Column / 2020 12,03

住まいのリースバックとは?メリットや注意すべきトラブル事例を解説

マイホームを手に入れたものの、長期に渡る住宅ローンの返済は実際大変…と感じることもありますよね。そうした悩みを解決する不動産売却方法が「リースバック」です。
今回は、家を売却し、短期間でまとまった資金を調達したい人のために、リースバックについて詳しくご説明します。

秋津智幸

不動産サポートオフィス 代表コンサルタント。公認不動産コンサルティングマスター、宅地建物取引士、ファイナンシャルプランナー(AFP)、2級ファイナンシャル・プランニング技能士。物件の選び方や資金のことなど、不動産に関する多岐のサポートを行なう。

住まいの「リースバック方式」とは?

営業担当と話すシニア夫婦

マイホームを手に入れたものの、長期に渡る住宅ローンの返済は実際大変…と感じることもありますよね。
「最近、ローンの返済が苦しい…」「家を売って老後のための資金を調達したいけれど、引越しはしたくない…」「家を売却して事業資金にしたいけど、他人に知られたくない…」。このような悩みを抱えている方も多いのではないでしょうか?

そうした悩みを解決する不動産売却方法が「リースバック」です。
「リースバック」は、住んでいる住宅を売却し、売却後は買主から賃借することで、もとの住まいに住み続けることができる不動産の売却方式です。正式名称は「セール・アンド・リースバック」と呼ばれます。

通常の売却と異なり、リースバック方式で住宅を売却すると、まとまった資金が一括で入手でき、さらに売却後ももとの住まいを借りて住み続けることができます。
しかも、リースバックの中には、一定の条件のもと、売却した住まいを買い戻せる権利(この権利を「買戻し特約」といいます)が付いたものもあります。リースバックのうち買戻し特約がついている場合は、売却先が一定期間第三者へ転売できないようになり、元の所有者は売却先との間で取り決めた期間内に買戻し金額などを支払うことで買戻しができるという仕組みになっています。

今回は、家を売却し、短期間でまとまった資金を調達したい人のために、リースバックについて詳しくご説明します。

リースバックのメリットは?

リースバックは、第三者に不動産を売却して必要な資金を入手できるうえに、引越す必要もなく、そのまま同じ住まいに住み続けることができます。また、買戻し特約が付いたものは、後日その住宅を買い戻すことができるものもあります。

そのため、老後の生活費や子どもの教育費、治療費、住宅ローン以外の返済、事業資金の調達などにリースバックを利用するケースが多いようです。
まとまった資金調達ができ、さらにもとの家に住み続けられるリースバックの数々のメリットを見ていきましょう。

戸建て住宅

売却後も住み慣れた家に住める

リースバックの最大の特徴とメリットは、売却後もそのまま住み慣れた家に住めることだといえるでしょう。

通常の不動産売却であれば、所有権が第三者に渡った時点で、住宅から退去する必要があるため、新しい住まいの手配に大きな出費がともないます。
さらに、子どもの通学を考慮して同じエリア内で賃貸住宅に住むと、もとのコミュニティ内で「賃貸住宅へ引越した理由」を詮索されることもあり、ご近所付き合いがしづらくなるかもしれません。

しかし、リースバック方式では売却後も同じ住宅を借りて住み続けられるため、引越しにかかる大きな出費を抑えることができるうえに、無用な詮索をされる心配もないでしょう。

所有するコストがなくなる

不動産を所有している場合、固定資産税や都市計画税といった毎年かかる税金や、建物の修繕費、建物の火災保険料などの費用を負担しなければなりません。一方、リースバック方式により売却し、引き続き賃借して住み続けた場合、これらの所有しているとかかる費用は新たな所有者が負担するので、不要になります。
その代わりに毎月賃料を支払うことになりますが、基本的に一定の賃料のみの支払いとなるので、建物を維持するコストなどの負担が軽減されます。

所有していることのリスクがなくなる

不動産を所有していると、さまざまなリスクがあります。災害などで建物が倒壊・破損する、資産価値が下落し売却したいときに売却できない、住宅ローンを借りている場合には金利上昇など、そのリスクは予測することができません。
一方、リースバック方式で売却をすると、不動産を所有しないため、これらのリスク負担はなくなります。

現金化まで時間がかからない

不動産の現金化までの時間が短い点もリースバック方式のメリットの1つです。
一般的な仲介によって売却する場合、現金化するには、買主を探すことから始まりさまざまな手続きの時間を含めると、早くても数ヶ月の期間が必要になります。ときには買い手が見つからない場合もあります。しかし、リースバック方式は、不動産会社やファイナンス会社など専門の業者が買い取るケースがほとんどのため、現金化までの時間が短くて済むのです。

借金せずに老後の資金や事業資金を調達できる

リースバック方式での不動産売却は老後の資金確保にも利用することができます。
特にご高齢の人は長年住み慣れた地域から引っ越しを伴う新生活に抵抗がある方も多いでしょう。リースバック方式を活用すれば、住み慣れた家に住み続けながら、老後のための資金を確保することができます。
また、リースバック方式によって得られた資金は特に使い道が指定される訳ではないため、事業資金として活用することもできます。

ローン返済が不安定な場合の打開策にも

マイホームなどの住宅を購入する際に、多くの方は住宅ローンを活用しています。
マイホームのローンは、30年や35年といった長期の返済計画とすることが多く、将来を見据えたとき、あるいは現在でもライフステージの変化によっては返済が不安になることがあるかもしれません。
もし「どうしても住宅ローンを払い続けることが厳しい」という事態に見舞われたとき、リースバック方式によって売却することが打開策の1つになることもあります。

将来、売却した家を買い戻すことができる場合も

リースバックで売却した際、買戻し特約が付けられた場合は、一度売却した元の住まいを買い戻すことができることもあります。買い戻すことができる場合は、定められた期間内に契約で定めた金額を支払うことが必要になります。

また、買戻しの特約期間中であっても当然ながら賃料を数ヶ月滞納すると、買い戻す権利が消失しますから、買い戻しの権利が付いている場合は特に滞りなく毎月の家賃を支払うことが必要です。

リースバックの注意すべき点は?

一見、リースバックはよいことばかりのようですが、注意すべき点はないのか気になりますよね?リースバックを利用する際の留意点をご紹介しましょう。

パソコンの前で悩む男性

売却価格が一般相場より安くなる可能性がある

売却価格は、構造や築年など不動産の状態、立地など不動産の持つ条件によって変わり、経済的な状況でも変動するのが一般的です。
リースバック方式で不動産を売却する場合は、通常の仲介による売却と比べて売却価格が安くなる可能性があります。売却価格が気になる場合は仲介による不動産査定額とリースバック方式による買取金額の見積もり金額を比較してみましょう。

所有する資産ではなくなる

リースバック方式で不動産の売却をする場合、所有権が第三者に渡るため当然その不動産は自分が所有する資産ではなくなります。それまで住んでいた住宅であっても、住居を使用するルールは新しい所有者が決めることできるようになるのです。

売却後は、もう自分の住宅ではなく賃借人として住み続ける形になるので、新しい所有者によって決められたルールを守る義務が生じるようになります。

家賃が発生する

リースバック方式で売却した不動産は、売却後も賃貸借契約を結びそのまま住み続けられます。ただし、賃貸住宅となりますので毎月決まった家賃を新所有者に支払うことになります。
年間のリース料(賃料)は、住宅の築年数や土地の条件で変わってきますが、一般的に売却価格を基準にその地域の賃料相場から期待される利回りで決まるようになります。
新所有者、つまり買主との交渉によっては、家賃が相場より高くなってしまう可能性もあるので、売却する前の交渉段階から慎重に進めましょう。

売却金額がローンを下回る場合は利用できない

住宅ローンの残債よりも売却価格が上回っていれば、住宅ローンを完済できるため、リースバック方式を利用することは可能です。ただし、残債が多く残っている場合には、完済後手元に残る資金は少なくなります。

一方、売却価格が住宅ローンの残債を下回る場合は、住宅ローンを完済できず融資先の金融機関から抵当権を外す許可がもらえません。そうなると、そもそも売却することができなくなってしまします。したがって、リースバックの利用もできなくなります。

将来ずっと住み続けられるとは限らない

リースバック方式で売却する場合、売却先との条件によっては住み続けられる期間が定められることがあります。その場合、一般的に定期借家契約によるリースバックとなることが多く、定期借家契約では所定の期間満了に伴い貸主が再契約を認めなければ、そこで契約が終了してしまいます。
リースバック方式で売買するものの、長く住み続けたい場合は、普通賃貸借契約でリースバックできるところを探すとよいでしょう。

リースバックのトラブル事情

メリットも多いリースバック方式ですが、トラブルがゼロではありません。ここでは、リースバック方式における不動産売却でトラブルとなった事例をご紹介します。

・リースバック後の賃料が高く、賃料の支払いの継続が困難になった
・賃貸借契約の更新を拒否され、退去することになった
・賃料を値上げされた

リースバック方式での不動産売却では、売却後の運用でトラブルが発生することがあります。特に多いのが、不動産売却後に借りることとなった住まいの賃料に関する内容です。

賃貸住宅の賃料は、建物を所有するオーナーがさまざまな住まい方のルールと併せて決めることができます。賃料に関するトラブルを未然に防ぐためには、これらについて契約内容を細かく確認・交渉しましょう。

また、事前相談の段階から不動産の買主の対応を踏まえて信頼感も見極めることが、リースバック方式で不動産の売却を成功させる重要なポイントになりますよ。

資料を確認する男性

リースバックとリバースモーゲージの違いは?

リースバックに近い不動産活用方法に、「リバースモーゲージ」と呼ばれる方法があります。こちらも併せてご紹介します。

リースバックとリバースモーゲージは、これまで住んでいた住宅にそのまま住み続けながら、まとまった資金を手に入れることができます。一方で、所有権が譲渡されるかされないか、という点では大きな違いがあります。

リースバックの場合は、不動産を売却するため不動産の所有権は買い手に譲渡されます。しかし、リバースモーゲージの場合は、不動産を売却せず所有権はそのまま、不動産を担保に融資を受けることになります。

リバースモーゲージは、不動産の売却方法ではなく、不動産を担保に資金調達するので、不動産活用の方法のひとつです。そのため、年金生活の高齢者など、老後の資金に不安を持つ人が利用するケースが多いようです。

しかし、リバースモーゲージは、物件が担保となっているため、所有者が亡くなった際、借りた資金を返せなければ、子どもに自宅を資産として残せません。とはいえ、昨今は利用されなくなった空き家も増えているので、リバースモーゲージは現代にマッチした仕組みとも考えられています。

リースバック リバースモーゲージ
仕組み 不動産を売却後、賃借する 不動産を担保にし、融資を受ける
借入の有無 なし あり
所有権移転 する しない
担保の設定 不要 必要
調達できる資金 一般的な市場価格より低くなる 金融機関の評価で異なり、市場価格よりも2割~3割低くなる
ポイント ・売却後、賃貸借契約に切り替えて住み続ける
・賃料が発生する
・売却条件に幅があるため、利用しやすい
・不動産を担保に融資を受ける
・利息と元金の返済が発生する
・最終的に売却を前提にしている
・利用条件が厳しいため、活用しにくい

リースバック方式の重要ポイント

不動産をリースバック方式で売却すると、売却後も住み慣れた家で生活を続けることができ、一般的な仲介による売却よりも短期間で現金化が可能です。

リバースバック方式の重要ポイントを以下にまとめました。

・リースバックは不動産売却後も賃貸住宅として売却した住宅に住むことができる
・リースバックは仲介による売却方式と比べて、売却が短期間で済むため、現金化が早い
・不動産の売却後は住宅の所有権が第三者に移るので、リースバックの契約内容は事前に確認する
・不動産を所有しないため、維持のコストや所有するリスクが無くなる
・リースバック方式を活用した不動産の売却では、リースバックの契約内容が元でトラブルが発生する可能性がある

不動産の売却方法を選ぶ際には、早期に現金化したい売り手にとってメリットの多いリースバックという方法も参考にしてみてくださいね。

ベランダに出る夫婦

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