贈与税
不動産を購入する際の贈与税について解説いたします。
贈与税とは
贈与税は贈与によって財産を受け取った人に課税されます。不動産購入資金を贈与されたときはもちろん土地や建物などの不動産、車などの資産を無償で譲り受けた場合、贈与税がかかります。贈与税が課税される人は毎年1月1日から12月31日までの1年間の贈与財産の合計額に対して贈与税の申告とその納税を翌年2月1日から3月15日までの期間に行います。
※贈与税の申告を忘れずに
（詳細はこちらから）
税額計算
●贈与税の計算
課税価格 ＝ 贈与財産価額 － 110万円（基礎控除）※1
税額 ＝ 課税価格 × 税率 － 控除額 ※2
※1基礎控除・・・年間110万円以内の贈与は申告不要です。
※2贈与税の税率・控除額はこちら
土地・建物を贈与する場合、その価額は原則として相続税評価額となります。贈与税の場合は小規模宅地の評価減の特例は適用されません。
贈与とされる行為
現金や不動産などの贈与であれば、一般の人にもわかりやすいのですが、意外と気がつかない贈与もあります。税務上は次のような行為も贈与に含まれます。
- ①お金の受渡しがないのに財産の名義を変更したとき夫しか資金を出してないのに夫婦共有とした場合や、親が資金を出しているのに親の名義がない場合など
- ②親族の名を借りて、財産を取得したとき自分が借金をできないため、親が借入れをし、親の名義で財産を取得し、借入金は自分で返済している場合など
- ③借金を免除してもらったとき親より借入れし、その後返済をしないことにする場合など
- ④常識的でない返済条件で、親族などから借金したとき無利子やある時払いの催促なしなどの条件で一般の銀行・金融機関の条件と大幅に違う場合など
- ⑤時価よりも著しく安い価格で財産を買い受けたとき親より時価3,000万円のマンションを1,000万円で買い受けた場合など
おしどり贈与（夫婦間贈与）の特例
配偶者の内助の功を評価して設けられた特例が、「おしどり贈与」（贈与税の配偶者控除の特例）です。この特例により、マイホーム又はマイホームの購入資金のうち2,000万円（基礎控除と合わせれば2,110万円）までは無税で贈与を受けることができます。
税額 ＝（贈与財産価額 － 2,000万円 － 110万円）× 税率 － 控除額※
※贈与税の税率・控除額はこちら
●適用要件
- ①婚姻期間20年以上入籍してから20年以上経っていること。内縁関係は認められません。
- ②居住用不動産かその取得のための金銭マイホームか、あるいはマイホームの購入資金のいずれかです。
- ③翌年3月15日までに住み、その後も住み続けること贈与を受けた翌年の3月15日までに贈与を受けた配偶者が住み、その後も住み続けなければなりません。
- ④一生に一度の適用この特例は同一の配偶者からの贈与につき、一生に一度しか使えません。
- ⑤申告が必要贈与税が発生しない場合でも、贈与税の申告が必要になります。
※国内のマイホームに限ります。
ケーススタディ
18歳以上の子が親より建物（評価額600万円）の贈与を受けました。贈与税はいくらですか？
（600万円 － 110万円）✕ 20% － 30万円 ＝ 68万円
※親子間は特例税率
婚姻期間20年以上である夫から現在住んでいる家と土地の一部（相続税評価額2,500万円）について妻が贈与を受けた場合。
（2,500万円 － 2,000万円 － 110万円）✕ 20% － 25万円 ＝ 53万円
※夫婦間は一般税率
相続時精算課税制度
贈与税と相続税を一体化させた課税方式であり、相続時に精算することを前提に、将来において相続関係にある親などから子への生前贈与を行いやすくするための制度です。贈与財産の額が非課税枠を超えた場合には一律20%の税率で課税され、その贈与税は相続の際に贈与財産を相続財産に加算して計算された相続税額から控除されます（贈与財産は贈与時の価額となります）。
また、贈与税額が相続税額を上回る場合には還付されます。
一般の「相続時精算課税制度」は贈与者の年齢要件がありますが、一定要件を満たす住宅を購入する場合には贈与者の年齢制限がない「相続時精算課税選択の特例」を適用することが可能となります。
住宅取得等資金の非課税制度
直系尊属である父母、祖父母などから住宅取得資金として贈与を受けた場合に一定の金額が非課税となる制度です。この制度は、単独で使うことも、相続時精算課税制度（限度額2,500万円）と組み合わせて使うことも可能ですが、2026年（令和8年）12月31日までに行われた贈与が対象です。
住宅取得等資金の非課税枠
（500万円又は1,000万円）
＋
暦年課税の基礎控除額
110万円
又は
相続時精算課税
2,500万円
＋
相続時精算課税の基礎控除額
110万円
非課税の限度額（受贈者ごと）
| 住宅用家屋の取得等に係る贈与の期間 | 質の高い住宅※ | 左記以外の住宅用家屋 |
|---|---|---|
| 2024年（令和6年）1月～2026年（令和8年）12月 | 1,000万円 | 500万円 |
（注）震災被災者の非課税枠は、上記金額とは異なります。
※要件は用語解説参照
適用要件
①住宅の取得にあてるため2026年（令和8年）12月31日までに金銭の贈与を受け、実際にその金銭を住宅の取得資金にあてていること
居住用不動産そのものの贈与、住宅取得後に贈与を受けた金銭、仲介手数料等の諸経費に充当された金銭は対象になりません。
②直系尊属（父母・祖父母等・養子縁組を含む）からの贈与であること
実の父母だけでなく祖父母からの贈与も適用可能です。
③贈与を受ける者がその年の1月1日において18歳以上であること
④贈与を受けた年の翌年の3月15日までに物件の引渡しを受けること
⑤贈与を受けた年の翌年の3月15日までに居住しているか、同年12月31日までに居住することが確実であると見込まれること
⑥建物の登記床面積が50㎡以上240㎡以下であること（詳細はこちらから）
受贈者の合計所得金額が1,000万円以下の場合には40㎡以上50㎡未満も対象となります。
⑦中古住宅の場合は建物が新耐震基準に適合しているものであること
登記簿上の建築日付が1982年（昭和57年）1月1日以後の家屋は新耐震基準に適合しているものとみなします。
その日付より前の場合でも、次の（イ）（ロ）（ハ）いずれかの要件を満たす場合は適用が可能です（詳細はこちらから 「用語解説参照」）。- （イ）新耐震基準に適合していることについて証明されたもの
- （ロ）既存住宅売買瑕疵保険に加入しているもの
- （ハ）新耐震基準に適合しない物件であっても、取得の日までに耐震改修工事の申請等をし、かつ、居住の日までに耐震改修工事を完了している等の要件を満たす住宅
⑧不動産の購入や請負工事等の相手が親等の特殊関係者でないこと
不動産の売買や新築等の請負工事の契約先が特殊関係者の場合には適用が受けられません。（詳細はこちらから）
⑨2009年（平成21年）分から2023年（令和5年）分までの贈与税の申告でこの制度を利用していないこと
この期間でこの制度を使っていた場合には受けられません。
⑩贈与の翌年の2月1日から3月15日までに贈与税の申告を行っていること
贈与税が発生しない場合でも、申告期限内に贈与税の申告が必要になります。
⑪贈与を受ける者の贈与を受けた年の合計所得金額が2,000万円以下であること
贈与を受ける者のその年の所得が上記金額を超えると適用を受けられません。
| 相続時精算課税制度 | 住宅取得等資金の 相続時精算課税選択の特例 | 住宅取得等資金の 非課税制度 | |
|---|---|---|---|
| 非課税枠 | 2,500万円 | 1,000万円又は500万円 （受贈者ごと） | |
| この制度を選択した贈与者からの2024年（令和6年）1月1日以後の贈与税については暦年課税の基礎控除とは別に課税価格から110万円の基礎控除額が控除されます。 | （注）暦年贈与又は相続時精算課税制度と併用可能 | ||
| 贈与者 | 贈与のあった年の1月1日時点で60歳以上の直系尊属 | 直系尊属（年齢制限なし） | 直系尊属（年齢制限なし） （注）直系尊属とは受贈者の父・母・祖父・祖母等が該当します（養子縁組を含む）。 |
| 受贈者 | 贈与のあった年の1月1日時点で18歳以上の推定相続人（代襲相続人を含む）である子、孫 （注）受贈者がそれぞれ、贈与者である父母、祖父母ごとに選択することができます。 | 贈与のあった年の1月1日時点で18歳以上の直系卑属 | |
| 税率 | 非課税枠及び基礎控除額を超える部分に対して一律20% | ●非課税枠が500万円の場合 相続時精算課税制度と併用する場合 | |
| 贈与財産 | 不動産・有価証券・借入金の免除・金銭など、どのような財産でも可能で、贈与財産の価格、贈与回数にも制限なし | 自己の住宅及びその敷地の購入資金、一定の増改築の対価にあてるために受ける金銭の贈与であること（2026年［令和8年］12月31日までに贈与した場合に限る） ※住宅の新築等に先行して、その敷地の用に供される土地等を取得する場合のその土地等の対価にあてるために受ける金銭の贈与も適用可能ですが、建物に受贈者の名義を入れる必要があります。 | |
| 物件の 引渡し | ー | 贈与の翌年3月15日までに、住宅の引渡しを受け、同日までに自宅として居住しているか、同年12月31日までに居住することが確実と見込まれること | |
| 物件の要件 | ー |
| |
| 申告義務 | 贈与税額が基礎控除額以下なら申告は不要 ※初めて相続時精算課税制度による贈与を行う年については、基礎控除額以下の贈与でも「相続時精算課税選択届出書」を贈与の翌年2月1日より3月15日までに提出する必要があります。 | 税金が生じなくても贈与の翌年2月1日より3月15日までに贈与税の申告を行う必要があります。 | |
| その他 | 相続時精算課税制度を選択した場合には、その選択をした贈与者からの贈与については、その贈与者の相続時まで本制度の適用が継続されることになるので、撤回をすることはできません。 | 受贈者の合計所得金額が2,000万円を超える場合には適用できません。 | |
お買いになった資産の買入価額などについてのお尋ね
土地を購入したり、建物を新築した人に税務署から「お尋ね」が送られてくることがあります。
税務署は登記簿の記載内容の変更や不動産会社・不動産仲介会社・建築会社からの資料等を参考に「お尋ね」を送っているようです。
「お尋ね」により次のような観点から贈与の可能性をチェックしていると思われますので、細心の注意を払って持分を決定し登記を行ってください。
- ①明らかに共有持分が間違っていないか
- ②過去の所得に比べ、手持ちの預金が多すぎないか
- ③親子・兄弟間など親族間の借入が贈与に該当しないか
- ④贈与税の申告の必要がないか
- ⑤他の資産の売却代金の充当が適切に行われているか
Q&A
Q.04 親が作った子供名義の預金は子供の所有と認められる？Q.05 親が贈与した資金で作られた子供名義預金を子供の所有と認めてもらうには？Q.06 専業主婦が自分名義の預金を不動産購入にあてた場合の扱いは？Q.07 1981年(昭和56年)以前建築の建物について、新耐震基準に適合していることを証明する方法は？用語解説
質の高い住宅
| 床面積要件 | |
|---|---|
| 登記簿面積 | 50㎡以上240㎡以下 ※合計所得金額が1,000万円以下の受贈者に限り、40㎡以上50㎡未満も対象 |
| 質の高い住宅の要件（以下のいずれかに該当すること） | |
| 新築住宅 |
|
| 既存住宅増 改築 |
|
| 証明書などの種類（詳しくはこちら） | 証明対象の家屋 | ||
|---|---|---|---|
| A | 住宅性能証明書 |
| |
| B | 建設住宅性能評価書の写し | ||
| C | 住宅省エネルギー性能証明書 |
| |
| D | 認定長期優良住宅 次のa.b両方の書類 |
| |
| a | 長期優良住宅建築等計画の（変更）認定通知書の写し （地位の承継があった場合は承継の承認通知書も必要） | ||
| b | 住宅用家屋証明書（写しも可）又は認定長期優良住宅建築証明書 | ||
| E | 認定低炭素住宅 次のc.d両方の書類 | ||
| c | 低炭素建築物新築等計画の（変更）認定通知書の写し | ||
| d | 住宅用家屋証明書（写しも可）又は認定低炭素住宅建築証明書 | ||
| F | 増改築等工事証明書 （第1号から第7号工事の場合にはA又はBも必要で、第8号工事の場合には増改築等工事証明書のみで良い） | 増改築等をした住宅用家屋 | |
既存住宅売買瑕疵保険
既存住宅売買瑕疵保険は、中古住宅の検査と保証がセットになった保険制度です。住宅瑕疵担保責任保険法人に指定された5法人の住宅専門保険会社が保険を引き受けます。既存住宅売買瑕疵保険に加入するためには、住宅の基本的な性能について、専門の建築士による検査に合格することが必要です。後日、売買された中古住宅に欠陥が見つかった場合でも、補修費用等の保険金が支払われます。
- 保険商品としては、下記の2つのタイプがあります。
- 宅建業者販売タイプ（宅建業者が売主の場合）
宅建業者が、買主に対して負担する瑕疵担保責任を履行することによって生じる損害について保険金が支払われます。 - 個人間売買タイプ（一般の方が売主の場合）
第三者の検査機関が、個人間での売買の対象となる住宅の検査を行い、売買後に隠れた瑕疵が発見された場合には、その検査機関に補修費等の保険金が支払われます。
- 宅建業者販売タイプ（宅建業者が売主の場合）
- 監修
- 東京シティ税理士事務所https://tokyocity.co.jp/