土地売却の流れ、税金、高く売るコツを解説
土地売却の事前準備から引渡し完了までの手順を紹介します。
土地を売却したいと考えたとき、「まず何から始めたらいいのか」と悩む人は少なくありません。
今回は、土地売却にまつわる全容を各項目ごとにわけて解説していきます。土地売却ならではの注意点やアドバイスも一緒にお伝えいたします。
土地売却の全体的な流れは、大きく分けて、「売却前」「売却中」「売却後」で下記のステップを踏むことが必要になります。
まずは事前準備をしっかり行い、理想の土地売却を実現させましょう。
1. 土地売却の流れを知ろう
「使わない土地を売却したいが売り方が分からない」「相続した土地を売りたいけれど、古い家が建っている」など、不要な土地を売りたいものの、売り方に悩みを抱えている人もいるでしょう。ほかにも、土地売却が初めての人にとっては不安なことがいろいろありますよね。
しかし、事前に基本的な知識を持って臨めば決して難しいことではありません。今回は、土地売却を検討している人に向けて、売却の流れやかかる税金、より高く売るためのコツを解説します。
なお、土地の売却は個人でも可能ですが、不動産会社に仲介を依頼すると面倒な作業をすることなく、よりスムーズに売却できます。なるべく早く売りたい、忙しくて手間をかけられないといった事情がある人は、仲介をおすすめします。
土地の売却をスムーズに進めるには、基本的な流れを押さえておくことが大切です。土地売却の流れは、大きく6つのステップに分けられます。詳しく見ていきましょう。
1-1. 事前準備
事前準備として、「希望条件の整理」「相場の確認」「境界線の確認」を行います。まず、希望条件を整理しましょう。ローンの残債がある人は、どのくらいローンが残っているかを確認します。そのうえで、いつごろまでに売却したいか、また希望する売り出し価格についても考えておきましょう。
次に、土地の相場を調べます。相場を把握すれば、売り出し価格を設定する際に役立ちます。土地の相場は、自分が設定した売却希望価格が妥当かどうか、また、売りやすい価格かどうかを見極めるための大切な材料です。
なお、相場を調べる際は、自分の土地と同じぐらいの広さで、周辺環境が似ている土地の売り出し価格を調べることをおすすめします。
▶︎ 土地の相場を調べたい人はこちら
次に、土地の境界を調べます。土地や一戸建て付きの土地を売買する際は、自分の土地の範囲について境界を明示する必要があります。境界の明示を行わないと、売買対象となる土地の範囲が分からず、買主や隣地の所有者とトラブルになる恐れがあるためです。境界の明示は、設置された境界標を指示して行うことが原則のため、境界標がない場合は、新たに境界標を設置する必要があります。
この場合、過去に実施した測量図や法務局に備付けの地積測量図があれば、境界標の復元が可能なケースがある一方で、新たな測量が必要なケースもあります。また、境界標がある場合でも、境界に疑義・不安要素がある場合や、買主が購入の条件として求める場合においては、新たな測量が必要なケースもあるため、あらかじめ担当の仲介業者や土地家屋調査士等の有資格者に相談のうえ、対応方法を準備しておきましょう。併せて、境界や測量に関する資料は、売却に必要な書類であるため、大切に保管しておきましょう。
また、上記のほか、売却にはほかの書類が必要になります。以下に必要書類の一部をご紹介していますので、参考にしてみてくださいね。
- 身分証明書
- 実印
- 印鑑証明書
- 登記権利書、または登記識別情報通知
- 固定資産税評価証明書、あるいは固定資産税納税通知書
なお、親から相続した土地の場合は、所有者の名義を明確にするために、売却前に登記簿謄本の名義変更が必要です。
1-2. 査定
準備が整い次第、不動産会社に査定を依頼しましょう。
不動産査定には、PCやスマホから情報を入力すると1～2日程度で結果が出る「簡易査定（机上査定）」と、担当者が実際に現地を訪ねて査定する「訪問査定」の2種類があります。売却の意思が固まっているのであれば、簡易査定に比べてより精度の高い査定結果が出る訪問査定のほうを受けるとよいでしょう。不動産査定では、信頼できそうな不動産会社を見極めましょう。
訪問査定では、敷地の形状や境界線、越境の有無、高低差、周辺環境、残置物（家具家電やごみなど）の有無などに関して詳細に調査されます。一般的に、訪問調査の結果が分かるまで、1週間前後かかります。
査定価格が提示されたら、その額のみで不動産会社を選ぶのではなく、「査定価格の根拠について納得のいく回答が得られたか」「査定時に親身に対応してくれたか」「取り扱い実績は豊富か」といった幅広い観点で不動産会社を見極め、納得のいく不動産会社と媒介契約を締結します。
媒介契約とは、売却を仲介してもらう不動産会社と結ぶ契約のことです。なお、媒介契約には「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介契約」の3種類があります。媒介契約に関する詳しい内容は以下をご覧ください。
1-3. 販売活動
不動産会社と媒介契約を結んだ後、売り出し価格を決定します。不動産会社が「この価格であれば売却できる」と判断した査定価格を基本にして、売主は売り出し価格を設定することができます。
売り出し価格が決まったら、販売活動スタートです。不動産会社はチラシを配布したり、店頭やネット上の物件情報サイトに掲載したりして購入希望者を募り、見学の案内を行います。
売主は、土地の雑草を抜いたり、不要なものを撤去したりして、土地をきれいに見栄えよくしておくとよいでしょう。
1-4. 売買契約
購入希望者との間で価格の折り合いが付いたら、売買契約を結びます。
売買契約の当日、不動産会社は買主に向けて重要事項や契約書の説明を行います。売主は内容に間違いがないか、事前に内容を確認しておきましょう。
契約の当日、買主と売主は契約書に記名、捺印します。それが済むと、買主から売主へ、手付金が支払われます。手付金には、買主か売主のどちらかに債務不履行があった場合の違約金のような役割があります。買主はこの手付金を放棄することで、売主は手付金を返還したうえでさらに同額を支払う（倍返しをする）ことで、契約を解除することができます。
1-5. 決済・引渡し
手付金の残りの金額は、土地の引渡しの日に支払われるのが一般的です。そのときに、売主は必要書類を買主に渡すようにします。なお、買主が住宅ローンを利用する場合は、引渡しの決済を金融機関で行うのがほとんどです。金融機関で買主がローンの手続きを済ませた後、売主に残金が支払われます。
1-6. 確定申告
土地を売却したら、翌年には確定申告を行いましょう。土地を売って得た譲渡所得がある場合は、必ず確定申告をして納税します。また、一定の要件を満たすと節税特例を利用できる場合があり、確定申告を行うことで節税できることもあります。
確定申告をする際は、測量費や解体費用、仲介手数料をはじめ、売却にかかった費用を経費として計上できるので、領収書は取っておくようにしましょう。
2. 土地売却にかかる費用や税金
土地を売却するにあたっては一定の費用がかかるほか、売却後に課せられる税金もあります。ここからは土地売却に必要な費用と税金について見ていきましょう。
2-1. 売却にかかる諸費用
土地を売却するまでにかかる諸費用の目安は以下の通りです。
| 経費 | 費用の目安 | 費用の内容 |
|---|---|---|
| 解体費用 | 150万円前後（建物によって異なる） | 建物が建っている場合の取り壊し費用 |
| 測量費用 | 40～50万円 | 土地の地積測量図、境界確認書面を作成する際に土地家屋調査士に支払う費用 |
| 仲介手数料 | 取引物件価格×3％＋6万円＋消費税 | 仲介してくれた不動産会社に支払う手数料（取引額が400万円超の場合） |
| 繰り上げ返済手数料 | 5千～3万円前後 | 残っているローンを一括返済する際に金融機関に支払う手数料 |
なお、仲介手数料の上限は法令で定められており、取引額が400万円超の場合は原則として「取引物件価格×3％＋6万円＋消費税」以上の手数料がかかることはありません。
2-2. 売却にかかる税金
土地を売却する場合、売却時、そして売却後にかかる税金がいくつかあります。
| 税金 | 税金の目安 | 費用の内容 |
|---|---|---|
| 印紙税 | 1～6万円程度（土地価格により異なる） | 売買契約書に印紙を貼って納税 |
| 抵当権抹消の 登録免許税 | 不動産1件につき1000円 | ローンの抵当権を抹消するときに 支払う税金 |
| 譲渡所得に課せられる税金 | 売却益の20～40％程度 | 土地の売却で利益が出た場合に 支払う所得税と住民税 |
印紙税と抵当権抹消の登録免許税は、売却する際にかかる税金です。抵当権抹消登記を司法書士に依頼する場合は、その報酬も必要になります。報酬は司法書士により異なるので、依頼前に確認しておきましょう。
▶︎ 登録免許税に関してはこちら
さらに、売却によって利益が出た場合、その利益は「譲渡所得」と呼ばれ、所得税と住民税を支払うことになります。譲渡所得には「長期譲渡所得」「短期譲渡所得」という2つの区分があり、それぞれ税率が異なります。
長期譲渡所得とは、5年を超える長期間所有していた不動産を売却した際の所得のことで、所得にかかる税率は20.315％です。一方の短期譲渡所得は、所有期間5年以下の不動産を売却した際の所得のことで、税率は39.63％となります。売却のタイミングによって税率にかなり差があることを覚えておくとよいでしょう。
2-3. 土地売却にかかる税金を節税するには？
土地売却には税金がかかる場合がありますが、要件を満たせば控除を受けられます。
●住んでいた建物を取り壊して土地を売却した場合
この場合は、「3000万円の特別控除」を受けられます。3000万円の特別控除とは、要件を満たしている場合、譲渡所得から最高で3000万円が控除されるというものです。
土地と建物の所有が10年を超える場合は、「10年超の居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例」も併用可能です。ただし、3000万円の特別控除はマイホームを売却したときに受けられるもので、土地のみの売却には適用されないので注意しましょう。
▶︎ 居住用財産3000万円控除に関する記事はこちら
●相続した空き家を取り壊して土地を売却した場合
この場合は、「相続空き家の3000万円特別控除」を受けられます。相続空き家の3000万円特別控除とは、3000万円の特別控除と同様に、要件を満たしている場合、譲渡所得から最高3000万円が控除されるというものです。
ほか、使われていない土地を500万円以下で売却した場合に受けられる控除（低未利用土地等を譲渡した場合の長期譲渡所得の特別控除）もありましたが、令和4年（2022年）末までで終了しているので注意が必要です。
不動産を売却する際は、成約価格によって配偶者控除の扶養から外れることがあります。配偶者控除とは、扶養に入っている配偶者がいる納税者は、一定の金額の所得控除が受けられるというものです。自分が要件を満たしているか確認しておくとよいでしょう。特例の詳しい内容や要件については国税庁のホームページでも調べられます。大きな金額がかかわることなので、利用の際は税理士に相談するのがおすすめです。
3. 土地売却のパターンと注意点
土地の売却といっても、売却したい土地がどのような状態かによって方法が異なります。ここでは、土地売却によくあるパターンとその特徴、そして注意点を解説します。
3-1. 家が建っている土地を売却する
築年数が相当に古い一戸建ての住まいが建っている土地の場合は、一般的に「古家付き（ふるやつき）土地」と呼びます。この場合、売却には2つの方法があります。1つは古家付きのまま売却する方法、もう1つは更地にして売却する方法です。
●古家付き土地のまま売却する
こちらの方法には、土地にかかる固定資産税を抑えられるというメリットがあります。住宅が建っている場合、減税措置が適用され、土地分の固定資産税を抑えたまま売却できるためです。この方法は、更地に比べると売却に時間がかかることがありますが、減税措置が適用されるため、結果的にコストを抑えることにつながる可能性があります。
また、古家付き土地のまま売却すれば、売主は解体費用を負担する必要がありません。なお、木造一戸建ての取り壊し費用は一般的に150万円前後かかります。
ただし、買主が古い家を建て替えたい場合、古家付き土地だと買主が家を解体することになるため、買い手が付きにくいという面があります。あるいは、解体費用分の値引きを求められることもあるでしょう。ほかにも売却が進まず、長期間、古い住まいを空き家にしておくと、管理費がかかったり、建物の倒壊や治安の悪化につながったりするので注意しましょう。
●更地にして売却する
こちらは、建物を取り壊し更地にして売る方法です。更地の土地の場合は、相場価格で売却できる可能性が高まります。買主がすぐに家を建てられる状態なので、売却しやすいのです。そのため、売却期間は古家付き土地に比べて短くなるのが一般的です。
また、更地であれば、売れるまでの間、駐車場として土地を運用し、その運用利益で固定資産税の負担を軽くすることもできます。ただし、先ほどご紹介した3000万円特別控除を利用する場合には、土地を貸してしまうと特例を利用できなくなるので、注意しましょう。
加えて、更地にして売却する場合、家の解体費用は売主が負担することになります。解体した後、買主がすぐ決まらなければ、家が建っている状態よりも土地の固定資産税が高くなります。
また、更地にする前に、建物を解体しても問題のない土地かどうかの確認が必要になります。時折、建築基準法上で再建築不可と定められた土地があり、そうした土地の場合は、更地にしてもそこに新しい建物を建てることができません。
具体的には、幅員4m以上の道路に2m以上接していない土地の場合、消防車や救急車が入れないため、家を建てられないように建築基準法で定められています。なお、再建築不可物件は、都市計画区域と準都市計画区域内に限定されています。
再建築不可の土地に既存の建物がある場合、増築は認められませんが、リフォームして売却する、あるいは更地にして建築不可ということを条件に売却する方法があります。ただし、こうした土地は、売れたとしても相場に比べてかなり安い価格になる可能性が高いです。更地にする前に、自治体で再建築不可の土地か否かを確認しておきましょう。
▶︎ 古い家に関する記事はこちら
3-2. 相続した土地を売却する
相続した土地を売る場合は、まず名義変更が必要です。相続は原則として相続人の共有状態で引き継がれるため、名義が被相続人のままだと誰が所有者なのか第三者には分かりません。所有者は、登記簿と呼ばれる「登記事項証明書」に記載することで第三者に明らかにすることができます。
そのため、たとえ親から土地を相続しても、実際は所有者の名義を変更しない限り、土地を売却することはできません。相続した不動産を売却したい場合は、まず相続登記を済ませておく必要があります。
相続手続きには、戸籍謄本、除籍謄本、住民票などが必要です。自分で手続きすることもできますが、時間や手間がかかるため、相続案件を扱う司法書士に依頼するとよいでしょう。なお、登記の手続きを依頼した場合の手数料の目安は、5～10万円前後です。
さらに、相続した土地を売却する際に利用できる「相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」についても押さえておくとよいでしょう。これは、相続した財産を一定期間内に譲渡した場合に、相続税額のうち一定金額を譲渡資産の取得費に加算することができる制度で、税金を軽減することができます。特例を受けるための要件は以下の3点です。
- 相続や遺贈により財産を取得した者であること
- その財産を取得した人に相続税が課税されていること
- その財産を、相続開始のあった日の翌日から相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日までに譲渡していること
この特例を受けるためには確定申告が必要になるので、事前に必要な書類を確認しておきましょう。
3-3. 共有名義の土地を売却する
土地を何名かで共有している場合は、まず「持分割合」を確認することが必要です。持分割合とは、土地の所有権の割合を意味します。持分割合は、法務局で取得できる土地の登記事項証明書に記載されています。法務局で手続きを行えば誰にでも取得することができるので、事前に確認しておきましょう。共有名義の土地の売却には、3つの方法があります。
●持分の土地を売却する
自分が持っている土地の分だけを売却する方法です。ただし、分割された持分だけを買う人は少ないため、共有者同士の間で売買することが一般的です。
●分筆して売却する
共有している土地を複数に「分筆」して売却する方法です。分筆とは、1つの土地を持分割合に応じて分けることをいいます。分筆すると、単独の名義が複数できて、共有状態ではなくなるため、自分の持分の土地だけを売却することが可能になります。
●共有者の同意を得て売却する
共有している土地を共有者全員の同意によって売却する方法です。全員が売却に関して同意している場合、共有者全員が売主になります。売却が決定し、実際に契約する際は、全員の同席と実印の押印が必要になります。売却した金額は、持分割合に応じて受け取ることができます。
3-4. 農地や山林を売却する
農地は、国の政策の一環であるため、勝手に売却できません。売却する際は、まず農業委員会に農地の種類を確認し、売却に許可を要するかどうかを知る必要があります。売却できるようであれば、許可をもらいましょう。
また、農地を宅地へ変える場合、許可が必要なケースと届け出だけで認められるケースがあります。売却が可能か、また宅地へ転用することができるかも合わせて確認するようにしましょう。
なお、山林の売却については、不動産会社が扱うほか、山林を売りたい人と買いたい人のマッチングサイトもあります。
3-5. 賃貸中の土地を売却する
貸している土地を売却する場合は、借地人が立ち退いた後に売却する、あるいは借地した状態の土地をそのまま売却する、という2つの方法があります。ただし、賃貸借契約（借地契約）の種類によって、注意点が異なってきます。
「定期借地契約」の場合は、期限が来ると、土地を更地にして返してもらえるため、立ち退いた後に売却することができます。「普通借地契約」の場合は、借地人（土地を借りている人）の合意がなければ、借地契約を解約できません。土地所有者の一方的な理由で解約することは実質的には不可能です。
ただし、普通借地契約が設定された土地であっても、そのまま売却することは可能です。こうした土地の成約価格は、一般的な土地と比べてかなり安くなります。理由は、たとえ土地を購入して借地料が入ったとしても、土地を自由に利用できないためです。
賃貸中の土地を売却する場合は、借地状態の土地の扱いができる不動産会社に相談することをおすすめします。
4. より高く土地を売るコツ
せっかく土地を売るなら、きちんと納得できる価格で売りたいですよね。ここでは、高く売るためのコツや、スムーズに売却を進めるためにしておきたい事前準備についてお伝えします。
4-1. 相場を把握しておく
できるだけ高く、そしてスムーズに売るためにも、自分の土地の相場価格を知っておくことは大切です。不動産会社に査定を依頼すれば相場は分かりますが、それが相場に見合った価格なのか判断するためにも、事前に自分で相場を調べておくとよいでしょう。万が一適正でない価格で査定されてしまっても、相場を把握できていればそれに気付くことができ、価格の理由を質問することができます。
相場を調べる方法はいくつかあるので、複数の方法でより多くのデータを知っておくと安心です。以下に主な相場の調べ方をご紹介します。
●周辺の物件の価格を調べる
土地の価格の相場を調べるには、住所が近い物件や、最寄り駅からの距離やアクセスなど条件が類似した物件の売り出し価格を参考にするという方法があります。不動産情報サイトから、周辺の物件や類似した物件がいくらで売りに出ているか調べてみましょう。
▶︎ 自分の土地の相場を調べたい人はこちら
●公的な地価情報を調べる
国土交通省の土地鑑定委員会が毎年公示する標準地の価格である公示価格や相続税、贈与税などの計算で基準となる路線価、固定資産税などの計算で基準となる固定資産税評価額といった、公的な情報も参考になるでしょう。
このような情報を集めるには、国土交通省の「土地総合情報システム
」がおすすめです。ここで公示価格や都道府県地価調査などの公的な地価調査のデータを見ることができます。また、一般社団法人資産評価システム研究センターの「全国地価マップ」では、相続税路線価や固定資産税路線価も検索できます。
●過去の取引データを調べる
実際に過去に成立した取引実績における価格の平均値である実勢価格も相場を知るうえで参考になります。「公示価格より少し安くてもよいから早く売りたい」「どうしても買いたくて高く買った」といった売主、買主の状況が反映された取引相場を知ることができます。こちらも、国土交通省の「土地総合情報システム」の「不動産取引価格情報検索」で簡単に調べることができますよ。
4-2. 土地をきれいに整える
不動産会社による査定や購入希望者の見学の際には、できるだけよい印象を持ってもらえるよう、土地をきれいに手入れしておきましょう。
更地や空き家は長い間手入れをしていない場合、雑草が生えたり、建物が老朽化したり、ごみを捨てられたりする恐れがあります。不動産会社や購入希望者からの印象が悪くなってしまうと、同じ条件でも査定額が安く見積もられたり、相場で売り出しても買主が見付からなかったり、値下げ交渉をされてしまうことも考えられます。土地が遠方にあり管理が難しい場合は、業者に依頼してきれいにしてもらいましょう。
5. 土地の売却で困ったときのアドバイス
実際に不動産会社と媒介契約を結び、土地売却の活動をスタートしても、売却がうまく進まないこともあります。また、自分の土地は売れるのか不安を持っている人もいることでしょう。ここからは、土地売却に関するよくある疑問にお答えします。
5-1. 土地が売れない場合の対処は？
「なかなか土地の買い手が現れない」という場合、周辺の相場より売り出し価格が高く設定されている可能性もあります。価格設定の見直しを行いましょう。
古家付きの土地の場合、家をリフォームする、という方法もあります。壊れた箇所を修繕し、家の状態をよくすることで、買い手が付く場合もあります。
また、売却したい土地が都心ではなく、自然豊かな地方や遠隔地などの場合、移住希望者が閲覧する「空き家バンク」へ登録することもできます。空き家バンクへ登録すると、物件情報は自治体やNPO法人が運営するサイトにも登録され、空き家の売り手と買い手の仲介を担う役割を果たします。
アクセスが悪い田舎の土地の場合は、土地を売却せずに土地活用の方法を考える、というのも方法の1つです。たとえば、太陽光発電を始めるのもよいでしょう。農地であれば市民に貸し出し、農業体験の場として利用するのも一案です。また、建物を建てられるエリアなら「サービス付き高齢者住宅」を建てるという土地活用も考えられます。
このほか、不動産会社に買い取ってもらう「買取」という方法もあります。なかなか売れない場合は、買取を検討してもよいかもしれません。ただし、買取の場合、相場より安い取引になることを覚えておきましょう。
▶︎ 買取についての詳しい記事はこちら
5-2. ローン残債がある土地の場合は？
ローン返済が残っている土地でも売却は可能です。しかし抵当権が付いたままの状態では第三者に売却することはできません。そのため、売却時に住宅ローンの残債がある状態で不動産売却をする場合には、取引価格で残債を一括返済し、同時に抵当権を抹消することが必要です。
売却資金から返済できればよいですが、残債より取引価格が低いと自己資金を用意しなければならないこともあります。土地がどれくらいの値段で売れるのか、残債がいくらなのか、自己資金が必要なのかなど資金計画は明確にしておきましょう。
また、古家付きのまま売るか、更地にしてから売却するか、自分に合った売却方法がよく分からない場合は不動産会社に相談し、土地の査定をしてもらうとよいでしょう。よく検討してから、売却するようにしてくださいね。
6. スケジュールには余裕を持って！
土地の売却にはある程度の期間がかかるものです。目安としては、3～6ヶ月程度はかかると思っておいたほうがよいでしょう。売却を急ぎ過ぎて妥協することがないよう、時間に余裕を持った計画を立てて、納得のいく土地売却にしてくださいね。
三井のリハウスでは、無料の売却価格シミュレーションも受け付け中です。1分で終わる簡単入力で査定結果が分かるので、お気軽に申し込みをしてみてはいかがでしょうか？
