不動産探し、住宅の購入・売却のことなら三井のリハウス
エリアを選ぶ:
お気に入り 検索条件 閲覧履歴 お気に入り
メニュー
閉じる
土地売却の流れと各ステップでの注意点

土地売却の流れと各ステップでの注意点

土地売却の事前準備から引渡し完了までの手順を紹介します。
土地を売却したいと考えたとき、「まず何から始めたらいいのか」と悩む人は少なくありません。
今回は、土地売却にまつわる全容を各項目ごとにわけて解説していきます。土地売却ならではの注意点やアドバイスも一緒にお伝えいたします。
土地売却の全体的な流れは、大きく分けて、「売却前」、「売却中」、「売却後」で下記のステップを踏むことが必要になります。
まずは事前準備をしっかり行い、理想の土地売却を実現させましょう。

1 土地売却依頼前の確認事項

土地の売却はマンションや一戸建ての売却よりも、売却方法が多様です。古屋付き土地の場合、相続した土地の場合など、さまざまケースが考えられます。これらの売却に共通するのはすべて事前準備がとても大切ということです。
不動産会社に売却を依頼する前の確認事項を、売却におけるアドバイスと一緒に紹介します。

1-1 希望する売却価格とスケジュールを整理する

はじめに土地売却で押さえておきたいポイントを紹介します。土地の売却の大まかな流れはマンションや一戸建ての売却と同じです。しかし、売却する土地に古家(古い住宅)が建っている場合は、建物付きのまま売却するか、建物を解体して更地の状態で売却するかを考えなくてはいけません。

土地を売ろうとするとき、そこに古い建物が建った状態にあることは珍しくありません。日本では、木造住宅における税法上の耐用年数が22年と定められているため、築年数によっては建物の価格がゼロに近くなってしまうため、結果的に建物付き土地の売却というのは、「0円の建物と合わせた土地の売却」になっているケースがほとんどです。こういった築年数の経過により価値のなくなった一戸建てを、「古家」と言います。
古家をそのまま土地と共に売却するか、解体して更地で売却するかで、それぞれメリットとデメリットがあります。

●古家付き売却の場合
<メリット> 解体費用を買主に負担してもらえる場合がある、自身で解体を行う手間が省ける 売却までの間、固定資産税・都市計画税の軽減措置を受けられる場合がある
(住宅用地で課税標準を1/3に減額し、小規模住宅用地(200平米未満の部分)は1/6に減額される)

<デメリット> 古家も内覧の対象となる場合があるため、メンテナンスが必要になる 解体費用分の価格交渉を受ける場合がある

●更地で売却の場合
<メリット> 買主が土地の区画形質を確認しやすい 建物のメンテナンスを行う必要がなくなる

<デメリット> 残置物撤去や樹木を含む動産の撤去費用がかかる 軽減措置が受けられなくなる

こういった土地売却ならではのパターンも理解したうえで、ご自身が土地を売却する目的を意識して、希望する価格とスケジュールをイメージしていきましょう。希望価格を出すためには、相場を知らないと始まりません。土地相場は、「実勢価格」「公示地価/基準地価」「相続税評価額(相続税路線価)」「固定資産税評価額(固定資産税路線価)」を見て調べることができますが、実勢価格は周辺の売買事例や取引事例を確認することで大まかに把握することができますが、土地の価格は個別性が高いため、ご所有不動産の実勢価格を把握するには価格査定を依頼しましょう。

1-2 諸費用を確認する

土地売却には各種税金と費用が発生します。なにがどのくらい必要なのか、事前に把握しておきましょう。

●仲介手数料
売却活動を仲介した不動産会社に支払う手数料です。仲介手数料の上限額(売却価格400万円超の場合の上限額):売却価格×3%+6万円+消費税

●不動産売買契約書に貼る印紙代
売却価格によって印紙代は異なります。不動産の売買契約の場合、軽減措置制度があるので確認しておくとよいでしょう。

<契約書印紙税額一覧表>

記載金額 不動産売買契約書
1万円未満のもの 非課税
10万円以下のもの 200円
50万円以下のもの 200円
100万円以下のもの 500円
500万円以下のもの 1,000円
1,000万円以下のもの 5,000円
5,000万円以下のもの 10,000円
1億円以下のもの 30,000円
5億円以下のもの 60,000円
10億円以下のもの 160,000円
50億円以下のもの 320,000円
50億円を超えるもの 480,000円
記載金額のないもの 200円

200万円以下のものは200円、300万円以下のものは500円、300万円超〜500万円以下のものは1,000円となります。 不動産売買契約書及び工事請負契約書に課せられる印紙税の軽減は、2022年(令和4年)3月31日までの適用です。

●ローンの抵当権抹消費用
売却する住宅にローンが残っている場合、金融機関の抵当権を抹消する必要があります。そのときに支払う税金が登録免許税で、土地・建物1件につき1,000円です。その他、登記を依頼する司法書士に支払う費用が数万円程度発生します。

●登録免許税
登録免許税は抵当権の抹消登記のほかに、所有権を買主様に移転する所有権移転登記の手続きにもかかります。一般的には買主様が負担しますが、契約により折半したり売主様が負担する場合もあります。

●譲渡所得税
土地の売却で利益が出た場合に支払う所得税と住民税。売却益の約14~40%程度を支払います。

所有期間
長短区分 短期 長期
期間 5年以下 5年超 10年超所有軽減税率の特例※
居住用 39.63%(所得税30.63%・住民税9%) 20.315%(所得税15.315%・住民税5%) 課税譲渡所得6,000万円以下の部分
14.21%(所得税10.21%・住民税4%)
課税譲渡所得6,000万円超の部分
20.315%(所得税15.315%・住民税5%)
非居住用 39.63%(所得税30.63%・住民税9%) 20.315%(所得税15.315%・住民税5%)

(※)買換えた住宅における住宅ローン控除との併用はできません。 (注)上記税率には、復興特別所得税として所得税の2.1%相当が上乗せされています。

●測量費用
土地の売却で必要となる場合があります。土地購入後のトラブルを防ぐなら、隣地との境界線を確定する必要があります。また、測量した年月が古い場合も測量が必要なケースがあります。それらの際には、土地家屋調査士に依頼をするために費用が発生します。なお、一般的には隣接地との境界を明示することが必要になるため、境界標が見当たらない場合は測量及び境界標の設置が必要となります。
測量方法にも種類(確定測量など)があり、費用や必要な期間が変わってきます。

●解体費用
古い建物を解体して更地で売却するには、解体費用がかかります。建物の構造と坪数によって異なります。また室内や室外(庭)などにある動産も撤去や処分の対象となる場合がありますので、その際は費用が必要になります。

●繰り上げ返済手数料
残っているローンを一括返済するときに金融機関に支払う手数料です。

その他、工場などが建っていた土地を売る場合は土壌汚染調査、住宅用地として使用していなかった土地を住宅用地として売却する場合は水道引込工事など、その他の費用が発生する場合もあります。
建物解体や残置物撤去の見積もりは早めにとりましょう。

1-3 必要書類が手元にあるか確認する

売却に必要な書類も早めの準備を心がけましょう。

●本人確認資料
運転免許証やパスポートなどの本人確認書類。

●実印
売買契約時に必要。共有者がいる場合は共有者全員分。

●印鑑証明書
売買契約時に必要。発行から3ヶ月以内のもの。共有者がいる場合は共有者全員分。

●住民票
発行から3ヶ月以内のもの。土地の住所と売主様の現住所が異なる場合に必要。

●権利証または登記識別情報通知書
土地の内容確認や登記の際に必要。法務局から登記名義人に対して発行される。

●固定資産税納税通知書や固定資産税評価証明書
固定資産税と都市計画税の税額調整に必要。

●登記簿謄本
法務局に備えつけてある「不動産用登記事項証明書または登記簿謄本・抄本交付請求書」のこと。

●その他
地積測量図・境界確認書、建築確認済証、地盤調査報告書、購入時の契約書・重要事項説明書、(リフォームをした場合)リフォーム履歴の分かる資料など。

土地の売却の場合でも、古家がある場合は建物も売買対象になります。瑕疵(かし)や告知事項が無いかは事前に確認しましょう。また測量図が古い場合は、土地家屋調査士に測量を依頼して再作成する場合があります。

1-4 土地(建物)の状態や権利関係等の確認

土地を売却する前に、土地(建物)の状態や権利関係の現状把握をしておくことが大切です。以下に確認事項を記載しますが、複雑で専門性も高いため不動産会社に問い合わせた際に依頼しましょう。
土地の状態や権利関係については、不動産登記で確認しましょう。登記内容が記された登記簿謄本(登記事項証明書)は法務局で取得できます。登記簿謄本には土地の区画や面積などが記載されているため、土地取得当時と違いがないかを確かめましょう。
登記簿謄本は表題部と権利部という2つの区分に分かれており、権利については権利部に記されています。甲区には所有権に関する事項が、乙区には抵当権や賃借権などの所有権以外の権利に関する事項が書かれています。不動産登記は土地だけでなく、建物にもあります。過去に建っていた建物を解体して更地にしても、建物の登記が残っている場合があります。この場合には建物の滅失登記が必要になります。

また、建物に接する前面道路の種類についても確認が必要です。特に道路には公道と私道の区別があることは注意しておきたいポイント。前面道路とは、土地建物の敷地に2m以上接する建築基準法で認定された道路を指します。接道義務を満たしていないと、建築物を建築することができないので、土地の評価が下がってしまいます。ただし、この接道義務は、都市計画区域および準都市計画区域内でのみ適用されます。

【道路の種類】
●建築基準法第42条1項1号道路
道路法による道路(国道・都道・区道などの公道)

●建築基準法第42条1項2号道路
都市計画法、土地区画整理法、都市再開発法などでできた道路 (開発道路)

●建築基準法第42条1項3号道路
建築基準法施行時(昭和25年11月23日)に既に存在していた道 (既存道路)。公道、私道の別は問わない。

●建築基準法第42条1項4号道路
都市計画法などの法律により2年以内に事業が行われる予定のものとして特定行政庁が指定したもの (計画道路)

●建築基準法第42条1項5号道路
土地を建築敷地として利用するために新たにつくる私道で、特定行政庁から指定を受けたもの (位置指定道路)

●建築基準法第42条2項道路
建築基準法施行時に既に存在する幅員4m未満の道で特定行政庁が指定したもの (細街路、2項道路、みなし道路)。公道・私道の別は問わない。

周辺が私道に接した土地を売却する場合は、通行・掘削承諾書が必要なケースがあります。掘削承諾書は、売却した土地に買主様が新しく建物を建てるとき、水道・ガス・下水の工事で道路を掘削するため必要になります。
土地建物の状況について、もう一つ注意したいのが隣地への越境がないかどうかです。多くは売却のために測量したときに、自分の土地が隣地へ越境している、または越境されていることが判明します。不動産売買では大きく分けて、越境物の撤去か、撤去できない場合は隣地所有者との間で覚書を交わし、新しい所有者である買主様に内容を引き継ぐ方法が取られています。

大切なのは、売主様が知りえる土地の状況を不動産会社に正確に報告することです。雨漏りやシロアリの害、境界の越境や残存物などの契約不適合責任などについては、買主様とのトラブルを避けるため事前に報告しなければなりません。売買の目的物に契約内容と異なる点があった場合に、売主様は買主様に対して契約不適合責任という責任を負わなければいけないことは、覚えておきたいところです。

1-5 共有者がいる場合

売却する土地に共有者がいる場合には注意点があります。土地の所有者が複数いる共有名義の場合、全員の売却意志がないと売ることができません。共有名義とは、不動産を取得するために共同で出資し、出資額の割合に応じた所有持分で登記(権利関係などを社会に公示するため登記簿に記載)することです。

1-6 相続する場合/相続した場合

身内から相続した土地を売却するケースも多いです。相続した土地の場合は、所有者の名義がきちんと売主様に変更されているか、確認しましょう。たとえ親から土地を相続しても、相続登記をして名義人の変更をしておかないと、買主様への移転登記ができないため売却もできません。ですので、相続した土地を売却する場合は必ず、相続登記をしておく必要があります。
相続登記に必要な書類は、登記申請書、戸籍謄本や除籍謄本、住民票、印鑑証明書などです。これらを法務局に提出して手続きしますが、かなりの労力が必要なので、司法書士や土地家屋調査士などの専門家に依頼して手続するのが一般的なケースです。ただし、手数料として十数万円程度を要します。

また、相続していない土地を売却する際は、売却するタイミングについても「相続が発生する前と後の売却どちらがいいのだろう?」と悩む場合があります。どちらにどのようなメリット・デメリットが発生してくるのかを理解しましょう。

●相続前売却の場合
<メリット>
不動産の相続発生後は、その分割方法を巡って家族間で争いごとが起こりやすい傾向があります。そのため相続発生前に売却して事前に現金化しておくことで、相続する人の間で分割しやすくなるメリットがあります。

<デメリット>
相続時には相続資産に応じて相続税がかかりますが、土地を相続するよりも現金を相続する方が多くの相続税がかかる場合があります。

●相続後売却の場合
<メリット>
不動産を相続後に売却することで、現金で相続するよりも節税できる場合があります。まず、相続後に不動産を売却した場合にも、一般的な不動産売却時と同様に利益に対して譲渡所得税がかかります。しかし、「相続開始から10ヶ月後の翌日から3年以内」に相続した不動産を売却した場合、支払った相続税のうちその不動産にかかる部分の相続税を「取得費」として加算できる特例制度があります。

<デメリット>
相続人が複数の場合、売却手続きが複雑になる傾向があります。もしも相続人全員で土地を共有財産とした場合、売却時には相続人全員の同意が必要となり、相続前の売却よりもスムーズにはいかないでしょう。

どちらが自分にあっているか分からない場合は、不動産会社に相談しましょう。三井のリハウスでは提携の税理士に相談することができます。

2 土地売却相談

必要書類を揃えるなど事前準備を進めながら、売り出す不動産について理解を深め、査定を通して売り出し価格を固めていきましょう。売却相談をする不動産会社を選ぶポイントも合わせてお伝えします。

2-1 査定を依頼する会社を選定する

必要書類や諸費用の確認など事前準備が整ったら、売り出し価格を決めるために査定の準備に入ります。査定してもらう会社を選ぶ際は、査定価格の精度が高い会社を選ぶことが大切です。精度が低いと市場と乖離(かいり)した価格で売り出すことになってしまい、売却活動期間が長期化したり、相場より低い価格で売却することになる恐れがあるからです。

査定価格は参考にする取引事例の数が、信用度合いと直結します。取引実績が豊富な会社に査定を依頼することが、土地売却の成功を左右するのです。三井のリハウスは35年連続取扱件数No.1なので、エリア動向に沿った精緻な価格を提案できます。

2-2 出来るだけ訪問査定を依頼する

査定には机上査定と訪問査定の二つの方法があります。
それぞれメリットとデメリットがありますが、確実性の高い訪問査定を受けることをお勧めします。

●机上査定
現地に担当者を招かず、周辺取引事例や登記簿謄本など書類のみで不動産の価格を査定します。気軽に査定を受けられ査定額も数日中に出るメリットがありますが、限られたデータに基づく査定額のため、概算の査定額となります。

●訪問査定
机上査定のように資料上の査定を行ったうえで、不動産会社の担当者が実際に現地を訪れて査定額を算出します。訪問日の調整などにより、机上査定に比べると査定額が出るまで時間がかかります。現地に担当者を招き立ち会う必要がありますが、机上査定では分からない部分までチェックしたうえで、最も詳細な査定を受けることができます。

訪問査定では、土地が接する道路や敷地内の高低差や振動・騒音、日照の状態や周辺環境など詳細に調べることができます。土地売却の場合は、現地で知りえる情報が価格を大きく左右するため、マンションや一戸建て以上に現地訪問での確認を受けることが重要です。また訪問査定では、担当者に売却の目的や希望条件を伝えることで、売主様に合った売却提案を受けられます。

2-3 土地査定方法

不動産査定額の算出方法は主に3つ、取引事例比較法と原価法、収益還元法に分けられます。一般的に土地の査定額算出には、取引比較事例法が用いられます。取引事例比較法では、査定物件と類似時した近隣物件の過去の取引事例を参考にして、評価額を算出します。

査定額(取引事例比較法)
= 事例地の単価(円/m2)× 土地面積(m2)× 補正率

価格に関する評価項目は下記の通り。 駅からの距離 土地の面積 土地の形状 土地の間口と奥行き 前面道路の幅 前面道路との関係(中間画地、角地、二方路地など) 道路との高低差 埋設物や土壌汚染 周辺環境に嫌悪施設の有無 下水道等の設備状況

2-4 売却活動を依頼する不動産会社を選定

無事に査定が終わったら、実際に売却活動を仲介する不動産会社を選びましょう。会社選びを失敗すると、査定額を算出するときと同様、希望の価格で売れなかったり、売却期間が長期化してしまったりします。
選ぶ基準の一つとして、多くの購入検討者を紹介できるネットワークを持つ会社を選びましょう。売り出し価格の高さだけでなく、売主様の売却目的や売却プランに寄り添ってくれる会社選びをすると、納得感の高い売却活動に近づくでしょう。
三井のリハウスでは、売主様のご希望・ご事情に親身に寄り添った、柔軟な販売戦略を組むことができます。

3 媒介契約を締結

売主様と買主様の間を仲介する媒介契約を不動産会社と結び、売却活動をスタートさせていきましょう。

3-1 媒介種別について

売却活動を依頼する不動産が決まったら、売主様は不動産会社と媒介契約を結ばなければいけません。媒介契約には、「専属専任媒介契約」、「専任媒介契約」、「一般媒介契約」の3種類があります。

●専属専任媒介契約
専任媒介と同じように1社の不動産会社とのみ契約できる契約ですが、自分で買主様を見つけても必ず不動産会社に仲介してもらい契約しなければならない点が専任媒介と異なります。契約期間は専任媒介契約と同じく最長3ヶ月です。

●専任媒介契約
1社の不動産会社とのみ契約できる契約です。自分で買主様を見つけた場合には、仲介会社を経由せず直接売買契約を結ぶことができます。契約期間は最長3ヶ月とされています。

●一般媒介契約
複数の不動産会社に仲介を依頼できる契約です。自分で買主様を見つけた場合も、仲介会社を経由せず直接買主様と売買契約を締結できます。自由度が高い一方、それぞれの会社から首魁される購入検討者の内見調整も売主様自身が行う必要があります。契約期間の定めはありません。(国土交通省の定める標準媒介契約約款では、専任媒介契約と同じく3か月以内で定めるものとしています。)

どの契約にするかは、売主様が選択することができます。ただし、一般媒介契約の場合、複数社に対して売主様が直接、販売活動を依頼し、各社への連絡を売主様ご自身が行う必要があります。専任媒介契約は、媒介契約のメリットをバランスよく持っているため、より手厚いサポートが受けられる点でお勧めです。

3-2 媒介契約に必要なもの

媒介契約を結ぶときには、いくつか書類が必要になります。

●本人確認資料 身分証明書 印鑑

●権利関係の書類 権利証(「登記済権利証」または「登記識別情報」)

売却する土地、または古家が共有名義の場合、所有者全員の本人確認書類が必要になります。所有者全員の合意がなければ売却できないためです。媒介契約を締結するときも、共有者全員の本人確認書類または委任状が必要です。

4 土地売却活動

できるだけ高く、短い期間で購入申し込みを受けるには、どんな工夫をすることができるでしょうか。売却活動のポイントを押さえましょう。また、購入申込みを受けても油断は禁物。売買契約を成約させるために、買主様との条件調整が鍵となります。

4-1 HPや各広告媒体での掲載

売却活動で成功するステップとして、まずは売り出す土地を露出させていくことが優先事項となります。単純ですが、露出が多いほどより多くの人に周知してもらえるためです。物件情報サイトや各媒体を使って、広く周知しましょう。
三井のリハウスでは、売主様の売却活動をバックアップするために、売主様に確認のうえ、『三井のリハウス』サイトに加え、人気不動産サイト『SUUMO』『at home(アットホーム)』等での告知活動を実施します。
また、購入者にとって写真は最も印象に残るもの。見栄えなどを自分でもチェックして、好感を持ってもらえる工夫をしましょう。また、建物の参考プランをご提案し、買主様へ訴求します。

4-2 活動状況報告を受ける(媒介報告)

不動産会社と媒介契約を結んで物件を売り出した場合、不動産会社は売主様に対して売却中物件の現状を都度報告する義務があります。専任媒介契約においては2週間に1回以上、専属専任媒介契約においては1週間に1回以上の報告をしなければいけません。
報告内容はホームページの閲覧状況や問い合わせ状況などです。販売戦略については営業担当から都度共有を受け、疑問点があれば気軽に質問しましょう。
三井のリハウスでは報告書の郵送による報告のほか、メールでの報告にも対応しています。また、問い合わせ状況など基本的なことに加えて、近隣の市場動向や競合物件の状況、今後の販売戦略をご提案します。

4-3 購入申し込み

購入希望者から申込書がきたら、申込者と条件を調整していきます。「購入申込書」に記載されている購入条件を確認しましょう。確認すべき条件は下記の4点です。

●購入価格
売出価格を前提に買主様の資金計画に基づいた希望価格が記載されています。

●支払条件

手付金 売買契約締結時に受領します。
内金 手付金の金額や引渡しまでの期間により設定されることがあります。
残代金 売買価格 −(手付金+内金)です。

●スケジュール

契約日 申込者の契約締結希望日が記載されています。
決済日 申込者の売買代金の支払い可能な期日が記載されています。金銭の授受、所有権の移転等を行うため、一般的には法務局・金融機関が稼働している平日の午前中に設定されます。
引渡し日 原則、決済日と同日に設定されますが、売主様が買い替えの場合等は一週間程度の引渡し猶予期間を設ける場合があります。

●融資の利用予定
融資利用の有無と予定金額が記載されています。

※その他、売買契約締結に際し、申込者の希望される条件があれば記載されています。(解除項目、停止条件等の確認)

購入申込者とうまく交渉を運ぶために、度重なる調整はできるだけ避けたいところです。交渉が不調に終わってしまう場合があります。営業担当者のアドバイスを参考に、担当者とよく相談しながら条件交渉をしましょう。三井のリハウスでは売主様の思いを第一に考えて交渉をサポートしています。

5 土地売買契約

買主様と条件調整ができたら、実際に売買契約に入っていきます。売買契約に必要な書類や費用、契約の流れを把握してスムーズな契約につなげましょう。

5-1 契約までに必要な書類と費用

購入申込書で条件の調整ができたら、いよいよ売買契約を結びます。契約を結ぶにあたり、必要書類や諸費用が手元にあるか確認しましょう。

●必要書類 登記関係書類(権利証または登記識別情報通知) ※原本の所在を確認し、コピーをとります 印鑑証明書(発行後3ヶ月以内のもの) 住民票 本人確認種類(運転免許証等ご本人と確認できるものをご用意ください) 固定資産税納税通知書 実印

土地の売却の場合は、「土地測量図」と「境界確認書」、「建築確認済証」もあると良いです。

代理人が契約を行う場合は、追加で下記の書類が必要になります。 委任状(売主様のご署名と実印でのご捺印) 代理人の印鑑 売主様の印鑑証明書(発行後3ヶ月以内のもの) 代理人の本人確認書類

契約時に発生する費用は下記の通りです。

●諸費用 仲介手数料の半金 収入印紙(売買価格により異なります)

直前になって慌てることがないよう、余裕をもって準備しましょう。

5-2 契約の流れ

売買契約の流れを説明します。売買契約を結ぶ当日は、売主様と買主様、媒介する不動産会社が揃って行います。契約時に必要な書類を持参して臨みましょう。大きな流れは「重要事項説明書の読み合わせ」、「売買契約」、「署名・捺印、手付金の受領」、「売買契約の締結完了」となります。

1)重要事項説明書の読み合わせ
売買契約に先立ち、取引に関わる重要な事項を宅地建物取引士が買主様に対して説明し、書面を交付します。必ず内容をご理解ください。重要事項の内容は下記のとおりです。 対象不動産の権利関係 法令上の制限 私道に関する負担に関する事項 飲用水・電気・ガスの供給、排水施設の設備状況に関する事項 契約解除に関する事項 「建物状況調査」実施の有無および内容等(※建物がある場合)

2)売買契約
1)に理解・納得したら、「売買契約書」「物件状況等報告書」「設備表」の読み合わせを行います。契約内容や不動産の現況、設備の有無および不具合の有無をご確認ください。 特約が付記されている場合は、解除条項が含まれることがありますので、内容をよくご理解ください。

3)署名・捺印、手付金の受領
2)も確認したら、次はすべての書類に署名・捺印を行い、買主様より手付金を受領します。手付金確認後、売主様より買主様へ手付金受領書をお渡しいただきます。

4)売買契約の締結完了
以上で当日の手続きは終了です。買主様より再度内覧のご希望があるか事前に確認しましょう。

普段なじみのない言葉が多いため、分からないことはその場で確認するようにしましょう。

5-3 契約後の手続き

無事に売買契約を結んだら、契約後の手続きをしましょう。
売却する土地に古家がある(または、過去にあった)などして住宅ローンが残っている場合は、金融機関の抵当権が設定されている可能性があります。ローン完済のため、売買契約を終えた後に手続きに取り掛かります。金融機関の抵当権が設定されていたら、抵当権を抹消する手続きも必要となります。金融機関との手続きには時間がかかりますので、必ず事前に借入先金融機関に問い合わせましょう。三井のリハウスでは、抵当権の抹消に関して提携の司法書士に任せることができるなど、複雑な手続きもサポート致します。

また、測量図および付随する書類を準備しておくと、買主様に引き渡す際にスムーズに運びます。土地の取引の際には、必要に応じて測量の手続きをします。これに伴い、費用が発生します。手続き完了までは3ヶ月以上かかる場合がありますので、事前に測量の手配をして必要書類を揃えましょう。三井のリハウスでは、売主様に実施頂く各手続きについて、前もって丁寧にご案内させて頂きます。

5-4 引渡しまでにやること

更地引渡しの場合、引渡し前にやるべきことは、マンションや一戸建ての売却と比べて少なくなります。売主様自身が引っ越しをする手間が省けているためです。
引渡し直前は、売主様、買主様の双方が立会いにて、現地の最終確認を行います。土地の状態を確認し、ご納得いただいた上で引渡しへと進めます。このときに境界の確認も一緒に行います。

6 残代金受領・引渡し

引渡しの直前には、売主様と買主様の双方で売買契約時に取り交わした「物件状況等報告書」「設備表」が記載通りの状態かの確認もします。確認が済んだら、いよいよ最終段階、「残代金の受領」と「引渡し」をします。不動産の決済とは、売主様と買主様との取引を完了させる最後の段階のことです。

6-1 引渡しに必要な書類

決済にあたり、売主様には用意する書類や費用があります。ここでは古家付きの土地を売却したと考えて、更地を売却したケースに加えてさらに必要になるものも一緒にまとめました。

●書類等 登記済権利証または登記識別情報通知(戸建住宅なら土地と建物、それぞれ1通ずつで合計「2通」必要) 印鑑証明書(発行後3ヶ月以内のもの) 住民票 買主様に引継ぐ書類(建築、設備の取扱説明書・保証書、建築確認通知書、境界確認書、測量図等) 本人確認書類(運転免許証等、本人と確認できるものをご用意ください) 鍵一式(古家付きの場合)

●費用 登録費用(抵当権抹消登記等がある場合) 仲介手数料の半金

●印鑑等 実印 銀行印 通帳(ローン返済口座のもの)

6-2 引渡しの流れ

決済および引渡し当日の流れは、「登記申請の手続き」を行い、「残代金受領・固定資産税等の精算」をして「売却不動産の引渡し」となります。まずは直前の確認事項から説明します。

●引渡し前の確認事項 物件状況等報告書の記載内容(雨漏りやシロアリの被害等) 設備表の記載内容(設備の有無、故障・不具合の有無を確認) 隣地との境界標の確認

決済及び引渡し当日の流れは下記の手順で行われます。

1)登記申請の書類確認
所有権移転登記等の申請を行います。登記を代行する司法書士に必要書類を渡し、登記申請を依頼します。

2)残代金の受領・固定資産税等の精算
売買代金の残代金を受領し、固定資産税や都市計画税の精算を行います。

3)関係書類の引渡し
付帯設備の保証書・取扱説明書、その他引き継ぐべき書類をまとめて買主様に引渡しします。

4)鍵の引渡し
買主様に建物に付属するすべての鍵を引渡し、「不動産引渡確認証」に署名、捺印します。

5)諸費用のお支払い
仲介手数料の残額や司法書士への登記にかかる費用等、諸費用を支払います。

6-3 確定申告

最後の確認事項は、確定申告についてです。
不動産売却により売却益が出た場合は確定申告をしなければいけません。売却で損をした場合は必須ではありませんが、税法上の特例をうけるためには、売却した翌年にご自身で確定申告を行う必要があります。

確定申告を行うことで、譲渡益(売却益)が出た場合は節税でき、譲渡損失が出ても還付を受けられることがあります。しかし確定申告をしないと、譲渡益が出た場合、延滞税や無申告税、重加算税といったペナルティが課せられてしまいます。
確定申告は不動産を売却した翌年の2月16日~3月15日までの間に行う必要があります。年度によってスケジュールがずれることもあるため、事前に確認しておくべきでしょう。申込先は、住民票登録を管轄とする税務署でできます。

●譲渡益が出た場合 居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例 長期譲渡所得の税額を通常の場合よりも低い税率で計算する軽減税率の特例 所有期間が10年以上の場合の軽減税率の特例等

●譲渡損失が出た場合 マイホームを買換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例 特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例等

確定申告は申請が複雑なので、不明な点は土地売却時の担当者に聞いてみましょう。三井のリハウスでは提携の税理士によるセミナーおよび個別相談会を開催しています。是非、お近くの三井のリハウスまでお問い合わせください。

7 よくある質問

Q. 土地を売却するにあたって気をつけることは?

A. 土地を売却する際にあたって気を付けるポイントは下記の7点です。各ステップにおいて詳細を確認しましょう。
1. 売却依頼前の確認事項
2. 売却査定について
3. 媒介契約について
4. 売却中の注意事項について
5. ご契約時の注意事項
6. 引渡し及びその後の注意事項
7. よくある質問
詳細については「売却の流れと各ステップでの注意点」をご覧ください。

Q. 土地の価格を知るにはどうしたらいい?

A. ご所有の土地の状況によって不動産価格の算出方法が異なります。経験豊富な三井のリハウスではお客様のご事情に合わせてご相談を承ります。お気軽に訪問査定・簡易査定もしくはお電話(0120-585-331)でご相談ください。

Q. 査定を依頼した場合は必ず売却しなくてはいけないの?

A. 必ず売却しなくていけないことは一切ありませんのでご安心ください。三井のリハウスではお客様のご事情に合わせて、様々なご提案をさせて頂きますので、まずはお気軽にご相談ください。無料のご相談はコチラから、もしくはお電話(0120-585-331)ください。

▶ 土地の購入はこちら、マンションの売却についてはこちら、一戸建ての売却についてはこちらをご覧ください。

お住まいの購入・売却・貸し借りを検討のエリアをお選びください

エリアを選びなおすときには、
右上のメニューボタンから変更できます。