1. 土地売却・査定の流れを知ろう
「使わない土地を売却したいが進め方が分からない」「相続した土地を売りたいけれど、古い家が建っている」など、土地の売り方に悩みを抱えている人もいるでしょう。ほかにも、土地売却・査定が初めての人にとっては不安なことがいろいろありますよね。しかし、事前に基本的な知識を持って臨めば決して難しいことではありません。
なお、土地の売却は個人でも可能ですが、安心して取引を進めるためには不動産会社に仲介を依頼することをおすすめします。不動産会社が買い手を見つけてくれるだけでなく、何かあったときにはすぐに相談できるので、土地売買のトラブルを防げるでしょう。
土地の売却をスムーズに進めるには、基本的な流れを押さえておくことが大切です。土地売却・査定の流れは、事前準備から確定申告まで大きく6つのステップに分けられます。詳しく見ていきましょう。
1-1. 事前準備
事前準備として、「希望条件の整理」「相場の確認」「境界の確認」を行います。
希望条件を整理
まず、希望条件を整理しましょう。ローンの残債がある人は、どのくらいローンが残っているかを確認します。そのうえで、いつごろまでに売却したいか、また希望する売り出し価格についても考えておきましょう。
相場の確認
次に、土地の相場を調べます。相場を把握すれば、売り出し価格を設定する際に役立ちます。土地の相場は、自分が設定した売却希望価格が妥当かどうか、また、売りやすい価格かどうかを見極めるための大切な材料です。
なお、相場を調べる際は、自分の土地の近隣で、かつ同じくらいの広さ、道路付けといった周辺環境が似ている土地の売り出し価格を調べることをおすすめします。自分で調べる時間がない方は、土地の基本情報を入力するだけのAI査定を受けてみてもよいでしょう。
境界線の確認
次に、土地の境界を調べます。土地や一戸建て付きの土地を売買する際は、自分の土地の範囲について境界を明示する義務があります。境界の明示を行わないと、売買対象となる土地の範囲が分からず、買主や隣地の所有者とトラブルになる恐れがあるためです。境界の明示は、原則として設置された境界標を指示して行います。そのため、境界標がない場合は、新たに境界標を設置しなければなりません。
この場合、過去に作成した測量図や法務局に備え付けの地積測量図があれば、境界標の復元が可能なケースもある一方で、新たな測量が必要なケースもあります。境界標がある場合でも、境界に疑義・不安要素がある場合や、買主が購入の条件として求める場合においては、新たな測量を求められることがあります。あらかじめ担当の不動産会社や土地家屋調査士等の有資格者に相談のうえ、対応方法を準備しておきましょう。併せて、境界や測量に関する資料は、売却に必要な書類であるため、大切に保管しておきましょう。
また、売却には測量図や地積測量図のほかにも必要な書類があります。以下に必要書類の一部をご紹介していますので、参考にしてみてください。
- 本人確認書類
- 実印
- 印鑑証明書
- 登記済証（権利証）または登記識別情報
- 固定資産評価証明書（評価証明書）
- 固定資産税納税通知書（または公課証明書）
なお、親から相続した土地の場合は、所有者の名義を明確にするために、売却前に名義変更（相続登記）が必要です。
1-2. 査定
準備が整い次第、不動産会社に査定を依頼しましょう。
不動産査定には、パソコンやスマートフォンから情報を入力すると即時で結果が出る「AI査定」と1日～3日程度で結果が出る「簡易査定（机上査定）」、担当者が実際に現地を訪ねる「訪問査定」の3種類があります。売却の意思が固まっているのであれば、より精度の高い査定結果が出る訪問査定を受けるとよいでしょう。不動産査定では、信頼できそうな不動産会社を見極めましょう。
訪問査定では、敷地の形状や境界、越境の有無、高低差、周辺環境、残置物（家具家電やごみなど）の有無などに関して詳細に調査されます。一般的に、現地調査を終えて訪問調査の結果が分かるまで、早い場合は2日～3日、最大で1週間程度の時間がかかります。
査定の際は、提示された査定額のみで不動産会社を選ぶのではなく、「査定価格の根拠について説得力のある回答が得られたか」「査定時に親身に対応してくれたか」「取り扱い実績は豊富か」といった幅広い観点で不動産会社を見極め、納得のいく不動産会社と媒介契約を締結します。
媒介契約とは、売却を仲介してもらう不動産会社と結ぶ契約のことです。なお、媒介契約には「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介契約」の3種類があります。査定や媒介契約に関する詳しい内容は以下をご覧ください。
| 項目 | 一般媒介契約 | 専任媒介契約 | 専属専任媒介契約 |
|---|---|---|---|
| 自己発見取引 | できる | できる | できない |
| 不動産会社との媒介契約 | 複数可 | 1社のみ | 1社のみ |
| 契約の有効期間 | 指定なし | 最長3ヶ月 | 最長3ヶ月 |
| レインズ（指定流通機構） への登録 | 任意 | 媒介契約締結日の翌日から7 営業日以内 | 媒介契約締結日の翌日から5 営業日以内 |
| 業務の報告義務 | 任意 | 2週間に1回以上 | 1週間に1回以上 |
1-3. 売却活動
売主は、不動産会社が「この価格であれば3か月程度で売却できる」と判断した査定価格を参考にして、売り出し価格を決定します。売り出し価格が決定したら、売却活動のため、不動産会社と媒介契約を締結します。
媒介契約を締結したら、売却活動スタートです。不動産会社は店頭やインターネット上の物件情報サイトに広告を掲載して購入希望者を募り、見学の案内を行います。
売主は、土地の雑草を抜いたり、不要なものを撤去したりして、土地をきれいに見栄えよくしておくとよいでしょう。
1-4. 売買契約
購入希望者との間で価格の折り合いが付いたら、売買契約を結びます。
売買契約の当日、不動産会社は重要事項の説明を行い、売主と買主双方が合意したら、売買契約の内容を確認し、それぞれが売買契約書に署名・押印します。
それが済むと、買主から売主へ、手付金が支払われます。手付金には、買主か売主のどちらかに債務不履行があった場合の違約金のような役割があります。売買契約を解除するとき、買主都合であれば手付金を放棄する、売主都合であれば手付金を返還したうえでさらに同額を支払うことが一般的です。
手付金についての記事はこちら1-5. 決済・引渡し
残りの売買代金は、土地の引渡しの日に支払われるのが一般的です。なお、買主が住宅ローンを利用する場合は、引渡しの決済を金融機関で行うのがほとんどです。金融機関で買主がローンの手続きを済ませた後、売主に残金が支払われます。
1-6. 確定申告
土地を売却したら、翌年には確定申告を行いましょう。土地を売って得た譲渡所得がある場合は、必ず確定申告をして納税します。また、一定の要件を満たすと節税特例を利用できる場合があり、確定申告を行うことで節税できることもあります。
確定申告をする際は、測量費や解体費用、仲介手数料をはじめ、売却にかかった費用を経費として計上できるので、領収書は取っておくようにしましょう。
2. 土地売却・査定にかかる費用や税金
土地を売却するには一定の費用がかかるほか、売却後に課せられる税金もあります。ここからは土地売却・査定に必要な費用と税金について見ていきましょう。
2-1. 売却にかかる諸費用
土地を売却するまでにかかる諸費用の目安は以下の通りです。
| 経費 | 費用の目安 | 費用の内容 |
|---|---|---|
| 解体費用 | 1坪あたり3万円～8万円程度（建物の 構造や坪数、立地条件によって異な る） | 建物が建っている場合の取り壊し費用 |
| 測量費用 | 40万円～50万円（測量面積や書類作 成通数により異なる） | 土地の測量、境界確認書類作成の際に 土地家屋調査士に支払う費用 |
| 仲介手数料 | 成約価格×3％＋6万円＋消費税 | 仲介してくれた不動産会社に支払う手 数料（取引額が400万円超の場合） |
| 繰り上げ返済手数料 | 5,000円～3万円前後 | 残っているローンを一括返済する際に 金融機関に支払う手数料 |
なお、仲介手数料の上限は法令で定められており、取引額が400万円超の場合は原則として「成約価格×3％＋6万円＋消費税」以上の手数料がかかることはありません。ただし、建物と一緒に土地を売る場合は、「低廉な空家等の媒介の特例」が適用されることもあります。物件価格が800万円以下の宅地建物を仲介する場合、売主・買主から合意を得られれば、不動産会社は「30万円＋消費税」の仲介手数料を受領できます。空き家等と土地を一緒に売却するときは、仲介手数料がいくらになるのかを事前に確認しましょう。
2-2. 売却にかかる税金
土地の売却時、そして売却後にかかる税金がいくつかあります。
| 税金 | 税金の目安 | 費用の内容 |
|---|---|---|
| 印紙税 | 数千円～3万円程度（土地価格により異なる） | 売買契約書に印紙を貼って納税 |
| 抵当権抹消の 登録免許税 | 不動産1個につき1,000円 | ローンの抵当権を抹消するときに 支払う税金 |
| 住所や氏名変更の 登録免許税 | 不動産1個につき1,000円 | 住所変更や氏名変更をするときに支払う税金 |
| 譲渡所得に 課せられる税金 | 売却益の20％～40％程度 | 土地の売却で利益が出た場合に支払う所得税と住民税 |
印紙税と抵当権抹消等の登録免許税は、売却する際にかかる税金です。抵当権抹消登記を司法書士に依頼する場合は、その報酬も必要です。報酬は司法書士により異なるので、依頼前に確認しておきましょう。
さらに、売却によって利益が出た場合、その利益は「譲渡所得」と呼ばれ、所得税と住民税を支払うことになります。譲渡所得には「長期譲渡所得」「短期譲渡所得」という2つの区分があり、それぞれ税率が異なります。
長期譲渡所得とは、5年を超える長期間所有していた不動産を売却した際の所得のことで、所得にかかる税率は20.315％です。一方の短期譲渡所得は、所有期間5年以下の不動産を売却した際の所得のことで、税率は39.63％です。売却のタイミングによって税率に2倍近く差が出ることを覚えておくとよいでしょう。
譲渡所得の税金の計算方法についての記事はこちら2-3. 土地売却・査定にかかる税金を節税するには？
土地売却には税金がかかる場合がありますが、要件を満たせば控除を受けられます。
●住んでいた建物やその建物を取り壊して土地を売却した場合
この場合は、「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」を受けられます。この特例は、要件を満たしている場合、譲渡所得から最高で3,000万円が控除されるというものです。
土地と建物の所有が10年を超える場合は、「10年超の居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例」も併用可能です。ただし、居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例はマイホームを売却したときに受けられるもので、土地のみの売却には適用されません。
●相続した空き家を取り壊して土地を売却した場合
この場合は、「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例」を受けられます。この特例は、3,000万円の特別控除と同様に、要件を満たしている場合、譲渡所得から最高3,000万円が控除されるというものです。
不動産を売却する際は、成約価格によって配偶者控除の扶養から外れることがあります。配偶者控除とは、扶養に入っている配偶者がいる納税者は、一定の金額の所得控除が受けられるというものです。自分が要件を満たしているか確認しておくとよいでしょう。特例の詳しい内容や要件については国税庁のホームページでも調べられます。大きな金額がかかわることなので、利用の際は税理士に相談するのがおすすめです。
3. 土地売却・査定のパターンと注意点
土地の売却といっても、売りたい土地がどのような状態かによって方法が異なります。たとえば、建物が建っている土地の場合は、建物が建っている状態で売却するか、解体して売却するかを決めます。また、相続された土地の場合には、名義変更が必要です。ここでは、土地売却でよくあるパターンとその特徴、そして注意点を解説します。
3-1. 家が建っている土地を売却する
築年数が相当に古い一戸建ての住まいが建っている土地の場合は、売却に2つの方法があります。1つは建物付きのまま売却する方法、もう1つは更地にして売却する方法です。
●建物付き土地のまま売却する
建物付き土地のまま売る方法には、土地にかかる固定資産税を抑えられるというメリットがあります。建物が建っている場合、減税措置が適用され、土地分の固定資産税を抑えたまま売却できるためです。この方法は、更地に比べると売却に時間がかかることがありますが、減税措置が適用されるため、結果的にコストを抑えられる可能性があります。
また、建物付きの土地のまま売却すれば、売主は解体費用を負担する必要がありません。なお、木造一戸建ての取り壊し費用は一般的に1坪あたり3万円～5万円です。
ただし、買主が新しい家を建てたいと考えている場合、買主が古い家を解体することになるため、買い手が見つかりにくいことがあります。あるいは、解体費用分の値引きを求められることもあるでしょう。ほかにも売却が進まず、長期間、古い住まいを空き家にしておくと、管理費がかかったり、建物の倒壊や治安の悪化につながったりするので注意しましょう。
さらに、物件価格800万円以下の低廉な空き家等は、買主と売主の合意が得られた場合、特例の適用によって仲介手数料が「30万円＋消費税」になります。
●更地にして売却する
建物を取り壊して更地にして売る方法は、相場価格で売却できる可能性が高まります。買主がすぐに家を建てられる状態であり、売却しやすいためです。これにより、売却期間は住宅付きの土地に比べて短くなるのが一般的です。
ただし、家の解体費用は売主の負担となるほか、解体した後に買主がすぐ決まらなければ、家が建っている状態よりも土地の固定資産税が高くなる場合があります。
また、更地にする前に、建物を解体しても問題のない土地かどうかの確認も必要です。建築基準法上で再建築不可と定められた土地は、更地にしてもそこに新しい建物を建てられません。
具体的には、幅員4m以上の道路に2m以上接していない土地の場合、消防車や救急車が入れないため、家を建てられないように建築基準法で定められています（接道義務）。この条件を満たしていない土地は新たに建物を建てられない、つまり再建築不可の土地です。なお、接道義務は、都市計画区域と準都市計画区域内で定められていることが一般的です。
再建築不可の土地に既存の建物がある場合、リフォーム前提で建物を残したまま売却するか（増築・大きな改築不可）、更地にして建築不可ということを条件に売却する方法があります。ただし、こうした土地は、売れたとしても相場よりも低い価格になる可能性が高いです。更地にする前に、役所や土木事務所で再建築不可の土地か否かを確認しておきましょう。
3-2. 相続した土地を売却する
相続した土地を売る場合は、まず名義変更が必要です。
不動産の売却は名義人しかできないため、たとえ親から土地を相続しても、所有者の名義を変更しない限り、土地を売却することはできません。相続手続きには、戸籍謄本、除籍謄本、住民票などが必要です。自分で手続きすることもできますが、時間や手間がかかるため、相続案件を扱う司法書士に依頼するとよいでしょう。登記の手続きを依頼した場合の手数料の目安は、5万円～10万円前後です。
なお、2024年4月1日より相続登記（亡くなった方から不動産を相続する方への名義変更）が義務化されました。この改正により、相続した不動産は「相続で取得したことを知った日」より3年以内に相続登記しなくてはなりません。もしこの手続きを放置しておくと、10万円以下の過料が科せられる場合があります。
また、相続した土地を売却する際に利用できる「相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」についても押さえておくとよいでしょう。これは、相続した財産を一定期間内に譲渡した場合に、相続税額のうち一定金額を譲渡資産の取得費に加算できる制度で、税金を軽減できます。特例を受けるための要件は以下の3点です。
- 相続や遺贈により財産を取得した者であること
- その財産を取得した人に相続税が課税されていること
- その財産を、相続開始のあった日の翌日から相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日までに譲渡していること
この特例を受けるためには確定申告が必要になるので、事前に必要な書類を確認しておきましょう。
3-3. 共有名義の土地を売却する
共有名義の土地は、共有している土地の共有者全員に同意を得たうえで、不動産全体を売却するのが一般的です。全員が売却に関して同意している場合、共有者全員が売主になります。売却が決定し、売買契約をする際は、共有者全員の実印の押印が必要です。売却代金は、土地の所有権の割合を指す「持分割合」に応じて分配されます。
3-4. 賃貸中の土地を売却する
貸している土地を売却する場合は、借地人が立ち退いた後に売却する、あるいは貸地した状態をそのまま売却する、という2つの方法があります。ただし、賃貸借契約（借地契約）の種類によって、注意点が異なります。
一般的な定期借地契約の場合、期限が来ると、土地を更地にして返してもらえるため、立ち退いた後に売却できます。「普通借地契約」の場合は、借地人（土地を借りている人）の合意がなければ、借地契約を解約できません。土地所有者の一方的な理由で解約することは実質的には不可能です。
ただし、普通借地契約が設定された土地であっても、そのまま売却することは可能です。こうした土地の成約価格は、一般的な土地と比べてかなり低くなります。理由は、たとえ土地を購入して借地料が入ったとしても、土地を自由に利用できないためです。
賃貸中の土地を売却する場合は、借地状態の土地の扱いができる不動産会社に相談することをおすすめします。
3-5. 農地や山林を売却する
農地は、農地法による制限があるため、自由に売却することはできません。農地のまま売却する際は、市町村の農業委員会の許可が必要です。また、譲受人（買主）は、農業を行う意思や能力を備えていなければなりません。
農地を宅地などに転用して売却する場合、原則として「農地転用許可」が必要です。ただし、一部の農地では農業委員会に届け出ることで許可が不要なケースもあります。農地については、売却が可能か、または宅地などへ転用できるかの両方について確認しておきましょう。
なお、山林の売却については、不動産会社が扱うほか、山林を売りたい人と買いたい人のマッチングサイトもあります。
4. より高く土地を売るコツ
せっかく土地を売るなら、きちんと納得できる価格で売りたいですよね。大切なポイントは、適切な売り出し価格を設定するために相場を把握することと、土地の管理を行うことです。ここでは、高く売るためのコツや、スムーズに売却を進めるためにしておきたい事前準備についてお伝えします。
4-1. 相場を把握しておく
できるだけ高く、そしてスムーズに売るためにも、自分の土地の相場価格を知っておくことは大切です。なぜなら、万が一納得のいかない価格で査定されてしまったときに、相場を把握できていれば、査定価格の違和感に気付いて、理由を質問できるためです。土地の売り出し価格を決める査定額が適正でないと、本来の価値よりも安く売ってしまったり、売れるまでに時間がかかったりする恐れがあります。
相場を調べる方法はいくつかあるので、複数の方法でより多くのデータを知っておくと安心です。以下に主な相場の調べ方をご紹介します。
●周辺の物件の価格を調べる
土地の価格の相場を調べるには、住所が近い物件や、最寄り駅からの距離やアクセスなど条件が類似した物件の売り出し価格を参考にする方法があります。不動産情報サイトから、周辺の物件や類似した物件がいくらで売りに出ているか調べてみましょう。
●公的な地価情報を調べる
国土交通省の土地鑑定委員会が毎年公示する標準地の価格である公示価格や相続税、贈与税などの計算で基準となる路線価、固定資産税などの計算で基準となる固定資産税評価額といった、公的な情報も参考になるでしょう。
このような情報を集めるには、国土交通省の「不動産情報ライブラリ」がおすすめです。ここで公示価格や都道府県地価調査などの公的な地価調査のデータを調べられます。また、一般財団法人資産評価システム研究センターの「全国地価マップ」では、相続税路線価や固定資産税路線価も検索できます。
●過去の取引データを調べる
実際に過去に成立した取引実績における価格である成約価格も、相場を知るうえで参考になります。成約価格は、国土交通省の「不動産情報ライブラリ」の「土地取引価格の概況」で調べられます。
ただし、アンケート調査で得られた回答を集計したもののため、売主の売却事情や買主の希望など、個別の状況が十分に反映されているわけではありません。あくまでも、参考値として活用するとよいでしょう。
4-2. 土地をきれいに整える
不動産会社による査定や購入希望者の見学の際には、できるだけよい印象を持ってもらえるよう、土地をきれいに手入れしておきましょう。
更地や空き家は長い間手入れをしていない場合、雑草が生えたり、建物が老朽化したり、ごみを捨てられたりする恐れがあります。購入希望者からの印象が悪くなってしまうと、相場で売り出しても買主がなかなか見つからなかったり、値下げ交渉をされてしまうことも考えられます。土地が遠方にあり管理が難しい場合は、業者に依頼してきれいにしてもらうことも1つの方法でしょう。
5. 土地の売却で困ったときのアドバイス
実際に不動産会社と媒介契約を結び、土地の売却活動をスタートしても、うまく進まないこともあります。また、自分の土地は売れるのか不安を持っている人もいることでしょう。土地売却で困ったことがあれば、実績があり信頼性の高い不動産会社に相談するのがおすすめです。ここからは、土地売却に関するよくある疑問にお答えします。
5-1. 土地が売れない場合の対処は？
「なかなか土地の買い手が現れない」という場合、周辺の相場より高く売り出してしまっている可能性があるので、価格設定を見直しましょう。
また、不動産買取業者に買い取ってもらう「買取」という方法もあります。なかなか売れない場合は、買取を検討してもよいかもしれません。ただし、買取の場合、相場の約6割～8割程度の取引になります。
このほか、売却したい土地が都心ではなく、自然豊かな地方や遠隔地などの場合、移住希望者が閲覧する「空き家バンク」へ登録することも可能です。空き家バンクへ登録すると、物件情報は自治体やNPO法人が運営するサイトにも登録され、空き家の売り手と買い手をマッチングする役割を果たします。
5-2. ローン残債がある土地の場合は？
ローン返済が残っている土地でも売却は可能です。しかし抵当権が付いたままの状態では第三者に譲渡することはできません。そのため、住宅ローンの残債がある状態で不動産売却をする場合には、取引価格で残債を一括返済し、同時に抵当権を抹消することが必要です。
売却資金から返済できればよいですが、残債より取引価格が低いと自己資金を用意しなければならないこともあります。土地がどれくらいの値段で売れるのか、残債がいくらなのか、自己資金が必要なのかなど資金計画は明確にしておきましょう。
また、建物付きのまま売るか、更地にしてから売却するか、自分に合った売却方法がよく分からない場合は不動産会社に相談し、土地の査定をしてもらうとよいでしょう。
6. スケジュールには余裕を持って！
土地の売却にはある程度の期間がかかるものです。目安としては、3か月～6か月程度はかかると思っておいたほうがよいでしょう。売却を急いで妥協することがないよう、時間に余裕を持った計画を立てて、納得のいく土地売却・査定にしてください。
三井のリハウスでは、無料の売却価格シミュレーションも受け付け中です。入力は1分で終わるので、お気軽に申し込みをしてみてはいかがでしょうか？
7. 【体験談あり】よくあるご質問
ここでは、よくある質問に回答します。また、実際に三井のリハウスで査定をし、不動産売却をした方の体験談や口コミを一部抜粋してご紹介します。
7-1. 土地を売却するにあたって気を付けることは？
土地を売却する際にあたって気を付けるポイントは下記の6点です。各ステップにおいて詳細を確認しましょう。
7-2. 土地の価格を知るにはどうしたらよい？
ご所有の土地の状況によって不動産価格の算出方法が異なります。経験豊富な三井のリハウスではお客さまのご事情に合わせてご相談を承ります。お気軽に無料査定でご相談ください。
7-3. 査定を依頼した場合は必ず売却しなくてはいけないの？
必ず売却しなくてはいけないことは一切ありませんのでご安心ください。三井のリハウスではお客さまのご事情に合わせて、さまざまなご提案をさせていただきますので、まずはお気軽にご相談ください。無料のご相談はこちらから。
