Column / 2020 11,12

不動産査定とは?スムーズな売却のために知っておきたい基礎知識

不動産査定とは、物件を売るのに適切な金額を算出することです。不動産を売り出す価格は、この査定で出た金額をもとに決まります。つまり、不動産査定は売却のスタートラインであり、売却が成功するかどうかを決める重要なポイントなのです。
そこで今回は売主が知っておくべき、不動産査定の基礎知識についてご紹介します。

村田洋一

さくら事務所 不動産コンサルタント。宅地建物取引士、行政書士。消費者にとっての最良の不動産取引を目指し、多岐にわたる不動産トラブルの相談を受ける。
https://www.sakurajimusyo.com/

「不動産査定」とは?

不動産の売却を検討している方なら、査定という言葉はよく耳にするのではないかと思います。車やバイクとは違い、不動産の査定とはどのようなものなのでしょうか?

不動産査定とは、物件を売るのに適切な金額を算出することです。不動産を売り出す価格は、この査定で出た金額をもとに決まります。つまり、不動産査定は売却のスタートラインであり、売却が成功するかどうかを決める重要なポイントなのです。

査定は不動産会社に依頼して行うのが一般的です。しかし、不動産会社が異なると同じエリアや同じマンションであっても査定額が異なることがあります。正確な査定額かどうかを判断するには、売主側も不動産査定に対する正しい知識を持つことが大切です。

そこで今回は売主が知っておくべき、不動産査定の基礎知識についてご紹介します。査定額が決まるポイントや実際にどのように査定が行われるのかなど、基本的な知識を身に付けていきましょう!

家の模型と電卓

査定額の根拠とは?どうやって決まる?

不動産査定の基礎知識として、まず知っておきたいのが「査定額がどうやって決まるのか?」です。査定額の根拠となるポイントは大きく分けて3つあります。

虫眼鏡と家の模型

市場では似た物件がいくらで売られているか?

1つ目が、売却する物件と似た物件の過去の取引をもとに「市場では似た物件がいくらで売られているか?」を査定する方法です。この方法は「取引事例比較法」と呼ばれます。取引事例比較法で算出した価格は「比準価格」と呼ばれます。

取引事例比較法は、対象物件と似た条件を持つ物件の過去の取引事例を集めることから始まります。それらの価格を比較して査定額を決めていき、駅からの距離や室内の状態などを見て、さらに価格の修正を行って価格を算出します。

取引事例比較法はマンションの査定に使われることが多く、不動産査定の計算方法の中で最もよく使われるものになります。

同じ物件を建てたらいくらかかるか?

2つ目が、売却する建物をもう一度建てたときの費用を計算して、「同じ物件を建てたらいくらかかるか?」を査定する方法です。この方法は「原価法」と呼ばれます。原価法を計算式で表すと以下のようになります。

売却する物件の査定額 = 再調達価格 − 減価修正

「再調達価格」とは、売却する物件を再度建築した場合にかかる費用で、「減価修正」は再調達価格から経年劣化によって減った分を割り引くことです。この方法は一戸建ての査定に使われることが一般的です。

いくらの収益が見込めるか?

3つ目が、売却する物件が「いくらの収益が見込めるか?」という予測をして査定する方法です。この方法は「収益還元法」と呼ばれます。収益還元法には「直接還元法」と「DCF法」の2つがあり、それぞれ以下のように方法が異なります。

●直接還元法
売却する物件が1年間で出す利益を、近隣の似ている条件の物件の還元利回りで割って、物件の収益価格(査定額)を求める方法です。計算式で表すと以下のようになります。

物件の査定額 = 対象物件が1年間で出す利益 ÷ 還元利回り

●DCF法
DCF法は、将来得られる収益と売却価格を現在価格に換算し、それらを合計して査定額を求める方法です。主に投資用不動産の査定に用いられています。DCF法は正確な査定額が出せますが、計算方法が複雑なため、直接還元法を利用する不動産会社の方が多いようです。ちなみにDCFとは「ディスカウントキャッシュフロー」を略したものになります。

マンションの模型とメモ帳

査定額は会社ごとに違うのが一般的

査定は上記のような方法で行われますが、同じ方法を使っても会社によって査定額が異なることが一般的です。たとえば、同じ取引事例比較法を使っても、会社によって比較する物件が違えば、査定額はもちろん変わります。

また、査定額が異なる理由の1つに、不動産会社によって特定エリアの得意・不得意が異なることも挙げられます。得意エリアの査定であれば、過去の取引実績や物件周辺の情報にも長けているため、より正確な査定が行えるのです。逆に不得意エリアであれば査定に必要な情報が把握しきれず、査定額にも影響することが考えられます。

このように正確な査定をするには、どの不動産会社に依頼するかが大切です。自分に合う不動産会社を選ぶには不動産査定を行う方法を知って、上手に使い分けることがポイントですよ。

実際に不動産査定を行う方法は?

査定額が決まる根拠には主に3つのポイントがあることが分かりました。では、実際に不動産査定を行う方法には、どんなものがあるのでしょうか?ここからは不動産査定をする方法と、より正確な査定をするためには、どのように使い分ければよいかをご紹介します。不動産をより高く売るために、査定方法の種類を知って上手に活用しましょう!

不動産査定をする男性

簡易査定

簡易査定は、おおよその相場をとりあえず把握したいときにおすすめです。簡易査定は、机上査定とも呼ばれており、名前の通り、築年数や間取りなどの物件情報や相場などのデータをもとに査定が行われます。このため、簡易査定にかかる時間は、遅くても1週間程度でしょう。

注意したいのが、簡易査定は実際に物件を見て査定する方法ではないという点です。査定で考慮されるのはデータのみで、建物の細かい状態や周辺の状況などは加味されません。このため、依頼する会社によって査定額が大きく異なることがあります。あくまで簡易的な査定であることを押さえておきましょう。

簡易査定のメリットは何といっても、手軽に行えることです。依頼はメールやウェブサイトから簡単に行えるうえ、無料であることがほとんどです。また、個人情報を出さずに匿名で査定できるサイトもあるので、まだ売却するか決めてない段階でも気軽に査定依頼ができますよ。

不動産会社の中には、一定の期間中に簡易査定をすると特典が受けられるキャンペーンを実施している所もあります。特典は査定のときではなく、媒介契約時や物件の引渡し時に受けられることが多く、景品やリフォーム費用の負担など、さまざまです。机上査定を依頼する際には、どのようなキャンペーンが行われているかチェックしてみましょう!

訪問査定

訪問査定は、より正確な査定額を知りたいときにおすすめです。物件情報のデータに加えて、実際に現地を訪れて査定をするのでより正確な査定額が分かる方法になります。また、簡易査定と違い、訪問査定は登記簿や測量図などの必要書類を準備しなくてはなりません。このため、査定額が出るまでに、早くても1週間程度はかかることが多いでしょう。

具体的に売却を考えている段階なら、訪問査定で正確な査定を行う方がより安心して売却活動をスタートできますよ。

さらに、訪問査定はどの不動産会社に査定を依頼するかの判断材料としてもおすすめの方法です。担当者が実際に物件を訪れるため、売主は不動産会社と直接やり取りをする機会が多くあります。訪問査定時に疑問に思ったこともその場で聞けるので、対応の誠実さや説明をきちんと行えるかなどを直接見ることができるのです。

不動産会社選びは、不動産売却が成功するかどうかに大きく影響します。契約前に担当者がどのような人柄で、どれだけ知識があるかをチェックできることは売主にとってメリットになるでしょう。

訪問査定を受ける主婦

初めに簡易査定でおおよその相場を把握するのがおすすめ

正確な査定額を得るには、まず簡易査定でおおよその相場価格を把握しましょう。そもそも査定額か適正かどうかは、相場が分からないと判断できません。無料の一括査定サイトを利用して簡易査定を行えば、複数の会社の査定額を手軽に比較できるので大体の相場がわかります。

続いて、相場に近い査定額を出した会社をいくつかに絞り、そこから訪問査定をスケジュールに無理のない範囲で複数社に依頼するのがよいでしょう。訪問査定はある程度の時間がかかりますが、不動産会社の説明や担当者の対応をチェックできる貴重な機会です。1社だけではその不動産会社が信頼できる会社か判断するのは難しいので、訪問査定も複数社に依頼して比較検討するのがおすすめです。

査定額はあくまで参考!相場をつかむことが最大の目的

不動産の査定額はあくまで参考価格です。このため、不動産査定は複数社に依頼をすることが大切です。1社が出した査定そのままの金額で売り出しても、なかなか売れないこともあります。まずは簡易査定で複数社に査定してもらい、出た価格を比較して、相場をつかんだうえで売却価格を決定していくとよいでしょう。

また、売主側も不動産査定に対する基礎知識を持って、査定に臨むことも大切です。不動産会社任せにせず、査定額アップのためにできることは積極的に行いましょう!