【2026年最新】不動産価格の推移を検証！今後の不動産の動向も解説

【2026年最新】不動産価格の推移

全国の不動産価格指数を見ると、不動産価格の推移は、建物・土地の価格ともに上昇傾向にあります。こちらの表は、国土交通省が2025年12月に発表した、全国の住宅をめぐる不動産価格指数の推移（※1）です。

（※1）国土交通省の資料より引用

住宅地の価格は2021年頃から上昇傾向です。また、一戸建て住宅の価格は2020年半ば頃から上昇傾向にありましたが、2022年半ば頃からほぼ横ばいの状況が続いています。マンションの価格は年々大きく上昇傾向にあり、2025年もその傾向があることから、需要が高まっていることが分かります。

直近3年（2023年～2025年）の不動産価格指数の推移をまとめると、以下のようになります。

2025年9月の住宅総合における不動産価格指数は、2024年9月と比較して4.5ポイント増加しています。また、マンションは2024年から価格指数が唯一200台に達しており、110台や120台の住宅地や一戸建て住宅と大きく差があることが分かります。

以上の不動産価格指数から、全体的な住宅価格、特にマンションの価格は上昇傾向といえるでしょう。

主要都市における土地価格の推移は上昇傾向

国土交通省の「令和7年地価公示の概要」（※2）によると、主要都市における住宅地や商業地の土地価格は上昇傾向にあります。以下で具体的に解説します。

住宅地の地価は都市圏を中心に上昇傾向

住宅地の地価の上昇幅は、地方圏で縮小しているものの、三大都市圏では拡大している状況です。そのため、全国的には上昇傾向という結果が出ています。

詳細を見ると、令和6年能登半島地震による被害が大きかった地域では、地価が下落する影響を受けたようです。また、大手半導体メーカーの進出により、工場周辺の土地が従業員用の住宅や事務所として活用する需要が高まり、不動産価格が上昇した地域もありました。

商業地も上昇傾向

利便性の向上が見込める再開発地域のほか、店舗需要が増加している繁華街や観光地は、地価が上昇傾向にあるといえます。また、商業地のなかでも地価が大きく上昇したのが、都市中心部の交通利便性等に優れた地域です。これは、マンション需要と競り合った結果、上昇したと分析できます。

主要都市では、店舗やホテルなどの需要が上昇しています。オフィスについても空室率の低下や、賃料の上昇などによって収益性が向上しているため、継続して地価が上昇しています。

●令和7年地価公示の概要はこちら

不動産価格が上昇している主な要因3つ

不動産価格が上昇している主な要因は、インバウンド需要の回復をはじめ、インフレ、建築費の高騰の影響などさまざまです。今回は以下の3つを解説します。

・インバウンド需要の回復
・インフレの影響
・建築費の高騰

インバウンド需要の回復

コロナ禍が収束するなか、多くの国で外国人観光客によるインバウンド需要が回復してきています。特に日本においては、近年の円安も加わって訪日観光客が増加し、宿泊施設の需要が高まっていることが不動産価格の上昇につながっています。

また、利益拡大が見込める商業用不動産の需要の高まりや、円安による外国人投資家の不動産購入の増加なども挙げられるでしょう。

インフレの影響

日本では金融緩和によるインフレが続いていることも、不動産価格が上昇している理由の1つです。金融緩和とは、市場に流通するお金の量を増やし、経済成長を促す政策のことをいいます。これによってお金の価値が下がり、物価が上がる現象がインフレです。

不動産は現物資産であるため、お金の価値が下がるインフレの状況下では、リスクを避ける目的で投資の需要が高まります。この流れが、不動産価格上昇の背景です。

建築費の高騰

2026年現在、日本では物価高が問題となっており、多くの影響を及ぼしています。不動産に関しては、建築資材や人件費などの高騰により建物を新築するコストが高くなっています。コストが高くなると、不動産会社は販売価格を上げるしかなくなり、市場への供給が抑制されます。物価高は今後もしばらく続くと予測されるため、新築マンションや一戸建ての価格上昇については、様子を見るしかないでしょう。

建築資材の高騰の背景には、2026年現在も続くロシアのウクライナ侵攻や中東情勢の緊張といった、国際秩序の不安定化があります。海外から輸入する原油や木材の価格高騰、鉄筋や鉄骨が不足する「アイアンショック」が起こり、結果として新築から中古住宅に需要が流れ、全体的な住宅価格の上昇につながっています。

不動産価格は下落する？影響を与える要因2つ

現在まで、不動産価格は上昇傾向にあります。しかし、金利政策、人口減少といった要因によっては、今後下落する可能性がないとはいえません。以下で詳しく説明します。

金利政策

日本銀行（日銀）は、2025年1月に政策金利を0.25％から0.5％へ引き上げ、2025年12月には0.75％程度へ引き上げることを決めました。この金利は1995年以来、最も高い金利水準であり、住宅ローンの金利上昇を招きました。低金利政策が行われていた2024年までは、住宅ローンの金利下落があり、不動産の需要を増加させていましたが、一部歯止めをかけることとなりました。

金利が上昇したことで、不動産価格の動きは二極化を見せています。主要都市や駅近などの人気エリアは依然として高い需要と価格を維持している一方、地方や郊外では需要が減少し、価格との間で調整が図られています。

日銀の利上げは今後も続くと予測されており、上記の動きは促進されていくでしょう。

人口の減少

人口が減少すると、住宅に住む人が少なくなるため不動産市場全体の需要が下がり、価格も下落することが考えられます。

しかし、一律に下がるわけではありません。日本全体の人口は減っているものの、都心部には人口が集中しているため、地方では価格が下がり、都心部では価格は高騰したままとなるでしょう。

よくある質問

ここからは、不動産価格についてよくある質問にお答えします。不動産価格の推移や住宅ローンの金利など、多くの方が気になるポイントを解説していますので、ぜひ参考にしてください。

不動産価格の推移を知るには？

「不動産価格の推移を予測したい」と思ったら、国土交通省が公表している「不動産価格指数」をチェックするとよいでしょう。不動産価格指数とは、ユーロ圏統計局（Eurostat）のほか、国際機関による協力のもと、不動産価格の動向を示すために指数化された統計データのことです。この指数は、実際の取引価格をもとに、物件の立地や特性といった影響を取り除いて算出されます。

また、不動産価格指数と合わせて「公示地価」もチェックしてみましょう。公示地価とは、国土交通省が年に1回、1月1日時点における標準地の1㎡あたりの地価を調査して公表する地価のことです。土地の評価や取引の基準にもなる日本の代表的な地価指標の1つで、公示地価を見れば、近年の土地価格の動きが分かります。そのため、不動産価格のおおまかな傾向や今後の推移を予測する参考としても用いられます。

●不動産の相場価格の調べ方についてはこちら

住宅ローンの金利は今後どうなる？

住宅ローンには変動金利と固定金利の2つがあり、どちらも上昇することが予測されます。変動金利については、日銀の金利政策の影響を受けます。日銀は低金利政策をやめて利上げを行っているため、変動金利は上昇するでしょう。

また、固定金利は、新発10年国債の利回りに影響を受けます。インフレの継続や日銀の利上げを背景に、新発10年国債の利回りは今後も上昇が見込まれるため、固定金利も上昇するでしょう。

不動産売買で失敗しないためには？

不動産価格の推移を知ることは、納得のいく不動産売買を行うための重要なポイントです。不動産価格指数や公示地価のように公開されているデータをチェックして、個人でも価格相場を捉えてみましょう。売買について不動産会社と話し合うときにも、ある程度の知識があると役立ちます。

不動産価格は、経済的要因や国際情勢、人々のライフスタイルの変化など、さまざまなものに影響を受けます。不動産売買で失敗しないためには、情報をしっかり押さえながら、先の予測を立て、信頼できる不動産会社に仲介を依頼することが大切です。

また、不動産の売却を検討している方は、ご所有の不動産を不動産会社に査定してもらい、現在の市場価値を知ることがおすすめです。三井のリハウスでは、最新の市況や豊富な取引データを活用し、相場から乖離の少ない査定価格を算出できます。

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※出典1：国土交通省「不動産価格指数（令和7年9月・令和7年第3四半期分）を公表」
https://www.mlit.go.jp/totikensangyo/content/001975622.pdf
（最終確認：2026年2月26日）

※出典2：国土交通省「令和7年地価公示の概要」
https://www.mlit.go.jp/tochi_fudousan_kensetsugyo/tochi_fudousan_kensetsugyo_fr4_000001_00265.html
（最終確認：2026年2月26日）