借地権は売れるのか？注意点や手続きの流れを解説

借地権は売れるのか？

借地権が付いた土地や家は、権利関係が複雑で売却が難しいイメージがありますが、借地権売却の経験が豊富な不動産会社に依頼することで、売れる可能性が高まります。借地権付きのマイホームは、住む必要がなくなったり、相続させる予定がなかったりする場合、借地権付きの家として売却できます。しかし、借地権付きの不動産取引にはさまざまな制約があります。内容を十分に理解しないまま売却を進めるとトラブルになることもあるため、借地権の概要や売却時のポイントを抑えておきましょう。

そもそも借地権とは

借地権とは、建物を建てる目的で他人の土地を借りる権利のことです。土地を持っていない人がマイホームを取得する場合、土地と建物どちらも購入するケースが一般的ですが、一方で建物は購入しても、土地は借りるという選択をする人もいます。土地を購入しない人は、借地権を利用することで、地代を地主に支払う代わりに、土地をまとまった期間借りられます。

また土地と建物を購入する際は、不動産の買主が不動産取得税や固定資産税などさまざまな税金を支払う必要がありますが、借地権を利用して土地を借りた場合、土地に対する固定資産税の納税義務は地主にあります。ただし、土地上の建物にかかる固定資産税に関しては、建物の所有者である借地権者に納税義務が生じるということを押さえておきましょう。

一方、不動産取得税は不動産を取得した際に課される税金です。地主は既に土地を所有しているため、借地権を設定したことにより土地の不動産取得税が新たに発生することはありません。もちろん、土地を借りるだけの借地人も土地を取得するわけではないため、不動産取得税は生じません。しかし、建物を取得した場合は、建物が課税対象となります。

所有している借地権付きの家の売却に不安がある方は、まず経験豊富な不動産会社に依頼するのがおすすめです。三井のリハウスは、豊富な取引実績と全国のネットワークを活かして、お客さまの要望に合わせた最適な提案を行います。ぜひお気軽にご相談ください。

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借地権は2種類ある

借地権は、大きく「地上権」と「賃借権」の2種類に分けられます。どちらも借りた土地を利用して建物を所有するための権利ですが、権利の強さや扱いに違いがあります。民法上、地上権は物権、賃借権は債権に分類され、一般的には地上権のほうが強い権利とされています。

地上権と賃借権について、以下で詳しく見ていきましょう。

地上権

地上権とは、建物を所有するために他人の土地を使用する権利のことです。民法上は物権と呼ばれる強い権利に該当します。地上権の範囲は、土地の表層だけでなく、上の空間や地下も含めた範囲を指します。

地上権は、登記を請求する権利（登記請求権）が認められており、登記をすることで第三者に対して地上権を主張できます。さらに、地主の許可がなくても売却や転貸（また貸し）を行うことも可能です。また、賃借権には原則として抵当権を設定できませんが、地上権には抵当権が設定できるため、地代を支払うことを除くと所有権に近い権利といえるでしょう。

賃借権

賃借権とは、建物を所有するために他人の土地を借りる権利を指します。民法上は債権と呼ばれる弱い権利に該当します。賃借権は、地主の承諾がなければ、勝手に売却や転貸をすることはできません。なお、実際の借地権として利用されるケースの多くは賃借権であり、地上権が設定されるケースはあまり見られません。

また、借地権には権利の種類とは別に、契約時期による区分があります。借地権は、契約時期によって「旧借地権」「新借地権」に分けられます。旧借地権は1992年7月31日以前に締結された契約に適用される一方、新借地権は1992年8月1日以降に締結された契約に適用されます。両者の主な違いについては、以下の一覧表をご覧ください。

新借地権は、さらに「普通借地権」と「定期借地権」に分けられます。普通借地権は契約の更新を前提としているのに対し、定期借地権は契約期間の満了によって終了する点が特徴です。それぞれの違いについては、以下の一覧表をご覧ください。

借地権を売却する方法

借地権を売却する方法はいくつかあり、方法によって必要な手続きや売却のしやすさなどが異なります。それぞれの特徴を理解したうえで、自身の状況に合った方法を選択することが大切です。主な売却方法は以下の通りです。

・地主に売却する
・借地権と底地権を第三者に売却する
・第三者に売却する

それぞれの売却方法について、詳しく見ていきましょう。

地主に売却する

借地権付きの建物を地主に買い取ってもらうことは、借地権を売る方法の1つです。地主に売却できれば、買主を探す手間をかけずに済むため、売却活動の負担を軽減できます。一方、地主にとっても借地権が消滅し、土地を自由に活用できるようになるため、双方にメリットのある方法といえるでしょう。

借地権と底地権を第三者に売却する

借地人が保有する借地権と、地主が保有する底地権を同一の買主に対して同時に売却する方法です。借地権と底地権が一体となることで、買主は所有権を取得できるため、通常の借地権のみの売却よりも買主が見つかりやすくなる傾向があります。

売却価格は、地主と借地人それぞれの希望する売却金額の合計額で売り出します。売却が決まった際には、借地権と底地権を同一の買主に売却しますが、地主と借地人はそれぞれ別の売主となるため、通常は個別に売買契約を締結します。そのため、この方法を利用する際は、事前に地主と十分に協議し、売却条件や契約内容について認識を一致させておくことが重要です。

第三者に売却する

第三者に売却する場合は、買主が個人か法人かを問わず、地主の承諾を得なければなりません。地主の承諾を得る際には「譲渡承諾料」を支払うことが一般的です。譲渡承諾料は、法律的に定められているものではありませんが、借地権を第三者に譲渡する場合に、借地人が地主に対して支払うもので、一般的に借地権価格の10％程度とされています。

地主がどうしても売却を認めてくれない場合は、裁判所の許可を得て売却できる「借地非訟」で売却できる可能性もあります。ただし、手続きには時間や費用がかかるほか、地主との関係が悪化する可能性もあるため、最後の手段として検討するのが一般的です。

借地権の売却は、その権利関係の複雑さから、経験が豊富で実力のある不動産会社に仲介を依頼するのがおすすめです。三井のリハウスでは、豊富な取引実績をもとに、売却のプロが早期売却を支援します。ぜひ一度、ご相談ください。

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借地権の売却相場

借地権は地主によって売却の承諾条件が異なるため、売却相場を一概にいうことは難しい傾向があります。また相場価格は、地主に売却するか、第三者に売却するかによっても異なります。

地主に売却する場合、地主から借地権を買い取りたいとの申し出があった場合の売却相場は、更地価格の6割～7割程度が目安です。一方、借地人から地主に買い取りを打診する場合は、更地価格の5割程度となることがあります。また、地主に承諾を得て第三者に借地権を売却する際の売却相場は、更地価格の6割～7割程度が目安です。

なお、借地権の価値を把握する際は、国税庁が公表している相続税路線価における「借地権割合」も参考になります。借地権割合は、相続税評価額を算出する際に用いられる指標ですが、借地権のおおまかな価値の目安を把握する際にも活用されています。

借地権を売却する前に、おおまかな相場価格を押さえたうえで、実績のある不動産会社に申し込むことで、売却が一層スムーズに進められるでしょう。

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借地権を売る流れ6ステップ

借地権を売却する際に、以下のおおまかな売却の流れを押さえておくと、より順調に進められます。

1．査定、媒介契約を結ぶ
2．地主から事前承諾を得る
3．売却活動を行う
4．売買契約を結ぶ
5．地主から借地権譲渡承諾書を取得する
6．借地権の引渡しをする

第三者に借地権を売る際には、不動産会社に仲介を依頼して買主を探すのが一般的です。そのため、経験豊富な実力のある不動産会社に依頼することで、上手な売却につながるでしょう。

1．査定、媒介契約を結ぶ

借地権の売却を検討し始めたら、経験豊富な不動産会社に査定を依頼しましょう。不動産会社に査定結果を出してもらうことで、その不動産が持つ相場を把握できます。査定結果が得られたら、仲介を依頼する不動産会社と媒介契約を結びましょう。借地権の売却実績のある不動産会社であれば、地主や買主との交渉もスムーズに進められます。

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2．地主から事前承諾を得る

借地権を売却する場合は、売却活動を始める前に地主から事前承諾（内諾）を得ておくことが重要です。まずは不動産会社を通じて地主に売却の意向を伝え、借地権の譲渡を認めてもらえるかどうか、承諾料の金額・支払い条件などについて話し合います。

借地権の売却では、地主との調整が必要になるため、不動産会社を介して交渉することをおすすめします。専門知識を持つ不動産会社であれば、売却条件の整理や地主との交渉を円滑に進めるサポートをしてくれるでしょう。

三井のリハウスでは、経験豊富な売却のプロが、丁寧かつ迅速に売却をサポートします。ぜひ一度、ご相談ください。

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3．売却活動を行う

地主から事前承諾を得たら、不動産会社が借地権の売却活動を開始します。不動産会社は、不動産ポータルサイトに物件情報を掲載したり、レインズへの不動産情報を登録したりといった売却活動を行います。レインズとは、全国の不動産会社が見ることのできるネットワークシステムです。

4．売買契約を結ぶ

買主が見つかったら、売主と買主の間で売買契約を締結します。借地権の売却では、この時点で地主から「借地権譲渡承諾書」が発行されていないケースも少なくありません。借地権譲渡承諾書とは地主が第三者への借地権の譲渡を承諾したことを証明する書面です。そのため、実務上は「地主から借地権の譲渡承諾が得られること」を条件とした停止条件付売買契約を締結することが一般的です。

万が一、地主から正式な譲渡承諾が得られなかった場合は条件が満たされないため、売買契約は成立しないことになります。

5．地主から借地権譲渡承諾書を取得する

買主が正式に決まったら、地主に承諾料を支払い、借地権の譲渡について正式な承諾を得て、借地権譲渡承諾書が発行されます。この書類には、地主の実印による押印と印鑑証明書が添付されることが一般的です。

借地権譲渡承諾書を取得した後、決済および引渡しへと進みます。

6．借地権の引渡しをする

地主から借地権譲渡承諾書を取得し、売買契約の条件が整ったら、買主に借地権付建物の引渡しをします。このとき、建物の所有権も買主に移るため、所有権移転登記が必要です。

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借地権を売却する際のトラブル

借地権を売却する際のトラブルとして、主に「地主の承諾が得られない」「買主の住宅ローン審査が通りにくい」「各種承諾料の条件が折り合わない」といったことが挙げられます。

借地権を地主以外の第三者に売却する際には、必ず地主の承諾を得なければなりません。しかし、地主が何らかの理由で承諾を拒否している場合、地主と話を重ねて理解を得る必要があります。その際、自分で交渉を行うと地主と円満な合意に至らず、場合によっては関係が悪化する可能性もあるため、借地権売却のプロである不動産会社に依頼し任せるのが安心です。

また、借地権付き建物は所有権物件に比べて担保評価が低くなる傾向があり、買主が住宅ローンを利用しにくい場合があります。そのため、購入希望者が見つかりにくくなったり、売却までに時間がかかったりするケースも少なくありません。

さらに、地主から譲渡承諾を得る際に支払う譲渡承諾料について、地主と借地権者との間で条件が折り合わず、売却手続きが進まないこともあるため、事前に確認しておくことが大切です。なお、借地権では、譲渡承諾料のほか、建物の建替え時に建替承諾料が発生する場合もあります。

借地権を売却する際にトラブルを避けてスムーズに売りたい方は、まずは不動産会社への相談もご検討ください。

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【口コミあり】借地権の売却に限らず不動産売却時は不動産会社選びが重要

借地権の売却に限らず、不動産を売却する際は不動産会社選びが重要です。売却実績が豊富で信頼できる会社に依頼することで、スムーズな取引や満足度の高い売却につながるでしょう。以下では、三井のリハウスを利用して家の売却に成功したお客さまの体験談をご紹介します。

【40代・三井のリハウスに依頼し、売却に成功した方の体験談】
三井のリハウスさんにお願いをするまでは別の不動産屋さんに相談をしていました。新居を建築することが決まっていて居住中の一戸建てを売却するにあたり、仮住まいの可能性も出てくることを考えると「今ならこれくらいで買い取りますよ」と提示された金額は、納得できるものではありませんでした。

建築会社さんに信頼できる不動産屋さんを知らないか聞いたところ、よく聞くのは三井のリハウスさんの評判がよいとのお話でしたので、さっそく三井のリハウスさんへ相談しました。査定金額も他社の見積もりより高かったものの、相場からは大きく外れておらず、話もスムーズに進んだためお願いしました。

すぐにチラシを作成していただき、早速興味をお持ちのお客さまがいらっしゃったとのことで、その方にご購入いただきました。その後のやりとりは全て三井のリハウスのご担当者さまが間に入って誠実なご対応をしてくださったため、我々に不安なことは一切なかったです。

自宅の売却においては、たくさんの不安があり、それらひとつひとつに自分たちだけではうまく立ち回れなかったと思いますし、誠実なアドバイスなくしては難しかったと経験して実感しました。

三井のリハウスさんにお願いして本当によかったねと、今でも何度も夫婦で話をしています。

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借地権が売れるか不安な方は三井のリハウスへ！

借地権を売却する際は、一般的な不動産売却と違い、地主に対する説明や交渉が必要です。そのため、借地権売却に精通した不動産会社に相談して、中立的な立場からアドバイスをもらいながら進めることをおすすめします。

借地権に関する取引実績が豊富な不動産会社であれば、借地人と地主、買主の仲介に入ってスムーズに引渡しまで行ってくれるでしょう。借地権を売却する際は、全ての立場の仲介役に円滑に入ってくれる不動産会社を選びましょう。

三井のリハウスでは、豊富な取引実績を活かしてお客さまの不動産売却を丁寧にサポートしています。借地権付きの不動産の売却も承っておりますので、売却をご検討の方は、まずはお気軽に査定をお申し込みください。

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