税金Q&A

1. ローン申込時の注意点

ご夫婦がそれぞれ住宅ローンを借りて購入する場合、ローンの形態例として次の3つが考えられます。

1. ①それぞれが個別債務者として申し込み住宅ローンを借りる
   ご夫婦それぞれ借入れしたローンをそれぞれの持分に反映してください。
2. ②夫を主たる債務者、妻を収入合算の連帯保証人として住宅ローンを借りる
   借入金は夫の単独借入れとなりますので、ローンの全部が夫の持分に反映されます。
3. ③夫を主たる債務者、妻を収入合算の連帯債務者として住宅ローンを借りる
   ご夫婦連帯の債務ですので、どちらの債務としてもかまいません。債務は半々ずつ負担するなどお二人で負担分を決めてください。
   その場合それぞれ負担する債務を持分に反映させてください。取り決めた債務は必ずそれぞれが返済するようにします。

2. 奥様がローンを組んだ後、出産等で退職した場合

仕事を辞め収入が無くなった後の奥様の住宅ローンは、ご主人が負担することになります。この負担したローンの償還金が、ご主人から奥様への贈与とされ贈与税の対象となる恐れがあります。長期にわたり返済しなければならない住宅ローンです。将来奥様が仕事を辞める可能性がある場合、奥様のローンの負担を少なくしておく工夫が必要でしょう。

共働きで何年も経っており、預貯金の区分がつかないご夫婦がいるのではないでしょうか。預金の区分けのために今から何年も前の預金通帳を引っぱり出して整理しなければと悩んでいませんか。このような場合、会社から過去5年間の収入証明（「源泉徴収票」など）をもらい、二人の収入を並べてみましょう。下記の算式でそれぞれの出資割合を算出することができます。

「親子間借入れ」では次の2つの相談が多くあります。

贈与とみなされ贈与税が課税されるような無用の誤解を生まないように次の点に注意し、きちんと借入れについて取り決めをしてください。

1. ①金銭消費貸借契約書を作成する
   パソコンで作成しても手書きのものでも形式は問いません。借入金額・ 利息・返済期間等の借入条件をしっかり記載してください。
   なお借入金の金額に応じた収入印紙を貼り、消印することを忘れないでください。

2. ②一定の利息はつける
   市中金利と比べ極端に低い金利や無利息であると、借りる人に経済的利益が生じるため、贈与税課税の問題が起こる可能性があります。

3. ③契約書に従い毎月確実に返済する
   返済は“持参払い”よりも“振り込み”が良いでしょう。返済した確実な証拠を振込用紙や預金通帳で証明できるようにしてください。
   返済は原則借りた翌月からとし、異常に長い据え置き期間（例えば1年後とか2年後）を設けないようにした方が良いでしょう。

4. ④返済期間は返済完了年の親の年齢が概ね80歳までの期間とする
   親の年齢を考慮した常識的な返済期間にしてください。例えば、75歳の親に35年返済は非常識と判断されます。

5. ⑤他の住宅ローンとの兼ね合いで返済可能な償還金とする
   金融機関では年収の一定割合以下の返済額となっているかで貸付の判断をしています。年間総返済額は他のローン返済額も含め年収の40%以内を目安としてください。

子供の所有であるかは預金が作られた内容で実質的に判断されます。

1. ①預金が親等の相続により取得したものである場合
   相続とは自然発生により財産が子供に帰属します。子供名義と判断してかまいません。

2. ②毎年贈与して作った預金であるとした場合
   未成年者については、親が法定代理人として代理権を持っています。そのため、親から未成年の子に贈与を行う場合には、贈与者が親、受贈者が子であることに加えて、親が子の“代理人”として受け取ったことを記した贈与契約書を作成すべきです。

3. ③お年玉を毎年貯めた子供の預金がある場合
   お年玉は日本の長年の慣習であり、非常識な金額でない限りは子供の預金として良いと思われます。

4. ④高校生の時アルバイトで貯めた預金
   自分の労働で貯めた預金ですのでこれも子供の預金として良いと思われます。

次の点が判断の基準となると思われます。

1. ①贈与契約書を作成しておくこと
   贈与契約は、口頭による場合でも成立しますが、贈与の内容を明確に残しておくことは重要です。また、当該贈与契約書に基づいて口座振り込みなどにより、お金の移動がわかるようにしておきます。

2. ②預金通帳やカード、証書、印鑑等を子が保管（管理）していること

3. ③親名義の預金の印鑑とは別のものとしていること

4. ④贈与税の申告と納税を自分でしていること
   贈与税は年間110万円までは、非課税のため申告は不要です。しかし、贈与の実績を明確にするために、110万円を超える贈与を行うことも1つの方法です。ちなみに、111万円の贈与の場合の贈与税は1,000円となります。

奥様名義の預金が作られた資金の源泉がご主人の場合、実質的所有者であるご主人の預金として扱われます。専業主婦である奥様の預金であると言えるのは、下記のようなものに限られます。

1. ①相続により、親の遺産分けでもらった財産
2. ②結婚前のご自身の預金
3. ③結婚式でいただいたご祝儀
4. ④子供時代のお年玉など

1. 手続方法

1. ①住宅の所有者が、新耐震基準に適合すること又は過去に耐震改修を実施して「新耐震基準」に適合させた住宅であることについて、建築士（登録事務所に属する建築士に限ります）等に耐震診断を依頼し、建築士等が新耐震基準に適合すると認めた場合には「耐震基準適合証明書」を発行してもらえます。
2. ②申請者は原則として売主とされます。但し、何らかの理由により申請者が売主以外の場合は、各税務署に確認が必要です。
3. ③所有権の移転の日までに証明書を取得していることが要件となります。
4. ④証明書は、家屋の取得の日前2年以内に、その証明のための家屋の調査が終了したもの、評価されたもの又は保険契約が締結されたものに限ります。

2. 証明書の種類

1. 【1】耐震基準適合証明書 [原本]
   1. ①建築士法に基づき登録された建築士事務所に所属する建築士
   2. ②建築基準法に基づく指定確認検査機関
   3. ③住宅の品質確保の促進等に関する法律（品確法）に基づく登録住宅性能評価機関
      上記のいずれかが、住宅の耐震診断を行い、新耐震基準に適合すること、又は、過去に耐震工事を実施して新耐震基準に適合していることを認定した証明書です。

2. 【2】建設住宅性能評価書 [写し]
   品確法に基づく登録住宅性能評価機関が、住宅を評価した結果を記した書面です。耐震等級（構造躯体の倒壊等防止）1・2・3である評価書が耐震基準を満たす証明書となります。

   1. 等級1：建築基準法に規定された最低限の耐震基準を満たす水準
   2. 等級2：等級1の1.25倍の地震力に耐えられる水準
   3. 等級3：等級1の1.50倍の地震力に耐えられる水準

   地震力とは、地震が建物に作用する力のことで、構造計算で求めます。

3. 【3】既存住宅売買瑕疵保険の保険付保証明書 [原本]
   既存住宅売買瑕疵保険が締結されていることを証する書面で、住宅瑕疵担保責任保険法人が発行します。構造計算偽装事件を契機として、住宅の売主が、瑕疵担保責任を果たすことができない事態が明らかになりました。住宅瑕疵担保責任保険法人とは、住宅の購入者を保護するために、特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律に基づき、国土交通大臣に指定された法人です。

以下のいずれかの方法が考えられます。いずれの場合も住宅ローンを利用する金融機関の承諾が必要です。

1. ①子が単独債務者として住宅ローンを組み、単独の所有者となります。その後父の売却資金3,000万円をローンの返済にあてます。
   同時に持分1/2を子から父へ3,000万円で譲渡し､登記変更します。登記費用が2度生じるデメリットがあります。
2. ②金融機関承諾のもと、当初より子と父の持分を1/2ずつの登記持分とします。
   父の自宅売却代金をもって子の住宅ローン3,000万円を弁済します。

代位弁済とは、簡単に言いますと「借入金の肩代わり」です。親が子の借入金の代位弁済を行った場合に、子が親に返済しない場合で親が求償権を放棄した場合には、子は債務免除益という贈与を受けたことになります。この債務免除の金額が年間110万円を超える場合には、贈与税の対象となります。贈与税を避けるためには、親子間借入れ（Q.03 参照）や相続時精算課税制度 等を利用する必要があります。

「相続時精算課税選択の特例」及び「住宅取得等資金の非課税制度」を受ける要件として、「贈与の翌年3月15日までに取得かつ自宅として居住あるいは居住することが確実であると見込まれること｣という要件があります。ご質問の場合の手付金は特例の適用は不可となります。2026年（令和8年）に親が用意した手付金について、もし2027年（令和9年）3月15日までの取得と居住が間に合わない場合は、次のような選択肢が考えられます。

贈与の翌年の3月15日までの住宅取得・居住が間に合わない場合

1. ①親が出した金額分を親の持分として登記する（詳細はこちらから）
2. ②親が出した金銭を借入金とする（実際に長期で返済する）（Q.03 参照）
3. ③「相続時精算課税制度」を適用する（親の年齢制限・非課税枠に注意）
4. ④通常の贈与として贈与税を払う（詳細はこちらから）
5. ⑤2026年（令和8年）中に手付金相当分のうち贈与税基礎控除（110万円）を超える金額を返済する

不動産取得税の軽減の特例は40㎡以上240㎡以下の床面積に対して適用されます。この場合の床面積ですが、マンションの床面積は共用部分を按分して専有部分に加算した面積が基準になります。これを課税床面積（Q.16 参照）といいます。そのため登記簿の床面積が38㎡でも40㎡以上の基準を満たす可能性があります。固定資産税評価証明書をご覧ください。“現況床面積”の欄で40㎡以上であれば不動産取得税の軽減の特例を受けることができます。

東京都の場合は、不動産を取得した日から30日以内に「不動産取得税申告書」を、その不動産の所在地を所管する都税事務所に提出することになっています。
但し、不動産を取得した日から30日以内に登記を申請した場合には、登記時に提出された書類から、都税事務所が軽減措置の判断をするため、原則として申告は不要となります。
軽減が受けられるのに、都道府県税事務所から納税通知書が送られてきた場合には、下記の申告書を提出してください。期限後であっても認められるようです。

不動産取得税の軽減を受けるための申告 ［提出先：都道府県税事務所］

消費税額等が区分記載されているとき、税込金額及び税抜金額が記載されているときには、「記載金額」は税抜金額となります。

1. （例1）「工事請負金額5,500万円のうち消費税額等500万円」と記載した場合「記載金額は5,000万円」→印紙税額は「1万円」
2. （例2）「請負金額5,500万円（税込）」、又は「請負金額5,500万円（消費税額等10%を含む）」と記載した場合「記載金額は5,500万円」→印紙税額は「3万円」

消費税は、建物に対して課税されますが、土地に対しては課税されません。
消費税が契約書等に記載されている場合にはその消費税から建物価格を逆算することができます。

住宅ローン控除は、住宅取得のためのローンと一体として借入れた返済期間10年以上の土地のローンも対象になります。
ご質問のように土地を先に取得し、その後住宅を建てた場合には、次のような基準のいずれかを満たせば先行して取得した土地のローンも対象になります。

1. ①建築条件付住宅地分譲の場合は、取得から3ヶ月以内に（建築）請負工事契約を締結すること
2. ②土地取得から2年以内にその土地の上にローン付で住宅を取得すること
   なお、金融機関等からの借入金に係る債権を担保するためのその家屋を目的とする抵当権が設定されている必要があります。
3. ③土地・建物のための住宅金融支援機構等の借入金で家屋の新築着工後に受領したもの
4. ④地方公共団体等からの借入金で建築条件が付されているもので新築前に受領した借入金

1. 海外転勤の場合

1. ①家族も海外に行く場合
   居住していない期間は住宅ローン控除の適用は受けられませんが、住宅ローン控除の適用期間内に再度居住した場合は再適用を受けることができます。
   そのためには次の期日までに、次の書類を税務署に提出する手続きが必要です。

   	住宅ローン控除を受けていた者が帰国後に再適用するケース	住宅に居住した年に出国し、帰国後から住宅ローン控除を適用するケース
   出国前 （税務署へ提出）	①転任の命令等により居住しないこととなる旨の届出書 ②未使用分の「年末調整のための（特定増改築等）住宅借入金等特別控除証明書」及び「給与所得者の（特定増改築等）住宅借入金等特別控除申告書」 ※税務署から交付を受ける場合に限る	手続き不要
   帰国後 （確定申告書に添付して提出）	①（特定増改築等）住宅借入金等特別控除額の計算明細書（再び居住の用に供した方用） ②住宅取得資金に係る借入金の年末残高等証明書 ※2ケ所以上から交付を受けている場合はその全ての証明書	①（特定増改築等）住宅借入金等特別控除額の計算明細書（再び居住の用に供した方用） ②特定事由によりその家屋を居住の用に供さなくなったことを明らかにする書類

2. ②本人は海外単身赴任し、家族は日本に残る場合、引渡日から6ヶ月以内に家族が入居し、その後も引き続き居住するのであれば、海外単身赴任している非居住者期間中を含め、住宅ローン控除の適用があります。

2. 国内転勤の場合

この場合も海外転勤者と同様に、居住していない期間は住宅ローン控除の適用が受けられません。手続きも上記と全く同様となります。しかし、単身赴任で本人の家族が引き続き居住し、転勤命令等が解消された後には同居すると認められる場合には、単身赴任中も住宅ローン控除の適用があります。

原則、購入した本人が住まなければ適用がない制度です。しかし、本人が住めなかったことに転勤や転地療養その他のやむを得ない事情がある場合、引渡日から6ヶ月以内に本人の家族が住み、やむを得ない事情が解消した後は本人と家族が同居すると認められる場合には住宅ローン控除の適用はあります。

●中古マンションを2,500万円で購入…住宅ローン1,500万円（当初借入額）
●500万円のリフォーム…リフォームローン500万円^※1（当初借入額）
上記項目は重複適用可能

住宅ローン控除額

1. ※1住宅ローン控除の対象となるリフォームは、床・階段又は壁の過半について行う一定の修繕・模様替えの工事等となります（増改築等工事証明書が発行される工事）。
2. ※2購入分とリフォーム分のローン控除を重複適用する場合は、最も高い控除限度額（ 2,000万円 × 0.7% ）が限度となります。

1. 専有面積と登記床面積

分譲マンション等の区分所有建物ではパンフレット等に記載されている専有面積と登記簿上の面積（登記床面積）は異なります。パンフレットの専有面積は壁の中心（壁芯）をもとに計算をしますが、登記床面積は内法（うちのり）によって計算をします。従って登記床面積はパンフレット上の専有面積より少ないことになります。所得税法上のマイホームの特例は登記床面積で判断します。パンフレットの専有面積が40㎡又は50㎡をわずかに上回っているマンションは要注意です。登記床面積が40㎡未満又は50㎡未満の場合があります。

2. 床面積（延床面積と課税床面積）

各種不動産の税金には軽減の特例が設けられており、この特例を受けられる一定条件の一つとして床面積基準がありますが、ここでいう床面積とは延床面積のことです。戸建やマンションのメゾネットタイプの場合には各階の床面積（登記床面積）を合計したものが延床面積です。一方マンションの固定資産税・不動産取得税上の床面積は共有部分を加算した床面積を課税床面積として税額を求めます。この明細は固定資産税評価証明書により知ることができます。

当初借りた住宅ローンに比べて借入条件が有利なために住宅ローンを借り換えることもあると思いますが、以下の要件を満たす住宅ローンの借り換えであれば、その借り換え後の住宅ローンについても住宅ローン控除を受けることができます。

1. ①新たな住宅ローンが当初の住宅ローンを返済するためのものであることが明らかなこと^※1。
2. ②新たな住宅ローンの償還期間が10年以上である等、住宅ローン控除を受けるための要件（詳細はこちらから）を満たすものであること。

当初借りたローンについて確定申告を行っていれば新たなローンについて、あらためて届け出を行う必要はありません。なお、住宅ローン控除を受けることができる年数は、居住の用に供した年から一定期間（2026年［令和8年］入居の場合10年間）^※2であり、借り換えによって延長されることはありません。

1. ※1全部事項証明書や金銭消費貸借契約書などにより確認できること（提出の必要はありません）。
2. ※2一定の要件を満たす場合は13年間

住宅ローン控除の対象となる借入は「返済期間が10年以上」でなければなりません。繰上返済した結果、最初の返済日から短くなった償還期間の最終の償還月までの期間が10年に満たないときは、繰上返済後のローン控除は適用が受けられません。
しかしその期間が10年以上であればその年以後もローン控除の適用が受けられます。

住宅ローン控除を受けるための確定申告の際に添付する住宅借入金等特別控除額の計算明細書において、購入した不動産の取得対価を家屋部分と土地部分に区分して記載する欄があります。土地・建物を一括して取得した場合の取得対価の区分はQ.19に記載した方法に基づいて算出します。もし売買契約書に消費税が記載されている場合にはその消費税額から建物価格を逆算する方法で算出します。

所得税の確定申告書の受付は、その所得の発生した年の翌年2月16日からで確定申告期限は3月15日です。但し、住宅ローン控除等による還付の申告については、還付を受ける所得の発生した年の翌年であれば2月15日以前でも受け付けてくれます。通常、還付申告した際に還付金を受け取れるのは約1ヶ月後（目安）となりますので、なるべく早い時期に還付を受けたいと考えている方は、お早めの申告書の提出をおすすめします。なお、e-Taxにより申告手続を行った場合（Q.36 参照）、通常よりも早く、約3週間程度で還付金を受け取ることができます。

※詳しくは国税庁ホームページをご参照ください。
また、税務署に出向いて還付申告のための申告書の記載の仕方を詳しく教わりたい方は、事前予約が必要となる場合がありますので所轄税務署にお問い合わせください。

一括購入した場合の土地と建物の価格の区分方法については、税法上、特別の規定はありません。合理的に区分されていれば認められます。具体的な区分方法としては、次のような方法が考えられます。もし①で計算が可能な場合には①で計算するのが最も合理的な方法になります。

譲渡所得計算上の取得費は、実額計算か概算取得費（譲渡収入金額 × 5%）とされています。実額計算は購入時の契約書等により証明できます。しかし、契約書類等を紛失してしまった場合、すべて概算取得費（譲渡収入金額 × 5%）で計算するというわけでもありません。契約書以外の証明資料により、客観的にみて相当の根拠があると認められる場合は、実額計算で申告することができます。
下記①～⑧のような証明書類をできるだけ用意して、“購入の契約書類等を紛失した理由”“購入当時の状況”“証明書類等から取得費を計算した根拠”を記載した書面を税務署に提出します。その内容に信ぴょう性があると認められると、その申告は認められます。

さらに土地・建物購入時の状況が以下のような条件を満たしている必要があります。

上記のような証明資料と購入時の状況を証明する書類に加え、下記データにより当時の土地、建築価額を推定し、検証します。但し、これらの指数は、あくまで購入当時の価額推定のためのデータで、個々の土地・建物価額を直接証明する数字ではありません。

相続又は遺贈により取得した財産に相続税がかかる場合で、その相続財産を相続開始があった日の翌日から、相続税の申告書の提出期限の翌日以後3年を経過するまでの間に譲渡した場合、取得費に次の算式により計算した金額を加算することができます。

※加算額はこの規定の適用前の譲渡益を限度とする

不動産の取得の日・譲渡の日は原則引き渡しの日ですが、契約の日をもって判断しても良いことになっています。但し新築の場合は引き渡しの日だけのため、この場合の取得日は2021年（令和3年）9月30日だけとなります。譲渡の日は契約日の2026年（令和8年）10月15日でも引き渡し日の2027年（令和9年）1月31日いずれの日でも良いことになります。この場合引き渡しの日を譲渡の日とすることで長期譲渡所得となります。

確定申告は所得があり納税がある方がしなければなりません。しかし土地・建物の譲渡損がある方で「居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除」などの特例の適用がある方以外の方は、所得も納税する税金もないため確定申告をする必要はありません。実は税務署には、登記簿上の動きや不動産会社の資料箋から、土地・建物の取引があった事実が報告されています。しかし、税務署ではこの不動産取引が譲渡利益なのか譲渡損なのかは把握できません。そのため税務署では、譲渡利益がある確定申告をした方以外の方にその不動産取引が本当に譲渡損なのか、書面や面談で報告を求めることになります。このようなわずらわしさを避けるためには、譲渡損で確定申告の必要のない方でも「譲渡所得の内訳書」を記載して確定申告期限まで税務署に提出しておきましょう。それによって税務署からの問い合わせに答えなければならないわずらわしさが解消します。

マイホームを特殊関係者に対して譲渡した場合、その譲渡所得について3,000万円特別控除の特例等の適用はありません。

所有者が居住の用に供さなくなった日から3年を経過する日の属する年の年末までに売却した場合はケーススタディのとおりですが、それを超えて売却した場合は以下の要件をすべて満たした場合に特例を受けることができます。

1. ①従来その家屋の所有者として居住していたこと
2. ②所有者が居住の用に供さなくなった日以後引き続き生計を一にする親族の居住の用に供している家屋であること
3. ③生計を一にする親族の居住の用に供さなくなった日から1年以内に譲渡すること
4. ④その家屋を居住の用に供さなくなった日以後において、他の居住用財産の譲渡所得について「3,000万円特別控除」「10年超所有軽減税率の特例」「特定居住用財産の買換え特例」の適用を受けていないこと
5. ⑤現在生活の拠点として利用している家屋が自己の所有する家屋でないこと

（注）確定申告の際に、譲渡者の戸籍の附票の写し、譲渡物件に居住していた生計を一にする親族の住民票、譲渡した家屋と現在生活の拠点として居住している家屋の全部事項証明書（登記簿謄本）の提出が必要となります。

所得控除のうち配偶者控除（配偶者の所得・年齢に応じ最高48万円の控除）及び配偶者特別控除（配偶者の所得に応じ最高38万円の控除）は、その人の合計所得金額が1,000万円以下であることが条件です。また、基礎控除は合計所得金額が2,350万円以下の場合は62万円（合計所得金額が655万円以下の場合は、上乗せあり）ですが、2,350万円を超えると控除額は段階的に引き下げられ、2,500万円超の場合は0円となります。
この合計所得金額は、3,000万円特別控除前の譲渡所得と他の所得の合計額で判定します。
従って、仮に居住用の3,000万円特別控除で譲渡所得がなくても、合計所得金額により、これらの所得控除が受けられなくなる場合があります。

注意点は以下のようになります。

上記ケースの場合、5年目から住宅ローン控除が適用できることになります。売却した年から4年目までは課税所得がゼロとなってしまい、所得税が発生しないので税額控除としての住宅ローン控除は適用できなくなります。例えば住宅ローン控除の適用期間が10年の場合、売却した年と同じ年に買換え資産を取得（入居）したとすると、1年目が起算点とはなりますが、4年間は初年度の損益通算と2年目から4年目の繰越控除をした結果、所得がゼロとなって適用できないことになるので、実際に適用される期間は6年間ということになります。

同一年中に複数の土地を売却した場合、マイホームについて居住用3,000万円控除を、他の土地について1,000万円控除を適用することは可能です。

※同一年中に複数の種類の特別控除を適用するときは、合計で5,000万円までが控除の限度となります。

母から相続した2分の1のみが空き家の3,000万円控除の対象です。

以前より家屋・敷地の一部を所有している場合

相続税を支払った場合、相続の申告期限の翌日から3年以内に相続物件を譲渡すると相続税額のうち、一定金額を譲渡資産の取得費に加算できる特例制度があります。但し、空き家の3,000万円特別控除との併用は出来ませんので、選択適用になります

「譲渡対価が1億円以下」の要件については、その共有持分を共に譲渡する場合は、共有者ごとの持分に応じた金額ではなく、売却物件の全体の譲渡対価で判定します。同様に、店舗兼住宅全体を売却した場合、譲渡対価のうち居住部分に対応する部分で判定するのではく、店舗兼住宅全体の譲渡対価で判定することになります。また固定資産税精算金も譲渡対価に含まれますので注意が必要です。

以下特例を受けるための要件（1）及び（2）を満たした場合には小規模宅地の評価減の特例を適用することができます。

下記の特例が考えられます。

（◎･･･通常の3,000万円特別控除の適用、●･･･空き家の3,000万円特別控除の適用）

離婚に伴う財産分与により不動産の所有権が移転したときは、財産分与時に時価で不動産を取得したものと扱われます。
そのため、相続や贈与により取得したときとは異なり、元夫の取得時期と取得費は元妻へ引き継がれません。
ご質問の場合の課税関係は以下のようになります。

1. ①所有期間 … 2022年（令和4年）が取得時期になり、売却までの所有期間が5年以下で短期譲渡所得
2. ②取得費 … 財産分与時のマンションの時価※から、売却までの建物の減価償却費を控除した残額

※時価は財産分与があったときのマンションの実勢価格が原則です。

今回売却したマイホームの取得費は、「特定居住用財産の買換え特例」を適用して1995年（平成7年）に売却した旧マイホームの取得費を引き継ぎます（取得時期は買換えをした1996年［平成8年］）。従って、譲渡所得の計算の際には、今回売却したマイホームの実際の購入価額（1億円）を使用することができず、売却額×5%（概算取得費）となります。1986年（昭和61年）～1995年（平成7年）までの期間と2006年（平成18年）～2007年（平成19年）の不動産が高くなった時期は買換え特例の利用が多い時期ですので当時の申告書等の資料で確認してください。また、買換えから売却までの所有期間が5年未満であれば短期譲渡所得となり、税率は39.63%が課されます。特に注意が必要です。

住宅を取壊し、賦課期日である1月1日時点において、住宅を建て替え中の土地で次の要件を満たすものについては、住宅用地の軽減を受けることができます。

1. ①その年の前年度の1月1日において住宅用地であったこと
2. ②住宅の新築が、建て替え前の住宅の敷地と同一の敷地において行われること
3. ③その年の前年1月1日における建て替え前の住宅の所有者と建て替え後の住宅の所有者が同一であること
4. ④その年の1月1日において、次のいずれかであること
   1. （イ）住宅の新築工事に着手していること
   2. （ロ）住宅の新築について、建築基準法の確認済証の交付を受けており、かつ、直ちに新築工事に着手するものであること
   3. （ハ）住宅の新築について、確認申請を提出しており、確認済証交付後直ちに新築工事に着手すること

なお、上記の適用を受けるためには所定の手続きが必要となります。

固定資産税・都市計画税はその年1月1日時点の所有者に対し課税されます。中古住宅の取引においては売主がその年の税金を払っているので引渡し時点でその精算をすることになります。一般的に不動産取引の慣行では、精算日の起算日を1月1日もしくは4月1日として、売主・買主それぞれの負担額を納税通知書の年税額を日割りで按分して精算します。

相続税を減額する特例などが使えなくなります。その主なものは以下の通りです。

確定申告が必要な方が年の中途で出国する場合には、納税管理人を定めて、その旨を税務署に届け出ることになっています。納税管理人を定めた場合にはその年分の確定申告期限は翌年3月15日になりますが、納税管理人を定めないで出国する場合には出国の時までに確定申告をしなければなりません。納税管理人は、納税者本人にかわって確定申告書の提出、納税などの事務手続きをする管理人です。両親や親戚、友人などに依頼できますが、申告にあたり税額計算を行う必要があるので税理士を選任することが多いです。

住民税は、その年の1月1日に日本国内に住所がある人に、前年中の所得に基づいて課税されるものです。例えば、今年9月に出国する場合には、来年1月1日に日本国内に住所がありませんので、来年度の住民税は今年中に所得があったとしても課税されないことになります。

ある人の滞在地が2か国以上にわたる場合に、その住所がどこにあるかを判定するためには、例えば、住居、職業、資産の所在、親族の居住状況、国籍等の客観的事実によって判断することになります。

オンラインでの電子申告・納税システム（e-Tax）を利用するには、「開始届出書」の管轄税務署への提出、「電子証明書」の取得、利用者識別番号等を記載した通知書の入手、e-Tax ソフトのダウンロード、初期登録など事前の準備が必要になります。
なお、e-Taxにより申告を行うと通常よりも還付金を早く受け取れるメリットがあります。