空室対策のアイデア10選！賃貸経営で「部屋が埋まらない」を防ぐ方法

空室対策は必要不可欠

マンション経営やアパート経営などの賃貸経営において、安定した家賃収入を得るには空室対策が不可欠です。空室対策には、低コストですぐに取り組めるものからコストも時間もかかるものまで幅広い選択肢があります。区分所有か1棟所有か、どれほどの自己資金があるのかといった状況によって、適した対策方法は異なります。また、対策方法が空室の原因に合っていなければ効果を得られず、逆に損をしてしまう恐れもあります。そのため、空室の原因をしっかりと分析して、費用対効果の高い対策を実践することが重要です。

この記事では、さまざまな空室対策のアイデアや自分に合った対策の選び方を、分かりやすく解説していきます。

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おすすめの空室対策アイデア10選

賃貸経営における空室対策は、準備に一定の負担が伴う対策もあれば、簡単に取り組めるものもあります。空室対策のポイントは、戦略を立てることや、貸し出す物件や条件についてさまざまな視点からアプローチすることです。具体的には以下のような空室対策のアイデアがあります。

・実力のある仲介会社を選ぶ
・ターゲットを見直す
・広告や募集資料を見直す
・リフォーム・リノベーションをする
・セキュリティ面を強化する
・入居条件を緩和する
・共用部分の清掃を徹底する
・設備の利便性を高める
・借主（入居者）が負担する費用を削減する
・借主とのコミュニケーションの機会を作る

それぞれ詳しく解説していきますので、ぜひ参考にしてみてください。

実力のある仲介会社を選ぶ

1つ目の空室対策のアイデアは、仲介会社を慎重に選ぶことです。実際に部屋探しをしている人への営業を担うのは主に仲介会社であるため、賃貸の営業に長けた仲介会社に依頼することが重要です。具体的には、集客活動を積極的に行ってくれることはもちろん、親切で丁寧なコミュニケーションを取ってくれる会社であれば安心できるでしょう。

三井のリハウスは、都市部の区分所有の分譲マンションに関する豊富な賃貸管理実績があります。また、自社ホームページや大手ポータルサイトへの情報掲載、グループ会社を含む独自のネットワークなどを活かした高い集客力で、入居者の募集を行っています。お客さまの状況に合わせて懇切丁寧に対応いたしますので、賃貸物件についてお悩みの際はぜひお気軽にご相談ください。

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ターゲットを見直す

地域に合わせて賃料を設定することや、その地域の特徴的なターゲット層のニーズを踏まえたアピールを行うことも、空室対策の1つの手段です。借主となり得る客層の年齢や家族形態などは、地域によって異なります。そのため、地域の客層の特性を見直すことでより効果的なアプローチができ、賃貸借契約につながるでしょう。たとえば、子育て世帯の割合が高い地域では、閑静で落ち着いた環境や、公園や病院までの近さが重視されると考えられるため、それらを積極的にアピールすることが効果的です。

広告や募集資料を見直す

空室対策には、広告や募集資料の見直しも欠かせません。部屋を探している人は、物件の広告を見て内見に行くかどうか決めるのが一般的です。そのため、広告に掲載する写真やレイアウトを見直し、魅力が伝わるように工夫することで、内見者数の増加が期待できるでしょう。また、オンライン内見やセルフ内見を導入することで、より多くの人に物件のよさをアピールできます。

リフォーム・リノベーションをする

築年数が古い物件であれば、リフォームやリノベーションを行うことも空室対策として有効です。高齢者の多い地域ではバリアフリーリフォームを行うといったように、借主の需要に合ったものを選択するとより効果的でしょう。貸主（オーナー）が負担する初期費用は高くても、結果的に資産価値が上がり、長期的な収益性が見込める可能性があります。リフォームやリノベーションにかかった費用を回収できるかどうか、プロである不動産会社にもリフォーム利回りについて相談したうえで検討するとよいでしょう。

三井のリハウスは、全国で2万4,700戸以上の賃貸物件を（※1）管理しています。長年の豊富な実績で、貸主さまに代わり、手厚いサポートを提供します。ぜひお気軽にご相談ください。

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セキュリティ面を強化する

充実したセキュリティ対策は、入居率を高めるうえで欠かせない要素といえます。安心できるセキュリティ設備があることを条件に物件探しをしている人も多く、空室対策として効果的です。

たとえば、オートロックは導入に費用がかかるものの、効果的で分かりやすいセキュリティ対策の方法であり、人気があります。また、防犯カメラは犯罪の抑止力になるだけでなく、万が一の証拠資料にも役立つでしょう。そのほかにも、スマートキー・電子錠やモニター付きインターホンの導入、センサーライトの設置など、規模感や価格帯も幅広く、さまざまな方法があります。区分所有、1棟所有など、賃貸物件の規模に合わせて効果的な方法を検討しましょう。

入居条件を緩和する

入居条件を緩和することで、借主の層を広げられ、空室対策につながるでしょう。外国人可、ペット可、楽器可、クレジットカード決済可などがその例です。しかし、条件を安易に緩和すると、隣人間のトラブルが生じることや、退去後の修復に大きな負担がかかるリスクもあります。そのため、条件緩和に伴うトラブルを予測し、防音リフォームや英語通訳サービスの導入など適切な対策を施すことが必要です。

共用部分の清掃を徹底する

1棟所有の賃貸物件の場合は、エントランスや廊下、駐輪場、ごみ置き場などの共用スペースを常に清潔に保つことで、内見の際の印象がよくなります。きちんと管理されている物件であるというアピールにもつながるでしょう。借主の満足度が向上し、結果として空室率が低下します。貸主は定期的に清掃状況を確認し、現在の清掃会社や賃貸管理会社の管理が適切かを見直すこともおすすめです。

設備の利便性を高める

利便性の高い設備が整っている物件には、借主が集まりやすく、また離れにくいでしょう。ターゲットを考えてそれぞれの設備の需要を比較し、優先度を決めて導入することが重要です。たとえば、ワンルームで単身者向けの物件では、宅配ボックスが重宝される傾向があります。最近では、24時間利用できるごみ置き場や、天候や時間を選ばず干せる浴室暖房乾燥機も人気です。

借主が負担する費用を削減する

借主が負担する費用を抑えることも、空室対策として挙げられます。費用の種類としては、主に敷金・礼金といった初期費用と、賃料やネット（Wi-Fi）料金などの維持費用の2つがあります。これらの費用を部分的に値下げすることで、より多くの借主を獲得しやすくなるでしょう。近年では、インターネット回線の無料サービスを提供する物件も増えています。

また、毎月の賃料を下げることで、賃料検索においてより多くの人の目に触れる可能性も高まります。ただし、一度下げた賃料を再び上げることは難しく、結果として家賃収入が減ってしまうことがあるため十分な検討が必要です。

そのほかには、入居から数か月間の賃料を無料にする「フリーレント」を導入する選択肢もあり、この場合であれば毎月の賃料は下げずに済みます。しかし、設定した数か月の間の家賃収入は得られません。借主の負担費用の削減についてはメリットと注意点を考慮し、慎重に検討していきましょう。

借主とのコミュニケーションの機会を作る

借主との信頼関係を構築し、借主の満足度が高まると、長期の入居につながりやすいでしょう。借主とコミュニケーションの機会を作ることで、共用部分の故障や不具合、隣人トラブルの情報共有がスムーズになります。すると、早期の修繕やトラブル対処が可能です。また、借主アンケートを行い、借主の声を直接聞いて改善に努めることで、借主のニーズに即した賃貸経営が行えます。SNSや口コミでのよい評判が広まると、新規の借主を呼び込む効果も期待できるでしょう。

借主とのコミュニケーションに不安がある方は、三井のリハウスに賃貸経営のサポートをお任せください。豊富な実績に裏打ちされた賃貸管理のノウハウと万全のサポート体制が整っております。

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【事例で解説】空室になる原因5つ

賃貸経営において部屋が埋まらない理由は、物件や周囲の環境などにあることが多く、代表的な原因は以下の通りです。

・物件の立地が悪い
・物件の機能性が下がっている
・賃料が高い
・地域のニーズに合わない
・借主とのコミュニケーションが不足している

なお、賃貸経営でなかなか部屋が埋まらない場合はプロに相談するとよいでしょう。物件のどこに課題があるのかを専門的な目線で答えてもらえます。リフォームの実施や賃料の設定などを1人で判断するのはややリスクがあるため、管理委任の相談や賃料査定の依頼なども併せて検討するのもよいでしょう。

三井のリハウスでは、豊富な賃貸管理サービスや、無料の賃料査定を行っております。賃貸経営にお悩みの方はぜひご相談ください。

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物件の立地が悪い

スーパーや病院などの生活に欠かせない施設が遠い、駅が遠く交通の便が悪い、繁華街が近く治安が問題視されるなど、物件の立地の悪さは空室の要因になりやすいという傾向があります。似た条件の物件が立地のよい地域にあれば、借主は立地がよいほうに流れてしまうこともあるでしょう。

物件の機能性が下がっている

老朽化したトイレやキッチン、給排水管をそのままにしていると、見た目の印象が悪くなり清潔感を損なってしまううえに、最新機種に比べて機能性の面でも劣ってしまいます。空室の一因となるだけでなく、借主の入居中に設備が故障してトラブルに発展する恐れもあるため注意が必要です。設備機器のほかに、間取りの使い勝手が悪い場合も、入居希望者の減少を招きます。そういった場合は思い切ってリフォームを検討することも1つの手段です。

賃料が高い

賃貸経営している部屋が空室になるケースの1つとして、物件の状態や周囲の相場に対して賃料が高いことも挙げられます。条件がほぼ同じで賃料が安い物件が近隣にあれば、入居希望者はそちらに流れてしまうでしょう。従って、賃料を設定する際は競合物件やエリアの賃料相場を十分に調査し、物件の状態を考慮することが大切です。

地域のニーズに合わない

物件の条件が地域のニーズに合わない場合も、空室につながることがあります。たとえば、ファミリー層が多いエリアでは、部屋数の多い物件のほうがより需要があるでしょう。一方、単身者や子どもがいない共働き夫婦が多いエリアは、テレワーク可能な作業スペースがあるとニーズが高まると予想できます。空室を防ぐためには、物件の周辺にどのような世帯が多く、ライフスタイルにはどのような傾向があるのかを具体的に把握し、それに適した物件の訴求を考えることが重要です。

三井のリハウスでは、長年の実績と経験から、市場ニーズやエリア、1つ1つの物件に合わせた賃貸経営の提案を行っています。賃貸経営にお悩みの方は、ぜひ一度ご相談ください。

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借主とのコミュニケーションが不足している

貸主と借主の間でコミュニケーションが不足している場合、物件や管理体制への不満から借主が退去してしまうことがあります。空室対策では、新しい借主を見つけるだけでなく、借主が出ていかないようにすることも重要です。入居する借主にも日ごろから十分配慮しましょう。

自分に合った空室対策の選び方

空室対策を選ぶうえで重要なのは、物件の状況を詳しく把握したうえで、それに適した対策を実践していくことです。具体的には次の流れで進めていくとよいでしょう。

まずは、賃貸に出す物件の強みと弱みを把握しましょう。そのためには、仲介会社にヒアリング調査を行うことが効果的です。これによって広告でアピールすべきポイントや、優先的に改善すべきポイントが明確になります。物件の状況が把握できたら、物件のあるエリアの特徴や競合物件について把握しましょう。環境やターゲット層、周辺物件の賃料相場などを知ることで、物件エリアでアピールできる点や競合物件と差別化できる部分を見つけられたり、募集条件を変更すべきかどうかを判断できたりします。

またこれらの状況を把握した後、課題を見つけられたら、いきなり大きな課題に取り組むのではなく、簡単に実践できる空室対策から少しずつ取り組んでいきましょう。

よくある質問

ここからは、賃貸経営の空室対策に関してよくある質問にお答えします。

やってはいけない空室対策は？

今ある空室を埋めることだけを考えて空室対策するのは危険です。たとえば、賃料の大幅な値下げは根本的な解決にはなりません。一時的に借主が増えても家賃収入は減少するため、相場に合った賃料設定が大切です。また、入居条件を緩めるのも空室対策として得策ですが、借主同士のトラブルやペットによる損耗など新たな問題を生むことがあります。目先の利益にとらわれず、長期的な視点で対策を立てる必要があるでしょう。

賃貸経営を成功させるコツは？

賃貸経営を成功させるには、居住者のニーズを正確に把握し、それに応えることが重要です。特に賃貸管理を委任している場合は、管理会社と良好な関係を築くことがポイントでしょう。管理会社との意思疎通がうまくいけば、管理先の実態が共有しやすくなり、借主の満足度向上にもつながります。トラブルがあったときのために、緊急時も対応している管理会社がおすすめです。

なお、三井のリハウスでは、入居中の万が一に備えて、設備故障の緊急対応を24時間受け付けております。また、1か所1工事あたり5.5万円まで無料になるフリーメンテナンスサービス（※2）も実施しております。ぜひご利用ください。

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賃貸経営における空室対策は三井のリハウスに相談を！

空室対策はさまざまあり、かかる費用や見込める効果の大きさも多岐にわたります。そのため、所有する物件に必要な空室対策を見極めることが大切です。加えて、プロからの意見をもらうことで、より効果的な空室対策ができ、新規入居者の獲得や借主との長期契約が見込めるでしょう。

三井のリハウスは、都市部の区分所有の分譲マンションにおける賃貸管理実績が豊富で、ポータルサイトやホームページの掲載、グループ会社をはじめとする独自のネットワークを活かした集客力が強みです。初めて貸主になる方からも数多く選ばれており、賃貸経営に関する初歩的なサポートから日々の賃貸管理で生じるお悩みの解決まで、お客さま一人ひとりに寄り添ったサービスを提供いたします。「なかなか入居者が決まらない」「どんな空室対策をすればよいか分からない」など、空室対策にお悩みを抱えている方は、ぜひ一度三井のリハウスにご相談ください。

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※1：2026年3月末時点

※2：フリーメンテナンスサービスならびに転貸プランは築40年以内の分譲マンション（居住用）かつ、所定の建具・設備の不具合に限ります。