文京ガーデン／パークコート文京小石川ザタワー

文京区で類例のない大規模な再開発によって生まれた「文京ガーデン」に、2021年に完成した高級マンション「パークコート文京小石川ザタワー」は分譲開始後、早々に完売し、居住開始から3年目の今も中古市場で人気を誇る。小石川および文京区のイメージは大きく変わり始めているようだ。

「パークコート文京小石川ザタワー」の外観。地上40階建てで、総戸数は570。6階までは店舗とオフィスのフロアー。春日駅、後楽園駅と直結し、大江戸線、三田線、丸ノ内線、南北線の4路線が利用できる。

東京各地で大規模な再開発が続く中、小石川エリアでは「春日・後楽園駅前地区市街地再開発組合」により文京区最大規模の再開発が行われた。それによって誕生したのが、商業施設、オフィス、教育関連施設、都市型住宅の機能を持った「文京ガーデン」である。北、南、西の3つの街区に合計6棟の建物が配置され、中心部には緑豊かな約6,500㎡のオープンスペース「グリーンバレー」が連なるという、今まで文京区になかったタイプの新しい街だ。地下鉄春日駅、後楽園駅と接続する交通拠点でもある。

文京ガーデンの建物の中でとくに注目されたのが、「パークコート文京小石川ザタワー」である。番町リアルプランセンターの小針智彦所長はこのハイグレードなタワーマンションを「文京区の中で突出した存在」と呼ぶ。同区の他の物件とは価格帯が異なるためだ。「分譲時の平均坪単価は500万円台中盤で、文京区内では高いと思っていましたが、その後値上がりし、中古市場で、坪単価600～800万円台での成約に。千代田区や港区と肩を並べる価格になっています」（小針所長）。

購入者層も他の文京区の物件とは異なる。文京区のマンションの購入者は主に区民または文京区出身者だったが、本物件に関しては千葉、埼玉、神奈川にもおよぶ。小針所長は、「文京区の方はお子様の学区を重視する方が多いですが、このクラスのマンションの購入者は学区と並行してマンションの共有設備の充実度やサービスなどをチェックしています」と、資産性の高さが購入の動機になっていることに注目する。5年後、10年後に貸す・売ることを想定している彼らには次に展開しやすい物件であることが重要なのだ。区内で同様のタワーマンションが建設される予定は当面なく、その希少性も価格上昇の一因である。他に小針所長が本物件で注目しているのは、マンション内での住み替えが多いこと。それは居住者に愛されている証である。

2023年秋、いよいよ文京ガーデンの全エリアが完成する。新しい人の流れが生まれ、よりアクティブな街に変わることで、小石川全体の価値が高まることが予想される。