ワンルームマンションの売却方法！流れや利益を増やすポイントを解説

ワンルームマンションは売却できる？

住まい用、投資用に所有しているワンルームマンションは、相場を把握したり、信頼できる不動産会社を選定したりと、適切な方法を選べば売却可能です。とはいえ、できるだけ高く売りたい気持ちが先行してしまい、市場と乖離のある売り出し価格を設定すると、売却が長期化してしまうこともあります。

そのため、まずは物件価格の把握から始めるのがおすすめです。自身でもおおまかな価格を調べることは可能ですが、不動産会社へ査定を依頼すれば、どのくらいの価格で売れるかを無料で算出してくれます。物件価格と併せて、売却の流れや相場なども把握しておくと売却がスムーズに進みます。今回は、ワンルームマンション売却でより多くの利益を出すためのポイントや、流れ、売却タイミング、費用などをまとめて解説します。

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ワンルームマンションを売却するべきタイミング

ワンルームマンションを売却するべきタイミングは、「物件自体の価値」と「市場動向」の二軸の観点を持つと、判断しやすくなります。具体的には以下のようなタイミングがおすすめです。

・新築時から5年前後のタイミング
・金利が低いタイミング
・周辺物件の価格が上昇しているタイミング

ここでは、それぞれについて詳しく解説していきます。

新築時から5年前後のタイミング

新築時から5年前後は、ワンルームマンションを売却するのに適したタイミングの1つです。この期間に売却することで、高値で売却できる可能性が高まります。基本的に、マンションの価格は月日の経過とともに大きく変化します。ワンルームマンションを新築で購入したとしても、建物は時間が経つにつれて劣化するため、価格も少しずつ下落していきます。

ただし、新築からおおよそ5年間は目立つ劣化は少なく、価格も新築時の価格とさほど大きな差はつきません。従って、新築時から5年以内でマンションを売却すれば高値で売却できる可能性があるということになります。

また、物件を売却したときに譲渡所得が生じた場合、かかる税金は売却した年の1月1日時点で所有期間が5年以内か5年超なのかで税率が大きく変わり、5年以内の場合は高い税金を支払わなければなりません。そのため、5年以内か、5年超か、どちらのタイミングが自分にとって有利になるのかを見極めながら売却するのがおすすめです。

金利が低いタイミング

低金利時も、ワンルームマンションを高値で売却できるタイミングの1つです。近年は、金利上昇傾向にあるものの、依然として不動産購入時のローン金利は低い水準にあり、住宅を購入しやすい状況が続いています。そのため、住宅の需要が高まることで、不動産の価格が上がっていく可能性があるのです。国土交通省が発表している不動産価格指数（※1）によると、令和6年12月の全国のマンションの価格指数は207.7でしたが、令和7年12月は225.1であり、価格が上昇していることが分かります。この先さらに上昇した場合、買い控えが生じる前に売却してしまうというのも1つの方法でしょう。

周辺物件の価格が上昇しているタイミング

周辺の物件の価格が上昇しているときも売却するタイミングといえます。高値で売却するためには、所有しているワンルームマンション周辺の情報もチェックしましょう。周辺の類似物件が、自分が売却したい価格より高額で売りに出されていれば、売却がスムーズに進む可能性が高いといえます。逆に、高値で売ることを最優先にしたいのであれば、周辺の物件価格が低いときには売却活動を行わないほうがよいでしょう。

ワンルームマンション売却の流れ

ワンルームマンション売却は以下の流れで進んでいきます。

1．事前準備
2．査定・媒介契約
3．売却活動
4．売買契約
5．決済・引渡し（ローン完済）
6．確定申告

ワンルームマンションを売る流れにおいて、ポイントの1つになるのが査定です。これは、査定結果を踏まえて適切な売り出し価格を設定することが、その後のスムーズな売却活動につながるためです。また、査定をすることで物件の市場価値を把握できるため、相場とかけ離れた価格で売却してしまうリスクを軽減できます。査定を依頼する際は、不動産会社に周辺物件の情報や似たような物件の相場などを聞くとよいでしょう。

1．事前準備

ワンルームマンションの売却の流れとしては、まず、住宅ローンや不動産投資ローンを利用している場合、残債がどのくらいあるのかを確認します。残債がある状態のままで、買主に不動産の引渡しをすることはできません。残債がある場合は不動産を売却した資金で一括返済し、そのうえで引渡しをするのが一般的です。

売却額が残債に満たなければ自己資金から補填し、それが難しい場合は、金融機関から別の融資を受けて残債を返済する必要があります。ローン返済後の資金状況を加味して、いつまでにいくらぐらいで売却したいのか、希望の売却時期と売り出し希望価格をまずは自分で整理しておきましょう。

2．査定・媒介契約

次にワンルームマンションの査定を申し込み、その後不動産会社と媒介契約を結びます。媒介契約とは、不動産売却の仲介を不動産会社に依頼するときに結ぶ契約のことです。不動産会社を通さずに自分自身で売却することもできますが、契約関係が複雑なうえにトラブルが起こる可能性があるため、媒介契約を結ぶのが一般的です。媒介契約には「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介契約」の3種類があります。それぞれの特徴やメリットを把握して、自分に合った契約方法を選ぶとよいでしょう。

●媒介契約のそれぞれの特徴についてはこちら

3．売却活動

不動産会社と媒介契約を結ぶと、売却活動が始まります。売却活動では、購入検討者に物件を確認してもらうため、内覧の準備や対応などを行います。なお、不動産の売却には、「仲介」と「買取」の2種類の売却方法があることを覚えておきましょう。仲介は、不動産会社と媒介契約を結び、買主を見つけてもらう方法です。一方、買取とは不動産会社に直接物件を買い取ってもらう方法を指します。

●仲介と買取の違いについてはこちら

4．売買契約

買主が見つかったら、不動産会社を通じて「購入申込書」の内容を確認し、売買価格や引渡し時期などの条件を調整したうえで、売主として売買契約を結びます。

契約当日は、不動産会社から買主へ重要事項説明が行われ、売主も契約内容を確認します。内容に問題がなければ、重要事項説明書・売買契約書に署名・捺印を行い、買主から売買代金の一部が手付金として支払われます。

5．決済・引渡し（ローン完済）

売買契約が完了したら、最終的な売買代金を受け取り、物件の鍵を買主に渡します。決済の際にはローンを完済し、「抵当権抹消登記」と、ワンルームマンションの所有者が変わったことを証明する手続き「所有権移転登記」を法務局にて行います（登記手続きは司法書士が行うことが一般的です）。

●抵当権の基礎知識についてはこちら

●所有権移転登記についてはこちら

6．確定申告

ワンルームマンションを売却した翌年には、確定申告を行いましょう。不動産を売却して利益が出た場合は、その利益を申告します。なお、利益が出なかった場合でも、税額控除を受けるためには確定申告が必要です。

●不動産売却に伴う確定申告についてはこちら

ワンルームマンション売却にかかる費用や税金

ワンルームマンションをはじめとして不動産を売却する際は、登記や仲介に関する費用や、譲渡所得の発生に伴う税金がかかります。

また、投資用のワンルームマンションの場合は賃貸管理を委託していた会社への解約違約金などがかかる場合もあります。

諸費用

ワンルームマンションの売却にあたって必要になる諸費用は以下の通りです。

・仲介手数料
・抵当権抹消費用
・司法書士への報酬
・ローン返済手数料
・賃貸管理やサブリース解約違約金
・引越し費用

仲介手数料
仲介手数料とは、不動産の売却が成立したときに不動産会社に成功報酬として支払う手数料のことです。仲介手数料は法律により上限額が決まっており、取引価格（売却額）によって仲介手数料の上限額を求める計算式は異なります。仲介手数料の求め方は以下の通りです。

・取引価格が400万円超の場合：取引価格（税抜）×3％＋6万円＋消費税
・取引価格が200万円超～400万円以下の場合：取引価格（税抜）×4％＋2万円＋消費税
・取引価格が200万円以下の場合：取引価格（税抜）5％＋消費税
※ただし、物件価格が800万円を下回る低廉な空家等の場合は特例の適用が可能で、不動産会社と依頼者間で事前の合意が得られた場合に仲介手数料の上限が30万円（＋消費税）に引き上げられます。

一般的には、買主と売買契約を結んだときに仲介手数料の半金を不動産会社に支払い、物件を引渡した際に残りの半金を支払います。

抵当権抹消費用
金融機関から融資を受ける際、不動産を担保にした抵当権を不動産登記簿に登録しています。売却時に抵当権が設定されたままの場合は、抵当権抹消登記の手続きが必要となり、その手続きに費用がかかります。自分で書類を作成し、管轄の法務局で抹消手続きをすることもできますが、司法書士に依頼するのが一般的です。

司法書士への報酬
抵当権抹消手続きといった、登記に関する作業を司法書士に依頼する場合は、司法書士への報酬費用が発生することも想定しておきましょう。

ローン返済手数料
ローンを一括繰り上げ返済する際に、金融機関に支払う手数料です。繰り上げ返済の手数料は金融機関によって異なります。

賃貸管理やサブリース解約違約金
ワンルームマンションを投資用として所有する人がマンションを売却する場合、賃貸管理やサブリース解約違約金を支払うケースがあります。管理委託やサブリース期間の満了以前に解約する場合に、違約金を支払うかどうかは管理会社やサブリース会社によって異なります。管理委託契約書を確認しましょう。

引越し費用
ワンルームマンションに住んでいる人が売却する場合は、引越し費用が必要です。かかる費用は荷物の量や引越し業者によって異なりますが、一人暮らしの場合の相場は5万円～8万円程度が目安とされています。

税金

不動産を売却すると、その売却で得た金額に対して以下のような税金がかかります。

・譲渡所得税
・印紙税

譲渡所得税
不動産を売却し、譲渡所得がプラスになった場合は、譲渡所得（利益）に応じて所得税と住民税、さらに復興特別所得税の支払いが必要です。譲渡所得にかかる税金は総称して「譲渡所得税」と呼ばれることがあります。

所得税と住民税は、売却した金額から売却の際の必要経費を差し引いた譲渡所得に応じて計算されます。なお、復興特別所得税は、東日本大震災の復興財源を確保するための税金で、2037年まで所得税に上乗せされます。譲渡所得税の税率は不動産の所有期間に応じて異なり、具体的には以下の通りです。

●所有期間5年以下の場合※復興所得税含む
所得税30.63％＋住民税9％＝計39.63％

●所有期間5年超の場合※復興所得税含む
所得税15.315％＋住民税5％＝計20.315％

以上のように、所有期間によって税率が倍近く変わるため、税額を考慮する場合は長期保有後の売却のほうが、メリットが大きいといえます。

なお、売却するワンルームマンションが自分の住まい（居住用）である場合、「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」を受けられるため、譲渡所得が3,000万円を超えない限り、税金はかかりません。しかし、家賃収入がある収益物件や投資用のワンルームマンションを売却する場合は、特例の対象外となり、譲渡所得税額が高くなります。

●居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例についてはこちら

印紙税
不動産の売買契約書に貼付する印紙代（印紙税額）が必要です。印紙税額は、契約書に記載されている取引価格によって異なります。

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ワンルームマンションを売却する際の注意点

ワンルームマンションの売却をスムーズに行うための主な注意点は、以下の5つです。

・ローンの残債を確認しておく
・適切な売り出し価格を設定する
・信頼できる不動産会社と契約する
・オーナーチェンジ物件の場合は別途必要な手続きを行う
・サブリース契約が残っている場合は譲渡可否や解除条件を確認する

それぞれのポイントについて詳しく見ていきましょう。

ローンの残債を確認しておく

ワンルームマンションを売却する際には、ローンの残債を事前に確認しておくことが重要です。住まい用で利用している住宅ローンや、投資用で利用している不動産投資ローンは、原則として売却時に完済し、抵当権を抹消する必要があります。

売却額がローンの残債に届かない場合は、自己資金から補填するか、金融機関から別の融資を受けて返済しましょう。なお、融資を受ける場合は売却前に金融機関に相談することが大切です。もし相談なしに売却し、残債を一括返済できない場合は、契約不履行により違約金が発生することもあります。

適切な売り出し価格を設定する

ワンルームマンションの売却を成功させるためには、適切な売り出し価格を設定することが大切です。相場以上の価格に設定した場合、買主がなかなか見つからず、売却に手間取る可能性も考えられます。逆に低く設定してしまうと、本来得られるはずの資金を逃してしまうかもしれません。

適切な売り出し価格を設定するには、不動産査定が役立ちます。取引実績の多い不動産会社に査定を依頼し、相場と乖離のない価格を見積もってもらいましょう。

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信頼できる不動産会社と契約する

不動産会社選びも売却成功のための重要なポイントです。そのためにはまず、査定額が適正であるかどうかを売主が判断しましょう。また、ワンルームマンションの売却に強い不動産会社か、その物件があるエリアに強いかどうかも不動産会社を選ぶ際の判断材料になります。

さらに、多くのサイトに掲載されているか、販売戦略がしっかりしているかも、不動産会社を見極めるポイントです。そのうえで、親身になって相談に乗ってくれる営業担当者がいる不動産会社を選ぶとよいでしょう。

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オーナーチェンジ物件の場合は別途必要な手続きを行う

オーナーチェンジ物件とは、賃借人（入居者）が住んでいる状態のまま売買される投資用不動産のことです。オーナー（貸主）のみが変更され、新しいオーナー（貸主）は従来の賃貸借契約を引き継ぎ、購入直後から家賃収入を得られるという特徴があります。投資用のワンルームマンションのなかでも、オーナーチェンジ物件を売却するのであれば、修繕履歴とレントロールをまとめておき、賃貸人の地位承継通知も忘れずに行うようにしましょう。

レントロールとは不動産の賃貸借条件を一覧表にした「賃貸条件一覧表」や「家賃明細表」のことです。レントロールや修繕履歴が整っている物件は検討しやすいため、多くの投資家が関心を示すようになり、結果的に高く売ることにつながります。

なお、オーナーチェンジ物件の譲渡に際しては、売主・買主連名による「賃貸人の地位承継通知」を速やかに行いましょう。これは、入居者に対し貸主の地位が承継されたことを通知し、適切な賃料振込を促すための重要なステップです。実務上は書面での通知が原則となり、新所有者の情報や振込口座の指定、契約内容に相違ない旨の記載が求められます。通知漏れは賃料の誤送金といったトラブルに直結するため、買主へのスムーズな権利移行を担保する意味でも、確実な実施を心がけるようにしましょう。

サブリース契約が残っている場合は譲渡可否や解除条件を確認する

サブリース契約とは、貸主（オーナー）と不動産会社が賃貸借契約（マスターリース契約）を締結し、不動産会社が借主（転借人）に転貸する契約形態のことです。投資用のワンルームマンションにサブリース契約が残っている場合は、譲渡可否や解除条件を確認しておくことが大切です。

また、不動産売却を検討する際、サブリース契約における「解約条件」の設定は、売却の成否や収益性につながる重要な要素となります。なぜなら、数か月前までの通知を求める解約予告期間や、特定の時期に限定された解約可能枠、さらには解約に伴う違約金や清算金の支払いといった条件が、売却時期の遅延や、想定を下回る価格での成約につながる可能性があるからです。スムーズな取引を実現するためには、契約書に記された「譲渡時の取り扱い」や「解約通知の期限」などの条文を事前に細かく精査し、内容に少しでも不明な点があれば、不動産会社へ相談しましょう。

●サブリース契約についてはこちら

【体験談あり】ワンルームマンションの売却はプロに相談！

売却成功のポイントは、信頼できる不動産会社を選んで契約することです。不動産会社を選ぶ際には、「対応は親切か」「専門性はあるか」「実績は豊富か」といった要素を基準に選びましょう。以下では、実際に三井のリハウスの無料査定から売却サポートまでご利用いただいた方の体験談をご紹介します。

【60代・投資用賃貸マンションと相続した宅地を売却した方の体験談】
息子のマンション購入時に、三井のリハウスさんにお世話になりました。
そのときのご担当の方の人柄にほれ込み、投資用賃貸マンションや相続した宅地の売却をお願いしました。

特に土地は他県にありましたが、遠方にもかかわらず何度も足を運んでいただき、地元の不動産屋さんに好条件で売却していただきました。

そのとき感じたのは、担当された方も素晴らしい方でしたが、遠方を感じさせない三井のリハウスさんの情報網もすごいと感じました。お世話になりありがとうございました。

【80代・ワンルームマンションを売却した方の体験談】
価格の低いワンルームマンションの売却でしたが、期待した以上に早く購入者を見つけていただき驚きました。契約等もわかりやすく、丁寧に対応いただきありがたかったです。

三井のリハウスでは、100万件を超える取引実績と積み重ねてきた知見をもとにした、精度の高い無料査定を行っています。三井不動産グループの総合力を活かして、お客さまのご希望に沿った売却活動をサポートしておりますので、ぜひお気軽にお問い合わせください。

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※1出典：国土交通省「不動産価格指数（令和7年12月・令和7年第4四半期分）を公表～不動産価格指数、住宅は前月比0.5％増加、商業用は前期比0.2％減少～」
https://www.mlit.go.jp/totikensangyo/content/001991493.pdf
（最終確認：2026年6月17日）