【2026年】マンションの売り時はいつ？売却するタイミングを解説

マンションの売り時を知るにはどうすればいい？

マンションをできるだけ高く売却するには、タイミング、つまり「売り時」を見極めることが重要です。しかし、実際には「いつ売るのが正解なのか分からない」と悩む方も多いのではないでしょうか。売り時を賢く判断するには、不動産相場や物件の状態など、さまざまな要素を総合的に考慮しなければなりません。

そこで今回は、マンションの売り時について、居住用・投資用に分けてそれぞれのポイントを解説します。2026年の市況を踏まえながら、不動産売却のタイミングの判断に役立つ情報をまとめていますので、マンション売却を検討中の方はぜひ参考にしてください。

2026年がマンションの売り時である理由

2026年は、首都圏を中心にマンション価格の上昇が続いていることに加えて、2025年の金融政策決定会合を受けて金利が上がり始めている状況です。金利が上がると住宅ローンの負担が増えるため、購入に慎重になる人も増える可能性があります。また、金利は今後さらに上がるかもしれないといわれています。

このように、価格は高めに推移しているものの、購入者の動きには変化が出始めている2026年は、売却を検討する際の判断材料がそろいやすいタイミングといえるでしょう。ここでは、その背景となる2つの主な理由について解説します。

マンション価格が高騰し続けているから

2026年がマンションの売り時と考えられる理由として、国土交通省が公表している不動産価格指数が、上昇を続けていることが挙げられます。以下のグラフは、2026年2月27日に公開された2025年11月分までの不動産価格指数（住宅）を示したもので、不動産価格が上昇し続けており、特にマンション価格の伸びが顕著です。

（※1）国土交通省の資料より引用

マンション価格高騰の背景には、円安や世界情勢の影響による建築資材の価格や人件費の高騰、新築マンションの建築費の上昇などがあります。ただし、高値が続いていることに加えて、金利の上昇も予測されるため、現在のような価格で売れる状況が今後も続くとは限りません。

また、土地価格上昇によってマンション開発用地の取得が難しくなっているため、新築マンションの供給は減少傾向にあります。さらに、建築費の高騰もあって新築マンション価格は上昇し続けており、その代替として中古マンションの需要も高まっています。

日銀による利上げが行われているから

2026年がマンションの売り時といわれるのは、日本銀行（以下日銀）による利上げが行われていることも理由の1つとして挙げられるでしょう。日銀は、2025年12月の金融政策決定会合で、政策金利を0.75％程度まで引き上げる方針を示しました。これに伴い、住宅ローン金利も上昇することが予測されます。

住宅ローン金利が上昇すると、購入者にとって毎月支払う返済額が増えるため、必然的に購入を控える動きが強まります。さらに、マンション価格自体も上昇し続けているため、物件価格と金利の両方が高い状況では、需要が落ち込む可能性があります。金利がさらに上昇し、需要が落ち込む前に売却を検討することが重要といえるでしょう。

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居住用マンションの売り時を見極めるポイントは？

今住んでいるマンションを高く売りたい場合、売り時を見極めるためには、不動産相場の状況や築年数、繁忙期と閑散期、周辺環境の状況などを総合的に判断することが重要です。これらの要素を把握することで、自分のマンションが「いつ売ると最も有利なのか」を判断しやすくなります。特に売却時の判断は、価格を左右する重要なポイントです。

相場の状況

不動産の相場は、国内外の経済状況の影響を受けます。たとえば、国内の金利政策や為替の影響などで不動産の需要や供給も変化し、需要が多ければ不動産価格は上昇し、需要が少なければ価格は下がります。

マンションの相場を把握するには、まず近隣で売り出されている物件の価格を確認し、市場の傾向をつかむとよいでしょう。実際の取引価格を確認できる主なサイトとしては、国土交通省が公開している「不動産情報ライブラリ」と、不動産流通機構が運営する「REINS Market Information（不動産取引情報提供サイト）」があります。これらでは、エリア・専有面積・築年数などの条件ごとに、実際に取引した情報を確認できます。

また、不動産会社のサイトでも、現在売りに出されているマンションの価格を調べられます。ただし、売り出し価格はあくまで希望価格であり、実際の成約価格とは異なる場合があることを認識しておきましょう。

三井のリハウスでは、所有する物件周辺の相場情報やエリア内での購入希望者数、売却中の物件情報、三井のリハウスでの売却実績などをお調べいただけます。ご自身の所有マンションがいくらで売れそうか、以下のサイトでぜひ調べてみてください。

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建物の築年数

物件の状態も売り時を判断する重要なポイントですが、特に建物の築年数は、マンションの売り時を判断するうえで欠かせない要素です。

一般的にマンションの価格は、築年数が経過するにつれて下がる傾向があります。その理由は、建物本体や設備の劣化が進み、修繕が必要となることが多いためです。築浅の物件であれば、建物自体や室内の劣化が少ないため、比較的高値での売却が可能です。また、マンションの場合、大規模修繕の後であれば築浅でなくても売却価格が上がるケースもあります。

なお、マンションには寿命があり、維持管理の状態によって異なるものの、いつかは建て替えが必要です。マンションの建て替えは、区分所有者（専有部分の持ち主）の合意形成が難しいうえに、合意できたとしても費用負担が発生します。購入して間もない段階で建て替えが必要になるマンションは買い手が現れにくいため、建て替えの話が出る前に売るという選択肢もあります。

このようにマンションを高く売却したい方は、築年数を考慮して、なるべく早めに売り出すことがポイントです。

●築年数ごとのマンション売却についてはこちら

繁忙期と閑散期

1年の間で、どの時期に売るかという点も、マンションを高く売るためのコツです。不動産にも、物件が売れやすい繁忙期と、逆に売れにくい閑散期があります。一般的に不動産の需要が高く売れやすい繁忙期は、1月～3月です。その理由は、進学、就職、転勤などによる人の異動が多く、新年度を迎える前に新居の購入を考える人が増えるためです。

一方、マンション売却には3か月～6か月程度かかるとされています。そのため、3月前後の売却を目指す場合には、前年の12月ごろまでに不動産会社に相談し、遅くとも1月には売却活動をスタートできるように準備しておきましょう。

反対に、やや売りにくいといわれる閑散期は6月～8月です。この時期は、会社の人事異動や進学といった転居を検討する動機が少なく、梅雨や猛暑の影響から内覧がなかなか進まないことが主な理由となっています。

周辺環境の状況

周辺環境の変化も、マンション売却のタイミングを判断する大切なポイントです。たとえば、近隣に大型の商業施設がオープンする、大学や企業が誘致される、高速道路のインターチェンジが新設される、急行や特急の停車駅になる、新規路線の乗り入れや新駅の開設がある、などが考えられます。生活利便性が向上して人の流れが増えると不動産の需要が高まり、マンションの価値が上昇しやすくなるでしょう。結果として、マンションを売却するときにもプラスに働きやすくなります。

反対に、マンション周辺にある学校や企業などの移転、大型ショッピングセンターの閉鎖などがあると、周辺の不動産の価値が下がる可能性も考えられます。こうした変化で不動産価格の下落が顕在化する前に、マンションを手放すという判断も、売り時の考え方の1つです。

●不動産の相場価格についてはこちら

投資用マンションの売り時を見極めるポイント

投資用マンションの売り時を見極める場合も、「相場の状況」「建物の築年数」「繁忙期と閑散期」「周辺環境の状況」などを考慮するのが基本です。加えて、投資用マンションならではのポイントとして、減価償却期間や入居者状況にも注目しましょう。

減価償却期間の終了が近い

減価償却とは、経年とともに価値が劣化していく償却資産（建物や設備など）の購入費用を、法律で定められた期間にわたって、分割して費用計上する会計処理のことです。実際の支払い（支出）が伴わない経費であり、減価償却費を経費として計上することで所得税の節税につながります。

しかし、減価償却が行えるのは、国税庁が定めた法定耐用年数の期間のみです。耐用年数を超えると減価償却費が計上できなくなって経費が減るため、その分の節税効果がなくなります。節税効果はマンション投資のメリットの1つであるため、耐用年数が近づいたタイミングで売却する投資家も多くいます。

入居者状況

投資用マンションの場合、周辺環境の変化や築年数の経過によって入居者が入りにくくなってきたときは、売り時といえるでしょう。入居者を獲得するために高額の費用が必要となる前に、売却するケースは多くあります。

投資用マンションは、入居者がいても「オーナーチェンジ物件」として売ることが可能です。購入する投資家側にとっては、購入後に入居者を新たに募る必要がなく、すぐに家賃収入が得られる安心感があります。

一方、入居者がいない場合は、投資家だけでなく、自ら居住したい人やセカンドハウスが欲しい人など、幅広い層への売却活動が可能です。特に、自分で住みたい人が購入する場合は、専有面積などの条件はありますが、住宅ローンを利用して購入できるため、投資家よりも売りやすいケースもあります。入居者がいない状態で売り出すことも、選択肢の1つとして検討の余地があるでしょう。

マンションの売り時を決める際の注意点

マンションの売り時を決める際の注意点としては、所有期間や売却活動に必要な期間に関することや、政策や大型イベントといった社会動向に関することが挙げられます。

それぞれ以下で詳しく解説します。

所有期間5年以内で売却すると課税率が高くなる

マンションが売り時かどうかは、課税率に注目して判断しましょう。不動産を売却した際、譲渡所得がプラスになった（譲渡益が出た）場合にかかるのが、譲渡所得税と呼ばれる所得税（復興特別所得税を含む）と住民税です。不動産を所有した期間が5年超で「長期譲渡所得」、5年以下では「短期譲渡所得」となり、税率が大きく異なります。具体的な数値は以下の通りです。

※復興特別所得税は、所得税の2.1％

所有期間は、売却した年の1月1日時点で判定されます。取得してからの所有期間が5年に近いときは、譲渡所得の税率が下がる5年を超えてから手放すのも1つの方法といえます。

●長期譲渡所得と短期譲渡所得についてはこちら

売却には半年ほどかかる

マンションを売りに出しても、短期間で購入者が見つかるとは限らないため、成約までの期間を考慮して、売り時はいつかを考えるようにしましょう。一般的に、売り出してから売買契約が成立するまでに平均3か月程度、引渡しまでにはさらに2か月程度かかるといわれています。

売り時を逃したくないならば、少なくとも半年前には不動産会社に相談し、早めに準備を進めることが大切です。

政策による制度変更を意識する

マンションの売り時を見極める際は、政策の変更点を見落とさないように注意が必要です。金利の上下や、消費税の増減などの政策は、マンションの需要に大きく影響します。金利が上昇すると、住宅ローンの返済額が増えるため、購入検討者は慎重になるでしょう。

また、消費税が増税されると物件価格が上がり、購入者の負担が増えます。そのため、制度変更前には駆け込み需要が発生したり、制度変更後は消費者の購買意欲が下がったりする可能性があります。購買意欲が高まっているタイミングを見計らって、売却を検討するのがポイントです。

今後行われる制度変更が、自分の物件売却にどのような影響を与えるのか、日頃から確認しておくことが大切です。

大型イベントのタイミングを意識する

2025年に開催された大阪・関西万博のような大型イベントの開催時期は、マンションを高く売却できる可能性が高いといえます。イベントの開催に伴って周辺環境が整えられ、地域の需要の高まりや投資の促進が予測されるからです。

そのため、大型イベントが開催されるエリアの近くに立地している場合は、その開催時期が売却に適したタイミングといえます。また、開催前から需要が高まり、開催後もしばらくは需要の高まりが予測されるため、大型イベントの開催前後は売却の好機といえるでしょう。

マンションを売却しないほうがよい場合

前後の予定が明確に定まっていない場合は、売却しないほうがよいケースもあります。ここでは、新居への引越しを考えている場合と、転職前後の場合を例に解説します。

住み替えで仮住まいや新居が決まっていない

住み替えを検討している場合のマンション売却は、仮住まいや新居探しも同時並行で行いましょう。新居が決まっていない状態で売却すると、賃貸住宅や実家など、一時的な住まいが必要になります。時期や政策の変更前など、売却に適したタイミングであっても、次の住まいの計画を立てずに売却するのは避けましょう。ただし、売却にも一定の時間がかかるため、自分の状況に合わせて、無理のないタイミングで検討することが大切です。

転職前後で自己資金が不足している

転職前後の場合は、収入や生活が安定しにくいタイミングです。自己資金が十分に準備できていない場合は、売却のタイミングを再検討したり、不動産会社に相談したりしましょう。勤続年数を住宅ローンの審査項目としている金融機関も多いため、転職直後は審査に通らない可能性もあります。また、審査中に転職すると、再審査となって時間がかかることもあります。

転職のような自身の生活に大きな変化があるタイミングでは、不動産会社といったプロに相談し、適切なアドバイスを受けることが重要です。

よくある質問

ここからは、2026年現在はマンションの売り時なのか、築浅マンションとそれ以外のマンションで売り時に違いがあるのかといった、よくある質問に答えていきます。

今は売り時？

2026年は、マンションの売り時であるといえるでしょう。現在マンションの価格が高騰していますが、日銀の利上げが進めば住宅ローン金利が上昇し、購入の需要が抑制されることが予測されます。その結果、これまで続いていた価格の上昇が落ち着く可能性があるためです。

さらなる利上げが行われる前に、売り時といえる今、売却を検討してみるのもよいでしょう。ただし、立地条件やマンションの状態によっては高値での売却が難しい可能性もあるため、一律に「今売れば成功する」とはいえません。

築浅マンションとそれ以外のマンションの売り時の違いはある？

築浅マンション（築5年以内）とそれ以外のマンションでは、築年数による売り時の違いがあります。築年数が経過するにつれて、価値が下がるのが一般的ですが、所有期間が5年以内の場合は譲渡益が出たときの譲渡所得にかかる税金への課税率は高い状態です。そのため、築年数の経過と税金の負担でバランスを取って考える必要があるでしょう。

【体験談あり】マンションを売るタイミングに迷ったら不動産会社へ！

今回はマンションの売り時について、居住用・投資用それぞれのポイントを解説しました。売り時を判断するタイミングはさまざまですが、手放す時期に不安や迷いを感じたら、プロである不動産会社に相談するのがおすすめです。以下で、実際に三井のリハウスでマンションを売却した方の体験談をご紹介します。

【30代・マンションの売却と購入を同時進行で行った方の体験談】
結婚を機に、独身の頃に購入したマンションを売却し、新たに新築マンションを購入することになりました。コロナ禍の真っただ中、看護師として毎日忙しく働く自分へのご褒美として購入した憧れの新築マンションだったため、わずか2年で売却することには寂しさもありました。そんななか、新築マンション購入の際に、三井のリハウスの担当者をご紹介いただき、売却をお願いすることにしました。

思い入れのあるマンションだったため、担当者の方は私の気持ちを理解し、納得できるまで丁寧に説明してくださり、仕事で忙しい私のスケジュールにも柔軟に対応してくださいました。売却と購入を同時進行することに不安が大きかったですが、一貫して丁寧でプロ意識の高い担当者の皆さんに支えられ、乗り越えることができました。「三井のリハウスなら大丈夫」と周りから聞いていましたが、本当にその通りでした。ありがとうございました。

三井のリハウスは、累積仲介取扱件数100万件以上の経験と実績をもとに、売却や賃貸活用などにおいて、お客さまの希望に応じた最適な方法をご提案し、サポートいたします。マンションを売却すべきかお悩みの方は、ぜひ一度三井のリハウスへ相談してみてはいかがでしょうか？

なお、三井のリハウスでは、物件売却の第一歩となる不動産査定についても無料で承っております。どうぞお気軽にお問い合わせください。

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※1出典：国土交通省「不動産価格指数（令和7年11月・令和7年第3四半期分）」
https://www.mlit.go.jp/totikensangyo/content/001983867.pdf
（最終確認：2026年3月30日）