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マンションの売却を成功させる!流れとポイントが分かる完全ガイド

マンションの売却を成功させる!流れとポイントが分かる完全ガイド

マンション売却の事前準備から引渡し完了までの手順を紹介していきます。
マンション売却を考えたとき、何から着手すれば良いのか分からない人のために、全体の流れを各項目ごとに解説します。
さらに、マンション売却における不安を解消するため、注意点と一緒にアドバイスも紹介していきます。
まずはマンション売却の全体的な流れから。大きく分けて、「売却前」、「売却中」、「売却後」で下記のステップを踏むことが必要になります。

1 マンション売却依頼の確認事項

マンション売却前に整理しておきたいのが、「お金」「時間」「書類」についてです。
自身の希望する売却価格とスケジュールを把握し、売却に必要な諸費用と書類の確認ができれば、組み立てたスケジュールに沿った無理のないマンション売却を進めていくことができます。

1-1 希望する売却価格とスケジュールを整理する

マンションを売却する際には、お金と時間がかかります。まずは、自分がマンションを売却する目的を意識しながら、希望する売却価格とスケジュールを組み立てることが大切です。
希望する売却価格は、「マンション売却で発生する諸費用を考慮した金額」で考えましょう。また、自宅マンション周辺の売出物件を検索して相場感を知っておくことも、売却価格を設定する際の参考となるはずです。
マンション売却にかかる平均的な期間は、3か月〜半年程度と言われています。

1-2 諸費用を確認する

マンション売却の際にどのような費用がいくらぐらいかかるのか、各項目を押さえておきましょう。

仲介手数料 媒介(仲介)した不動産会社に支払う手数料です。売却金額の3%+6万円+消費税(売却価格が400万円以上の場合)で算出できます。
不動産売買契約書に貼る印紙代 売却価格によって印紙代は異なります。不動産の売買契約の場合、軽減措置制度があるので確認しておくとよいでしょう。
登記費用(抵当権の抹消) マンションの所有者変更(所有権移転)や住宅ローンの担保(抵当権)の抹消などについて登記を行う費用です。売却の場合は、住宅ローンの抵当権を抹消する登記費用のみ売主様の負担となるケースがほとんどです。
譲渡所得税 マンションの売却を行い、購入したときの取得代金や諸費用、手数料などの取得費・譲渡費用よりも売却した額が多い場合、その額(売却益)に対して譲渡所得として課税されます。税率は不動産の所有期間によって異なります。

また、ローンが残っている場合は上記のほかに「一括返済手数料」がかかります。これは一括繰り上げ返済にかかる金融機関への手数料として、1~3万円ほどかかります。
諸費用については売却相談後、不動産会社の営業担当者が詳しく教えてくれます。

1-3 必要書類が手元にあるか確認する

マンション売却時に必要となる主な書類は、下記の5点です。

権利証(または登記識別情報通知書) マンションの管理規約 固定資産税評価証明書(または固定資産税納税通知書) マンションのパンフレット(間取り図などが分かるもの) 購入時の売買契約書

なかでもマンションの「権利証」(登記識別情報通知書)は最も大切です。
また、マンション購入時のパンフレットや住宅内の設備の取扱説明書、管理組合からの通知や議事録などマンションに関係する書類も事前に準備しておくと、スムーズに売却活動をスタートできます。

1-4 共有者がいる場合

注意したいのが、売却したいマンションが共有名義の場合は、共有者全員の売却意志を確認しておく必要があることです。
共有名義とは、マンションの1住戸に対して所有者が複数いる場合、その複数の所有者のことを指します。共有名義のマンションを売却する際には、共有者全員の同意が必要になります。共有者が売却を拒否すると売却できなくなってしまうので注意しましょう。

1-5 相続する場合/相続した場合

マンションを売却するタイミングについて、「自分が存命のうちに売却するか」、「亡くなった後に売却するか」で悩むことがあります。相続前と相続後の売却では、どちらにどのようなメリット・デメリットが発生してくるのでしょうか。

●相続前売却の場合
<メリット>
マンションの相続発生後は、その分割方法を巡って家族間で争いごとが起こりやすい傾向があります。そのため売却して事前に現金化しておくことで、相続人の間で分割しやすくなるメリットがあります。

<デメリット>
相続時には相続資産に応じて相続税がかかりますが、マンションを相続するよりも現金を相続する方が多くの相続税がかかる場合があります。

●相続後売却の場合
<メリット>
マンションを相続後に売却することで、現金で相続するよりも税金を抑えられる場合があります。
まず、相続後にマンションを売却した場合にも、利益に対して譲渡所得税がかかります。
しかし、「相続開始から10か月後の翌日から3年以内」に相続したマンションを売却した場合、支払った相続税のうちそのマンションにかかる部分の相続税を「取得費」として加算できる特例制度があります。

<デメリット>
相続人が複数の場合、売却手続きが複雑になる点でデメリットがあります。もしも相続人全員で共有財産とした場合、売却時には相続人全員の同意が必要となり、相続前の売却よりもスムーズな売却は難しくなるでしょう。

相続前と相続後の売却、どちらが自分に合っているかはケースバイケースです。悩んだ場合は、気軽に不動産会社に相談しましょう。三井のリハウスでは、無料セミナーや個別相談会で提携の税理士に相談することができます。

2 マンション売却相談

マンション売却に必要な準備ができたら、不動産会社で売却可能な金額を査定してもらいましょう。その後、査定価格を元に販売(売り出し)価格を設定します。ここでは査定におけるポイントを紹介します。

2-1 査定を依頼する会社を選定する

査定価格の精度が良くないと、市場と乖離(かいり)した価格で売り出すことになってしまい、売り出し期間が長期化したり、相場より安い金額で売れてしまうことがあります。
査定価格の信憑性を参考にする際には、不動産会社の取引事例の数が重要になってくるため、取引実績が豊富な会社に依頼することをお勧めします。三井のリハウスは、35年連続で取扱件数No.1です。エリア動向に沿った価格を提案できます。

2-2 できるだけ訪問査定を依頼する

マンションの査定方法には「机上査定」と「訪問査定」の2種類があります。
机上査定とは、訪問することなくマンションの価格を算出する査定方法のことです。それに対して訪問査定は、机上査定で考慮する内容に加え、実際に訪問した物件の状況も加味して査定額を算出する査定方法になります。それぞれのメリット・デメリットを解説していきます。

●机上査定の場合
<メリット>
自宅に担当者を招かないため、まとまった時間が取れなくても気軽に査定を受けられる利点があります。また、営業担当者と日程のすり合わせをする必要がないため、数日の間で査定結果を知ることができる点も場合です。

<デメリット>
書類上の情報のみで査定が進められるため、金額は概算になってしまいます。

●訪問査定の場合
<メリット>
物件の状態や周辺環境まで加味した査定を行うため、机上査定より精度の高い査定を期待できます。また、訪問査定時に担当者に売却の目的や希望条件を伝えることで、売主様に合った売却戦略の提案を受けられます。

<デメリット>
自宅に担当者を招く必要があるため、日程のすり合わせから査定当日の立ち会いも含め、机上査定より時間を要します。

机上査定と訪問査定、それぞれの特徴を紹介しましたが、売却を成功させるためには売り出す本人が納得できる価格を出してもらうことが大切です。できるだけ訪問査定を依頼することがより高い納得感につながることは間違いありません。
不動産会社に問い合わせることを躊躇している方は、三井のリハウスが提供する「リハウスAI査定」を利用してみてはいかがでしょうか?三井のリハウスがもつ豊富な取引実績をもとにAIが即時にご所有マンションの推定成約価格を算出します。時期によって変化する不動産価格の最新の査定額がいつでも分かるサービスです。是非ご活用ください。

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2-3 マンション査定方法

訪問査定後には、査定額とその金額を算出するまでの流れが記載された「査定書」をもらうことができます。
査定額に関係する評価項目は14項目です。評価は項目ごとにスコアリングされ、これを評点といいます。すべての評点を合計し、100点を基準に、点数が高いほど査定額が上がる傾向になっています。評価項目は下記の通りです。

・最寄り駅までの距離
・生活の利便性
・築年数
・建物のグレード
・管理人の管理形態
・駐車施設の有無
・部屋の階数
・角部屋または中部屋
・方位、向き
・間取り
・眺め、景観、日当たり
・騒音、振動
・室内の保守状況
・敷地利用権の種類

不動産会社による査定額の算出方法は、「原価法」、「取引事例比較法」、「収益還元法」の3つがあります。マンション査定で主となるのは、取引事例比較法による算出です。
取引事例比較法では、近隣物件の過去の取引事例と査定物件を比較して査定額を算出します。

査定額(取引事例比較法)
= 事例地の単価(円/m2)× 建物面積(m2)× 補正率

補正率とは、選択した成約事例物件と査定物件の個別要素を比較して出される掛け率のことです。事情補正、時点修正、地域要因、個別的要因の4つを考慮して決めます。

2-4 売却活動を依頼する会社を選定する

売却できる準備が整ったら、売却活動を依頼する不動産会社を選びましょう。会社選びを失敗すると、希望の価格で売れなかったり、売り出し期間が長期化してしまいます。
そのため、売却力の高い会社を選ぶことが大切です。多くの購入検討者を紹介できるネットワークを持ちながら、自身の売却目的や売却プランに寄り添ってくれる会社を選びましょう。三井のリハウスは、売主様の希望・事情に沿った柔軟な販売戦略を組んで売却活動をサポートしています。

3 媒介契約の締結

売却活動を依頼する不動産会社が決まったら、売主様と不動産会社の間で、売却の仲介を依頼する媒介契約を結びます。

3-1 媒介契約の種別について

媒介契約には、「専属専任媒介契約」、「専任媒介契約」、「一般媒介契約」の3種類があります。

●専属専任媒介契約
1社の不動産会社とのみ契約できる契約です。自分で買主様を見つけても必ず不動産会社に仲介してもらい契約しなければなりません。契約期間は最長3か月です。

●専任媒介契約
専属専任媒介と同じように1社の不動産会社とのみ契約できる契約ですが、自分で買主様を見つけた場合には、仲介会社を経由せず直接売買契約を結ぶことができる点が専属専任媒介と異なります。契約期間は専属専任媒介契約と同じく最長3か月です。

●一般媒介契約
複数の不動産会社に仲介を依頼できる契約です。自分で買主様を見つけた場合も、仲介会社を経由せず直接買主様と売買契約を締結できます。契約期間の定めはありません。(国土交通省の定める標準媒介契約約款では、専任媒介契約と同じく3か月以内で定めるものとしています。)

どの契約にするかは、売主様が選択することができます。ただし、一般媒介契約の場合、複数社に対して売主様が直接、販売活動を依頼し、各社への連絡を売主様ご自身が行う必要があります。専任媒介契約は、媒介契約のメリットをバランスよく持っているため、より手厚いサポートが受けられる点でお勧めです。

3-2 媒介契約に必要なもの

不動産会社と媒介契約を結ぶにあたって、以下の書類などが必要です。

1)本人確認
・身分証明書
・印鑑 マンションが共有名義の場合は所有者全員の本人確認書類が必要になる点は、注意が必要です。

2)権利証(または登記識別情報通知書)

3)建物に関する書類
以下の書類で保有しているものは、持参しましょう。

物件購入時の契約書・重要事項説明書など 販売パンフレットなど マンションの維持費がわかる資料 リフォームを行った場合の図面など 耐震診断報告書、アスベスト使用調査報告書等 地盤調査報告書、住宅性能評価書、既存住宅性能評価書等

設備の取扱い説明書・マニュアル・保証書等もあるか確認しておきましょう。

4 マンション売却活動

媒介契約を結んだら、いよいよ販売活動の始まりです。うまく買主様を見つけるために、売主様にもできることがあります。

4-1 ホームページや各広告媒体での掲載

単純ですが、露出が多いほどより多くの人の目に届きます。そのために物件情報サイトや各媒体を使って、売り出すマンションを露出させていくことが大切です。
特に、購入検討者にとって写真はとても重要です。見栄えなどを自分でもチェックしましょう。三井のリハウスではプロのカメラマンによる物件撮影を実施しています。また、静止画像では伝わりきらない物件の内観や眺望を、最大360°隅々まで確認できるパノラマコンテンツを用意しています。

  • 一般的な撮影写真

    一般的な撮影

  • プロカメラマン撮影写真

    プロカメラマン撮影

※諸条件あり

4-2 内覧の準備

次に、購入希望者から物件の見学依頼が来たときの注意点についてです。
購入希望者が見学を希望する日は、比較的週末が多い傾向があります。予定がある場合は事前に営業担当者に伝え、日程調整や手配等は事前に進めましょう。
また、売却中の物件に居住中の場合、部屋を掃除し、カーテンを開けるなどしてできるだけ印象が良くなるように努めましょう。

4-3 活動状況報告を受ける(媒介報告)

不動産会社と媒介契約を結んで物件を売り出した場合、不動産会社は売主様に対して売却中物件の現状を都度報告する義務があります。専任媒介契約においては2週間に1回以上、専属専任媒介契約においては1週間に1回以上の報告をしなければいけません。
報告内容はホームページの閲覧状況や問い合わせ状況などです。販売戦略については営業担当から都度共有を受け、疑問点があれば気軽に質問しましょう。
三井のリハウスでは報告書の郵送による報告のほか、メールでの報告にも対応しています。また、問い合わせ状況など基本的なことに加えて、近隣の市場動向や競合物件の状況、今後の販売戦略をご提案します。

4-4 購入申し込み

購入希望者から申込書がきたら、申込者と条件を調整していきます。「購入申込書」に記載されている購入条件を確認しましょう。確認すべき条件は下記の4点です。

●購入価格
売出価格を前提に買主様の資金計画に基づいた希望価格が記載されています。

●支払条件

手付金 売買契約締結時に受領します。
内金 手付金の金額や引渡しまでの期間により設定されることがあります。
残代金 売買価格 −(手付金+内金)です。

●スケジュール

契約日 申込者の契約締結希望日が記載されています。
決済日 申込者の売買代金の支払い可能な期日が記載されています。金銭の授受、所有権の移転等を行うため、一般的には法務局・金融機関が稼働している平日の午前中に設定されます。
引渡し日 原則、決済日と同日に設定されますが、売主様が買い替えの場合等は一週間程度の引渡し猶予期間を設ける場合があります。

●融資の利用予定
融資利用の有無と予定金額が記載されています。

※その他、売買契約締結に際し、申込者の希望される条件があれば記載されています。(解除項目、停止条件等の確認)

購入申込者とうまく交渉を運ぶために、度重なる調整はできるだけ避けたいところです。交渉が不調に終わってしまう場合があります。営業担当者のアドバイスを参考に、担当者とよく相談しながら条件交渉をしましょう。三井のリハウスでは売主様の思いを第一に考えて交渉をサポートしています。

5 マンション売買契約

購入条件の交渉ができたら、いよいよ「売買契約」となります。ここでは売買契約の手続きの流れを説明します。

5-1 契約までに必要な書類と費用

まずは必要書類と費用を確認しましょう。売買契約時に必要な書類は、下記のとおりです。

●必要書類 登記関係書類(権利証または登記識別情報通知書)※原本の所在を確認し、コピーをとります 印鑑証明書(発行後3か月以内のもの) 住民票 本人確認種類(運転免許証等ご本人と確認できるものをご用意ください) 固定資産税納税通知書 実印

代理人が契約を行う場合は、追加で下記の書類が必要になります。 委任状(売主様のご署名と実印でのご捺印) 代理人の印鑑 代理人の印鑑証明書(発行後3か月以内のもの) 代理人の本人確認書類 本人に事前に取引の意思確認が必要になります。

また、契約時には下記の費用も発生します。

●諸費用 仲介手数料の半金 収入印紙(売買価格により異なります)

直前になって慌てることがないよう、余裕をもって準備しましょう。

5-2 契約の流れ

売買契約は当日、売主様と買主様、媒介する不動産会社が揃って行います。「重要事項説明書の読み合わせ」、「売買契約」、「署名・捺印、手付金の受領」、「売買契約の締結完了」の流れで行われます。

1)重要事項説明書の読み合わせ
売買契約に先立ち、取引に関わる重要な事項を宅地建物取引士が買主様に対して説明し、書面を交付します。 対象不動産の権利関係 法令上の制限 マンションの管理状態 契約解除に関する事項 「建物状況調査」実施の有無および内容等

2)売買契約
重要事項説明の後に「売買契約書」「物件状況等報告書」「設備表」の読み合わせを行います。契約内容や物件の現況、設備の有無および不具合の有無をご確認ください。 特約が付記されている場合は、解除条項が含まれることがありますので、内容をよくご理解ください。

3)署名・捺印、手付金の受領
すべての書類に署名・捺印を行い、買主様より手付金を受領します。手付金確認後、売主様より買主様へ手付金受領書をお渡しいただきます。

4)売買契約の締結完了
当日の手続きは終了です。買主様より再度内覧のご希望があるか事前に確認しましょう。

普段なじみのない言葉が多いため、分からないことはその場で確認するようにしましょう。

5-3 契約後の手続き

売主様に住宅ローンの残債がある場合、売買契約を終えた後に完済の手続きに取り掛かります。
金融機関の抵当権が設定されていたら、抵当権を抹消する手続きが必要となります。そのためには金融機関との事前手続きが必要です。手続きには時間がかかりますので、必ず事前に借入先金融機関に問い合わせましょう。
抵当権の抹消登記について、三井のリハウスでは、抵当権の抹消に関して提携の司法書士に任せることができるなど、複雑な手続きもサポート致します。

5-4 引渡しまでにやること

マンション売買契約の完了により、売主様は引渡し日までに新しい住居に引っ越さなければなりません。引越し準備を計画的に進めましょう。

●引越し1ヵ月前 引越し方法の検討と業者の手配 荷造りや粗大ごみの手配など、引越しの準備 駐車場解約の手続き 学校の転校手続き

●引越し2週間前 電話の移転・郵便物転送の手配等 役所へ転出届を提出 電気、ガス、水道会社への届出等

●引越し当日から引渡し直前 当日は、電気、ガス、水道の開栓 引越し後、速やかに届出や住所変更の手続き 売主様と買主様の立ち合いで、最終の引渡し前確認

引越し前はやることがたくさんなので、忘れないようにチェックリストを用意して、ひとつひとつ確認しながら準備を進めましょう。

6 残代金受領・引渡し

売買契約が締結されたら、決済と引渡しをします。
「決済」とは、売買代金の残金の授受、マンションの管理費や修繕積立金、固定資産税などのほか、マンションに関係する金銭の支払い・清算を行うことです。
通常、売買の決済が完了後に物件の引渡しとなります。

6-1 引渡しに必要な書類等

引渡しを行う際、売主様は5ー1でも触れた、書類等、費用、印鑑等が必要になります。

●書類等 権利証(もしくは登記識別情報通知書) 印鑑証明書(発行後3か月以内のもの) 住民票 買主様に引継ぐ書類(分譲時のパンフレット、管理規約、設備の取扱説明書・保証書) 本人確認書類(運転免許証等、本人と確認できるものをご用意ください) 鍵一式 宅配ボックス等のカード メールボックスの暗証番号

●費用 登記費用(抵当権抹消登記等がある場合) 仲介手数料の半金

●印鑑等 実印 銀行印 通帳(ローン返済口座のもの)

6-2 引渡しの流れ

決済および引渡し当日の流れは、「登記申請の手続き」を行い、「残代金受領・固定資産税等の精算」をして「売却不動産の引渡し」となります。引渡しは下記の1)~5)の手順で行われます。

1)登記申請の書類確認
所有権移転登記等の申請を行います。登記を代行する司法書士に必要書類を渡し、登記申請を依頼します。

2)残代金の受領・固定資産税等の精算
売買代金の残代金を受領し、固定資産税や都市計画税、管理費等の精算を行います。

3)関係書類の引渡し
管理規約、パンフレット、付帯設備の保証書・取扱説明書、その他引き継ぐべき書類をまとめて買主様に引渡しします。

4)鍵の引渡し
買主様に物件に付属するすべての鍵を引渡し、「不動産引渡確認証」に署名、捺印します。

5)諸費用のお支払い
仲介手数料の残額や司法書士への登記にかかる費用等、諸費用を支払います。

中古住宅の場合、付帯設備が壊れていることがあります。買主様が故障を知らないで引き受けると、後々トラブルに発展しかねません。設備の修理代、処分代を売却価格から差し引いて交渉する方法もあるので、事前に契約書に条件を記載するなどして申告しておくことが、トラブルを未然に防ぐことにつながります。
また、三井のリハウスでも360°サポートによって、売主様が補修義務を負う引渡し後7日間において、設備の修理費用を上限20万円(税抜)までサポートしています。

※諸条件あり

6-3 確定申告

マンションを売却したら、確定申告についても注意しなければなりません。確定申告はマンションを売却した翌年の2月16日~3月15日までの間に行う必要があります。年度によってスケジュールがずれることもあるため、事前に確認しておくとよいでしょう。
確定申告を行うことで、譲渡益(売却益)が出た場合は節税でき、譲渡損失が出ても還付を受けられることがあります。しかし確定申告をしないと、譲渡益が出た場合、延滞税や無申告税、重加算税といったペナルティが課せられてしまいます。また、譲渡損失した場合でも、税法上の特例をうけるためには自身で確定申告を行う必要があります。

●譲渡益が出た場合 居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例 長期譲渡所得の税額を通常の場合よりも低い税率で計算する軽減税率の特例 所有期間が10年以上の場合の軽減税率の特例等

●譲渡損失が出た場合 マイホームを買換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例 特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例等

確定申告は申請が複雑なので、不明な点はマンション売却時の担当者に聞いてみましょう。三井のリハウスでは提携の税理士によるセミナーおよび個別相談会を開催しています。是非、お近くの三井のリハウスまでお問い合わせください。

7 よくある質問

Q. マンションを売却するにあたって気をつけることは?

A. マンションを売却する際にあたって気を付けるポイントは下記の7点です。各ステップにおいて詳細を確認しましょう。
1. 売却依頼前の確認事項
2. 売却査定について
3. 媒介契約について
4. 売却中の注意事項について
5. ご契約時の注意事項
6. 引渡し及びその後の注意事項
7. よくある質問
詳細については「売却を成功させる!流れとポイントが分かる完全ガイド」をご覧ください。

Q. マンションの価格を手軽に知るにはどうしたらいい?

A. 価格を知るには訪問査定簡易査定AI査定の3種類があります。
AI査定では豊富な取引実績をもとにご所有マンションの推定成約価格を即時にAIで査定します。

Q. 査定を依頼した場合は必ず売却しなくてはいけないの?

A. 必ず売却しなくていけないことは一切ありませんのでご安心ください。三井のリハウスではお客様のご事情に合わせて、様々なご提案をさせて頂きますので、まずはお気軽にご相談ください。無料のご相談はコチラから、もしくはお電話(0120-585-331)ください。

▶ 中古マンションの購入はこちら、一戸建ての売却についてはこちら、土地の売却についてはこちらをご覧ください。

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