賃貸管理とは？業務の内容や管理形態、不動産会社に依頼するメリットを解説！

賃貸管理とは？

賃貸管理とは、マンションやアパートなどの賃貸物件を貸し出す際に発生する管理業務のことです。建物の維持管理や家賃の回収、トラブルへの対応など、さまざまな業務を行います。賃貸物件の管理形態は主に3種類あり、物件の貸主（オーナー）によって適切な方法は異なるため、自分に合った方法を選ぶことが大切です。

所有しているマンションを売るか貸すか悩んでいる方や、賃貸経営を検討している方のなかには、「どんな管理業務があるの？」「どうやって管理すればいいの？」と、疑問を感じている方もいるのではないでしょうか？

この記事では賃貸管理の業務内容や、管理形態などについて詳しく解説します。まずは、主な業務内容である「建物の管理」と「借主（入居者）への対応」の2つについて詳しく見ていきましょう。

［賃貸管理の業務］建物の管理

建物の管理は借主の確保にもつながる重要なポイントです。マンションやアパートなどの建物は、築年数に伴い劣化していくことが一般的ですが、しっかりと管理をすることで劣化や故障を防ぐことにつながります。

分譲マンションの一部屋を貸す場合、基本的に専有部の管理を賃貸管理会社に委託します。専有部とは、マンションの所有者が単独で保有する居室の内側部分です。この場合、室内の水回りや、床・壁・天井などの設備の管理を賃貸管理会社に委託するのが一般的です。

また賃貸経営を行う場合、物件が古くなることで空室が増えたり、家賃収入が低下したりすることを防ぐために、定期的な工事を行います。長期的な修繕箇所やその費用をまとめて、定期的に見直す長期修繕計画を立てる必要がありますが、こうした業務はマンションの管理会社に行ってもらえます。なお、一戸建てやアパートの場合は、外壁など建物自体の修繕も必要です。

［賃貸管理の業務］借主への対応

建物の管理のほかに、貸主は借主への対応を行う必要があります。どのような業務があるか見ていきましょう。

借主の募集・契約

賃貸経営を行うのであれば、まず借主を確保する必要があります。募集活動を行い、入居希望者が現れたら内覧を実施するといった流れが一般的です。借主が決まったら、賃貸借契約を結びます。契約の際には賃貸借契約書や重要事項説明書といった書類の作成、借主への説明などを行います。

ただし、これらの業務は専門的な知識が必要となるため、基本的に不動産会社に依頼することになります。

家賃の回収

借主が物件で暮らし始めたら、毎月家賃の回収を行います。借主が家賃を滞納するケースもあるため、家賃が支払われない場合には、連絡を取って支払いの催促が必要です。

近年は契約の際に、借主が家賃保証会社に加入するケースがあります。家賃保証会社は家賃滞納発生時に貸主が代位弁済の申請をすれば家賃と同価格の保証額を支払ってくれるので、貸主は安定した家賃収入が得られます。

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トラブル・クレーム対応

マンションやアパートの賃貸経営をしていると、トラブルが発生することがあり、貸主はそれらの対応をする必要があります。主なトラブルには水漏れや設備の不具合、住民同士のトラブルなどが挙げられます。

トラブルはいつ発生するか分かりませんが、発生時には速やかな対応が必要です。

賃貸管理の3つの形態

賃貸管理には「自主管理」「委託管理」「サブリース」の3つの形態があります。ここからはそれぞれの概要やメリット、注意点などを紹介します。

自主管理

自主管理とは賃貸管理会社に依頼せず、貸主自身で賃貸管理業務を行う方法です。賃貸管理会社に支払う委託費用がかからないため、費用を抑えられます。ただし、上記でお伝えした業務内容を自ら行わなければならないので、時間や手間がかかるといった注意点があります。

委託管理

委託管理とはマンションやアパート経営の管理を、賃貸管理会社に委託する方法です。この管理形態の場合、不動産会社へ支払う委託費用が発生しますが、複雑な賃貸管理の業務を委託することで、手間がかからないといったメリットがあります。

サブリース

サブリースとは不動産管理会社が貸主から物件を借り上げて、借主と賃貸借契約を結ぶ方法です。借主と契約を結んでいるのは不動産会社になるため、借主にトラブルが起こっても不動産会社が対応を行ってくれます。また空室時の賃料保証がある場合は、借主の有無に左右されず、安定した収入を得ることが可能です。ただし、委託管理に比べると収益が少ないケースが多い点に注意しましょう。

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賃貸管理を任せる不動産会社を選ぶ際のポイントは？

お伝えしたように、賃貸管理は専門知識が必要なだけでなく、複雑な業務も多いため、賃貸管理を行う不動産会社に任せるケースがあります。不動産会社に委託する場合、「どのような点を基準にして選べばいいの？」と、疑問に思う方もいるのではないでしょうか？ここからは不動産会社を選ぶポイントを解説します。

対応力があるか

賃貸経営でトラブルが発生するケースを想定して、不動産会社に対応力があるかを見極めましょう。素早い対応をしてくれるか、土日や祝日でも借主・入居者からの連絡を受け付けてもらえるかなどをチェックすることが大切です。

また不動産会社の営業担当者についても確認しておく必要があります。賃貸管理に関する知識は豊富か、相談や質問に親身になって答えてくれるかなども事前に確認しておきましょう。

集客力があるか

賃貸経営は借主が見つからないと家賃収入が得られないため、集客力は非常に重要です。賃貸仲介業務も行う賃貸管理会社に管理を任せる場合は、借主の募集や空室対策を効果的に行ってくれるかどうかもチェックしましょう。

集客の方法は不動産会社によって異なります。たとえば、大手の賃貸管理会社の場合、店舗数が多く、知名度が高い傾向があるため、広い範囲での広告活動が期待できます。不動産会社の特徴を踏まえて、委託する会社を決めましょう。

得意な分野は何か

不動産会社によって得意な分野は異なるため、所有する物件やそのエリアの実績があるかどうかも確認しておくことがおすすめです。三井のリハウスは、都市部の分譲マンションを得意としています。不動産会社に依頼する前に、不動産会社のホームページやサービスメニューなどを確認しておくことが大切です。

業務の範囲は十分か

委託できる業務の範囲も不動産会社によって異なります。たとえば、設備の不具合の連絡を24時間受け付けできる会社もあれば、行っていない会社もあります。特に賃貸経営が初心者の方は、幅広い業務を請け負ってくれる不動産会社に委託することがおすすめです。

●賃貸管理会社に委託するメリットやポイントに関する記事はこちら
賃貸管理会社とは？物件を貸す際に知っておきたい基礎知識

時間とお金に負担のかからない賃貸管理がおすすめ

ここまで賃貸管理の業務内容や管理形態、管理業務を委託する際の不動産会社の選び方などを解説してきました。

賃貸管理の適切な方法は貸主によって異なります。時間に余裕のある方は、管理費用の支払いを抑えられるため、自分で行うことも選択肢の1つですが、賃貸管理業務は専門知識やトラブル等への対応力が必要となります。忙しい方や賃貸経営に慣れていない方は、不動産会社に委託することがおすすめです。負担を感じることなく管理できる方法を選びましょう。

所有する物件で賃貸経営を始める場合、どのくらいの家賃収入が得られるのか、目安を把握しておくことが大切です。三井のリハウスでは家賃の入金管理や、設備が故障した際の受け付け・緊急対応など、貸主のニーズに合わせたサービス提供を行っておりますので、お気軽にお問い合わせください。

また所有する物件のおおまかな家賃を把握できる「賃料査定」も実施しています。賃貸経営を検討している方は、ぜひ利用してみてくださいね。

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