古い家を売るにはどうすればいい？売却方法や流れ、解体についても解説

古い家とは？その判断基準は？

「古い家」に明確な定義は存在しません。そのうえで、判断の目安は主に以下の2点です。

・法定耐用年数
・耐震性

法定耐用年数

古い家か否かを判断する目安の1つは、「築年数が法定耐用年数を超えているかどうか」です。ただし、法定耐用年数とは、税額計算において減価償却費を求めるための期間であり、実際の建物の寿命とは異なります。

そのため、法定耐用年数をすぎても適切な修繕や維持管理を行っていれば問題なく住み続けられますし、一概に「古い家」とはいえません。しかし、注意すべきは、金融機関のなかには法定耐用年数を価値判断の基準にしているところも多いという点です。たとえば、木造住宅は22年を超えていると、住宅ローンの審査が厳しくなる金融機関もあります。従って、購入するときだけでなく、売却するときにも影響があるため、建物の法定耐用年数を知っておくことも大切です。

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耐震性

古い家の目安として、現在の建築基準法で定められている耐震基準を満たしているかどうかも挙げられます。

現在の耐震基準が導入される前の基準（旧耐震基準）では、10年に1度発生すると想定される中規模の地震動（震度5程度の揺れ）でも建物が一定時間倒壊せず、破損の程度も補修可能な範囲の構造であることが条件とされていました。

一方、1981（昭和56）年6月から導入されている現在の新耐震基準では、震度6～7程度の揺れで損傷はしても、一定時間倒壊・崩壊しない耐震性があることが条件とされています。建築基準の変更により、新耐震基準を満たしていない家は「旧耐震基準で建てられた古い家」と見られることが多く、特に住宅ローンの審査において厳しく判断されることがあります。

なお、新耐震基準を満たした建物とは、1981年6月以降に建築確認済証の交付を受けた建物が該当します。完成時期が1981年6月以降でも、旧耐震基準の建物がある点には注意が必要です。

古い家（空き家）を所有することのリスク

古い家、特に空き家を所有しているだけでも、場合によっては負担が増えることになるかもしれません。たとえば金銭面だけでなく、管理の手間など所有者にとって負担が発生するほか、周囲に実害を及ぼすリスクもあります。特に空き家となった古い家を所有していることの主なリスクは以下の3つです。

・第三者への危害
・周辺への悪影響
・税負担の増加

それぞれのリスクについて解説します。

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第三者への危害

人が住んでいない空き家は傷みやすく、築年数以上に劣化が進んでしまうといわれています。特に建物の管理がなされていない空き家では、外壁や塀などの部材の落下や庭木の枝のはみだしなどで、近隣の建物や通行人などの第三者に危害を加えてしまうリスクもあるでしょう。また、最悪の場合、建物が倒壊し、隣地への被害や道路の通行障害など大きな被害を生む原因となることもあります。

周辺への悪影響

空き家となった古い家を管理せず放置すると、敷地に雑草が生い茂り、害虫や害獣の巣になるリスクもあります。害虫や害獣の悪臭などの被害が近隣に及ぶと、クレーム対応に追われてしまうこともあります。

また、空き家となった古い家は、ごみの不法投棄や建物の外壁の損傷・汚損などにより景観を損ねてしまうこともあり、やはり周辺へ悪影響を与えかねません。

さらに、不法侵入など犯罪の拠点となるリスクもあります。たとえば、禁止植物の栽培拠点や、犯罪者や不審者の潜伏場所となった事例もあり、周辺の治安悪化の原因となることもあります。

税負担の増加

空き家となった古い家を放置すると、固定資産税や都市計画税が高くなるリスクがあります。通常、居住用の建物が建っている土地には特例が適用され、固定資産税や都市計画税において以下のような軽減措置が認められています。これが住宅用地の特例です。

しかし、2015年（平成27年）「空家等対策の推進に関する特別措置法（以下「空家特措法」）」が施行され、「特定空家等」に認定されると、上記の固定資産税や都市計画税の軽減措置の対象から除外されることになりました。

さらに、2023（令和5）年12月に「空家特措法」が改正され、「特定空家等」だけでなく、特定空家等となる恐れのある「管理不全空家等」であると自治体から指定され勧告を受けると、軽減措置が適用外になることになりました。そのため、空き家の維持管理を怠っていると、土地にかかる税負担が数倍になる恐れがあります。維持管理に手間や費用をかけたくない場合は、早めの売却が望ましいでしょう。

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古い家は解体せずに売却するのがおすすめ？

古い家を売却する際、解体すべきか建物を残したまま売却すべきかという点も懸念材料といえるでしょう。結論としては、費用負担を抑えるなら解体せずに売るほうがおすすめです。建物を残したままであれば、取り壊すための解体費用がかからないうえ、所有している間は更地よりも固定資産税や都市計画税は低く抑えられます。

家を解体する費用は決して安価ではありません。更地にするためにかかった解体費用以上に、成約価格が高くなるとは限らず、不要な自己資金の持ち出しになる恐れもあります。また、古い家を解体してしまうと、税負担を軽減する「住宅用地の特例」が適用されなくなり、土地にかかる固定資産税や都市計画税の負担が増えてしまいます。

ただし、維持管理の負担が大きい場合、また家の老朽化が進んでおり倒壊リスクが高い場合などは、更地にするほうがメリットが大きいケースもあります。

保有する家の状況や、周辺の中古住宅のニーズなどによって判断の目安は変わります。まずは不動産会社に、家が今いくらぐらいで売れそうか査定を依頼してみましょう。その際、不動産会社へ更地で売るほうがよいのか、建物をそのままにしたほうがよいのか相談することをおすすめします。

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古い家を上手に売る方法

ここでは、売却が困難といわれる古い家を上手に売る2つの方法をご紹介します。

・古い家は解体せずに売る
・空き家バンクを利用する

それぞれ詳しく解説します。

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古い家は解体せずに売る

古い家を売却するときは、土地に焦点を当て、「古家付きの土地」として売却する方法もあります。「古家付きの土地として販売する」とは、建物は建っているものの、その建物の価値は評価せず、土地の価値のみを基準に売却することをいいます。古い家があるまま解体の費用と手間をかけずに売ることができるため、売主にとって大きなメリットでしょう。また、土地が欲しい人と、建物の状態によっては今ある建物を利用してしばらく住んでから新築の家を建てたい人の両方がターゲットとなるため、売却の可能性も広がります。

空き家バンクを利用する

自治体が運営する空き家バンクを利用すれば、不動産会社に仲介や買取を依頼せずに古い家を「売り物件」として買主を募集できます。空き家バンクとは、空き家の有効活用を目的として自治体が管理するデータベースに空き家情報を登録し、賃貸や売買物件情報として空き家を利用したい人に紹介する仕組みです。

空き家バンクは、一般的に仲介手数料が発生せず、立地の悪さや価格の安さにより不動産会社に仲介を断られてしまった物件でも登録できる点がメリットです。ただし、自治体によって空き家バンクに登録できる物件の条件があるため、全ての物件が登録できるわけではありません。

なお、空き家バンクでの成約価格は低くなる傾向があり、場合によっては無償で買主を募集しているケースもあります。自治体によっては指定した不動産会社を介して取引することもありますが、通常、売買契約は当事者同士で行うため、物件や取引条件についてトラブルが発生する恐れがある点は認識しておきましょう。なお、不動産会社が介在するときは、仲介手数料が発生する場合もあります。

ここでご紹介した2つの売却方法のほかに、家をリフォームして売る選択肢もありますが、この場合は、リフォーム費用と売り出し価格とのバランスを考えることが大切です。詳しくは、以下をご覧ください。

●不動産・マンションの売却前のリフォームについてはこちら

古い家を売る際の流れ

古い家を売る際には以下の5つの手順に沿って適切に進めましょう。

1．査定を依頼して売却方法の相談をする
2．媒介契約を結ぶ
3．売却活動を開始する
4．売買契約を締結する
5．代金の決済を行って物件を引渡す

それぞれの手順について詳しく解説します。

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1．査定を依頼して売却方法の相談をする

まずは不動産会社に査定を依頼し、物件の現在の相場価格を把握します。できれば、複数の不動産会社に査定を依頼しましょう。

この際、古い家の場合は前述の通り、古家がある土地として売るか、更地（解体）にして売るかを不動産会社に相談することも大切です。建物の状態やエリアの需要によって有利な売却方法が異なるため、プロの意見を聞きながら方針を固めましょう。

2．媒介契約を結ぶ

査定額や売却方法に納得でき、信頼できると思ったら、正式に仲介を依頼する不動産会社と媒介契約を結びます。媒介契約には「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3種類があり、それぞれの特徴を理解したうえで、自分に合った契約形態を選びましょう。

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3．売却活動を開始する

不動産会社は、不動産会社間の物件情報共有システム「Real Estate Information Network System（不動産流通標準情報システム）」（通称：レインズ）に登録して、ほかの不動産会社の顧客にも物件を紹介してもらいます。併せて、自社のホームページや不動産ポータルサイトなどのインターネット情報サイトに物件情報を公開するほか、店頭やチラシ広告などを通じて、買い手を探します。

購入検討者は、細かい物件に関する質問や内覧を希望して、具体的に検討します。居住中であれば、購入検討者からの内覧の希望に売主が対応し、空き家であれば、不動産会社が対応してくれます。古い家の場合、汚れや傷みが目立つこともありますが、可能な範囲で清掃や換気を行っておきましょう。

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4．売買契約を締結する

購入希望者と価格や条件面で折り合いが付いたら、仲介する不動産会社が売主と買主の日程を調整して、売買契約を結びます。契約時に手付金として、売買代金の一部を買主が売主に支払います。

契約条件のなかでも重要となるのが「契約不適合責任」の扱いです。この点については、売主が負う責任の範囲を不動産会社と相談し、売り出し前にあらかじめ整理しておきましょう。なお、売主が把握している不具合については、事前に買主へ伝える義務があります。

契約不適合責任は範囲を限定して免責とすることもありますが、すべての責任を免れることができるわけではありません。このような条件を整理したうえで、契約に進みましょう。

5．代金の決済を行って物件を引渡す

売主、買主双方の引渡し準備が整ったら、不動産会社が売主と買主の日程を調整して、売買代金の決済と物件の引渡しを行う日を決めます。決済日に買主から売買代金の残代金を受け取り、同時に固定資産税等の清算も行います。代金等の受け渡しが完了したら、土地や建物の所有権を売主から買主へ移転し、引渡しを行います。通常、決済は司法書士立ち会いのもと行われ、書類を確認後、司法書士が所有権移転登記などの申請手続きを行います。建物がある場合は、このときに鍵も引渡します。

更地渡し（土地の売買契約後に建物を解体して更地の状態にして引渡す方法）を選択した場合は、決済日までに解体工事を完了させ、建物登記を抹消（建物滅失登記）しておく必要があります。

古い家を売る際の注意点

古い家を売る際には、できるだけ費用を抑えるために以下の4つに注意をしましょう。

・固定資産税や都市計画税が上がるタイミングがある
・解体費用などの補助金活用には条件がある
・解体費用は業者によって差が生じやすい
・不要な家財などの処分は早めに

それぞれ詳しく解説します。

固定資産税や都市計画税が上がるタイミングがある

更地にして古い家を売る場合、建物を解体する時期には注意が必要です。固定資産税や都市計画税は毎年1月1日時点の状態で決定されます。もし1月1日時点で更地になっていると、住宅用地の特例が適用されず、その年の固定資産税や都市計画税が大幅に上がってしまいます。売却のめどが立ってから解体するなど、タイミングを慎重に検討しましょう。

解体費用などの補助金活用には条件がある

古い家を解体して更地にする場合や、耐震補強を行う場合、自治体によっては、補助金や助成金が出ることがあります。特に倒壊の危険性のある空き家やブロック塀の撤去などは対象になりやすい一方、多くの制度は工事契約前や着工前の申請が必須です。

補助金や助成金の交付条件と売却（引渡し）のタイミングを十分確認しておかないと補助金等が受け取れないこともあります。売却前の準備の段階で、役所の窓口やホームページで利用できる制度がないか確認しましょう。

解体費用は業者によって差が生じやすい

更地渡しを条件に売却する場合、解体費用は売主の負担です。解体費用は業者によって金額に差があるため、複数の解体業者から相見積もりを取ることが大切です。ただし、あまり費用が低過ぎる解体業者の場合、不法投棄などのリスクも否定できないため、実績のある業者や不動産会社から紹介を受けた業者を選ぶのが安心です。

また、解体のスケジュールと引渡しのタイミングにも注意しましょう。引渡しまでに解体だけでなく、解体証明を解体業者に発行してもらい、その後建物滅失登記まで行う必要があります。引渡しが遅れると契約違反になる可能性もあるため、計画的に進めましょう。

不要な家財などの処分は早めに

原則として、物件の引渡しまでには、建物内にある家具や家電、庭の不用品など残置物がないように全て撤去する必要があります。

古い家には家財が残されていることもありますが、その場合、自分で処分するのか、業者に依頼するのかによって手間や費用が大きく変わってきます。引渡しまでには撤去を完了させる必要があるため、売却のスケジュールを踏まえて早めに計画を立てましょう。引渡しまでに時間がなくなり、全く自分では処分せず、全てを業者に依頼して処分すると、処分費が高くなってしまうことがあります。

古い家を売るときに使える税制優遇措置とは？

古い家を売却した場合も、物件の譲渡価格から、取得費用と譲渡費用を差し引いたものを「譲渡所得」と呼び、譲渡所得がプラスの場合には、所得税や住民税などの税金が課されます。なお、要件を満たせば税負担を軽減できる特例が利用可能です。主な特例は以下の3つです。

・居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例
・マイホームを売ったときの軽減税率の特例
・被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例

居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例

売却した古い家が自宅の場合、一定の要件を満たしてこの特例が適用されれば、所有している期間に関係なく、3,000万円まで控除されます。なお、売却益が3,000万円以下であれば、確定申告は必要ですが、譲渡所得にかかる所得税や住民税がかかりません。

適用されるには、要件を満たす必要があるので、国税庁のサイトで当てはまるかチェックしてみましょう。

●3,000万円の特別控除の要件はこちら

マイホームを売ったときの軽減税率の特例

売却した古い家が自宅の場合、売却した年の1月1日時点で、所有期間が10年を超えていれば、もう1つ特例を受けられる可能性があります。要件を満たすと、上記の3,000万円の控除に加えて、長期譲渡所得（所有期間が5年を超える不動産を売ったときの譲渡所得）の6,000万円以下の部分について、通常より低い税率で計算する軽減税率の特例を受けられます。

●軽減税率の特例の要件はこちら

被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例

自宅以外でも相続によって取得した空き家を売却したとき、要件を満たせば、プラスとなった譲渡所得から最大3,000万円を控除できる特例です。この特例の要件の1つは、1981（昭和56）年5月31日以前に建築された区分登記建物（マンション）ではない古い家であることで、古い一戸建てが対象となっています。ほかの要件については、以下の国税庁のページで確認しましょう。

●被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例についてはこちら

古い家でも、土地の評価によっては高値で売却できるケースもあり、売却益が発生する場合は、上記の特別控除や軽減税率の特例が利用できるか検討しましょう。

また、自宅としての買い替えなら「特定の居住用財産の買換えの特例」、譲渡損失が生じた場合は「マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」といった税の優遇措置を利用できる可能性があります。

【体験談あり】古い家を売るためのコツ

築年数が経過した家は、築年数の新しい物件に比べて売却のハードルが高くなる傾向があります。スムーズに売るコツは、買主の不安を取り除く工夫をすることもその1つの方法といえます。

まずは、ホームインスペクション（住宅診断）の実施を検討しましょう。古い家の購入検討者は、基礎や構造部分、屋根や外壁、上下水の配管など素人が見ても分からない欠陥に対して不安を感じます。そこで、住宅診断士による調査を行い、建物の状態を明らかにすることで、買主の不安軽減に役立つでしょう。

万が一不具合が見つかった場合でも、契約時に物件の状態をきちんと告知しておくことで、引渡し後のトラブルを避けやすくなります。ホームインスペクションを希望する場合は、不動産会社に相談して専門家を紹介してもらうとよいでしょう。

また、古い家の売却実績が豊富な不動産会社を選ぶことも大切です。古い家は、そのまま売るか更地にするかといった判断も必要なため、不動産会社の知見や実績がスムーズな売却につながります。「築年の古い家の取引実績はあるか」「査定額に根拠はあるか」「担当者の対応は誠実か」といった点をしっかり見極めましょう。

三井のリハウスでは、地域密着型の店舗展開と豊富な取引実績から、古い家の売却も手厚くサポートしております。ぜひ一度査定をお試しいただき、気になることはお気軽にお問い合わせください。

ここからは、三井のリハウスで実際に査定をし、不動産売却をした方の体験談や口コミを一部抜粋してご紹介します。

【60代・築90年の自宅を売却成功した体験談】
ちょうど2年前の3月に、66歳にして初めての引越しをしました。築90年にもなる家は老朽化が激しく限界でした。自宅を売却するにあたって考えた末に三井のリハウスさんにお願いしました。何かと不安もありましたが、担当の方が都度解消してくれました。引越し当日は朝からあいにくの雨でしたが、トラックが出発する時間になると薄日が射してきて縁起がよいとうれしかったです。三井のリハウスさんを選択して大正解だったと思いました。本当にありがとうございました。

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よくある質問

古い家を売る際の質問には、金銭的なものが多い傾向があります。

・古い家を売る際には相場価格からどのくらい下がる？
・古い家の解体費用はどれくらいかかる？

それぞれ詳しく説明します。

古い家を売る際には相場価格からどのくらい下がる？

結論からいうと、物件によって異なるため、一概にいくらくらい下がるとはいえません。

たとえば、国土交通省の資料では「木造住宅は築20年で一律に市場価値がほぼゼロになる」といった傾向が示されています。つまり、築年の古い家の市場価値は、土地の価格相場に近いものになります。ただし、古い家がある分は更地価格よりも下がるということが一般的です。

一方、近年はリフォーム済みで内装がきれいな物件や維持管理がしっかりとされた物件で、十分使用が可能な物件ならば、築年数が古くとも建物に価値が付くケースもあります。建物が古いから価値がないと決め付けず、まずは査定を依頼してみることが大切です。

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古い家の解体費用はどれくらいかかる？

家の解体費用は、構造や立地によって異なりますが、一般的な2階建ての木造住宅の場合、坪単価4万円～7万円程度が目安（30坪の家で約120万円～210万円）です。

鉄骨造や鉄筋コンクリート造の場合はさらに単価が高くなります。また、道が狭くて重機が入らない場合や、庭木・ブロック塀などの撤去物が多い場合は、追加費用がかかることが一般的です。

古い家の上手な売却は査定から

最適な売却プランを立てるためにも、まずは査定を受け、不動産会社に売却方法について相談してみてはいかがでしょうか？不動産の知識を持つプロが、売却する家の資産価値や状態を考慮し、最適な売却方法を提案してくれるでしょう。

三井のリハウスでは、地域密着型の店舗展開と豊富な取引実績から、家を売るお客さま一人ひとりに寄り添った売却プランを提案しています。ぜひお気軽にお問い合わせください。

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