住まい用、投資用のワンルームマンションを売却する際のタイミングや費用などを解説!

ワンルームマンションを売却するときには、なるべく高く、スムーズに売却したいですよね。今回は住まい用、投資用のワンルームマンションを売却する前に知っておきたい、高く売るためのタイミングや、かかる費用、売却を成功させるためのポイントなどを解説します。

目次
  1. ワンルームマンションを売却したい場合どうする?
  2. ワンルームマンションを売却するタイミング
  3. ワンルームマンション売却の流れ
  4. ワンルームマンション売却にかかる費用とは?
  5. ワンルームマンションの売却を成功させる重要ポイント
  6. ワンルームマンションの売却はプロに相談!
記事カテゴリ 売却 マンション
2024.02.27

ワンルームマンションを売却したい場合どうする?

一般的に立地がよく築年数が浅い物件が多いため、単身者に人気があるワンルームマンション。ファミリータイプのマンションに比べると購入しやすい金額なので、なかには不動産投資用にワンルームマンションを所有している人もいます。

ワンルームマンションを所有している方のなかには、いずれ家族が増えたときには売却したいと考えていたり、投資用マンションの売却時期について悩んでいたりする方もいることでしょう。

ワンルームマンションの売却を成功させるためには、売却の流れや費用を把握し、積極的に売却活動を行っていくことが大切です。今回は、ワンルームマンションを高く売るためのタイミングや売却の流れ、費用、売却を成功させるためのポイントなどについてお伝えします。

売却予定のワンルームマンション

ワンルームマンションを売却するタイミング

ワンルームマンションを少しでも高く売却するためには、タイミングが重要です。まずは、売却のタイミングで押さえておきたいポイントを3つご紹介します。

築年数が経過し過ぎないうちに売却する

マンションの価格は月日の経過とともに大きく変化します。ワンルームマンションを新築で購入したとしても、建物は年月とともに劣化するので、価格も少しずつ下落していきます。

ただし、新築からおおよそ5年間は目立つ劣化は少なく、価格も新築時の価格とさほど大きな差は付きません。従って、新築時から5年以内でマンションを売却すれば、高値で売却できる可能性があるということになります。

金利が低いタイミングで売却する

低金利時も、ワンルームマンションを高値で売却する方法の1つです。金融緩和による低金利政策のもとでは住宅ローンの利回りが低くなっているため、住宅を購入しやすい環境が整っています。つまり、低金利政策によって住宅の需要が高まれば、自然と不動産の価格は上がっていくことが期待できるわけです。国土交通省が発表している不動産価格指数※1によると、令和4年9月の全国のマンションの価格指数は184.6でしたが、令和5年9月は193.5であり、価格が上昇していることが分かります。

周りの物件価格を注視する

高値で売却するためには、所有しているワンルームマンション周辺の情報チェックも大切です。周辺の類似物件が、自分が売却したい価格より高額で売りに出されていたら、売却がスムーズに進む可能性が高まります。逆に、高値で売ることを最優先したいのであれば、周辺の物件価格が低いときには売却活動を行わないほうがよいでしょう。

ワンルームマンション売却の流れ

ワンルームマンションをスムーズかつ高値で売却するために、売却の流れについても把握しておきましょう。不動産売却は以下の流れで進んでいきます。

[ 1 ] 事前準備
[ 2 ] 査定・媒介契約
[ 3 ] 販売活動
[ 4 ] 売買契約
[ 5 ] 決済・引渡し(住宅ローン完済)
[ 6 ] 確定申告

ワンルームマンションの模型と売り出し中の看板

[ 1 ] 事前準備

まず、住宅ローンを利用している場合、残債がどのくらいあるのかを確認します。残債がある状態のままで、買主に不動産の引渡しをすることはできません。残債がある場合は、不動産を売却した資金で一括返済し、そのうえで引渡しをするのが一般的です。

もし、売却額が残債額に満たないときは、自己資金から補填するようにし、それが難しい場合は、金融機関から別の融資を受けて残債を返済する必要があります。そしてそれらの資金状況を加味して、いつまでにいくらぐらいで売却したいのか、希望の売却時期と売却価格を整理しましょう。

[ 2 ] 査定・媒介契約

次にワンルームマンションの査定を申し込み、その後不動産会社と媒介契約を結びます。媒介契約とは、不動産売却の仲介を不動産会社に依頼するときに結ぶ契約のことです。不動産会社を通さずに、自分自身で売却することもできますが、契約関係が複雑なうえにトラブルが起こる恐れもあるため、媒介契約を結ぶのが一般的です。媒介契約には「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介契約」の3種類があります。それぞれの特徴やメリットを把握して、自分に合った契約方法を選ぶとよいでしょう。

●媒介契約のそれぞれの特徴についてはこちら
媒介とは?仲介や一般媒介などの違いを一挙解説!

専任媒介契約書と印鑑

[ 3 ] 販売活動

不動産会社と媒介契約を結ぶと、販売活動が始まります。販売活動では、購入検討者に物件を確認してもらうため、内覧の準備や対応などを行います。なお、不動産の売却には、「仲介」と「買取」の2種類の売却方法があることを覚えておきましょう。仲介は、先述のように不動産会社と媒介契約を結び、買主を見つけてもらう方法です。一方の買取とは、不動産会社に直接物件を買い取ってもらう方法を指します。

●仲介と買取の違いについての詳しい記事はこちら
不動産買取とは?仲介との違いや基礎知識をメリット・注意点と併せて解説!

[ 4 ] 売買契約

買主が見つかったら、不動産会社を通じて「購入申込書」を受け取り、売主として売買契約を結びます。その際に行うことは、物件の確認や重要事項説明書についての質疑応答、契約条件の確認などです。そこで問題がなければ、契約に移り、契約書に署名と捺印をします。このときに、買主から売買代金の一部が手付金として支払われます。

[ 5 ] 決済・引渡し(住宅ローン完済)

売買契約が完了したら、決済と引渡しを行い、最終的な売買代金を受け取り、物件の鍵を買主に渡します。決済の際には住宅ローンを完済し、「抵当権抹消登記」と、ワンルームマンションの所有者が変わったことを証明する手続き「所有権移転登記」を法務局にて行います(登記手続きは司法書士が行うことが一般的です)。

●抵当権の基礎知識についての詳しい記事はこちら
抵当権とは?基礎知識から抹消手続きまで分かりやすく解説

●所有権移転登記についての詳しい記事はこちら
所有権移転登記とは?費用や必要書類、手続き方法を解説

[ 6 ] 確定申告

ワンルームマンションを売却した翌年には、確定申告を行いましょう。不動産を売却して利益が出た場合は、その利益を申告します。なお、利益が出なかった場合でも、税額控除を受けるためには確定申告が必要です。

確定申告書

ワンルームマンション売却にかかる費用とは?

不動産会社に仲介を依頼してワンルームマンションといった不動産を売却する場合は、不動産会社への手数料や諸費用、税金がかかります。具体的に見ていきましょう。

諸費用

ワンルームマンションの売却にあたって必要になる諸費用は以下の通りです。

・仲介手数料
・抵当権抹消費用
・司法書士への報酬
・住宅ローン返済手数料
・賃貸管理やサブリース解約違約金
・引越し費用

仲介手数料
仲介手数料とは、不動産の売却が成立したときに不動産会社に成功報酬として支払う手数料のことです。仲介手数料は法律により上限額が決まっており、取引価格(売却額)によって仲介手数料の上限額を求める計算式は異なります。仲介手数料の求め方は以下の通りです。

・取引価格が400万円超の場合 : 取引価格(税抜) × 3% + 6万円 + 消費税
・取引価格が200万円超~400万円以下の場合 : 取引価格(税抜) × 4% + 2万円 + 消費税
・取引価格が200万円以下の場合 : 取引価格(税抜) × 5% + 消費税

一般的には、買主と売買契約を結んだときに仲介手数料の半額を不動産会社に支払い、物件を引渡した際に残りの半額を支払います。

抵当権抹消費用
金融機関から住宅ローンの融資を受ける際、不動産を担保にした抵当権を不動産登記簿に登録しています。不動産を売却するときは、その登記を抹消する必要があり、費用がかかります。その際、自分で書類を作成し、管轄の法務局で抹消手続きをすることもできますが、司法書士に依頼するのが一般的です。

司法書士への報酬
抵当権抹消手続きといった、登記に関する作業を司法書士に依頼する場合は、司法書士への報酬費用が発生することも想定しておきましょう。

住宅ローン返済手数料
住宅ローンを一括繰り上げ返済する際に、金融機関に支払う手数料です。繰り上げ返済の手数料は金融機関によって異なります。

賃貸管理やサブリース解約違約金
ワンルームマンションを投資用として所有する人がマンションを売却する場合、賃貸管理やサブリース解約違約金を支払うケースがあります。管理委託やサブリース期間の満了以前に解約する場合に、違約金を支払うかどうかは管理会社やサブリース会社によって異なります。管理委託契約書を確認しましょう。

引越し費用
ワンルームマンションに住んでいる人が売却する場合は、引越し費用が必要になります。

司法書士バッジ

税金

不動産を売却すると、その売却で得た金額に対して以下のような税金がかかります。

・譲渡所得税
・印紙税

譲渡所得税
不動産を売却し、譲渡所得がプラスになった際は、譲渡所得(利益)に応じて所得税と住民税、さらに復興特別所得税の支払いが必要です。

所得税と住民税は、売却した金額からマンションの取得費と売却の際にかかった費用を差し引いた譲渡所得に応じて計算されます。なお、復興特別所得税は、東日本大震災の復興財源を確保するための税金で、2037(令和19)年まで所得税に上乗せされます。譲渡所得税の税率は不動産の所有期間によって異なり、具体的には以下の通りです。

●所有期間5年以下の場合 ※復興所得税含む
所得税30.63%+住民税9%=計39.63%

●所有期間5年超の場合※復興所得税含む
所得税15.315%+住民税5%=計20.315%

以上のように、所有期間によって税率が倍近く変わるため、税額を考慮する場合は長期保有後の売却のほうが、メリットが大きいといえます。

なお、売却する不動産が投資用ではなく、自分の住まいである場合、「3,000万円の特別控除」を受けられるため、譲渡所得が3,000万円を超えない限り、税金はかかりません。しかし、家賃収入がある収益物件や投資用のワンルームマンションを所有5年以内で売却する場合、譲渡所得税額が高くなることを押さえておきましょう。

印紙税
不動産の売買契約書に貼付する印紙代(印紙税額)が必要です。印紙税額は、契約書に記載されている取引価格によって異なります。

ワンルームマンションの売主と訪問査定する人

ワンルームマンションの売却を成功させる重要ポイント

ワンルームマンションの売却をスムーズに行うためには、売り出し価格の設定と不動産会社選びが重要なポイントです。それぞれのポイントについて詳しく見ていきましょう。

適正な売り出し価格を設定する

ワンルームマンションの売却を成功させるためには、適正な売り出し価格を設定することが大切です。相場以上の価格に設定した場合、買主がなかなか見つからず、売却に手間取る可能性が出てきます。逆に低く設定してしまうと、本来得られるはずの資金を逃してしまうかもしれません。

適切な売り出し価格を設定するには、不動産査定が役立ちます。取引実績の多い不動産会社に査定を依頼し、相場と乖離のない価格を見積もってもらいましょう。

信頼できる不動産会社と契約する

不動産会社選びも売却成功のための重要なポイントです。そのためにはまず、査定額が適正であるかどうかを売主が判断しましょう。また、ワンルームマンションの売却に強い不動産会社かどうか、その物件があるエリアに強いかどうかも不動産会社を選ぶ際の判断材料になります。

さらに、サイトへの掲載方法やチラシ作りが上手かどうか、販売戦略がしっかりしているかどうかも、不動産会社を見極めるポイントです。そのうえで、親身になって相談に乗ってくれる営業担当者がいる不動産会社を選ぶとよいでしょう。

ワンルームマンションの模型と計算機

ワンルームマンションの売却はプロに相談!

ここまで、ワンルームマンションを売却するタイミングや売却の流れ、成功させるポイントなどについてご紹介しました。

ワンルームマンションの売却を検討し始めている方にはAI査定や簡易査定を、本格的に売却を検討している方には訪問査定の依頼をおすすめします。査定を依頼すれば、おおよその市場の相場を把握できるため、その後の売却計画を立てやすくなります。また、売却を成功させるためには、信頼できる不動産会社を選んで契約することも重要なポイントです。

三井のリハウスでは、100万件を超える取引実績と積み重ねてきた知見をもとにした、精度の高い無料査定を行っています。三井不動産グループの総合力を生かして、お客さまのご希望に沿った売却活動をサポートしておりますので、ぜひお気軽にお問い合わせください。

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※1出典:不動産価格指数 (令和5年9月 ・令和5年第3四半期分)を公表~不動産価格指数、住宅は前月比 0.6%上昇、商業用は前期比 1.6%上昇~ ,国土交通省
https://www.mlit.go.jp/totikensangyo/content/001715748.pdf
(最終確認:2024年2月8日)

村田洋一

らくだ不動産 不動産コンサルタント。宅地建物取引士、行政書士。消費者にとっての最良の不動産取引を目指し、多岐にわたる不動産トラブルの相談を受ける。
https://www.rakuda-f.com/
https://www.s-mankan.com/