不動産鑑定とは？査定との違いや費用、必要な場合について解説

不動産鑑定と不動産査定の違いは？

土地や一戸建て、マンションなどの不動産の価値を見積もるものとしては、不動産鑑定士による不動産鑑定と、不動産会社による不動産査定の2つがあります。

不動産鑑定は、不動産鑑定士試験に合格した不動産鑑定士のみが行うものです。一定の決められた手法で算定され、公正な価額として公的な信用を持ちます。そのため、公共性の高い場面で不動産の適正な価値を証明する際に用いられるのが一般的です。一方、不動産会社が行う不動産査定は、不動産を売却する際に市場価値を算出するもので、不動産鑑定のような公的な信用力はなく、算定方法や確認する内容は任意となっています。

この記事では、不動産鑑定の方法や価額に影響する要素、不動産鑑定士への依頼方法などを分かりやすく解説します。まずは不動産会社による不動産査定との違いについて見ていきましょう。

不動産鑑定

不動産鑑定とは、資格を持った不動産鑑定士が「不動産鑑定評価基準」にもとづいて調査・分析をして不動産の適正な価値を求めることです。不動産鑑定は、不動産に関する高度な知識が求められる難易度の高い試験に合格した不動産鑑定士のみが評価・算定するため、公的な信用力を持ちます。

正式な不動産の鑑定評価には一般的に数十万円以上が必要ですが、10万円程度から依頼できる簡易鑑定もあります。簡易鑑定では鑑定書ではなく「意見書」、または「不動産調査報告書」という書面が作成されます。なお、簡易鑑定は、不動産の価額は提示されますが公的な信用力は低く、内容の正確性が不動産鑑定書には劣ることを知っておきましょう。

不動産査定

不動産査定とは、不動産を売却するときに不動産会社が土地や建物など不動産の相場価格を見積もることです。不動産会社が独自に見積もるため、不動産会社によって査定額が異なり、公的な信用力はなく証拠能力もありません。不動産の売却を検討する売主が、どのくらいの価格で売却できそうなのかを知るために依頼するものが不動産査定です。

不動産査定は無料のため、気軽に依頼できます。ただし、査定する不動産会社の実績や営業力などの差が査定額に影響するため、不動産会社によって査定結果は異なることが一般的です。企業のサイトや口コミなどを見て、実績が豊富で信頼できる不動産会社に依頼しましょう。

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不動産鑑定が必要な場合や用途は？

公的な信用力を持つ不動産価格が求められる場合は、不動産鑑定が必要です。不動産鑑定が用いられる主な場面の例として、以下が挙げられます。

・公的機関によって公表される土地の価値（公示地価、基準地価）の算定根拠
・土地の固定資産税評価額や相続税評価額の算定根拠
・不動産を扱う裁判や調停での価格の根拠
・裁判所が実施する競売時の基準価額の算定
・公的機関が所有する不動産価格の算定
・金融機関が不動産に対して行う担保評価
・公的機関や企業が行う不動産の売買価格（参考価格）
・民間の相続や離婚時の財産分与など

今回は、公的機関によって公表される土地の価値（公示地価、基準地価）の算定根拠、固定資産税評価額や相続税評価額の算定根拠、金融機関が不動産に対して行う担保評価、民間の相続や離婚時の財産分与などについて解説します。

公的機関によって公表される土地の価値（公示地価、基準地価）の算定根拠

不動産鑑定は、「公示地価」や「基準地価」のように、公的な価額を算出する際に用いられます。

公示地価
公示地価とは、地価公示法に則り、国が毎年3月下旬ごろ公表しているもので、土地売買の指標や公共事業の土地取得価格の算定基準となるものです。土地鑑定委員会が、毎年1回、1月1日を基準時点として標準的な土地についての正常な価額を示すものとされ、不動産鑑定士が評価しています。

基準地価
基準地価とは、国土利用計画法に則り、都道府県が選定した基準地1㎡あたりの標準価格を毎年9月中旬から下旬ごろに公表しているものです。都道府県知事が基準値を選定し、不動産鑑定士の鑑定評価を審査、調整を行って基準地価を決定しています。

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土地の固定資産税評価額や相続税評価額の算定根拠

固定資産税や都市計画税を算定する際には、固定資産税評価額が用いられ、相続税や贈与税を計算する際には、相続税評価額が用いられます。

固定資産税評価額
特に土地の固定資産税と都市計画税の算定根拠となる固定資産税評価額は、鑑定評価額をもとに自治体が決定しています。不動産鑑定士がすべての土地を評価するのではなく、自治体が利用状況の似ている地域の範囲を決め、そのうちの1地点を選びます。そして、選ばれた土地を不動産鑑定士が鑑定評価するという流れです。

この鑑定評価額に一定の係数をかけ、さらにその自治体の基準を用いて固定資産税評価額を決定します。一方、建物の固定資産税評価額は、鑑定評価とは別の基準にもとづいて計算されます。

相続税評価額
特に土地の相続税や贈与税の算定根拠となる相続税評価額は、国税庁が公表している相続税路線価を基準に計算されます。相続税路線価が鑑定評価をもとに決定されているので、間接的に鑑定評価が相続税や贈与税の算定に関与しているといえるでしょう。なお、建物の相続税評価額は、基本的に固定資産税評価額が用いられます。

金融機関や不動産に対して行う担保評価

金融機関が融資を行う際、対象不動産を担保とする場合に、担保価値を正確に把握するために不動産の鑑定評価がよく行われます。

不動産鑑定士による鑑定評価は、その不動産が担保として適切であるか、また、どの程度の融資額が妥当であるかを判断するための客観的な根拠となります。ただし、鑑定評価額がそのまま金融機関の評価額になるわけではなく、金融機関ごとに独自の基準で修正を加えたものが金融機関の評価額（担保評価）です。金融機関はこれにもとづいてスムーズかつ根拠のある審査ができます。なお、金融機関によっては鑑定評価によらず、独自の担保評価を行うケースもあります。

民間の相続や離婚時の財産分与など

不動産の価格は時期や経済状況によって変動し、利用者によって価値が異なるため、物理的に等分することが不可能なものもあります。そのため、配分や分割にあたって、複数の相続人や離婚当事者の間でトラブルに発展しやすい傾向があります。しかし、不動産鑑定を行って評価額を客観的に算出し、金銭的価値に換算すれば、公平な遺産分割協議や財産分与を行うことが可能です。

相続人同士や夫婦間で話し合いがまとまらなかった場合は、家庭裁判所の調停や審判に発展する恐れがあります。その際も、対象となる不動産の適正な価額として、公的な効力を持つ不動産鑑定評価を用いる必要が生じます。

不動産鑑定の評価方法は？

不動産鑑定（不動産の評価額の算出）には、3つの方法があります。鑑定する物件によって主体となる方法は異なりますが、複数（可能な限り3つ）の方法を用いることが一般的です。そこから不動産鑑定士が調整を加えて、論理的に説明できる評価額を算出します。ここでは、不動産鑑定評価の適用方法について詳しく解説します。

取引事例比較法

取引事例比較法は、評価の対象となる不動産と近隣の地域、もしくはやや広域の類似する地域内で、類似する不動産の取引事例をもとに価額を求める方法です。駅からの距離や接道条件などの立地、建物の構造、面積や築年数などが類似している不動産の過去の取引価格から、取引の事情、時点の違い、地域の違い、不動産個々の要因などを比較して試算価格を算出します。

収益還元法

収益還元法は、基本的に不動産から得られる収益を還元利回りで割り戻して試算価格を求める方法です。主に賃貸マンションやアパートといった投資用の不動産の評価に用いられます。ただし、一般的な一戸建てやマンションでも貸した場合を想定して収益還元法による試算価格を求め、鑑定評価に利用します。なお、収益還元法で求めた試算価格を「収益価格」といいます。

収益還元法は、「直接還元法」と「DCF法」の2つに分類されます。直接還元法は、一定期間（たとえば1年）の純収益（家賃収入から経費を引いたもの）を、還元利回りで割り戻して価額を求める方法です。DCF法は、その物件から将来得られるであろう毎月の利益と将来売却した場合の価格を、収益の発生時期に応じて現在の価値に置き換えたものを合計して試算価格を求める方法です。「直接還元法」に比べて、「DCF法」のほうが精度は高くなりますが、計算方法はより複雑です。

●収益還元法の詳しい計算方法についてはこちら

原価法

原価法は、評価する時点で、土地や建物を改めて取得・建築する場合の原価（再調達原価）を求めたものから、経年や地域の状況などの減価（価値の減少分）を差し引いて試算価格を求める方法です。この方法で求めた価額を「積算価格」といいます。

不動産価格に影響する要因は？

不動産鑑定では、不動産を取り巻くさまざまな要因を考慮して評価額を算定します。不動産価格に影響する要因は、「一般的要因」「地域要因」「個別的要因」の3つに分類されます。それぞれの概要を詳しく見ていきましょう。

一般的要因

一般的要因とは、一般経済社会における不動産のあり方および、その価格の水準に影響を与える要因のことです。具体的なものとしては、地質や土壌の状態、地理的位置、気象条件、地勢などの自然的要因、人口や家族構成・世帯の状況、教育・社会福祉の状態、公共施設の整備状態などの社会的要因、物価や税負担、金融の状態、国際化の状態などの経済的要因、土地利用計画や不動産に関する法的規制・税制といった行政的要因などがあります。

地域要因

地域要因とは、地域の特性を踏まえた不動産の価格形成に全般的な影響を与える要因のことです。地域要因は、さらに「宅地地域」「農地地域」「林地地域」などに大別され、宅地地域は、さらに「住宅地域」「商業地域」「工業地域」などに分かれます。たとえば、住宅地域であれば具体的には、日照や風向きなどの気象条件、眺望や景観などの自然環境、水道・ガス・道路などのインフラ、都心へのアクセス、騒音、大気の汚染、災害の危険性、敷地の面積など、さまざまな要因が考慮されます。

個別的要因

個別的要因とは、不動産に個別性を生じさせる要因です。その価格を個別的に形成する要因とされ、「土地に関する個別的要因」「建物に関する個別的要因」「建物およびその敷地に関する個別的要因」の3つに大きく分かれます。さらに、土地に関する個別的要因は、「宅地」「農地」「林地」「見込地および移行地」に分けられ、宅地は、またさらに「住宅地」「商業地」「工業地」に細分化されています。

不動産鑑定の流れ

不動産鑑定を依頼する際は、不動産鑑定士が得意とする地域や不動産の種類、鑑定分野を調べて把握することが大切です。また、依頼の流れのなかでは、権利証や登記簿謄本など必要書類の準備を含め、押さえておきたいポイントがいくつかあります。不動産鑑定を依頼した場合の流れは以下の通りです。

1．不動産に合った不動産鑑定士（鑑定事務所）を探して相談し、見積もりをとる
2．不動産鑑定の依頼をする
3．調査
4．分析・検討・評価
5．鑑定評価書の作成・受け取り

それぞれのステップと気を付けたいポイントについて、詳しく解説します。

1．不動産に合った不動産鑑定士（鑑定事務所）を探して相談し、見積もりをとる

不動産鑑定を依頼する場合は、不動産鑑定士を探すことから始まります。適切な不動産鑑定士を探すためには、まずは相談して、希望に合った鑑定が得られそうか確認することが大切です。なお、不動産鑑定士が複数人いる鑑定事務所もあれば、個人事務所の場合もあります。

不動産鑑定を依頼する際に気を付けたいことは以下の2つです。

・依頼する案件に対しての実績・経験が豊富かを確認すること
・複数の事務所に見積もり依頼を出すこと

1つ目を挙げた理由は、不動産鑑定士にも得意とする地域や鑑定分野があるためです。たとえば、市街地にある一般的な住宅やアパート・商業ビルの場合、実務経験のある不動産鑑定士なら鑑定する技量についてはそれほど大きな差はありません。しかし、市街地の不動産でもホテルや介護施設・工場など、あるいは農地や林地（山）といった不動産になると、取引量が住宅やビルと比べてそれほど多くないため、経験値の差や情報収集力の違いがはっきりと出てきます。

従って、鑑定を依頼する不動産について知識や経験のある不動産鑑定士を見つけることが大切なポイントです。また、できれば実務経験は5年以上ある不動産鑑定士だと安心でしょう。

2つ目を挙げた理由は、不動産鑑定は事務所によって鑑定時の調査方法や鑑定費用に差があるためです。調査方法が異なればかかる費用も違ってきますし、事務所が大きくなると必要な人件費も増え、その分費用は高くなる傾向があります。そのため、1つの事務所に限らず、複数の事務所に見積もりを依頼し、比較しましょう。事務所によりますが、初回の相談や見積もりは無料のところもあります。

2．不動産鑑定の依頼をする

複数の事務所のうち、鑑定の目的への適性や納期、予算などが納得できる事務所に、不動産鑑定の依頼をしましょう。鑑定を依頼する際には不動産の権利証や登記簿謄本、建物図面、評価証明書などの書類が必要です。また、書類だけではなく、不動産に関係する利害関係者の有無や鑑定書の目的、提出先などの確認も行われます。依頼するにあたって必要な書類や確認事項については、鑑定事務所に確認するようにしましょう。

3．調査

正式に依頼した後、対象となる不動産の調査が始まります。不動産鑑定の調査では、大きく分けて、机上調査（書面による調査）と実地調査があります。

机上調査では、市区役所や法務局などの官公庁で対象不動産にかかわる資料を徴収します。具体的には、市区役所では都市計画や道路、埋蔵文化財などの調査、開発許可や建築許可の証明、法務局では謄本や公図、地積測量図といった書面を取得します。

また、実地調査では、実際に現地を訪れ、対象不動産の土地や建物、電気水道といったインフラなどを調査します。具体的には、土地・建物の状態や隣地との境界、接道、インフラの状況などを図面や役所などの資料と突き合わせながら、実態を調査するのが一般的です。また、建物については外部と内部の現況を確認します。そのほか、実地調査では対象不動産だけでなく、周辺環境や周辺施設、抜け道（交通量）などもチェックします。

4．分析・検討・評価

不動産鑑定士は、調査した結果をもとに専門家として分析・検討を行い、先に説明した鑑定方法で試算価格を可能な限り複数求めます。さらに試算価格が実態に即して調整され、最終的な評価額が算出されます。この分析、検討の過程は専門家として不動産鑑定士の知識、経験が必要になる部分です。

5．鑑定評価書の作成・受け取り

不動産鑑定士が調査から得られた結果をもとに不動産の評価を行った後、「不動産鑑定評価書」が作成されます。鑑定評価書は、依頼者に説明したうえで渡されるのが一般的です。不動産鑑定の最終的な評価額は、鑑定評価書に記載される日付時点の価格となります。

また、一般的な宅地や住宅、ビルなどの不動産であれば、不動産鑑定士に鑑定を依頼してから不動産鑑定評価書が完成されるまで1か月ほどといわれており、対象不動産の規模が大きい場合や権利関係が複雑な場合は、さらに時間がかかります。

依頼する不動産の内容や不動産鑑定事務所によって納期までの時間が異なるので、見積もりを取る際に、鑑定評価書の納品までの日数を確認しておくとよいでしょう。

不動産鑑定にかかる費用は？

不動産会社に依頼する査定とは異なり、不動産鑑定には費用がかかります。費用相場は、一般的な住宅用の土地や建物であれば、20万円～50万円程度が目安です。不動産鑑定の報酬は対象となる不動産の種類や規模、権利状態などによって異なり、鑑定の難易度が高くなると鑑定費用も高くなります。

また、不動産鑑定事務所によっては、ホームページに目安となる費用を提示しているところもあるので、参考にしてみてください。

【口コミあり】不動産会社に査定を依頼するメリット

公的な信用力は必要なく、不動産売却時の相場価格を知りたい場合は、不動産会社に査定を依頼するのがおすすめです。不動産会社による査定のメリットには、「無料で依頼できる」「売却活動までサポートしてもらえる」といった点が挙げられます。

以下でそれぞれのメリットに加え、三井のリハウスで無料相談をした方の体験談をご紹介します。

無料で相談できて価格提示も早い

不動産鑑定は、資格を持つ不動産鑑定士による鑑定基準に則った詳細な分析が行われるため、20万円～50万円程度の費用がかかる一方、不動産査定なら無料で相談できます。そのため、特に公的な証拠能力を必要としない売却などの場合は、不動産会社に査定を依頼するのがおすすめです。

また、不動産査定は査定額の提示が不動産鑑定より早いのも特徴といえます。不動産鑑定の場合、一般的な住宅でも不動産鑑定評価書の受け取りまでに1か月ほどかかりますが、不動産会社による訪問査定は、現地調査を行った後、早ければ2日～3日、最長でも1週間ほどで査定額が算出されます。

【40代・査定から売却までを1か月ほどで完了した方の体験談】
2年前、急な転勤に伴い、自宅を売却することになりました。転居まで時間がないなか、古くとも愛着のある我が家、どこの不動産屋さんにお願いしようか悩んだ結果、全国展開されていて、転居先にも支店のある三井のリハウスさんにお願いしました。結果、査定から売却まで1か月もかからず、大変スピーディーに取引完了することができたので、とても助かりました。売却価格も大事に住んでいたところを評価していただき、十分に満足のいく価格でした。当時、担当していただいた方には今でも感謝しています。

売却活動までサポートしてもらえる

不動産鑑定において、不動産価格を算出することで鑑定士の仕事は完了します。一方、売却を目的として価格を知りたいなら、不動産会社による査定がおすすめです。売り出し価格や販売戦略、売却スケジュールなど、不動産市況や要望を踏まえた提案をしてくれます。不動産売却が目的で価格を知りたいなら、不動産査定を検討してみましょう。

【50代・丁寧なサポートによりスムーズに売却を進められた方の体験談】
担当者の方の誠実で親和的な印象と、査定資料を頂く早さ、内容の客観性の高さとのバランスで、三井のリハウスさんにお願いすることに決めました。媒介契約の締結からホームページへの写真の掲載、建物の検査やサポートメニューによる水回りリフォーム、内覧の準備など、売却活動はやることが多かったですが、1つ1つ丁寧に説明、準備していただき、手続きも着実に進めていただいたおかげで見通しを持って進めることができ、終わってみれば年末年始をはさんで2か月ほどの期間で、当初の希望価格での売却となりました。引越しまでの日程に余裕ができ、ゆとりを持って引越し準備をしているところです。移転先の準備もあるなかで、売却がとてもスムーズに進んだことに感謝しています。

三井のリハウスでは、豊富な取引実績をもとにした不動産査定を無料で受けられます。取扱件数100万件を超える実績を生かして売却を丁寧にサポートいたしますので、不動産の売却をご検討の場合は、お気軽にお問い合わせください。

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