前面道路の私道持分がない不動産は売れない？売却できない際の理由と手放す方法を解説

私道とは？3つの種類

私道とは、個人や法人が所有、管理する道路を指します。そもそも道路には、私道と公道の2種類があり、公道は、国や自治体が管理する道路のことをいいます。

私道に接する物件を売却や建築する場合、その私道が建築基準法上のどの種類に該当するかが重要です。以下で私道に関連する代表的な3つの種類をご紹介します。

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位置指定道路（42条1項5号）

位置指定道路とは、土地を宅地として開発する際、所有者が申請して特定行政庁から道路としての指定を受けた道路のことをいいます。この道路では、幅員が4m以上確保されています。

既存道路（42条1項3号）

既存道路とは、建築基準法が施行された1950（昭和25）年11月23日の時点で、既に幅員4m以上あった道路のことです。古くからある市街地の道路に多く、登記上は個人の私有地であっても、長い間公共の道路として利用されているケースが多いのが特徴です。

2項道路（42条2項）

2項道路は、建築基準法施行時に既に建物が立っていた幅員4m未満の道路を指します。2項道路では、将来的に建物を建て替える際に、道路の中心線から2m下がるセットバック（敷地後退）が必要です。この場合、後退した部分は道路として扱われます。

私道持分とは？2つの種類

私道持分とは、共有している私道に対しての所有権の割合を指します。私道の所有形態には、主に共有型（共同所有型）と分有型の2つのパターンがあります。

共有型

共有型とは、1筆の私道を複数人の共有名義で所有する状態のことです。たとえば、上の図のようにA～Dの土地の所有者が、私道を全員で共有している場合、各自が適切な持ち分割合で4人が持分を登記しています。道路全体を全員で管理するため、土地の権利関係が比較的公平に保たれやすい傾向があります。

分有型

分有型とは、私道を細分化して分筆（1筆の土地を分割して複数の土地として新たに登記すること）し、それぞれの土地を各所有者が単独所有している状態のことです。新しく開発された分譲地などでは、離れた位置にある私道を所有するケースもあります。公道に出るために概念上は他人の所有地を通ることになるため、互いに通行権を認め合う契約や合意が不可欠です。

前面道路の私道持分がない建物や土地が売れないといわれている理由

前面道路の私道持分がない物件は、将来的な権利の不安定さの懸念や住宅ローンの審査に通りにくい側面があります。そのため、買い手が付きにくい傾向があり、売れにくいといわれることがあります。普段、私道を利用していても、その私道持分がないケースも存在します。

ここでは、前面道路の私道持分がない場合の具体的な以下の2つの懸念点を解説します。

・ガスや水道の掘削工事をするために承諾料が必要な可能性がある
・住宅ローンを組めない可能性がある

ガスや水道の掘削工事をするために承諾料が必要な可能性がある

建物の新築やリフォーム、水道管の破裂修理などは、道路を掘り返して配管工事を行わなければならず、工事の際に私道所有者の掘削承諾書が必要になることは売れないといわれる理由の1つです。承諾が得られないと工事ができず、承諾を得るために承諾料を要求されるケースがあります。私道所有者との交渉が難航すると、インフラ設備の維持管理ができなくなります。手間のかかるやりとりを避けたいため、売れにくくなるといわれています。

住宅ローンを組めない可能性がある

前面道路の私道持分がない不動産は住宅ローンを組めない可能性があることも売れないといわれる理由として挙げられます。金融機関は、将来的にトラブルが起きる可能性がある物件への融資に慎重です。前面道路の私道持分がなく、周辺の私道の掘削の承諾を得られない場合、住宅ローンの融資対象外となるケースがあります。買い手がローンを利用できないことは、売れにくい大きな要因となり得ます。

前面道路の私道持分がない建物や土地を売るための3つの方法

一方で、前面道路の私道持分がない物件でも、私道持分の取得や通行・工事の許可により、スムーズな取引が可能です。以下で詳しく解説していきます。

前面道路の私道持分を取得してから仲介で売却する

前面道路の私道持分がない不動産を手放す確実な方法は、現在の私道所有者から全ての持分を買い取ることです。前面道路の私道全ての持分を所有すれば、掘削等の権利を得ることができ、公道に接する土地と同等の条件で売却しやすくなるでしょう。

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通行や工事の許可を得たうえで売却する

持分の取得が難しい場合、私道所有者から通行・掘削の承諾書を取得しましょう。第三者（買い手）へも承諾を承継するという文言を入れることで、買主の不安が払拭され、住宅ローンの承認も得やすくなります。

買取業者に売却する

個人への売却が難しい場合や、早急に現金化したい場合は、不動産買取業者による買取が有効です。私道リスクを解消するノウハウを持っている買取業者であれば、承諾書がない状態でも現状のまま買い取ってくれることもあります。ただし、不動産買取の場合は、仲介に比べて成約価格が低くなることを十分に理解しておきましょう。

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私道は売れない？

理論上は、私道自体を売ることができます。ただし、私道単体での価格は無償もしくは極めて低廉となることが一般的です。そのため、私道は私道に付随する宅地と一体として売ることが現実的な選択肢です。

私道を含む不動産の売却を検討する際は、実績のある不動産会社へ相談するのがおすすめです。三井のリハウスは累積取扱件数100万件以上の実績を持っています。まずは無料査定でご所有の不動産がいくらくらいで売却できそうかをご確認ください。

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よくある質問

ここでは、前面道路の私道持分がない建物や土地の売却について、よくある質問に答えていきます。

前面道路の私道持分がない建物や土地を手放したいときの方法は？

一般的な仲介による売却以外で、前面道路の私道持分がない建物や土地を早く手放したいときの現実的な方法は、前面道路の私道持分を持っている隣地所有者などへの売却です。実際に売却する際は、不動産会社に仲介を依頼して進めることをおすすめします。

そのほか、不動産買取業者による買取を依頼するのも1つの手です。ただし、不動産買取業者に買い取ってもらった場合の不動産成約価格は、仲介で売った場合の6割～8割程度になります。そのため、どうしても早く手放したいといった状況でなければ仲介による売却から検討しましょう。まずは、不動産会社に査定を依頼して、保有する不動産にどのくらいの価値があるのか確かめることが大切です。

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前面道路の私道持分がない建物や土地の売却で起こり得るトラブルは？

主なトラブルとして、承諾書の承諾料をめぐるトラブルや、買い手の住宅ローン審査が通らないトラブルがあります。これらのリスクを未然に防ぐために、媒介契約を結ぶ段階で不動産会社に私道の状況を確認してもらいましょう。

前面道路の私道持分がない建物や土地は自治体に買い取ってもらえる？

十分に土地を活用できる場合を除いて、前面道路の私道持分なしの土地を自治体に売却できるケースはほとんどありません。また、相続した土地で「相続土地国庫帰属制度」を利用する場合でも、隣地の所有者との訴訟をしなければ通常の管理や処分ができない土地は、国に引き取ってもらえない可能性があります。

【体験談あり】私道持分がない土地や建物を売るためのポイント

売却する土地や建物に私道持分がない場合、売却後に買い手が通行・掘削の許可を得られなかったり、第三者の土地を通る際の通行料を請求されたりするといった、トラブルに発展することがよくあります。そのため、売却の際は信頼できる不動産会社に、売却後に起こり得るトラブルについて相談したうえで売却を進めるのがおすすめです。

ここでは、実際に三井のリハウスを利用してトラブルを起こすことなく売却に成功した方の体験談をご紹介します。

【50代・私道持分についてのアドバイスを受けて売却に成功した方の体験談】
古家がある土地の売却で丁寧に対応してもらいました。隣家との境界線の確認や私道負担の範囲等、いろいろなアドバイスをいただき、関係する4軒ともめることなく進められました。更地にした後、無事に売却できました。東京在住で大阪の土地を売却したため、あまり時間をかけられませんでしたが、担当していただいた方のおかげで納得のいく結果になりました。

私道や前面道路の私道持分がない土地や建物を手放したいなら三井のリハウス

前面道路の私道持分がない土地や建物の売却は、近隣との権利関係や承諾書の作成など、高度な専門知識が求められます。私道持分の取得や通行・工事の許可を得たうえで、手放す方法を検討しましょう。

累計取扱件数100万件を超える三井のリハウスでは、不動産の無料査定を承っております。豊富な取引実績にもとづき、私道所有者との交渉サポートから、リスクを最小限に抑えた売却戦略のご提案まで、トータルでサポートいたします。私道や、前面道路の私道持分がない土地や建物の売却でお悩みの方は、どうぞお気軽にご相談ください。

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