土地売買を完全攻略！手続きの流れや必要書類、注意点を一挙に解説！

土地売買の流れ

土地を売買することは、人生に何度も経験するものではありません。そのため、土地の売却や購入を検討しているものの、「何から始めてよいか分からない」という方も多いでしょう。そこでこの記事では、土地売買のおおまかな手順や注意点などについてご紹介していきます。

[ 1 ] 土地の売却・購入前の準備

まずは、売却予定の土地あるいは購入したいエリアの土地の価格相場を把握しましょう。価格相場を把握しておくことは、売主にとってはおおよその売却価格の参考となり、買主にとっては購入予算を立てる際に役立つからです。以下のサイトや情報を活用することで、自分でも相場を把握することができます。

・レインズマーケットインフォメーション
・不動産ポータルサイト
・路線価
・各不動産会社のチラシや情報誌

●所有する土地の相場を知りたい方はこちら

[ 2 ] 不動産会社に査定依頼する（売主）

売却前に土地の価値をきちんと把握するには、不動産会社に査定を依頼しましょう。土地の売却をまだ迷っていて、とりあえずいくらで売れそうか手軽に知りたい方は簡易査定、土地売却の意思が固まっている人には訪問査定がおすすめです。

簡易査定とは、ネットや電話でエリア、面積などの情報をもとに簡易的に査定額を出す方法です。一方、訪問査定とは、不動産会社の営業担当者が実際に訪問して物件を個別に調査・確認し、査定する方法で、簡易査定よりも時間はかかりますが、より精度の高い査定結果を得られます。

また、査定額を提示されたら根拠となるデータと理由を説明してもらうことも大切です。査定の根拠や理由を聞くことで、相場の状況をより理解でき、担当者の力量を測ることができるので、信頼できる不動産会社選びの基準の1つになります。

一方、根拠となるデータを示さず相場価格よりも極端に高い、もしくは安い査定額を提示する会社は避けたほうがよいでしょう。その査定額をうのみにして売却活動に入ると、なかなか買い手がつかずに査定額より大幅に低い金額での売却をすすめられたり、逆に相場より安く売って損をしたりなど、納得のいく取引ができない恐れがあります。

[ 3 ] 不動産会社と契約する（売主）

査定内容に納得できたら、不動産会社と媒介契約を結びます。媒介契約とは、不動産の売買について不動産会社に仲介してもらうときに必要な契約です。媒介契約には、一般、専任、専属専任の3種類の契約があります。それぞれ条件が異なるので、媒介契約の内容について説明してもらい、自分に合った契約を選びましょう。

●媒介契約に関する記事はこちら
媒介とは？仲介や一般媒介などの違いを一挙解説！

[ 4 ] 売却活動（売主）

媒介契約を結んだ不動産会社は、売主の了解を得て広告宣伝、既存顧客への告知など売却活動を開始します。不動産会社は、売主に対して売却活動の報告を定期的に行うほか、「レインズ」に物件情報を登録するのが一般的です。契約の種類が専任媒介や専属専任媒介の場合は、売却活動報告とレインズへの登録が義務付けられています。

レインズとは、不動産情報を登録している宅地建物取引業者間で共有するための情報ネットワークのことです。このネットワークに物件情報を登録することで、全国の登録不動産会社から購入希望者へ物件を紹介してもらえるので、短い期間での成約につながりやすくなります。

[ 5 ] 現地見学への対応（売主・購入希望者）

購入希望者は、購入を検討している土地へ、実際に足を運んで見学することが一般的です。一方、売主は基本的に不動産会社に見学対応を任せることが多くなります。売主としては、土地の見栄えをよくするために、必要に応じて草刈りやごみの撤去など準備を行っておくとよいでしょう。

[ 6 ] 交渉（売主・購入希望者）

購入希望者は、購入の意思が固まったら、「買付証明書（購入申込書）」を不動産会社経由で、売主に提出します。買付証明書とは、購入希望価格や手付金の希望金額、契約希望日、引渡しの条件、融資利用の有無などが記載されている書類のことです。

買付証明書に記載された購入希望価格が売り出し価格と差がある場合は、売主と価格の交渉をすることになります。そのほか、手付金や引渡しの条件などについても売主と交渉を行います。

売主は、買付証明書に提示された価格を検討し、不動産会社経由で購入希望者と価格の交渉を行います。また、そのほかの条件についても同時に調整を行うことになります。

[ 7 ] 売買契約（売主・買主）

売主と買主双方が納得のいく価格、条件が整ったら、いよいよ売買契約を結びます。売買契約では、まず不動産会社が事前に売主に確認して作成した「重要事項説明書」を買主に説明し、買主は納得した後、重要事項説明書に署名捺印します。その後、契約説明が行われ売主買主双方が納得したうえで売買契約書に署名・捺印し契約を交わします。

重要事項説明書には、不動産の物理的状況、権利関係、規制を受ける法律や条例、インフラの状況、取引条件、契約書に記載される重要な条項、その不動産個別の特約事項など、取引対象の不動産に関する重要な事項が記載されています。

また、売買契約書は、売買価格やその支払い方法、引渡し日、そのほか取引条件を細かく定めたものです。取引に際しての約束ごとが記載されているので、売主は特に売買契約書についてしっかりと確認しましょう。

売買契約書に売主・買主双方が署名・捺印をした後、手付金の受け渡しを行い、以上で売買契約が完了します。

[ 8 ] 土地の決済・引渡し（売主・買主）

売買契約締結後、約束の期日までに決済と引渡しを行います。決済とは、売買代金や清算金等の金銭の授受を行うことで、通常、引渡しと同日に行います。決済・引渡しの当日は、売主と買主、仲介する不動産会社の担当者に加え、所有権移転登記を行うため、司法書士も同席するのが一般的です。

最終的な引渡しの完了は、所有権移転登記後となりますが、通常は登記申請後、1〜2週間程度で登記も完了します。登記が完了すると、売主には古い登記済権利証（登記識別情報通知）や印鑑証明書などが希望すれば返還され、買主には自分の名義となった登記済権利証が届きます。

土地売買の契約に必要な書類は？

土地の売買契約を締結する際には、用意しなければならない書類があります。ここでは、売主と買主に共通して必要な書類と、売主が必要な書類に分けてご紹介していきます。

売主と買主双方に必要な書類

身分証明書は、不動産会社との媒介契約時、売買契約、引渡しの場面で、売主・買主双方に必要な書類です。売主・買主ともに契約を行う本人であるかどうかを確認するほかに、後日マネーロンダリングをはじめとした不正が発覚した場合に備え、宅地建物取引業者は仲介に際して、法的に当事者の身分証明書を保存しておく必要があります。身分証明書の具体例には、運転免許証やパスポートなどが挙げられます。

売主が用意する書類

土地の引渡しを行う売主は、所有している土地に関する図面や情報を準備しなければなりません。契約時に売主が用意しておく書類は以下の通りです。

確定測量図、境界確認書
土地の正確な面積や境界を確認するための書類です。比較的新しく土地を取得した売主は土地を購入した際に取得していることが一般的ですが、購入時期が古い、あるいは相続で取得したといった場合は、これらの書類がないことが多いようです。既にこれらの書類が手元にある場合には、媒介契約時、売買契約時、そして、引渡し時に準備しておきます。売買契約時点で手元にない場合は、契約後に売主が土地家屋調査士に依頼して、引渡しまでに準備しておく必要があります。

登記済権利証（登記識別情報通知）
媒介契約時や売買契約時に所有者であることの確認に使用するほか、引渡し時にも所有権の移転登記のために使用します。

もし紛失してしまったときは、司法書士に依頼して職権による所有者の本人確認が必要です。なお、登記済権利証（登記識別情報通知）は再発行されませんので、紛失している場合は、あらかじめ仲介する不動産会社に相談しておく必要があります。

固定資産税の納税通知書
負担している固定資産税を確認し、引渡し時の清算金を算出するために必要な書類です。固定資産税は、その年の1月1日時点の不動産の所有者に対して、毎年4月下旬ごろ（東京都は6月初旬）から納税通知が郵送されます。もし、納税通知書がない場合は、不動産の所在する市区町村が発行する固定資産評価証明書や納税証明書を準備しておきましょう。

なお、固定資産税と都市計画税は、引渡し日の前日までの分を売主が、引渡し日以降の分を買主が負担するので、引渡し日に年間分を日割りで精算されます。納税通知書はこの清算金を確認するために必要になり、契約日に金額の根拠として提示することがあります。

●固定資産税清算金に関する記事はこちら
不動産売却後の固定資産税は誰が払う？基礎知識や計算方法を解説

固定資産評価証明書
所有権移転登記の登録免許税を算出するために必要な書類で、引渡し時に必要になります。固定資産評価証明書は、不動産のある市区町村で発行されるので、不動産が遠方にある場合は、事前に郵送で取得するといった準備をしておくようにしましょう。

土地売買にかかる経費や税金は？

土地の売買においては、経費や税金がかかります。それらには、売主と買主双方が負担する費用もあれば、一方のみが負担する費用もあります。

ここでは、売主と買主それぞれの負担を明らかにしながら、土地売買にかかる費用をご紹介していきます。

土地売買にかかる経費

売主・買主の土地売買にかかる経費は、以下の表の通りです。

仲介手数料
仲介手数料は、仲介した不動産会社に支払うお金です。売買価格が400万円超の場合、「（売買価格 × 3％ + 6万円） + 消費税」が、仲介手数料の上限とされています。なお、仲介手数料は、契約時に半分、決済・引渡し時に半分という形で支払うこともあれば、決済・引渡し時に一括で支払う場合もあります。

●仲介手数料の相場に関する記事はこちら
仲介手数料の相場はいくら？決められた上限と計算方法を解説

建物解体費
土地を更地にする場合、建物を取り壊す費用がかかります。売主が売買前に解体することもあれば、引渡しまでに解体することもあります。また、古家付きで土地を売買し、買主が新たに建物を建てる場合には、買主が古家の解体費用を負担しなければなりません。なお、解体後は、建物の滅失登記も必要になります。

●建物解体費用に関する記事はこちら
家の解体費用の相場は？費用を左右するポイントや安く抑える方法について詳しく解説

登記費用
土地の売買でも、最終的に所有権移転登記を行って、売主から買主へ所有権を移転しますが、その際、登記費用がかかります。通常、所有権移転にかかる登記費用は買主の負担となり、売主の負担はありません。ただし、土地に抵当権が設定されている場合は、売主が引渡しの際に抵当権を抹消しなければならず、その抵当権抹消登記に際して登記費用がかかります。そのほか、登記簿に記載されている売主の住所が現住所と異なる場合には、住所変更登記が必要となり、その登記にも費用がかかります。

●登記費用に関する記事はこちら
登記費用の相場はいくら？不動産登記を自分でするときのポイントや節約方法も解説

税金

不動産売買では、売主・買主それぞれに税金がかかります。以下の表で支払う税金を確認しましょう。

印紙税
印紙税は、課税文書である売買契約書に貼付し、消印する形で納付します。買主の場合、土地の購入後に建物の建築を依頼するときや、住宅ローンを利用するときは、建物の建築請負契約書や借り入れの金銭消費賃貸契約書などにも印紙税の納付が必要になります。なお、契約書に記載される金額（契約金額）に応じて、支払う印紙税額は異なるので、自分がどの金額の印紙を添付するのかよく確認しておきましょう。

※印紙税額の一覧表（その1）第1号文書から第4号文書まで, 国税庁

不動産の売買契約書に貼付する印紙税に関しては、契約金額が10万円超のとき軽減措置を受けられます。なお、この軽減措置は2024年3月31日まで適用される予定です。

登録免許税
登録免許税は、登記申請時に必要な税金で、登記費用のなかに含まれます。司法書士に依頼する場合は、司法書士の報酬や実費とともに支払います。

譲渡所得にかかる税金
一般的に譲渡所得税と呼ばれる譲渡所得にかかる税金は、土地を売却して売却益が出たときのみ、売主に課税される税金です。税率は、不動産の種類や所有期間によって異なります。土地のみの売買で、非住宅用となる場合は、所有期間が5年以下の場合は、39.63％の税率がかかり、所有期間が5年超の場合は、20.315％の税率になります。

なお、所有期間は譲渡した年の1月1日現在において、所有期間が5年以下か、5年を超えるかにより判断されますので、注意が必要です。

上記の表とは別に、もし売却益が出たときは、売却の翌年に確定申告が必要であることも覚えておきましょう。

●不動産売却にかかる税金に関する記事はこちら
不動産売却にかかる税金にはどんなものがある？計算方法と節税対策について解説

土地売買をスムーズにするポイント

土地の売買をなるべくスムーズに進めるには、いくつかポイントがあります。

売買前にできる準備

売買前には、次のような準備を進めておきましょう。

土地の資料を準備しておく
売主は、土地の所有者であることを証明する登記済権利証（登記識別情報通知）や測量図、近隣との覚書などの書類を準備しておくと、売買がスムーズになります。

土地の境界確定を済ませておく
土地の面積や、境界を明確にする確定測量図といった書類がない場合、売主は事前に土地の境界確定も行いましょう。境界確定とは、自分の土地と隣地の境界がどこなのかを隣地の所有者立ち会いのもと、現地で確認して確定させることをいいます。事前に境界確定を済ませておくことで、新たな所有者となった買主と隣地所有者間のトラブルが発生しにくくなるほか、自分がトラブルに巻き込まれることも防げます。

名義人が複数の場合は話し合っておく
土地を複数人で所有している「共有名義」になっている場合は、売却を依頼する前に話し合って、名義人全員の同意を得るようにしましょう。名義人全員の同意がなければ、不動産の売却はできません。

買主への告知事項をまとめておく
「隣地に自分の土地の塀が越境している」「以前使っていた浄化槽が埋まったままになっている」など、土地の注意点があらかじめ分かっている場合は、買主にそのことを告知する必要があるので、まとめておくようにしましょう。こうした事実を契約時に告知せず、売買後に発覚した場合、売主には「契約不適合責任」が課されます。

契約不適合責任とは、売買された不動産の契約内容に対して不具合があった際に、売主が負うべき責任のことです。売主には不具合の改修・改善のほか、損害賠償を請求されることもあるので注意しましょう。

●契約不適合責任（瑕疵担保責任）に関する記事はこちら
瑕疵担保責任とは？不動産売買前に知りたい情報を解説

売買時に依頼する専門家の把握

不動産売買、特に土地の売買では、測量が必要になり、そのほか登記や税金までさまざまな手続きが発生します。それぞれの手続きをサポートしてくれる専門家についても、あらかじめ知っておきましょう。

土地の事情による注意点

土地の売買を検討しているものの、さまざまな事情から「うちの土地は売れないかも」と考えている方もいるかもしれません。ここでは、よくある事情に応じた、土地の売却方法をご紹介していきます。

相続した土地

相続した土地を売却する場合は、相続人の名義に変更する相続登記が完了しているかどうかを確認しましょう。もし完了していないと、土地所有者が相続人の名義になっておらず、正式な土地の所有者ではないため、スムーズに土地売却が進められないからです。土地を相続したら、早急に相続人の名義へ相続登記を済ませておきましょう。

●相続登記に関する記事はこちら
相続登記とは？必要性や自分で申請する手続きの流れについて

複数人で共有している土地

上記でも触れた、複数人で共有している土地の売却方法には、以下の3つのパターンがあります。

・共有者全員の同意を得て売却
・土地を共有持分に合わせて分筆して売却
・共有持分のみ売却

売却前には自分の「持分割合（土地の何割を所有しているか）」を、土地の登記簿（登記事項証明）で確認しておきましょう。また、複数人で共有している土地は、ほかの共有者と協議して全員が納得できる状態にしてから話を進めることが大切です。

3つの売却パターンには、それぞれ必要な手続きや注意すべきポイントがあるので、複数人で共有している土地を売却したい方は以下のリンクより詳しい方法をご確認ください。

●共有持分の売却に関する記事はこちら
共有持分の不動産を売却するには？売却方法や注意点を解説

●共有持分の売却トラブルに関する記事はこちら
共有持分は売却できる？売却方法やトラブルの事例、対処法について分かりやすく解説

建物がある土地

建物がある土地の売却を考える際、建物は解体するべきか迷っている方もいるでしょう。解体する場合のメリットは以下の通りです。

・買い手を見つけやすく、高く売れる可能性も高い
・売却するまで更地を活用できる
・建物の維持や内覧対応の必要がない

一方で解体する場合の注意点は以下のような点が挙げられます。

・解体の手間と費用がかかる
・軽減措置がなくなり税金が高くなる

建物を解体せずに土地を売却する場合は、「土地付きの中古物件（中古一戸建て）」か、「古家付きの土地（建物の価値はないものとして土地のみの価値で取引する）」で売却するか、いずれかになります。

建物を解体しない場合、売主にとっては以下のようなメリットがあります。

・解体の手間と費用がかからない
・固定資産税・都市計画税の軽減措置が適用される

その一方、売主の注意点としては、次のようなものがあります。

・売却価格が下がる
・買い手が見つかりにくい

●古民家売却に関する記事はこちら
古民家売却を成功させるには？売却方法と費用を解説

貸している土地

所有する土地を借地として貸している場合は借地料が入るため、収益物件として売り出すこともできます。ただし、収益物件として売り出す場合は、価格に対する収入の割合（利回り）をもとに相場が形成されているため、収入が低いと売却価格も相応に低い価格となってしまいます。

また、借地の上に他人名義の建物が建っている状態だと、同じ借地であっても地上部分を利用する権利が欠けている所有権（底地（権））となるため、相場に比べて価格は大幅に低いものになります。特に底地（権）の場合は、一般の買い手はまず見つからないため、売却先としては、土地を借りている人か、底地を専門とする不動産会社になるケースがほとんどです。

他人に貸している土地を売却する場合、賃借人に立ち退いてもらうことが最もありがたいのですが、立ち退きはそう簡単ではありません。ただし、駐車場やトランクルームのような利用契約で借地しているものは、契約書に解約条項があり、契約満了とともに借地が終了するケースや違約金を支払うことで契約を終了させられるケースなどがあります。土地を売却することが前提で駐車場やトランクルームなどの利用契約を結ぶ場合は、あらかじめ期限付きの契約としておくとよいでしょう。

●借地権についての記事はこちら
借地権とは？種類や借地権付き物件のメリット、注意点を詳しく解説

●借地権の売却方法に関する記事はこちら
借地権は売却できるの？注意点や手続きの流れを解説

●借地権付き建物の売却に関する記事はこちら
借地権付き建物とは？メリットや注意点、売却方法からよくあるトラブルまで詳しく解説！

土地売買は不動産会社へ相談を！

土地売買において、売主は、売買する土地に関する登記済権利証や測量図などの資料をきちんとそろえ、買主に告知すべき事項もまとめておくことが大切です。買主はしっかりと重要事項説明書や契約書を確認するようにしましょう。

不動産の取引では、売買契約後に自己都合で契約を解約すると、違約金が発生することがあります。だからこそ、売主・買主ともに、契約前に土地の状況や契約条件について納得したうえで、契約することが大切です。

土地の購入・売却は、まず不動産会社に相談しましょう。買いたい場合は、相談前に希望のエリアや、広さ、予算などを整理しておくことがおすすめです。売却を希望する場合は、まずは不動産の査定を依頼しましょう。依頼する際は、実績豊富な不動産会社を選ぶことで精度の高い査定額を知ることができます。

三井のリハウスでは、無料の不動産査定を承っており、購入、売却ともにサポートを行っています。土地売買でお悩みの方はぜひお気軽にお問い合わせください。

●売り出し中の土地一覧はこちらから

●土地の無料査定はこちらから