費累計＝ 980万円

②税額を求めます。

所有期間は、2024年（令和6年）1月1日現在で5年超なので長期譲渡所得の税率20.315%が適用となります。

課税譲渡所得

1,780万円 × 20.315% ＝ 361万円（所得税・住民税）

（注）税額計算は円単位で計算しますが、便宜上「1万円未満」を切り捨てて計算しております。

ケーススタディ

特定事業用資産の買換え特例を利用した場合の譲渡所得の計算

その1譲渡代金＞買換え代金のケース

要件	讓渡代金・・・・・・・5億円買換え代金・・・・・・3億円譲渡資産の取得費・・・9,000万円譲渡費用・・・・・・・1,000万円

その2譲渡代金≦買換え代金のケース

要件	讓渡代金・・・・・・・3億円買換え代金・・・・・・3億円以上譲渡資産の取得費・・・9,000万円譲渡費用・・・・・・・1,000万円