相続する方 不動産を保有しているときの税金
相続税 
相続税は、相続又は遺贈により財産を取得した人に対して課税される税金です。個人間の資産格差の調整のため、一定金額を超える財産を取得した場合には、その財産から一定額を相続税として納税してもらうというものです。被相続人が死亡したことを知った日の翌日から10ヶ月以内に被相続人の住所地の所轄税務署に申告し納税することになっています。
相続の流れ
相続人の確定
●法定相続人の確定
●遺言等の有無の確認など
相続財産評価等
●財産・債務のリストアップ等
●遺産分割協議書の作成（遺言がない場合）
相続税額算出
●相続税の課税価格の計算等
●納税方法の検討
相続税の申告・納税
相続財産の名義変更
相続税の計算の流れ
ステップ1各相続人等の「課税価格の合計額」（A）の計算
課税価格の合計額（A）
＝ 本来の相続財産 ＋ みなし相続財産 − 非課税財産
− 債務・葬式費用 ＋ 相続開始前3年以内の贈与財産
＋ 相続時精算課税制度を選択した贈与財産本来の相続財産
みなし相続財産
3年※以内の
贈与財産相続時精算課税制度を
選択した贈与財産「課税価格の合計額」（A）
非課税財産
債務・葬式費用
※2024年（令和6年）1月1日以後に行う贈与については7年
ステップ2「課税遺産額」（B）の計算
課税遺産額（B）＝（A）− 遺産にかかる基礎控除額
遺産にかかる基礎控除 ＝ 3,000万円 ＋ 600万円 × 法定相続人の数「課税価格の合計額」（A）
「課税遺産額」（B）
遺産にかかる基礎控除額
ステップ3「相続税の総額」（C）の計算
①課税遺産額（B）を法定相続分で按分。
②各法定相続人ごとに相続税を計算。（詳細はこちらから→）
各相続人の相続税 ＝（B）× 法定相続分 × 税率 − 控除額③②の各法定相続人ごとの税額を合計して相続税の総額（C）を算出。
ステップ4各相続人等の税額の算出
各相続人等の税額 ＝（C）× 各人の課税価格（A）
ステップ5各相続人等の税額の算出
各種税額控除等を加減算する。
（＋）
2割加算（−）
贈与税額控除（−）
未成年者控除（−）
相次相続控除（−）
配偶者の税額軽減（−）
障害者控除（−）
外国税額控除
ケーススタディ
2024年（令和6年）4月に夫が死亡し、妻と子供3人（成人）が1億8,000万円の財産を相続しました。この他、ローンの残額が3,000万円あり、葬式費用には300万円かかりました。なお、遺産は妻が5分の2を取得し、残りを子供に等分に配分しました。相続税はいくらになりますか。
上記の「相続税の計算の流れ」に沿って算出
ステップ1「課税価格の合計額」の計算
財産1億8,000万円 −（負債3,000万円 ＋ 葬儀費用300万円）＝ 課税価格合計額1億4,700万円
ステップ2「課税遺産額」の計算
課税価格合計額1億4,700万円 − 基礎控除5,400万円※ ＝ 課税遺産額9,300万円
※基礎控除は、次のように計算します。3,000万円 ＋（600万円 × 4人）＝ 5,400万円
ステップ3「相続税の総額」の計算
①課税遺産額を法定相続分で按分する
課税遺産額割合課税遺産額
妻……9,300万円 × 1/2 ＝ 4,650万円
子A……9,300万円 × 1/6 ＝ 1,550万円
子B……9,300万円 × 1/6 ＝ 1,550万円
子C……9,300万円 × 1/6 ＝ 1,550万円
②法定相続人ごとに算出した相続税を合計し総額を求める
課税遺産税率控除額相続税
妻……4,650万円 × 20% − 200万円 ＝ 730.0万円
子A……1,550万円 × 15% − 50万円 ＝ 182.5万円
子B……1,550万円 × 15% − 50万円 ＝ 182.5万円
子C……1,550万円 × 15% − 50万円 ＝ 182.5万円
合計 1,277.5万円
ステップ4各相続人等の算出税額の計算
相続税の総額を各相続人の実際の取得割合により按分する
妻……1,277.5万円 × 2/5 ＝ 511.0万円
子A……1,277.5万円 × 1/5 ＝ 255.5万円
子B……1,277.5万円 × 1/5 ＝ 255.5万円
子C……1,277.5万円 × 1/5 ＝ 255.5万円
合計 1,277.5万円
ステップ5各相続人等の納付税額の計算
配偶者の税額軽減
配偶者は、法定相続分と1億6,000万円のいずれか多い額まで相続しても、相続税はかかりません。
①配偶者の課税価格（取得割合分）
課税価格合計額1億4,700万円 ×取得割合2/5 ＝ 5,880万円
②配偶者の法定相続分
課税価格合計額1億4,700万円 ×法定相続分1/2 ＝ 7,350万円
①と②ともに課税価格が1億6,000万円以下なので妻の税負担なし。
妻……0万円
子A ステップ4より……255.5万円
子B ステップ4より……255.5万円
子C ステップ4より……255.5万円
合計 766.5万円
相続財産
相続（遺贈を含む）により取得した財産は相続税の課税対象となります。
本来の相続財産
相続などにより取得した財産。土地、建物、現預金、有価証券など。
みなし相続財産
被相続人の死亡に起因して得られる財産。死亡生命保険金、死亡退職金など。
相続開始前3年（2024年（令和6年）以後の贈与は7年）以内に被相続人から贈与により取得した財産や相続時精算課税制度を適用して被相続人から贈与により取得した財産も相続財産に加算します（詳細はこちらから→）。
加算される金額は贈与財産の贈与時の価額です。
小規模宅地の評価減の特例
自宅の土地、店舗や工場などを営んでいた事業用の土地、賃貸住宅や駐車場の土地等で一定の要件を満たす土地について
その宅地等の評価額の一定割合を減額する特例が小規模宅地の特例です。
具体的な要件は下記のとおりですが、該当する宅地が複数ある場合には限度面積について一定の調整計算が必要となります。
また、申告期限までに遺産分割協議が終了していない場合には、この特例の適用はありません。
路線価図見本
要件 | 限度面積 | 減額割合 | |
|---|---|---|---|
特定居住用宅地 | 〈被相続人の居住の用に供されていた場合〉
〈被相続人と生計を一にする親族の居住の用に供されていた場合〉
| 330㎡ | 80% |
特定事業用宅地 |
| 400㎡ | 80% |
貸付事業用宅地 |
| 200㎡ | 50% |
法定相続人・法定相続分
法定相続人は、次のように配偶者と一定の血族からなります。まず、配偶者は必ず相続人となります。配偶者と血族相続人は共同して相続します。また順位の異なる血族相続人同士が共同して相続することはなく、あくまでも次の順位で相続人となります。故人の子と故人の親、又は故人の親と故人の兄弟姉妹が同時に相続人になることはありません。
血族相続人 | 内容 |
|---|---|
第1順位 直系卑属 | 常に相続人となります。 |
第2順位 直系尊属 | 直系卑属がいない場合、相続人となります。 |
第3順位 兄弟姉妹 | 直系卑属・尊属共にいない場合、相続人となります。 |
法定相続人 | 法定相続分 |
|---|---|
配偶者と直系卑属 | 配偶者1/2、 |
配偶者と直系尊属 | 配偶者2/3、 |
配偶者と兄弟姉妹の場合 | 配偶者3/4、 |
遺産分割協議書
遺言で遺産の分割方法が決まっている場合、遺産の分割は遺言によります。遺言がない場合、遺産は全て共同相続人の共有財産になります。そこで共同相続人は協議をし、遺産の分割をします。分割協議の内容は分割協議書を作成し、共同相続人が押印することにより確定します。この分割協議に特別の期限はありません。もし被相続人名義の不動産が残っていた場合、その不動産は相続を確定しなければ売却等の処分ができません。また一度分割協議を終了した後に、分割をやり直しても税務上は認められないので気をつけてください。再分割してしまうと相続人間での贈与とみなされ贈与税の対象になることもあります。
※本サイトは2024年（令和6年）1月1日に施行されている法令及び2024年（令和6年）2月2日に国会に提出された法案に基づき作成しており、今後変更される可能性があります。
監修
東京シティ税理士事務所