一般媒介契約のメリットとは？専任媒介との違いや注意点を分かりやすく解説！

一般媒介契約とは？

一般媒介契約とは、不動産を売却する際に、不動産会社に仲介を依頼するために締結する媒介契約の1つです。媒介契約には、一般媒介契約のほかにも「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」がありますが、一般媒介契約は制限が少なく、自由度が高い契約方法といえます。

一般媒介契約と仲介の違いとは？

「一般媒介契約」は媒介契約の種類の名前であり、「仲介」は、不動産会社が売主と買主の間に入り、取引の成立を仲立ちする業務を指します。つまり、「仲介」を依頼する際に締結する契約の種類の1つが「一般媒介契約」です。売主と買主の間に立ち、成約をサポートするという意味合いでは「媒介」も「仲介」も実務上ほぼ同じ意味で使われます。一方、宅地建物取引業法などの法令では主に「媒介」が使われています。

一般媒介契約の特徴

一般媒介契約は、3つの媒介契約のなかでも自由度が高いといわれます。その理由として、複数の不動産会社と契約できることや、ほかの媒介契約と比べて売主の行動が制限されにくいことが挙げられるでしょう。一般媒介契約の特徴は以下の3つです。

・複数の不動産会社と契約を結べる
・法律上、契約期間の上限が定められていない
・レインズへの物件登録や売主への報告義務がない

それぞれの特徴について詳しく解説します。

複数の不動産会社と契約を結べる

一般媒介契約は、媒介契約のなかで唯一、複数の不動産会社と契約が可能です。専任媒介契約や専属専任媒介契約の場合、ほかの不動産会社へ依頼することができません。一般媒介契約であればそういった制約はなく、複数の不動産会社に売却したい不動産の売却活動を依頼することが可能です。

法律上、契約期間の上限が定められていない

一般媒介契約の契約期限は法律上定められていませんが、国土交通省の定める標準媒介契約約款では、3か月を超えない範囲で有効期間を定めるものとされているため、3か月以内としている不動産会社が一般的です。ただし不動産会社によって契約期間は異なるため、事前に確認する必要があるほか、売主の希望があれば契約更新が可能という特徴があります。

基本的に契約期間終了後の自動更新はされないため、更新したい場合は書面で申し出る必要があります。また、解約を希望する場合は、不動産会社への電話や来店で申し出ができますが、行き違いを防ぐため、FAXやメールなどの書面に残る形で解約を伝えると安心でしょう。

なお、一般媒介契約は、解約時に違約金などの費用が発生するケースは少ないですが、違約金の特約が設定されていることもあるため、事前に確認しておくと安心です。

レインズへの物件登録や売主への報告義務がない

専任媒介契約や専属専任媒介契約では、不動産会社はレインズ（Real Estate Information Network System）への物件登録や、売主へ業務処理の報告をする義務がありますが、一般媒介契約はそれらを行う義務はありません。

レインズとは、不動産会社のみが利用可能な不動産情報のネットワークシステムのことです。レインズには、不動産会社が取り扱っている売却物件の情報や過去の取引などが登録されています。売却物件を登録すると会員であるほかの不動産会社にも物件情報が共有されるため、購入希望者への紹介機会を広げることができます。

一般媒介契約を利用した際の仲介手数料は専任媒介契約・専属専任媒介契約と同様です。仲介手数料は成約価格によって異なり、その上限額の詳細は以下の通りです。

・400万円超：「成約価格（税抜）×3％＋6万円」＋消費税
・200万円超～400万円：「成約価格（税抜）×4％＋2万円」＋消費税
・200万円以下：「成約価格（税抜）×5％」＋消費税

なお、手数料の上限額は宅地建物取引業法で定められたもので、不動産会社が法令で定められた上限額を超えて仲介手数料を請求することはありません。また、一般媒介契約で複数社と契約した場合でも、仲介手数料を支払うのは、実際に売却を仲介した1社のみです。なお、上限額の例外として、800万円以下の「低廉な空き家等」の物件価格が低い不動産については、媒介に要する費用を勘案し、媒介契約の前に合意が得られた場合、仲介手数料を30万円（消費税別）まで受領できる特約があります。

●仲介手数料についてはこちら

一般媒介契約を利用するメリット

一般媒介契約は、複数の不動産会社と契約できるという特徴から、販売活動方法や対応等を比較しながら選択できるといったメリットがあります。一般媒介契約のメリットをまとめると以下の3つです。

・物件情報を幅広く周知できる可能性が高い
・自己発見取引ができる
・囲い込みが起こりにくくなる

それぞれの内容を説明します。

物件情報を幅広く周知できる可能性が高い

一般媒介契約では複数の不動産会社と契約できる分、複数社から広告がでるため、物件情報を幅広く周知できる可能性が高いでしょう。

自己発見取引ができる

自己発見取引とは、売主自身が購入希望者を探し、不動産会社を介さずに直接売買契約を進める取引のことです。一般媒介契約は自己発見取引ができる契約方法の1つで、この場合、不動産会社の仲介手数料が発生しないため、売却にかかる経費を抑えられる可能性があります。

しかし、自己発見取引は不動産会社を通さない分、売主と買主の間で予期せぬトラブルにつながる可能性があります。買主が知り合いの場合でも、不動産売却について不安な方は、信頼できる不動産会社に仲介を依頼するほうが安心でしょう。

囲い込みが起こりにくくなる

囲い込みとは、専任媒介契約や専属専任媒介契約などで売却の依頼を受けた不動産会社が、正当な理由なくほかの不動産会社からの購入希望者の紹介を断るなどして、自社で売主・買主の双方から仲介しようとする行為を指します。囲い込みが行われると、ほかの不動産会社から購入希望者の紹介があったとしても、売主にその情報が届かないおそれがあります。

一般媒介契約の場合は複数の不動産会社に売却の依頼ができるため、囲い込みが起きにくい環境を作り上げることが可能です。

一般媒介契約を利用する際の注意点

メリットが多い一般媒介契約ですが、一方で気を付けるべき点もあります。たとえば、複数の不動産会社と媒介契約できるメリットは、その分やり取りの手間が増えやすいという注意点につながる場合があり、自分に合わないと感じる方もいるかもしれません。主な注意点をまとめると、以下の3つが挙げられます。

・販売状況が分かりにくい
・やり取りの手間が発生する
・サポート・サービスが受けられないことがある

それぞれについて見ていきましょう。

販売状況が分かりにくい

一般媒介契約は、不動産会社が売主に売却状況を報告する義務、レインズに物件情報を登録する義務がないため、実際の販売状況を把握しにくいという懸念があります。現状についてこまめに不動産会社に確認することも大切ですが、定期的に状況を報告してくれる不動産会社を選ぶことも意識しましょう。

やり取りの手間が発生する

複数の不動産会社と契約した場合、売主はそれぞれの不動産会社へ活動状況を確認する必要があります。

また、同じタイミングで複数社から内覧依頼があると、日程調整を売主自身で行わなければならず、仕事や家事・子育てなどで忙しい方は負担になることもあるでしょう。

サポート・サービスが受けられないことがある

不動産会社は売却をスムーズに進めるために、不動産の引渡しをした後の保証など、さまざまなサポートやサービスを提供しているケースが一般的です。しかし、これらのサポートは一般媒介契約では対応していない不動産会社もあります。一般媒介契約を利用する場合は、事前にそれらのサポートやサービスを受けられるかチェックすると安心でしょう。

三井のリハウスがご提供する「360°サポート」は、一般媒介契約を承ったお客さまでもご利用いただけます。契約の種類を問わず、安心して不動産取引ができるサポート体制をご用意しておりますので、ぜひチェックしてみてはいかがでしょうか？

●「360°サポート」についてはこちら

一般媒介契約とほかの方法との違い

媒介契約には、「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」と3種類あり、それぞれ契約期間の有無や複数社との契約可否などに違いがあります。一般媒介契約とそれぞれの違いについて、詳しく解説します。

専任媒介契約との違い

専任媒介契約とは、不動産会社を1社に絞って最長3か月間契約する方法で、一般媒介契約と同じく、売主自身で買主を見つけて取引することができます。専任媒介契約では、不動産会社は媒介契約締結日から7営業日以内にレインズへ登録する必要があり、売主に対して2週間に1回以上の活動報告を行います。

自己発見取引が可能であることに加え、依頼先を1社に限定する代わりに、不動産会社には一定の業務報告義務があるため、売却活動をより手厚くサポートしてもらえる可能性があります。

専属専任媒介契約との違い

専属専任媒介契約とは、専任媒介契約と同じく仲介を依頼する不動産会社を1社に絞り、最長3か月間契約するもので、ほかの2つの契約方法とは異なり自己発見取引ができない点が特徴です。専属専任媒介契約では、不動産会社は媒介契約締結日から5営業日以内に物件をレインズに登録し、売主に対する業務処理の報告は1週間に1回以上行う必要があります。

売主にとって制約が多い分、より不動産会社の義務も大きくなるので、売却活動の進捗や成果をしっかりと把握できる点がメリットです。

一般媒介契約は、複数社と媒介契約を締結できるため売却の間口を広げられますが、不動産各社の売却活動内容や状況を売主自身で確認する必要があります。一方、専任媒介契約や専属専任媒介契約では、媒介を依頼する不動産会社が1社に限られるため、不動産会社から積極的な売却活動や手厚いサポートが期待できます。

以上のように、媒介契約は種類によって特徴や不動産会社とのかかわり方が異なるため、売却方針に合わせて適切な契約形態を選択しましょう。

●専任媒介契約や専属専任媒介契約についてはこちら

一般媒介契約を利用する不動産会社選びのコツ

一般媒介契約のコツを知っておくと、安心かつスムーズな売却につながります。特に不動産会社の選び方は大切な要素です。選び方のポイントを以下で解説します。

アフターサポートが充実している不動産会社を選ぶ

一般媒介契約でもアフターサポートが充実している不動産会社を選べば、引渡し後に契約不適合責任による補修請求があった場合の費用負担のリスク等を軽減できることがあります。契約不適合責任とは、売買契約後に引渡しをされた物件の状況が、契約内容と異なっていた場合に、売主が買主に対して法的責任を負うことです。

不動産会社によっては、売買契約後の設備保証や建物保証があるため、こうしたアフターサービスが充実している不動産会社を選択するのがおすすめです。三井のリハウスなら、お引渡し後、3か月間の補修・駆除費用を負担するサービスを受けられます。不動産売却でお悩みの方は、お気軽にご相談ください。

●360°サポート「建物チェック＆サポートサービス」はこちら

●不動産無料査定のお申し込みはこちら

●リハウスAI査定はこちら

実績のある信頼できる不動産会社を選ぶ

売却実績が多く、販売戦略が幅広い不動産会社を選ぶことは、納得の売却を実現するために意識したいポイントです。実績や経験豊富な担当者が在籍している不動産会社であれば、より多くの購入希望者に周知できたり、地域のネットワークを活かした販売戦略を立てたりすることもできます。

三井のリハウスは、累計取扱件数100万件以上の実績にもとづき売却をサポートします。また、スキャンカメラで撮影することでさまざまな角度を見渡せる「3Dウォークスルー」や、CG技術を用いた「バーチャルステージング」など、さまざまな販売戦略がある点も魅力です。不動産売却を考えている方は、ぜひご相談ください。

●三井のリハウスの「パノラマコンテンツ」についてはこちら

●不動産売却に関するお問い合わせはこちら

一般媒介契約はどんな人におすすめ？

一般媒介契約は、複数の不動産会社へ依頼し、各社の販売活動状況などを比較しながら売却を進めたい方、ご自身の不動産が売却活動中であることを知られたくない方におすすめといえます。

複数の不動産会社へ依頼することで、各社の営業活動を比較しやすいため、納得のいく売却活動を行いたい方には向いているといえるでしょう。

また、一般媒介契約の場合はレインズに情報を掲載しなくてもよいため、所有する不動産の情報をできるだけ公開したくないと考える方にもおすすめといえます。

一般媒介契約は自分に合っているのかよく検討しよう！

売却の目的や優先事項などは売主によって多種多様です。媒介契約ごとの違いを正しく把握し、自分に最適な媒介契約を結びましょう。

不動産売却を検討している場合は、売却後の資金計画の見通しを立てるためにも、まず売却相場や所有する不動産の価値を調べてみることがおすすめです。不動産のおおまかな売却相場は「REINS Market Information（レインズマーケットインフォメーション）」や「不動産情報ライブラリ」で調べられます。

自身でおおまかな相場を把握したら、次は不動産会社に査定を依頼してみましょう。三井のリハウスでは、目的や用途に合わせた3種類の不動産無料査定をご用意しているほか、不動産売却を検討している方向けの相談窓口も設けております。豊富なノウハウと実績をもとに売却まで徹底サポートいたしますので、お気軽にご利用ください。

●リハウスAI査定はこちら

●簡易査定のお申し込みはこちら

●訪問査定や不動産売却に関するお問い合わせはこちら