賃貸管理はきつい？個人で管理する際の業務内容やリスクを解説

賃貸管理とは？

賃貸管理とは、マンションやアパートなどの賃貸物件を貸し出す際に発生する管理業務のことです。建物の維持管理や賃料の回収、トラブルへの対応など、さまざまな業務を行います。賃貸物件の管理形態には、「自主管理」「委任管理」「サブリース」の3種類があり、物件の貸主によって適切な方法は異なるため、自分に合った方法を選ぶことが大切です。

三井のリハウスでは、豊富な実績と地域に密着したネットワークを活かし、借主（入居者）募集から管理運営に至るまで、賃貸経営に関する業務を貸主（オーナー）さまに代わってお引き受けします。賃貸経営を検討しているものの賃貸管理の方法が分からないという方は、お気軽にご相談ください。

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自主管理

自主管理とは不動産管理会社に依頼せず、貸主自身で賃貸管理業務を行う方法です。委任費用がかからないため、費用を抑えられますが、業務対応を自ら行わなければならないため、時間や手間がかかります。

委任管理

委任管理とは、マンションやアパート経営の管理を不動産管理会社に委任する方法です。管理手数料が発生しますが、賃貸管理業務を不動産管理会社に任せられるため、貸主の負担を軽減できます。

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サブリース

サブリースとは、不動産管理会社が貸主から物件を借り上げて、借主と賃貸借契約を結ぶ方法です。借主と契約を結んでいるのは不動産管理会社であるため、借主のトラブルは不動産管理会社が対応します。また、空室時の賃料保証がある場合は、借主の有無に左右されず、安定した収入を得やすい点も特徴です。ただし、委任管理に比べるとかかる費用が高い傾向があります。

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賃貸管理システムとは？

賃貸管理システムとは、借主の情報管理や更新時期の通知など、賃貸管理にかかわる業務を効率化するために、不動産会社や貸主が利用するシステムです。サービスによって対象者や搭載機能は異なり、多数の賃貸物件を扱う管理会社向けの高機能なものから、管理戸数の少ない貸主向けのシンプルなものまで幅広く提供されています。

機能によって料金は異なり、無料のトライアル期間が設けられている賃貸管理システムもあるため、実際に利用して試すことも可能です。

賃貸管理システムで効率化できる業務を一覧表にまとめました。

賃貸管理システムは、あくまでも情報を分かりやすく管理するためのツールです。実際に賃貸管理をする際は、建物の管理や借主への対応など、ツールでは対応できない業務も発生します。以下で賃貸管理の業務内容について、より具体的にご紹介します。

賃貸管理の業務【建物の管理】

建物の管理は、借主の確保にもつながる重要なポイントです。マンションやアパートなどの建物は、築年数に伴い劣化するのが一般的ですが、しっかりと管理すればコンディションの維持につながります。

分譲マンションの一部屋を貸す場合、基本的に専有部の管理を不動産管理会社に委任します。専有部とは、マンションの所有者が単独で保有する居室のことです。簡単にいうと、マンションのなかでその部屋に住んでいる人だけが使える空間を指し、室内の水回りや、床・壁・天井などの設備の管理を不動産管理会社に委任するのが一般的です。

一棟賃貸マンション、アパートの賃貸経営を行う場合には、空室が増えたり、家賃収入が低下したりすることを防ぐために、建物自体の定期的なメンテナンスを行います。そのため、将来的に必要となる修繕や、それに伴う費用、実施時期を検討して長期修繕計画を立てることが一般的です。しかし、分譲マンションの場合、こうした業務はマンションの管理組合が管理会社に委託して行います。

賃貸管理の業務【借主への対応】

賃貸管理の主な業務として、借主への対応も挙げられます。借主への対応は、安心して入居・居住してもらうために重要な業務です。具体的には、借主募集や賃貸借契約などの入居時の対応、入居中の賃料の回収やトラブル対応などが挙げられます。

借主の募集・契約

賃貸経営を行うのであれば、まずは借主を確保する必要があります。募集を行い、内見を実施する流れが一般的です。借主が決まったら、賃貸借契約を結びます。契約の際には賃貸借契約書や重要事項説明書といった書類の作成、借主への説明などを行います。

ただし、これらの業務は専門的な知識が必要となるため、基本的に不動産管理会社へ依頼するのが一般的です。

賃料の回収

借主が物件で暮らし始めたら、毎月の賃料を回収します。借主が賃料を滞納するケースもあるため、賃料が支払われない場合には、入金が確認できない事実の通知が必要です。

近年は契約の際に、借主の賃料保証会社利用を必須とするケースが多くなっています。賃料保証会社は賃料滞納発生時に貸主が代位弁済の申請をすれば賃料と同価格の保証額を支払ってくれるため、貸主は安定した家賃収入が得られます。

トラブル・クレーム対応

マンションやアパートの賃貸経営では、トラブルやクレームが発生することがあり、貸主はそれらに対応しなければなりません。主なトラブルには、水漏れや設備の不具合、住民同士のトラブルなどが挙げられます。

トラブルはいつ発生するか分かりませんが、発生時には速やかな対応が必要です。

個人で賃貸管理を行うリスク

個人で賃貸管理を行うと、管理にかかる時間や手間に対して十分な収益を得られない可能性があります。たとえば、自身では適切だと思った行動が実際は誤っており、トラブルにつながるケースも考えられるでしょう。また、設備の故障や近隣からの苦情などが発生すると、都度対応が必要となり、賃貸管理に多くの時間や手間を要します。

三井のリハウスでは、賃貸に関する豊富な実績を備えたスタッフが賃貸管理をサポートします。個人で賃貸管理を行うリスクを避けたい方は、お気軽にご相談ください。

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誤った対応による信用や評判の低下

誤った対応により、貸主としての信用や評判が低下し、新たな借主を確保しにくくなってしまうこともリスクとして挙げられます。賃貸管理には、不動産に関する知識だけでなく法律の知識も必要です。たとえば、契約解除や退去請求などは、法律の知識をもとにした正しい対応が求められます。

また、借主からのクレーム対応や設備の修繕が遅れてしまうことも、貸主の評価につながります。信頼される貸主として評価を保ち続けるためには、専門知識にもとづいた正しい対処や迅速な対応が大切です。

24時間対応することによる負担

賃貸管理をするうえで、水漏れや設備の故障、住民同士のトラブルへの対応は欠かせません。場合によっては借主からのクレームではなく、近隣住民との間でトラブルが発生する可能性もあります。

トラブルはいつ起こるか予測ができません。深夜や休日に関係なく連絡が入ることもあるでしょう。副業で賃貸管理をしている場合は、本業に支障が生じる可能性がある点も、個人で賃貸管理を行うリスクといえます。

賃貸管理がきついと感じたらプロに任せるのも選択肢の1つ

自分で賃貸管理をすることがきついと感じたら、賃貸管理を代わりに行ってくれる不動産会社に任せるのがおすすめです。不動産会社に賃貸管理を任せれば、専門知識を勉強する必要もなく、いつ起こるか分からないトラブルに負担を感じることもなくなるでしょう。

三井のリハウスでは、長年のノウハウと専門知識を有した賃貸管理のプロが、不動産の仲介から管理まで幅広くサポートします。個人での賃貸管理が難しいと感じた方は、三井のリハウスにお問い合わせください。

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賃貸管理を任せる不動産管理会社を選ぶ際のポイント

賃貸管理は専門知識が必要なだけでなく、複雑な業務も多いため、賃貸管理を行う不動産管理会社に任せるケースが一般的です。ここからは不動産管理会社を選ぶポイントについて解説します。

対応力があるか

賃貸経営において発生するトラブルを想定して、そのトラブルに不動産管理会社が対応する力があるかを見極めましょう。素早い対応をしてくれるか、土日や祝日でも借主からの連絡を受け付けてくれるかなどについてチェックすることが大切です。

また、不動産管理会社の担当者についても賃貸管理に関する知識は豊富か、相談や質問に親身になって答えてくれるかなどを事前に確認しておきましょう。

集客力があるか

賃貸経営は借主が見つからないと家賃収入が得られないため、集客力は不動産管理会社を選ぶ際の非常に重要なポイントです。賃貸仲介業務も行う不動産管理会社に管理を任せる場合は、借主の募集や空室対策を効果的に行ってくれるかどうかもチェックしましょう。

不動産管理会社によって、集客方法はさまざまです。大手不動産管理会社の場合は、ポータルサイトやホームページへの掲載のみならず、グループ会社や店舗数の多さから知名度が高い傾向があるため、広い範囲での広告活動が期待できます。

三井のリハウスでは、積み上げられた実績による確かなブランド力と地域に密着したネットワークにより、広範囲での集客が可能です。借主の確保に課題を感じている場合は、ぜひ一度、お問い合わせください。

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得意な分野は何か

不動産管理会社によって得意な分野は異なるため、所有する物件の種類や該当エリアでの実績があるかどうかも確認しておくことがおすすめです。三井のリハウスは、都市部の分譲マンションの区分所有物件における賃貸管理を得意としています。不動産管理会社に依頼する前に、ホームページやサービスメニューなどを確認しておくことが大切です。

業務の範囲は十分か

委任できる業務の範囲も、不動産管理会社によって異なります。たとえば、設備の不具合の連絡を24時間受け付けている会社もあれば、そうでない会社もあります。特に賃貸経営が初めての方は、幅広い業務を請け負ってくれる不動産管理会社に委任することがおすすめです。

三井のリハウスは、書類の作成やトラブル対応など、賃貸管理の煩雑な業務をお手伝いいたします。豊富な賃貸管理実績を活かして万全にサポートいたしますので、賃貸管理にお悩みがある方は、ぜひ一度三井のリハウスにご相談ください。

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よくある質問

賃貸物件の貸主にとって物件の賃貸管理方法は、経営の安定性や負担の大きさを左右する重要なポイントです。管理方法の特徴を理解し、ご自身の状況や目的に最適な方法を選びましょう。

自主管理をやめておいたほうがいい理由は？

賃貸住宅の自主管理はやめたほうがいいといわれる理由の1つは、業務が多岐にわたり、専門的な知識や迅速な対応が求められるためです。「令和6年度住宅市場動向調査報告書」（※1）によると、賃貸住宅（普通借家）の入居時に困った経験の1位は「近隣住民の迷惑行為」で、それに次ぐ2位は「家主・管理会社の対応」でした。このことからも、「管理の対応の質」は借主にとって重要なポイントであることが分かります。

自主管理では、こうした問題解決を貸主自身が担うことになります。十分な知識や対応体制がない場合は借主の満足度低下につながる恐れがあるため、自主管理に不安がある場合は、管理の委任を検討するとよいでしょう。

賃貸管理で必要な資格は？

賃貸管理を行うために必須の資格はありません。ただし、契約や法令、建物管理などに関する専門知識が求められます。「賃貸不動産経営管理士」などの資格取得を通して、必要な知識を身に付けておくと、実務に役立つでしょう。

賃貸管理で管理費を値上げするタイミングは？

賃貸管理で管理費の値上げをするタイミングとしては、光熱費や火災保険料、消費税などの料金が上がった際などが挙げられます。

ほかにも、防犯カメラや宅配ボックスの設置など、新たに設備投資した際も管理費を上げるタイミングになるでしょう。

委任費用・手数料の相場は？

賃貸管理を不動産管理会社へ委任する場合、委任費用・手数料の相場は、賃料の5％～7％程度といわれています。賃貸管理を不動産管理会社に委任することで、借主対応や契約手続き、賃料回収などの負担が大幅に軽減されるのは、メリットの1つです。

たとえば、借主からのクレーム対応や設備トラブルの一次対応、退去精算業務などは委任管理で代行されます。自主管理ではこれらを貸主自身が行う必要があり、時間的・精神的な負担は大きいといえるでしょう。委任費用と自分で管理する場合の負担を比較して、どちらが適しているのかを見極めましょう。

時間とお金に負担のかからない賃貸管理がおすすめ

賃貸管理の適切な方法は、貸主によって異なります。時間に余裕のある方は、不動産管理会社への委任費用を抑えられるため、自分で管理することも選択肢の1つですが、賃貸管理業務は専門知識やトラブル等への対応力が必要です。忙しい方や賃貸経営に慣れていない方は、不動産管理会社に委任することをおすすめします。負担を感じることなく管理できる方法を選びましょう。

所有する物件で賃貸経営を始める場合、どのくらいの家賃収入が得られるのか、目安を把握しておくことが大切です。三井のリハウスでは所有する物件のおおまかな賃料を把握できる「賃料査定」を実施しています。賃貸経営を検討している方は、ぜひご活用ください。

また、そのほかにも賃料の入金管理や、設備が故障した際の受け付け、緊急対応など、貸主さまのニーズに合わせたサービスを提供しておりますので、お気軽にお問い合わせください。

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※1：国土交通省 住宅局「令和6年度住宅市場動向調査報告書」
https://www.mlit.go.jp/report/press/content/001900667.pdf
（最終確認：2026年8月31日）