マンションを賃貸に出すと手取りはいくら？手数料と併せてシミュレーションで計算

マンションを賃貸に出した場合の手取り額はいくら？

マンションを賃貸に出す場合、手取り額は家賃収入のうち15％程度といわれています。なお、国税庁の「申告所得税標本調査（令和6年分）」によると不動産所得者の平均所得金額は年間で666万円です。ただし、不動産所得者のなかにはアパート経営や駐車場経営のほか、さまざまな種類が該当するため、この数値はあくまでも参考値として知っておきましょう。

家賃収入は総収入の大半を占めますが、家賃収入は全て手取りとして手元に残るわけではありません。税金や経費が発生するため、これらが家賃収入から差し引かれます。そのため、マンションの賃貸経営の手取り額で損をしないためには、物件の条件や周辺環境などを踏まえた、適切な賃料設定が重要です。三井のリハウスでは無料の賃料査定や、賃貸管理のサービスを提供しています。ぜひご利用ください。

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マンションを賃貸に出す際の収入

マンションの賃貸経営をすると、家賃収入以外にも収入があります。主には以下のようなものが挙げられます。

・賃料（家賃）
・共益費（管理費）
・礼金
・更新料

それぞれ詳しく見ていきましょう。

賃料（家賃）

マンションを賃貸に出す際の賃料は、毎月入ってくる定期収入であり、収入のベースです。賃料の支払い方式は、翌月分を当月末までに支払う「前家賃」と、当月分を当月末までに支払う「後家賃」があり、一般的には前家賃が採用されています。

先を見据えてマンションの借主（入居者）を増やし、空室を減らすことで賃貸経営の収入が上がります。しかし、賃料が安過ぎると空室が少なくても儲からないですし、高過ぎると借主が増えないため儲かりません。また、築年数と共に賃料は低下することにも注意が必要です。

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共益費（管理費）

マンションを賃貸に出す際には、共益費（管理費）という収入もあります。共益費（管理費）は、借主が安全かつ快適な生活を送るために、居室以外のマンションの設備や環境への維持費として、賃料と共に支払われるものです。具体的には、共用部分の光熱費やメンテナンス費、清掃費、人件費などに充てられます。管理費とも呼ばれますが、物件管理会社に支払う「管理手数料」とは別物であることに注意しましょう。

礼金

礼金とは、居室を借主に貸すことに対してお礼として支払われるものです。賃貸借契約を結ぶ際にのみ発生しますが、最近ではそもそも礼金を支払わなくてよい物件もあります。定期賃貸借契約の場合は、契約期間満了ごとに新たに契約を締結するので、都度礼金を設定できます。なお、礼金は敷金と混同しやすいので注意しましょう。敷金とは、賃料の滞納代や退去時の修繕費・クリーニング費に充てられるものです。礼金とは違い、借主から貸主に預けられるお金であるため、余った分は退去時に返還されます。

更新料

更新料は、期間の定めがある賃貸借契約を更新する際に借主から支払われるものです。契約の更新は一般的に2年に一度行われ、更新料は賃料1か月分～2か月分程度支払われます。

マンションを賃貸に出す際にかかる費用

マンションを賃貸に出す際にかかる費用としては、管理費や税金などさまざまなものがあります。主に以下のようなものが挙げられます。

・管理手数料
・仲介手数料
・管理登録料
・管理費・修繕積立金
・損害保険料
・ローンの返済額
・税金 など

それぞれ詳しく見ていきましょう。

管理手数料

管理手数料とは、マンションを貸し出す際に清掃やトラブル対応といった日々の管理業務を賃貸管理会社に委任する場合に発生する費用です。賃料に応じて何％と設定されるのが一般的であり、毎月支払うものです。自身で賃貸管理すれば、管理手数料はかからずに済みますが、専門知識が不足していたり、手間をかけられる時間がなかったりなどの障壁もあります。適切な管理を行えなければ、質の高いサービスを借主に提供できなくなり、空室率が高くなる恐れもあります。

三井のリハウスでは、入居者募集から管理運営まで、賃貸にかかわるさまざまな業務を引き受け手厚くサポートします。決して無駄な出費にはならないので、賃貸管理なら三井のリハウスにお任せください。

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仲介手数料

仲介手数料とは、マンションの借主を探してもらったり、空室が出た際に、新たな借主を紹介してくれたりした不動産仲介会社に対して支払う費用です。不動産仲介会社は、貸主と借主から合わせて賃料1か月分とその消費税を上限として仲介手数料をもらえます。管理手数料と同様に、借主探しを自分でするなら、仲介手数料はかかりません。ただし、入居者の募集や賃貸借契約の締結などは、自分で行う必要があります。

管理登録料

管理登録料とは、管理手数料や仲介手数料とは別に、管理に対する初期費用として賃貸管理会社に支払う費用です。正式な名称がなく、初期費用や事務手数料として請求されることもあります。管理会社や管理サービスのプランによって金額は異なります。

管理費・修繕積立金

管理費と修繕積立金は似ていますが、異なるものです。どちらも主に分譲マンションの物件にかかり、マンションの共用部分のために使われます。マンションで快適な生活をするために不可欠な費用です。

管理費は、マンションの共用部分の維持管理にかかるものです。賃料の5％前後が毎月固定でかかります。管理手数料とは別物であることに注意しましょう。修繕積立金は、マンションの共用部分の大規模な修繕に備えるものです。経年劣化や設備の故障にともない、数年に一度する修繕に使うため、定期的に積み立てられます。小さな修繕は定期的にメンテナンスすればよいですが、設備がいつ故障するか分からないため、十分な予算を持っておくと安心です。

保険料

マンションを賃貸に出す際は、火災や地震が起こったときに備えて、保険に加入しておく必要があります。火災保険は火災だけでなく、落雷や台風による自然災害から事故や盗難まで幅広く補償するものですが、地震による火災などの被害に対しては補償がないので、地震保険にも別途で加入したほうがよいでしょう。なお、地震保険は単体では加入できず、火災保険と一緒に契約する必要があるので注意が必要です。

ローンの返済額

ローンは返済が完了するまで、毎月定額ずつ支払わなければなりません。ローンの返済額は元本とその利息分からなり、マンション経営の支出の大部分を占めます。なお、一般に住宅ローンは契約者自身が住むことが条件としてあるため、収益目的で賃貸経営をすると契約違反になってしまいます。多くの場合は金融機関に相談して、不動産投資ローンに借り換えを求められます。

税金

マンションを賃貸に出すときにかかる税金は、具体的には以下のようなものが挙げられます。

・固定資産税
・所得税

マンションを賃貸に出す場合、所有するマンションと土地に対してかかる固定資産税を毎年支払う必要があります。固定資産税は物件の評価額にもとづいて課税され、評価額に比例して税額が上がります。また、家賃収入に対しては給与所得などと同様に所得税が課税され、所得の増加に応じて住民税の額も増えます。収入から経費を差し引いた金額により所得税が算出されるので、入念な経費管理が不可欠です。なお、マンション経営を始める際には、不動産取得税や登録免許税、印紙税がかかるのが一般的です。

マンションを賃貸に出す場合の手取り額をシミュレーション

ここまで、マンションの賃貸経営における収入と支出を具体的に見てきましたが、ここでは実際にどのように計算して月々の手取り額を算出するのか見ていきましょう。

月々の手取り額を計算するにあたっては、前述の具体的な支出と収入を全て用いるわけではありません。なかには礼金や更新料、仲介手数料など、毎月出たり入ったりするものではない収支もあります。以下は、代表的な月次収支の項目を列挙し、仮の数値で一室あたりのシミュレーションをしたものです。

費用と収入については以下の表にまとめました。

賃料のなかに共益費が含まれている場合もありますが、ここでは賃料と共益費を別のものと見なします。従って、管理費は費用と収入で同額として捉え、計算に含まないものとします。

以上の条件で計算すると、以下のような結果になります。

賃料－（管理手数料＋修繕積立金＋火災・地震保険料＋固定資産税）＝月々の手取り額

15万円－（15万円×0.05＋15万円×0.05＋1万円＋1,250円＋1万円）＝11万3,750円

1か月で見れば儲かっているように見えますが、ローンの返済や税金も考慮しなければならないことに注意が必要です。

マンションを賃貸に出して手取りを増やすためのポイント

マンションを賃貸に出して手取りを増やすためには、物件の強みを引き出すことが重要です。具体的には以下のようなポイントがあります。

・マンションの価値を上げる
・ニーズを知る
・不動産会社に委任する

それぞれ詳しく見ていきましょう。

マンションの価値を上げる

マンションの価値を上げることで需要と賃料を引き上げられ、結果として手取りの増額につながります。居室部分だけでなく共用部分にも目を向け、リフォームやリノベーションを行いましょう。さらに、防音性やペット可能など、ほかのマンションにはない独自の付加価値を付けることも大切です。

ニーズを知る

マンション経営をする際には地域のニーズを知ることが成功の鍵です。経営するマンションがどのような地域でどのような層をターゲットにしているかを理解し、経営に活かしましょう。駅からの近さ、買い物のしやすさ、治安のよさなどによってマンション経営の方針も変わってくるでしょう。借主のニーズに合ったマンション経営を行えれば、高い需要が見込めます。

不動産会社に委任する

手取りを増やすために、賃貸管理を自分で行って経費削減を狙うという考え方もありますが、専門知識が必要なうえ管理の手間が多くかかり、中途半端な状態で管理を行えば空室のリスクも高まります。一方で、専門的なノウハウを熟知した賃貸管理を行う不動産会社に管理を委任することで、手取りが増える可能性もあります。委任する会社を選ぶときには、安さだけで選ばず、実績や評判、サービスの内容や質も考慮しましょう。

マンションは貸し出すのと売るのとどっちがいいの？

賃貸に出す場合と売却する場合を比較したときにどちらのほうがよいかは、物件の条件や周辺環境などによって異なるため、一概にはいえません。金銭的な観点でいえば、長期的な収入を求める場合は賃貸に出すことを、まとまった金額が欲しいなら売却を検討するとよいでしょう。

貸し出したほうがよい場合

マンションに対して愛着が残っている場合や賃貸の需要が高い場合、長期的に収入を得たい場合にはマンションを貸し出すべきでしょう。マンションを売ってしまうと、将来もう一度住むという選択肢がなくなってしまいます。また、今後その物件に住むことが予想される場合は、賃貸に出す際に貸し出し期間が決められる定期借家契約を結びましょう。

マンションを貸し出す場合には、自己管理か管理委任かという選択をすることになります。自己管理で経営する場合、管理手数料を支払う必要がなくなりますが、管理の負担が大きくなり、借主とのトラブル時には自分で対応しなければなりません。適切な管理ができなかった場合、マンションの価値が下がってしまうこともあります。管理委任で経営する場合、費用はかかりますが知識やノウハウがなくてもプロに任せられ、遠くからでも経営が可能です。どちらを選ぶにしても、まずは不動産会社に相談してみましょう。

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売ったほうがよい場合

もう住む予定がない場合や、一度にまとまった資金が欲しい場合、賃貸にするメリットがない場合は売ったほうがよいでしょう。マンションを売却すれば、一度に多くの大金が手に入るうえ、賃貸に出す場合と違って、経営における諸費用や管理の手間もかかりません。ただし、売却してしまったら資産はなくなるので、必ずしも売却したほうがよいわけではありません。

マンションを賃貸に出すなら三井のリハウスへ

マンションの賃貸経営では、マンションの維持管理だけでなくお金の管理もしなければなりません。請求額や費用の配分、税金など注意しなければならないことがさまざまあります。三井のリハウスは、区分所有のマンションで賃貸経営したい方の賃貸管理をサポートします。マンションを貸したい方も、貸すか売るかがまだ決まっていない方も、三井のリハウスにお気軽にご相談ください。

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