一戸建て売却の基本的な流れと成功ポイント

2-1. 共有者がいる場合

売却する一戸建てを「共有名義」で所有している場合、全員の売却意思を確認しておく必要があります。共有名義とは、1つの不動産を複数人で所有し、それぞれの所有割合（持分）を登記している状態です。共有者が1人でも売却に同意しない場合、原則として不動産全体を売却することはできません。

2-2. 相続させる場合／相続した場合

所有している一戸建ての処分に悩んでいる場合は、将来の相続も考慮して売却のタイミングを検討することが大切です。たとえば、相続発生前に一戸建てを売却して現金化しておくことで、不動産の分割方法を巡る相続人間でのトラブルを防ぎやすくなります。ただし、不動産は評価方法によっては現金よりも低く評価される場合があるため、一戸建てを相続するよりも、現金を相続したほうが相続税の負担が大きくなる可能性があります。

相続した一戸建てを売却した場合も、売却によって利益（譲渡所得）が生じると、原則として所得税や住民税の課税対象になります（譲渡所得税とも呼ばれます）。ただし、一定の要件を満たし、相続税の申告期限の翌日から3年を経過する日までに売却した場合、支払った相続税の一部を取得費に加算できる特例があります。

相続人が複数の場合は、売却するかどうかや売却条件について、相続人全員で話し合って決める必要があります。遺産分割協議により複数人で持分を分け合って相続した場合は、売却にも相続人全員の同意が必要となるため、事前に売却方針や条件を決めておきましょう。

所有している不動産の相続において、「一戸建てのまま相続させるのか、売却して現金を相続させるのか」など、いつ売却するか判断に迷った場合は、気軽に不動産会社に相談しましょう。三井のリハウスでは、無料セミナーや個別相談会で提携の税理士に相談することができます。

2-3. 土地の境界や建物の状態などを確認する

一戸建てを売却する際は、土地の境界や建物の状態、接道状況などを確認することが必要です。特に、土地の面積や接している道路の状況は、査定額や売却条件に影響する場合があるほか、道路の種類によっては、建築や再建築に関する制限が設けられていることもあります。

とはいえ、これらを売主さま自身で全て確認する必要はありません。売却を依頼する不動産会社に、土地の境界や建物の状態、接道状況などを確認してもらいましょう。売却に必要な事項を適切に調査・確認してくれる、経験や実績のある不動産会社を選ぶことが重要です。

また、家の引渡しの後、建物について契約内容に記載のない不具合（契約不適合）が見つかった場合、売主は契約不適合責任を負う可能性があります。一戸建て売却で問題となりやすい不具合には、雨漏りやシロアリ被害などがあります。

三井のリハウスでは、売買契約前に雨漏り・シロアリの害など建物の状態を、経験豊富な営業担当者もしくは専門会社が独自の基準で目視調査しご報告いたします。もし契約後に契約不適合が発見された場合も、売主さまが責任を負う場合、お引渡し後3か月までは、最大500万円（税込）まで補修・駆除対応し、その費用を負担いたします。

※適用条件あり

2-4. 希望する売り出し価格とスケジュールを整理する

まずは自身が一戸建てを売却する目的（住み替え、転勤など）を踏まえて、希望する売り出し価格とスケジュールのイメージを持ちましょう。売却には諸費用が発生するため、諸費用を考慮して売り出し価格を考えることが重要です。また、希望価格を決める際には、「売りたい金額と実際に売れる金額が必ずしも一致するわけではない」という点にも注意しましょう。自宅周辺の物件を検索し、相場を知っておくことで、売り出し価格のイメージを持ちやすくなります。

相場はインターネット上で手軽に調べることができますが、三井のリハウスのサイトでは、一戸建てからマンション、土地の相場まで、地域や都道府県別に調べられるサービスをご用意しています。自宅を売却したい方は、ぜひ三井のリハウスにて相場を調べてみてください。

国土交通省が2026（令和8）年3月に公表した「不動産価格指数（2025（令和7）年12月・季節調整値）」によると、一戸建ての相場は10年間横ばいが続いています。（※1）一戸建ての不動産価格指数に大きな下落がないことから、今後も安定した価格が続くと見込めるでしょう。

また、一戸建ての売却は、媒介契約を締結してから3か月～6か月程度かかるのが一般的です。しかし、売却のタイミングや売却活動の進め方によってはその期間が短くなる可能性もあります。まずは不動産会社と相談しながらスケジュールを立てていきましょう。

三井のリハウスでは、売却のプロがお客さまの事情に合わせて最適な売却プランを提案します。また、豊富な取引実績を活かした無料の簡易査定・AI査定・訪問査定もご用意しております。自宅の一戸建ての売却に不安を感じている方は、ぜひ一度ご相談ください。

2-5. 諸費用を確認する

一戸建てを売却するには、仲介手数料や所得税などの諸費用がかかります。それぞれの費用の内容や、金額などを事前に把握しておくことで、売却をスムーズに行えるでしょう。一戸建て売却にかかる具体的な諸費用を、下記の一覧表にまとめました。

さらに、住宅ローンが残っている場合は、一括返済手数料が金融機関への手数料としてかかります。諸費用について不明なところがあれば、不動産会社の担当者に遠慮なく質問しましょう。

2-6. 必要書類が手元にあるか確認する

一戸建ての売却にあたって、必要な書類がそろっているか確認しましょう。必要となる主な書類は以下の通りです。

必要な書類は、売主さまの状況や手続きの内容によって異なる場合があります。事前に不動産会社へ確認し、必要な書類をそろえておきましょう。

2-7. 築年数が経過した物件の場合

築年数が経過した一戸建ての場合は、そのまま中古戸建てとして売るか、古家ありの土地として売るかを検討しておきましょう。築年数の経過した家は、中古戸建てとして売るのが最善とは限りません。築年数が経過すると住宅ローンの審査や建物の評価に影響し、売却しにくくなる可能性があります。

一方で、古家ありの土地として売ることも選択肢の1つです。建物がある状態でも「古家が建っている土地」として売却できます。また、建物を取り壊して更地の状態で売却することも可能です。ただし、建物を解体して更地にしてしまうと、「住宅用地の特例」が受けられないため、固定資産税や都市計画税の負担が増える可能性があります。所有している一戸建てを中古戸建てとして売却するか、古家ありの土地として売却するか判断が難しい方は、経験豊富な不動産会社に相談するのがおすすめです。

三井のリハウスでは、知識豊富な売却のプロが、お客さまの事情や条件に合わせて最適な売却プランを提供します。築年数が経過した古い家の売却にお悩みの方は、ぜひ一度ご相談ください。

3-1. 査定を依頼する不動産会社を選定する

査定を依頼する不動産会社選びはとても重要です。市場の実績とあっていない価格で売り出すと、売却期間が長期化したり、相場より低い価格で成約することになったりする可能性があります。査定は参考にする取引事例の選定などが重要であるため、取引実績が豊富な不動産会社に依頼するのがおすすめです。

三井のリハウスは、豊富な実績を活かした「AI査定」「簡易査定」「訪問査定」の3つの無料査定を用意しており、精度の高い査定額のご提示が可能です。また、エリア動向に沿った精緻な価格を提案できます。ぜひ一度、ご利用ください。

3-2. できるだけ訪問査定を依頼する

一戸建て売却においては、なるべく訪問査定を依頼するのがおすすめです。査定方法には、主に「AI査定」「簡易査定（机上査定）」「訪問査定」があります。

AI査定とは、過去の類似物件の不動産取引事例や成約価格、立地条件などの膨大なデータをもとにAIが物件価格を算出する査定方法です。即時に結果を確認できるというメリットがありますが、建物の状態やリフォーム履歴など、個別の状況を反映しにくい点には注意が必要です。手軽に目安となる査定額を知りたい方に向いているでしょう。

簡易査定は、担当者が現地を訪問せず、築年数や所在地、登記事項証明書などの資料をもとに不動産価格を査定する方法です。手軽に査定を受けられ、査定額も数日中に分かります。一方で、建物の状態や周辺環境などを細かく確認できないため、訪問査定と比べると査定額の精度は低くなる傾向があります。

訪問査定は、資料による査定に加えて、担当者が実際に現地を確認して査定額を算出します。そのため結果が出るまで時間はかかりますが、物件の状態や特徴を反映した、より詳細な査定を受けられます。特に、一戸建ては建物の状態や土地の形状などによる違いが大きいため、実際に確認してもらうメリットが大きいといえます。

三井のリハウスでは、売却に精通したプロによる訪問査定のサービスをご用意しています。豊富な取引実績を活かして精度の高い査定額をご提示できることはもちろん、担当者が売主さまの質問にも分かりやすくお答えし、一戸建て売却の不安を解消します。ぜひ一度、ご相談ください。

3-3. 一戸建て査定の評価項目

査定を依頼する際は、どのような項目が評価されるのかを知っておくことで、査定前の準備や売却計画の検討に役立ちます。一戸建ての査定では、主に建物と土地に分けて評価されます。建物の査定額に影響を与えるポイントは、主に以下の7つです。

土地の査定額に影響を与えるものとしては、主に以下の4つが挙げられます。

一戸建てでは築年数が査定に大きく影響する傾向があります。ただし、築年数が長い場合でも、立地や建物の状態によっては評価される場合もあるため、築年数だけで判断しないことが大切です。

また、一戸建ての場合、不動産価格を求めるには、土地部分は取引事例比較法、建物部分は原価法で計算します。取引事例比較法とは、対象となる不動産と条件が類似する取引事例をもとに、地域やそのほかの個別要因を加味することによって価格を求める方法です。一方、建物の原価法は、既に建っている建物を取り壊したと仮定して、同じ建物をもう一度建てたときにいくら費用がかかるのかを計算し、その価格から、築年数や設備の老朽化などの分を差し引いて、査定価格を算出します。

3-4. 売却活動を依頼する不動産会社を選定する

所有している一戸建てを査定し、売り出し価格のめどが立ったら、売却活動を依頼する不動産会社を選びましょう。不動産会社選びを失敗すると、希望の価格で売れなかったり、売却期間が長期化したりすることがあります。

不動産会社選びの基準として、多くの購入検討者を紹介できるネットワークを持つ不動産会社を選ぶことが大切です。また査定価格の高さだけでなく、売主さまの売却目的や要望に寄り添ってくれる不動産会社を選ぶことも、売却活動の成功につながりやすいでしょう。

三井のリハウスでは、売主さまのご希望・ご事情に沿って柔軟に販売戦略を組むことが可能です。また、経験豊富な担当者が丁寧にサポートするため、不安や悩みを都度解消しながら売却活動に臨めます。一戸建ての売却にお悩みの方は、ぜひ一度ご相談ください。

4-1. 媒介契約の種別について

一戸建ての売却に向けて、不動産会社と締結する媒介契約には、「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3種類があります。

どの契約にするかは、売主さまが選べます。ただし、一般媒介契約の場合、複数社に対して売主さまが直接、売却活動を依頼し、各社への連絡をご自身で行う必要があります。専任媒介契約は、媒介契約のメリットをバランスよく持っているため、より手厚いサポートが受けられる点でおすすめです。

4-2. 媒介契約に必要なもの

一戸建ての売却のために不動産会社と媒介契約を結ぶ際には、必要な書類があります。媒介契約を締結する前に必要な書類を用意しておくと、契約をよりスムーズに行えるでしょう。媒介契約時に必要な書類として、具体的に以下のようなものが挙げられます。

また、以下のような資料が用意できる場合は、不動産会社に確認してもらいましょう。