不動産を売却する際の税金についてのお役立ち情報

親から建物や土地を相続したけれど、そこに住む予定がなく、どう扱うか悩んでいる方も多いのではないでしょうか。

相続した不動産が好立地であったり、ある程度の広さがあったりすれば、アパート・マンション経営などに踏み切るというのもひとつの手ではありますが、そのような選択肢が持てない場合、寝かせておくのは得策ではありません。不動産というものは、所有しているだけで維持費や固定資産税・都市計画税を支払わなくてはいけないからです。

そうなると、売却するしかないわけですが、そこで利益が出たとなると、ここでも税金が発生します。

不動産の売却益のことを「譲渡所得」と呼びますが、これが生じない、つまり売却益が出なければ税金を払う必要はありませんが、生じた場合は給与所得などとは別に所得税と住民税が課税されるのです。

譲渡所得の計算方法は以下の通りです。

譲渡所得 ＝ 譲渡収入金額（売却した価格）―〔取得費＋譲渡費用〕

「取得費」というのは、その不動産の購入費用から、建物の減価償却費を差し引いた金額か、「譲渡収入金額の5％」という金額のいずれか、大きい方の金額を使って計算します。「譲渡費用」というのは、売却をするためにかかった費用のことです。

こうしてはじき出された「譲渡所得」に対して税率がかけられるわけですが、不動産がどのように使われていたのか、売却をする方がどれだけ長く所有をしていたのかで税率が異なってきます。

たとえば、「居住用」の自宅を取得した後にすぐに売れば、所有期間は5年以下なので「短期譲渡所得」という扱いになり、所得税は30.63%、住民税は9％という税率になります。

一方、所有期間が5年を超えている場合は「長期譲渡所得」となり、所得税は15.315％、住民税は5％です。

ちなみに、相続や贈与により取得した不動産であれば、原則として前所有者の取得時期を引継いで所有期間を計算します。

譲渡益が出た場合、「3000万円特別控除」「10年超所有軽減税率の特例」などの特例で税金対策

このような税金の計算方法を読んでいるうちに、不安になってくる方も少なくないでしょう。

不動産は「譲渡所得」が大きければ大きいほど、かかる税金も高くなる可能性があります。

もし、購入した時点ではかなり低い金額だった実家の家や土地が、周辺の開発や道路事情が良くなったことで思いのほか高く売れた場合、「譲渡所得」が大きくなり、かなり高額な税金を納税することもありえるのです。

ただ、安心してください。ここまで紹介したのは税額算出の基本的な考え方にすぎません。実際には、不動産の売却にはさまざまな特例があり、それを利用することができるのです。

よく知られている税制の一つに、「3,000万円特別控除※」があります。

これは、現在住んでいる自宅を売却した時の「譲渡所得」から最高3000万円が控除されるので、売却益が3000万円以下ならば税金はゼロになるというお得な特例です。「でも、もともとは親の家なので、自分は住んでいない」と心配になるかもしれませんが、相続日から起算して3年を経過する日の属する12月31日まで、かつ、2016年4月から2023年12月31日までに譲渡すれば、相続した実家に住んでいなくても控除が認められています。（空き家の3,000万円特別控除※）

また、不動産を所有してから10年超とかなり長い期間が経過しているという方の場合、居住用であれば「10年超所有軽減税率の特例※」を受けることができます。これは「譲渡所得」が6000万円以下の部分について、所得税が10.21％、住民税4%とかなり税率を下げることができるのです。

この2つの控除は併用することができますが、他の控除との重複適用が一部不可であることや、譲渡する相手が親族等でないことのほか、いくつかの要件を満たすことが必要ですので、詳しくは税務署や税理士などに必ずご相談するようにしてください。

ほかにも、10年超所有した不動産を売却して得た利益によって、マイホームなどの「買替え」を行うという方の場合は、「特定居住用財産の買換え特例※」を選択することもできます。

買い替えたマイホームの代金が、不動産を売却した金額よりも大きい場合は、「譲渡所得」の課税は繰り延べすることができます。「3,000万円特別控除」との重複適用はできませんので有利な方を選びましょう。

譲渡損が出た場合、「損益通算及び繰越控除」を賢く使う

一方、売却して損が出た場合にも特例があります。所有期間が5年超の居住用不動産を売却し、損益通算してもなお引ききれない譲渡損がある場合は、損益通算をした翌年以後3年間、その他の所得から繰越控除することができます※。

前年、前々年に「3000万円特別控除」や「10年超所有軽減税率の特例」の適用を受けていると、この特例は受けることはできません。

また、買替えた不動産か、売却した不動産に一定の住宅ローンがあることが必要です。買替えの場合は、買替時期が「譲渡年の前年1月1日から翌年の12月31日まで」と定められていたり、買替えする不動産についても「床面積50㎡以上（登記簿面積）」などの要件を満たしていなければいけなかったりと、細かい条件がありますので、こちらも税務署や税理士への相談が必須です。

不動産を売るとなると、いくらで売れるかということに関心がいきがちですが、このような特例で税金対策をするか否かで、手元に残る金額は大きく変わってきます。特に、所有してから5年超、もしくは10年超と長い期間が経っている方は、より有利な特例を受けられる可能性があります。プロの力を借りて賢く利用しましょう。

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https://www.mf-realty.jp/tebiki/mtebiki/
■国税庁ホームページはこちら
https://www.nta.go.jp/

※特例の適用には要件があります。詳細については、税務署もしくは税理士にご確認ください。