マンション買い替えの基礎知識。タイミングやローン、税金や手順について解説

マンションの買い替えには悩みが付きもの

「結婚や出産で手狭になった」「転勤で通勤エリアが変わった」などのきっかけでマンションの買い替えを検討する人もいるでしょう。しかし、「買い替えるタイミングが分からない」「住宅ローンが残っている」「売却する際の税金が気になる」「購入と売却のどちらを先に進めればよいか分からない」など、マンションの買い替えを含む不動産売却には悩みが付きものです。

今回はマンションの買い替えを考えている人、タイミングや資金繰りが気になって行動に移せない人へ、さまざまな悩みを解決できるように分かりやすく解説していきます。

買い替えのタイミングはいつ？

ライフイベントや生活環境の変化など自分のタイミングもありますが、事前に買い替えのタイミングの目安が分かっていると行動に移しやすく、焦って行動するようなことがなくなるかもしれません。ライフステージ・年齢・築年数の3つの観点から買い替えのタイミングについて解説していきます。

ライフステージ

マンションの買い替えを考えるタイミングの1つが、ライフステージの変化です。結婚や出産で一緒に暮らす人数が増えて、これまで住んでいた自宅マンションが手狭になってしまうことがあります。そのため、今暮らしている人数で快適に過ごせるマンションに買い替えたいとマンションの買い替えを検討するケースです。

ほかにも、転勤や転校で、通勤・通学に便利な場所へ引越しするために、マンションの買い替えを検討するケースもあるでしょう。また、子どもが大人になり独立したことで夫婦2人暮らしに変わり、暮らしやすいコンパクトなマンションへの買い替えを検討するケースもあります。

仕事の変化や子どもの成長といったライフステージの移り変わりが、マンションの買い替えを検討させる要因になるようです。

年齢

マンションの買い替えを考えるタイミングの2つ目が年齢です。
ライフスタイルや家族構成、生活状況などは人によって異なるため一概にはいえませんが、買い替えをするタイミングは50代後半という人が多いようです。

国土交通省の住宅局が公表している「令和2年度住宅市場動向調査」※1によると、分譲マンションの二次取得者（2回目の住宅取得をした人）の平均年齢は57.7歳、中古マンションの二次取得者の平均年齢は55.3歳となっています。子どもの成長や定年退職などの理由が考えられますね。

築年数

マンションの買い替えを考えるタイミングの3つ目が自宅の築年数です。
具体的には、築10年が買い替えのタイミングを考える際の目安となります。その理由は、築10年以内の中古物件は需要が高いからです。ほかにも、住宅ローン控除が10年で終了するということ、築10年をすぎると修繕費の値上がりが起こりやすくなるということからも、10年以内で検討することをおすすめします。

住宅ローン控除とは、住宅ローンを利用して住宅を購入した際に一定期間税金の控除を受けられる制度のことです。控除期間は購入の時期によって10年（特例条件に当てはまる場合は13年）と定められています。そのため、築10年を超えると控除期間が終わるため、減税措置の恩恵を受けられなくなります。

また、築10年を超えると負担が大きくなる費用として修繕積立金が挙げられます。修繕積立金は築年数にかかわらず徴収されますが、一般的に10年から15年を境に修繕積立金が値上がりします。マンションの老朽化に伴い大規模修繕を行う必要が出てくるため、場合によっては大幅な値上がりや高額な一時金徴収が必要となることもあるようです。

マンションの買い替えを築10年目以降で行うことを考えている場合は、なるべく早く買い替えをするのがおすすめです。マンションの法定耐用年数は築47年で設定されているため、47年をすぎると法的にはマンションの資産価値はなくなってしまいます。

ローンが残っていても住み替えできる？

買い替えのタイミングの目安が分かったとしても、住宅ローン返済中の人は買い替え自体が可能なのか不安に思うかもしれません。結論としては、住宅ローンが残っている人であってもマンションの買い替えに向けて動き出すことは可能です。しかし、住宅ローンは今住んでいる家を担保として借りているケースが一般的です。そのため、マンションを売却する前に住宅ローンを一括返済する必要があります。

また、住宅ローンを完済したら、「抵当権」を抹消する必要があります。抵当権とは、住宅ローンを借り入れる際の担保として金融機関が設定するもので、万が一住宅ローンを払えなくなったときに、ローンを貸している金融機関が、マンションの売却資金から資金の回収を優先的に受けることができる権利です。

この抵当権が抹消されていることで、ローンが完済されていることの証明になります。そのため、マンションを売却する際は、必ずローンを返済し、抵当権を抹消しましょう。

ここではどのように一括返済するのか、どのように動くのかについて解説していきます。

売却額で一括返済

住宅ローンの残っている人が買い替えをするための方法の1つ目は、今住んでいる家の売却額で住宅ローンを一括返済するという方法です。ただし、残っている住宅ローンの額が大きい、マンションの売却額が安いという理由で一括返済の資金が足りないことも考えられます。その場合は、自己資金の持ち出しをして補填する必要があるため、注意が必要です。

住み替えローンを利用する

もし、現在住んでいる家の売却額で一括返済ができず、さらに自己資金の持ち出しだけでは、住宅ローンを返済しきれない場合は「住み替えローン」を利用することで買い替えが可能になることがあります。

住み替えローンとは、住んでいる不動産の売却額だけでは住宅ローンを完済できない場合に、残っている住宅ローンを買い替え後の住宅の購入代金と併せて借りられるローンのことです。現在住んでいる住宅にローンが残っている状態でマンションの買い替えを行い、新しいマンションの購入のときもローンを借りる「二重ローン」を組むと、返済時の大きな負担となります。

住み替えローンでは、住宅ローンが残っていても住み替えができることや、以前の住宅ローンと新しく購入する物件の住宅ローンを一本化できるといったメリットがあります。ただし、注意すべき点として、自宅の売却と新居の購入を同時決済する必要があります。そのため、売却と購入を同時に行うための段取りが重要です。

また、もとの物件の住宅ローンの残債と購入する物件の住宅ローンを合わせるため、借入額が多くなり、借り入れの審査が厳しくなることに加えて返済額も高くなります。売却時にも市場相場と住宅ローンの残額に乖離が生じて、売れないといったケースも想定されますので、あらかじめ資金計画を十分に検討する必要があります。

「住み替えローンの審査が厳しく、審査が通るかわからなくて不安」という人には、「フラット35」というローンがあります。フラット35は民間金融機関とは審査基準が一部異なる公的機関が提供する住宅ローンです。
フラット35の特徴は、月々の返済額が返済途中で変動することのない固定金利であることです。なお、フラット35の借り入れをするためには、借りられる人や住宅に条件があります。借りられる人の条件は、次の通りです。

・借り入れ時に70歳未満
・勤続年数が1か月以上
・日本国籍の人
・外国籍だが、法律の定めにより、永住許可を持っている人や特別永住者となっている人

また、住宅の条件は、一戸建てが70m2以上、マンションは30㎡以上の面積がある住宅とされています。

どうやって進めればよい？

ここまでマンションの買い替えで必要な情報をお伝えしてきましたが、具体的にどうやって買い替えを進めていけばよいのでしょうか？マンションの買い替えの流れには「売り先行」と「買い先行」の2つの方法があります。それぞれメリットと注意点があるため、特徴を押さえて自分の希望する条件に合うものを選んでくださいね！

売り先行

売り先行とは今の家を売却してから新居を購入することです。売り先行は住んでいるマンションの売却代金を住宅ローンの返済に充てたい人におすすめの方法になります。

メリット
売り先行のメリットは資金計画を立てやすいことや焦らずに売却活動ができることです。

先にマンションを売却することができるため、売却価格を知ったうえで新居を探すことができます。そのため、新居購入価格の目安が分かり資金計画を立てやすいというメリットがあります。また、売却後に新居を購入することになるため、一般的に3か月～6か月といわれる売却活動中に並行して新居を探すことができます。住宅ローンが二重になることを考慮する必要がないため、焦らずに納得いく価格で売却をすることができますよ。

注意点
売り先行では、マンションの売却を先に行うため、新居を見つける前に家を引渡す場合は仮住まいが必要となる場合があります。このケースでは、現在の住居から仮住まいを経て新居という形になるということです。そのため、住居費や引越し費用、その際の手間などがかかることを考慮する必要があります。仮住まいを回避するための方法としては、売却・購入の決済を同時に行い、売却不動産に決済後、1週間程度住まわせてもらう「引渡し猶予」という方法があります。その1週間の期間で購入不動産への引っ越しを行うこととなりますが、その際には売却不動産の売買契約の特約に「引渡し猶予」を盛り込む等の事前調整が必要です。

しかし、売却活動をしている間に新居の候補を絞り込み、売却が完了したらすぐに購入できるように目星をつけることで、売却と購入のタイミングを合わせることも可能です。

買い先行

買い先行とはマンション購入をしてから現在住んでいるマンションを売却することです。買い先行は住宅ローンを完済していて資金計画に余裕がある人におすすめの方法となります。

メリット
買い先行のメリットは、売り先行とは反対に新居を落ち着いて探せることです。

買い先行の場合、新居が決まってから売却をすることができるため、購入にかかる期限が決まっておらず、じっくりと腰を据えて希望する条件に合致する理想の物件を探すことができます。また、新居を確保した状態で住んでいるマンションを売却できるため、仮住まいを用意する必要がありません。

注意点
買い先行では、住んでいるマンションの売却代金に頼ることなく、新居の頭金を用意しなければなりません。また、新居を購入してから現居が売れるまでの期間中は新居と現居、2つの住宅ローンの支払いを同時に行う可能性もあります。もし住んでいるマンションのローンを返済中に、新しくローンを借りて新居を購入する場合は、2つの住宅ローンを返済する二重ローンになります。二重ローンは、返金への負担が大きくなるので、注意しましょう。

●住み替えの流れに関してはこちら
【三井のリハウス】買替えの流れ

マンションの買い替えにかかる税金は？

マンションの買い替えには、売買価格に応じた税金が発生します。どんな税金がかかるのか、具体的に見ていきましょう。

売却時にかかる税金

売却時にかかる税金は、次の2つです。

・印紙税
・譲渡所得税

印紙税は、不動産売却の契約をする時に、その契約金額に基づいた分の収入印紙を契約書に添付するためにかかります。

また、譲渡所得税は、売却時に発生した利益（譲渡益）にかかる税金で、所得税と住民税を合わせたものになります。譲渡所得税は、売却時の金額がその物件の購入時の金額を上回ったときに発生し、売却した家を所有していた期間に応じて税率が変わります。勤務会社の年末調整とは別に、自ら確定申告を行い支払う必要があります。

●売却時の費用に関して詳しくはこちら
マンション売却で失敗しないためのポイント

購入時にかかる税金

購入時にかかる税金は、主に次の4つになります。

・印紙税
・登録免許税
・不動産取得税
・固定資産税

印紙税は、住宅の売却時と同じく、不動産購入の際に、契約書に添付する収入印紙にかかる税金です。

登録免許税は、購入した不動産の登記を行う際に発生する税金です。不動産の登記は、一般的に司法書士に依頼して作業してもらいます。その際、司法書士への謝礼と合わせて、登記費用として支払われることが多くあります。

不動産取得税は、土地や家屋の購入や譲渡などで不動産を取得した人にかかる税金で、不動産を取得したときに自治体に1度だけ支払います。また、固定資産税は、土地や建物などの固定資産を所有している人に課される税金で、毎年固定資産が所属する都道府県に支払うことになります。

不動産取得税と固定資産税は、マンションの購入後に案内が届くので、その案内に従って支払いましょう。

譲渡所得税の負担は軽減できる！

マンションを買い替える際には、物件の売却価格と購入代金だけではなく、売却時や購入時にかかる税金についても考える必要があります。税金の負担が重くて返済ができるか分からず不安になることもありますよね。

そんな負担の大きい税金ですが、要件を満たしていれば控除や特例を利用できます。ここでは、売却時にかかる譲渡所得税の負担を減らせる制度について解説していきます。

税負担を減らせる制度

譲渡所得税の負担を軽減させる代表的な制度は3つあります。これらの制度を利用することで税金を非課税にすることや一時的に税負担を減らすことができます。

居住用財産を譲渡した場合の3000万円の特別控除の特例
1つ目の制度が「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」です。この制度は譲渡所得税に対して利用できる控除になります。特例の名前の通り、控除できる額は3000万円となっており、3000万円までの利益を非課税にできます。また、夫婦で共有の名義のマンションを売却した場合は、夫婦で特例を使うことで、6000万円まで控除することが可能です。

この3000万円はあくまで売却時に得た利益であり、物件自体の売却額ではないため、多くの人が3000万円の控除で全額非課税にすることができるでしょう。なお、この制度を受けるためには翌年の2月〜3月にかけて確定申告をすることが必要になります。

特定の居住用財産の買換えの特例
2つ目の制度が「特定の居住用財産の買換えの特例」です。この制度は譲渡所得税の課税を繰り延べすることができる制度になります。つまり、非課税や減税ではなく、税金の支払いを先延ばしにするということです。具体的には、買い替えで新しく購入した物件を将来売却するまで先延ばしにできます。

1つ目の「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」とは異なり、あくまで繰り延べすることができるという点には注意が必要です。

また、「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」や「特定の居住用財産の買換えの特例」を利用した場合には、一定期間「住宅ローン控除」が利用できなくなりますので、ご注意ください。

なお、「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」と「特定の居住用財産の買換えの特例」を併用して利用することはできず、購入不動産の住宅ローン控除との重複適用はできませんので、注意が必要です。

居住用財産売却による軽減税率の特例
3つ目の制度が「居住用財産売却による軽減税率の特例」です。居住用の住宅を売却したとき、所有期間が10年を超えていると、譲渡取得税を通常よりも低い税率で計算する軽減税率の特例の適用を受けることができます。この特例は、3000万円の特別控除の特例と合わせて利用することができます。

上記で紹介した制度の情報は、国税庁のホームページに掲載されています。これらの制度には併用できるものとできないものがあります。これらの制度を使用するときは、税理士をはじめとした専門家に相談するのがおすすめです。

売却益が出なかった場合

マンションの買い替えの際に、住んでいるマンションの売却で損失（譲渡損失）が発生することも考えられます。このような場合には、「居住用財産の買い替えの場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」という制度を利用できます。

所有期間が5年以上の住居から別の住居への買い替えを行った際に、適用される特例です。
確定申告をすることで、発生した譲渡損失をその年のほかの所得から控除すること（損益通算）ができます。

もし、損益通算をしても控除しきれなかった場合は、翌年から3年以内に繰り越して控除することができます。

買い替えにかかる諸費用は？

マンションの買い替え時には、いくつもの手続きが発生し、それに伴い手数料などの諸費用が発生します。諸費用も含めてマンション買い替えのための資金計画を立てることが必要になってきます。どのような諸費用がかかるか見ていきましょう。

売却時

マンション売却時の費用として、引渡しまでに下記の費用が発生します。

・仲介手数料
・ローン完済手数料
・司法書士への報酬

仲介手数料は、マンション売却の仲介を依頼した不動産仲介会社に支払う手数料です。仲介手数料は、法律で上限額が定められています。

ローン完済手数料と司法書士への報酬は、借りている住宅ローンを一括で完済するときに発生する費用です。ローン完済手数料は、金融機関や手続き方法などでも異なるので、借りている金融期間に確認する必要があります。また、司法書士への報酬は、抵当権抹消費用の税金も含めて支払います。

購入時

購入時には、次の費用が発生します。

・仲介手数料
・司法書士への報酬
・火災保険料
・ローン手数料が発生
・手付金

売却時にも支払った仲介手数料と司法書士への報酬ですが、購入時にも同様に支払いをします。仲介手数料は、マンションを見つけ契約までの仲介に発生する費用です。また、司法書士への報酬は、抵当権抹消費用の税金を含む依頼金となります。

火災保険料は、火災保険に加入した際にかかる金額です。マンションを購入したとき、住宅ローンを利用する場合は、火災保険への加入が必須になります。住宅ローンの返済期間中の火災保険への加入を、条件としている金融機関が多いためです。

また、マンションの売買契約時には、手付金を売主に支払います。この手付金を支払うことで、マンションの売買契約が成立していることを証明することができます。この手付金は購入する物件価格の1割程度であるケースが多いです。物件価格から手付金の分を引いた残金は、物件の引渡しのとき売主に支払うことになります。

●マンション売却時かかる手数料に関する記事はこちら
マンション売却の手数料は？負担を抑える方法を解説

そのほか

そのほかにも、住んでいたマンションから引越し先のマンションへの引越し代金が発生します。引越し代金を節約したいという人は、事前に不要な物を整理して処分することで、引越し代金の節約ができます。

マンションを売りに出していますが、マンションが古くてなかなか買い手が現れないことがあるでしょう。このような場合は、きれいにするためにリフォームやハウスクリーニングを行うこともあります。ここで、リフォーム代金やハウスクリーニング代金が発生します。

買い先行で利用できる制度

買い先行を行うためには、自己資金から新居の頭金を用意しなければいけなかったり、欲しい物件があって購入したが住んでいるマンションが売れなかったりなどの不安な部分がありますよね。
買い先行を行う場合に利用できる制度があるので、利用の検討もしてみてください。

つなぎ融資

つなぎ融資とは住んでいるマンションを売却したお金で完済することを条件に、購入資金の融資を受けられるという一時的な融資制度のことです。希望の新居が見つかったけれど、購入資金が足りないときにつなぎ融資を利用することができます。

一時的に融資を受けられるつなぎ融資ですが、注意点があります。それは金利が高く、手数料や保証料がかかるうえ、あくまで短期間の借入期間であることです。つなぎ融資を利用する場合は注意すべき点を考慮したうえで選択することが必要になります。

マンション買い替え特約

マンション買い替え特約は、指定の期日までに住んでいるマンションが売却できなかった場合に新居の売買契約を白紙にすることができるという制度です。

まだ住んでいるマンションが売れていないが、欲しいマンションは見つかったという場合に便利な制度です。ただし、マンションの売主には売買契約が白紙になることからリスクが高いため、同意を得られない場合もあります。

不動産会社選びもポイント！

住まいの買い替えは、エアコンや冷蔵庫などの家電を買い替えるような頻度で行うものではなく、人生でそう何度もあることではありません。そのため、制度の利用や手続きなどで悩むことや分からないことが多いのが普通です。特に不慣れな状況下では、マンションの買い替えにおけるパートナーである不動産会社や担当者選びが大切なポイントになります。

しっかりサポートしてくれる頼れるパートナーを選ぶためにも、一括査定で複数の不動産会社から信頼できそうな会社を絞り込みましょう。そして、直接担当者と話をしてみて、説明や対応を比較してみることが大切です。悩むことが多い買い替えも頼れる不動産会社を味方に付ければスムーズに進むはずです。失敗せず、後悔のない買い替えにするためにもベストなパートナーを選んでくださいね！

※1出典：令和2年度住宅市場動向調査報告書～結果の概要～,国土交通省住宅局
https://www.mlit.go.jp/common/001401319.pdf
（最終確認：2022年2月10日）