マンションを貸すと儲かる？利益のシミュレーションや住宅ローンなどを解説

マンションを貸すと儲かるって本当？

マンションを貸して利益が出るかどうかは、物件の状態や立地、貸し出す際の賃料などの条件によって異なります。そのため、「マンションを貸すと儲かる」とは一概にはいえません。

マンション経営で利益を得るためには、賃料や礼金などから得られる収入が、管理組合に支払う修繕積立金や管理手数料などの支出を上回る必要があります。従って、利益を増やすには予想されるコストをできるだけ抑えることが必要です。また、マンション経営を始める際は、同じエリアの投資用マンションの動向や経営リスクなども十分に理解したうえで検討しましょう。

マンションを貸して儲けるためのポイント

マンション経営で利益を出すためには、「コストを管理する」「金利を抑える」「リスクに備える」といったポイントを意識することが大切です。

コストを管理する

収入を増やすことだけではなく、コストを抑えることがマンション経営で利益を出すためのポイントとして挙げられます。マンション経営でかかるコストのなかで、固定資産税や都市計画税などは変えられないコストです。しかし、リフォーム費や修繕費などは、工夫することで節約できるでしょう。具体的な節約方法として、大がかりな修繕になる前にこまめな点検を行うことや、工事の際は相見積もりを取るといったことが挙げられます。

なお、コスト管理をする際は、「実質利回り」を意識しましょう。実質利回りとは、購入時の諸経費や管理費といったコストを差し引いて算出する利回りのことです。これを算出することで、コストと収益のバランスを明確に把握できます。コスト管理が不安な方は、経験豊富な不動産管理会社に相談することがおすすめです。

金利を抑える

マンション経営で利益を出すためのポイントとして、金融機関に支払う利息の割合である「金利」を抑えることが挙げられます。マンション経営においては、金利を含む融資の返済が毎月の固定費となるため、低金利であれば利息の割合が少なくなり、それに伴って毎月の返済額も抑えられるでしょう。

借入額や融資期間などによっても異なりますが、融資期間30年の融資では、金利が1％上昇すると、毎月の返済額が万単位で変動することが一般的です。融資期間を30年、元利均等返済方式で借り入れた場合、毎月の返済額は、以下の表の通りです。

また、都市銀行や地方銀行などの金融機関によっても、金利の相場は異なるため、事前によく調べて比較しましょう。それぞれの金利の相場は以下の通りです。

従って、マンション経営で利益を出すためには、「月々の借入額を減らすために引渡し時に最初に支払う金額を増やす」「金利の低い金融機関を選ぶ」といった工夫が必要になります。

リスクに備える

マンション経営で利益を出すためのポイントとして、経営リスクに備えることも重要です。マンション経営における主なリスクには、空室や賃料の下落などによる収入減少のリスクや、修繕費による予期せぬ出費のリスクなどがあります。利益の減少を防ぐためにはこれらのリスク対策や、コストの管理を適切に行うことが大切です。特に、長期間の空室状態は収益の減少に大きく影響するため、しっかりと対策をしましょう。

なお、これらのリスクに万全に備えるためには、マンションの賃貸経営に関するノウハウが欠かせません。そこで、「マンションの賃貸経営は初めて」「うまくできるか不安」という方は賃貸管理会社に相談するのがおすすめです。

三井のリハウスでは、入居者募集から入金管理まで、マンション経営に関する幅広いサービスを提供しています。さらに、「フリーメンテナンスサービス」という所定の建具・設備について修理・交換の費用を1箇所1工事5万5,000円まで負担するサービスもあり、賃貸経営でのコスト削減を重視する方にもおすすめです。マンション経営のコスト管理について不安のある方はぜひ一度ご相談ください。

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実際どれくらい儲かるの？シミュレーションで検証

事前にシミュレーションを行い、その結果をもとに資金計画を立てることは、賃貸経営で利益を出すうえで重要です。また、利回りを計算してシミュレーションを行うことで、具体的な収益まで把握できるでしょう。

利回りには「表面利回り」と「実質利回り」の2種類があります。以下で、それぞれの計算方法について解説します。

なお、「所有する物件を貸した場合の賃料の目安が分からない」という方は、以下のリンクで賃料査定を依頼するのもおすすめです。

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表面利回り

表面利回りは、購入価格と家賃収入のみを考慮して算出します。なお、修繕積立金や管理費などの諸経費は考慮していないため、算出される利回りはおおまかなものとなることを理解しておきましょう。より具体的な収益性を把握するためには、実質利回りで計算することがおすすめです。

表面利回り＝年間収入÷マンション購入価格×100

実質利回り

実質利回りでは、購入価格と家賃収入に加えて、修繕積立金や管理費などの必要経費まで含めて算出します。そのため、表面利回りに比べ、より現実的な収益性を把握できるでしょう。

実質利回り＝（年間収入－必要経費）÷（マンション購入価格＋購入時の諸経費）×100

具体的な必要経費としては、固定資産税や管理費、修繕積立金、火災保険料などが挙げられます。それぞれの相場を、以下の一覧表にまとめました。

まずは、上記の相場を参考に、費用を計算しましょう。ただし、諸経費は詳細まで把握することが難しいため、年間家賃収入の20％を必要経費として計算する場合もあります。

シミュレーションとして、マンションを4,000万円で購入した場合の実質利回りを算出してみましょう。購入時の諸経費を200万円、賃料を月10万円（年間120万円）として、年間の必要経費を24万円（年間家賃収入の20％）とした場合、実質利回りは以下のようになります。

（120万円－24万円）÷（4,000万円＋200万円）×100＝約2.29％

なお、実質利回りの最低ラインは3％といわれており、これを下回ると赤字になるリスクが高まるとされています。物件を購入する前に、以上のシミュレーションを参考に、実際にシミュレーションしてから判断しましょう。ただし、空室によってシミュレーション通りに利益が出ない場合もあるため、利回りだけで物件を選ばず、そのほかの条件を考慮することも大切です。

マンションを貸すメリット

マンションを貸す主なメリットとして、「家賃収入を得られること」「インフレに負けない資産になること」などが挙げられます。

家賃収入を得られる

マンションを貸すことの最大のメリットは、継続的に家賃収入を得られることでしょう。賃貸管理会社に管理業務を委託することで、管理の手間もかからないため、ほかの仕事と両立することもできます。

インフレに負けない資産になる

マンションをはじめとする不動産は目に見える実体がある「実物資産」として知られており、インフレリスクに強いといわれています。なぜなら、現金の価値が下がるインフレの状況下では、建物や土地の価値や賃料の水準が上昇する傾向があるためです。従って、マンションなどの不動産を持つことは、インフレによる資産の価値低下を防ぐ防衛的な資産運用として効果的といえます。

マンションを貸すにあたっての注意点

マンションを貸すことにはメリットがある一方で、以下のような注意点もあります。

・空室リスクがある
・大きな出費が発生するリスクがある

以下で、それぞれ詳しく説明していきます。

空室のリスク

マンションを貸すにあたっては、借主を見つけられず空室となり、家賃収入を得られなくなる可能性がある点に注意が必要です。家賃収入が得られない場合でも、ローン返済は続くため、空室の期間が長いほど、赤字につながるリスクは高まります。そのため、できる限り空室期間を短縮することが重要です。

空室リスクの対策方法として、適正な賃料設定をすることや、リフォームで人気設備を導入することなどが挙げられます。そのほかにも、空室対策や入居者募集に関する知識や経験が豊富な賃貸管理会社を選ぶことも大切です。

三井のリハウスは都市部の分譲マンションの賃貸管理実績が豊富であり、自社ホームページやポータルサイトの掲載、グループ会社を含む独自のネットワークを活かした集客力が強みです。マンションの空室リスクに不安をお持ちの方は、ぜひ一度ご相談ください。

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大きな出費が発生するリスク

設備の老朽化や急な故障による修繕費、借主が退去する際のハウスクリーニング代などの、大きな出費が発生する可能性があることも注意点の1つです。これらの出費は高額になる場合もあるため、事前に十分な備えがあると安心でしょう。そのため、シミュレーションを行う際には、修繕費・クリーニング代を見込んで算出することもおすすめです。

マンションを貸す流れ

マンションを貸す流れは以下の通りです。

1．不動産会社の選定
2．貸し出しの条件を決める
3．入居者の募集
4．借主と賃貸借契約を結ぶ

貸し出しの条件を決める際には、契約方法を決定する必要があります。契約方法は、主に『「普通賃貸借契約（普通借家契約）」と「定期賃貸借契約（定期借家契約）」』の2種類です。

普通賃貸借契約は一般的な契約方法であり、長期の貸し出しに適しています。一方で、定期賃貸借契約は、契約期間が事前に決められています。そのため、一定期間の貸し出しを希望する人に適しているでしょう。

●マンションを貸し出す流れについて詳しくはこちら

よくある質問

以下で、マンション経営で利益を求める場合のよくある質問に答えていきます。

住宅ローンが残っていても、マンションの貸し出しはできる？

原則として、住宅ローンの返済中にマンションを貸し出すことは禁止されています。なぜなら、住宅ローンはローン契約者かその家族が居住する物件の購入を目的としたローンであり、投資を目的としていないためです。

住宅ローン返済中のマンションを無断で貸し出してしまうと、ローン残債の一括返済が求められることもあります。そのため、住宅ローンを返済中に、マンションの貸し出しを行いたい場合は、金融機関に相談して投資用ローンに切り替えましょう。

売却よりも賃貸経営が向いているのはどんなケース？

マンションが需要の高いエリアに位置していれば、売却よりも賃貸経営が適しているといえるでしょう。需要が高いエリアの特徴として、交通機関へのアクセスがよい場所や、スーパーやコンビニなどの施設が近くにある場所が挙げられます。マンションが好立地であることは、借主を容易に見つけられるため、空室リスクの低減につながり、安定的な収入が期待できます。

●マンションを貸すか売るかの比較についてはこちら

●空室対策についてはこちら

賃貸経営のサポートは三井のリハウスにおまかせ

マンション経営で利益を得るためには、コストの管理や、空室リスク、予期せぬ出費のリスクなどの対策をしっかりと行うことが必要です。特にマンション経営に失敗したくない方は経験豊富な信頼できる賃貸管理会社に依頼して安定的な経営をサポートしてもらうことが重要といえるでしょう。

三井のリハウスでは、賃貸管理の豊富な経験と専門知識を活かした徹底したサポート体制を整えています。また、独自のネットワークを駆使した集客力は空室対策では特に効果を発揮し、経営が始まってからの収支の確認もオンラインでスムーズに行えます。「空室リスクが心配」「収支の明細を細かくチェックしたい」とお考えの方は、ぜひ三井のリハウスにご相談ください。

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※出典：国土交通省「令和5年度マンション総合調査結果」
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001750161.pdf
（最終確認：2026年4月20日）