家を貸すことのメリットは？知っておきたい注意点や賃貸経営を成功させるためのポイントなどを解説

使っていない家は貸したほうがよい？

転勤や、親と同居することになったなどの理由で使用できなくなった家や、相続によって取得した家を活用する方法の1つが「家を貸す」ことです。家を貸すことには「家賃収入が得られる」「将来もう一度その家に住むことができる」などのメリットがありますが、知っておくべき注意点もあります。

また、所有している家を賃貸に出すことを検討している方のなかには「どんな手順で行えばいいの？」「注意するべきポイントは？」など、疑問や不安を感じている方も多いのではないでしょうか？この記事では家を貸すことのメリットや注意点、管理方法やかかるお金、賃貸経営のポイントなどについてご紹介します。

家を貸すことのメリット

家を貸すことを検討するなら、まずはどのようなメリットがあるのかを把握することが大切です。ここからは家を賃貸として出した場合のメリットを3つご紹介します。

定期的な収入が得られる

家を賃貸に出す大きなメリットとして、借主がいる限りは定期的な家賃収入を得られることが挙げられます。既にある収入に加えて、家賃収入という形で不労所得を得られるため、収入面でのメリットが大きいでしょう。また、家を使用していなくても、保有しているだけで固定資産税をはじめとした支出が発生するため、賃貸で家賃収入を得られれば支出負担を補うことができます。

再び住むことができる

家を貸し出しても所有者は自身のままであるため、将来的に自分や家族がその家に住みたいと考える場合、空室になった際に再び住むことができます。

家を貸さずに売却すると、基本的には将来その家に住むことはできなくなってしまいます。子どもや親族のために家を残したいと考えているのであれば、家自体を手放す必要がない賃貸は有効な手段といえるでしょう。もちろん、賃貸に出した後でも所有している必要がなくなれば売却できるため、将来使用する可能性が少しでもある場合は賃貸を検討してみるのがおすすめです。

家の劣化を防げる

家を貸すことは家の劣化を防ぐことにもつながります。建物は使われなかったり、掃除を行わなかったりすると傷みが早くなりますが、誰かに貸し出して住居として使ってもらえば、換気や掃除などを行ってもらえるためです。家賃収入を得られるだけでなく、劣化の抑制にもつながるため、大きなメリットになるでしょう。

家を貸し出す際の注意点

家を貸し出すことのさまざまなメリットをご紹介してきましたが、その一方で注意点も存在します。家を賃貸に出す際の注意点としては以下が挙げられます。

管理業務が発生する

賃貸に出す場合は「借主の管理」と「部屋の管理」といった2つの管理業務が発生します。借主の管理とは主に、入退去の手続きや家賃の集金、滞納の督促、トラブル対応などが挙げられます。一方で部屋の管理とは、設備の故障や不具合が起きた場合の対応を指します。特に給排水、給湯設備などの故障については緊急で対応しなければならないケースが多いため、注意が必要です。

また、家を貸し出す前には部屋のクリーニングや、場合によっては壁紙の張り替え、設備の交換などリフォームの必要が出てくることもあり、これらの業務を自力でこなすことは大きな負担がかかってしまいます。

後ほどこちらでも解説しますが、管理業務は賃貸管理会社に委託すれば負担を減らすことが可能です。安心して賃貸経営を行うために、管理業務の詳細や委託についてもぜひ事前に知っておきましょう。

所得税が発生する

メリットとして定期的な収入が得られることをお伝えしましたが、その一方でこの収入には所得税が課されます。家を貸すことは賃貸事業となるため、家賃で得た収入は、ある一定額を超えると不動産所得として確定申告が必要となり、所得税の納税義務が課されるということです。

空室になる可能性がある

収入を得るためには借主がいることが前提になってきますが、借主が現れなければ空室が続く可能性があります。空室期間中は家賃収入を得ることができないため、たとえば分譲マンションの管理費や修繕積立金など家にかかる支出の補填ができないことになるかもしれません。長期的に入居希望者が見つからない場合は、不動産会社と相談して借主のニーズに合わせた募集条件を設定し直すことが必要です。

トラブルが起こる可能性も

家を賃貸に出す場合は、トラブルのリスクも想定しておきましょう。貸主と借主の間でトラブルになったり、入居者がトラブルを起こしたりする可能性が考えられます。そうしたトラブルを防ぐためにも、契約書にはトラブルに関する事項を記載しておくことが必要です。たとえ知人や親戚など身内間の契約であっても、きちんと契約書を取り交わしましょう。

しかし実際には、トラブルを個人で解決したり、防止したりするのは専門的な知識がないと難しいでしょう。そのため、貸主と借主（入居者）の間でトラブルが生じた際は、まずは不動産会社に相談しましょう。トラブルの内容によっては不動産会社の対応や、弁護士等への相談で解決できるかもしれません。

住宅ローンに関して手続きが必要な場合も

基本的には住宅ローンの残債がある物件を貸し出すことはできません。住宅ローンはあくまで契約者が居住していることが契約上の条件となっていることが一般的であるためです。ただし、住宅ローン契約を一部変更したり、ローンの種類を変えたりといった手続きをすることで貸し出せることがあります。金融機関によって契約条件は異なるため、自分の住宅ローンについて確認することが必要です。

家を貸し出すまでの流れ

家を貸し出すためには、まず借主を見つける必要があります。借主の募集は「賃貸管理会社」に依頼するのが一般的です。ちなみに賃貸管理を行っている不動産会社のなかには、賃貸管理（貸主の入居者募集）と併せて賃貸仲介の業務（借主のお部屋探し）も行っている会社が多くあります。

ここでは所有している物件を貸し出すまでの流れを5ステップに分けてご紹介します。

[ 1 ] 依頼する賃貸管理不動産会社を探す

まずは入居者募集やその後の管理を依頼する不動産会社を探します。不動産会社を選ぶときは信頼できる会社を選ぶことが大切です。賃貸経営に関する知識は豊富か、実績はあるか、質問をしたときに丁寧に答えてくれるかなどを確認し、十分な集客を期待できるかを意識して選びましょう。

また入居者募集に際しての賃料は、貸主の希望に基づいて決めることができます。しかし、スムーズに借主を見つけるためには、希望する賃料が相場に対して適切かを確認する必要があるでしょう。賃料については、不動産会社に賃料査定を依頼すれば、相場を踏まえた金額の提案を受けられます。この場合においても、提案された賃料の根拠や、類似の成約事例をしっかり説明できる不動産会社を選ぶことが大切です。三井のリハウスでは無料で賃料査定を受けられるサービスを提供しています。ぜひお気軽にご利用ください。

[ 2 ] 賃貸借契約の種類を選ぶ

賃貸に出す物件は、借主とどのような賃貸借契約を結ぶのか決めておきましょう。賃貸借契約は「普通賃貸借契約」と「定期賃貸借契約」の2種類あります。それぞれ詳しくご紹介します。

普通賃貸借契約（普通借家契約）
普通賃貸借契約の契約期間は2年が一般的です。借主（入居者）が賃貸借契約の継続を希望する場合、貸主は原則的に契約更新を行うことになっています。普通賃貸借契約の注意点は、貸主が賃貸を取りやめて所有物件に居住したくなっても、所有物件に戻ることが難しいところです。正当な理由があれば6か月前の解約予告により戻ることができますが、実際にはなかなか正当な理由として認められないため、借主からの解約希望があるまでは所有物件に戻れない可能性が高くなります。

定期賃貸借契約（定期借家契約）
定期賃貸借契約は貸主が契約期間を決めることが可能で、更新はありません。そのため転勤の間だけ貸したい、といった「リロケーション」の場合には、定期賃貸借契約がおすすめです。なお、貸主と借主が合意すれば新たな契約条件で再契約することが可能です。

ただし、定期賃貸借契約には短い契約期間の場合、相場よりも家賃を低く設定しないと借り手を見つけにくい傾向があります。また賃料滞納リスクが低いとされる大手法人の社宅契約では、法人の規定で定期賃貸借での契約ができないことがあるので注意が必要です。

上記2つの契約方法の特徴を表にまとめると、以下のようになります。

以上のように普通賃貸借契約と定期賃貸借契約には契約期間や注意点などに違いがあります。「どちらが自分に適しているのか不安」という方は、不動産会社に相談するのがおすすめです。

[ 3 ] 媒介契約か代理契約を選択する

不動産会社を介して賃貸借契約を結ぶ場合は「媒介契約」と「代理契約」という2種類の依頼方法があります。どちらの依頼方法でも、借主（入居者）の募集は不動産会社が行います。

媒介契約の場合、借主選びの決定権は貸主自身にあります。そのため、貸主本人が借主を判断し、選ぶことになります。

一方で代理契約の場合、賃貸借契約の名義は不動産会社となります。そのため、あらゆる権限が不動産会社に与えられているため、借主選びの決定権は不動産会社にあります。しかし、実務上は貸主と相談しながら借主を決めていくのが一般的です。なお代理契約の場合、契約書の押印は不動産会社となるため、契約書のやりとりが簡略化される傾向があります。

[ 4 ] 借主（入居者）を募集する

依頼方法が決まったら借主（入居者）の募集を開始します。この段階で家賃や入居条件など、家を貸す具体的な内容を設定することが一般的です。適切な家賃設定を行うのは難しいため、不動産会社に相談したり、周辺の家賃相場を参考にしたりするとよいでしょう。

[ 5 ] 賃貸借契約を結ぶ

入居希望者が現れ、内覧をしたうえで双方の契約の意志が固まれば、いよいよ契約となります。なお、一般的には借主の内覧に貸主の立ち会いは不要で、不動産会社と書類のやりとりをするだけで契約できます。内覧で契約に至らなかった場合には、また次の入居希望者が現れ、内覧を経て契約に至るまで[ 4 ]〜[ 5 ]のフローを繰り返すことになります。

家を貸すときの管理方法は3種類

賃貸の注意点として管理業務が発生することを挙げましたが、管理方法には委託をはじめとして複数の選択肢があります。ここでは主な3つの管理方法についてメリット、注意点をそれぞれご紹介します。

管理委託

1つ目の方法は「管理委託」で、賃貸物件の管理を不動産会社に委託する方法です。賃貸管理業務を行っている不動産会社に管理手数料等を支払うことで、賃貸物件の管理業務全般または一部を委託する形になります。管理業務を面倒に感じる方におすすめの方法です。

メリット
1番のメリットは何といっても面倒な管理業務を自分でしなくてもよい点です。管理業務は時間的負担が大きいものから専門性を求めるものまで多岐にわたるため、それらを委託できるのは重要なポイントですね。特に遠方の不動産を賃貸に出したい場合は距離的制約が発生するため、管理委託を選択することがおすすめです。

注意点
管理業務委託に伴い管理手数料等の費用が発生するため、その分が家賃収入での利益から差し引かれることに注意が必要です。

サブリース

2つ目の方法は「サブリース」で、契約上、貸主から不動産会社が物件を借りたうえで、実際に借りる人に転貸する方法です。

メリット
サブリースは賃借人が個人ではなく、不動産会社のため、家賃収入が安定的である点や管理委託と同じく管理業を任せることができる点がメリットです。賃貸の注意点として空室時の家賃収入の停止を紹介しましたが、その点では安心できる方法といえます。

注意点
空室保証が付いたものであれば空室リスクを不動産会社が負うことになるため、管理委託と比べて賃料収入が低く設定されていることが一般的です。また礼金や更新料などの一時金は不動産会社に入ることになります。加えて、初期募集期間や退去時の家賃が免除される「免責期間」があるため、ほかの方法に比べて金銭的な負担が大きくなる傾向にあります。

自主管理

3つ目の方法は「自主管理」で、文字通り賃貸物件の管理を不動産会社に委託するのではなく、オーナー自らが管理業務を行う方法です。

メリット
管理委託やサブリースとは異なり、自分で管理をするため、それに伴う管理手数料を支払う必要がなく、収益が大きくなる点がメリットです。

注意点
先述の通り、家を賃貸に出す場合は多岐にわたる管理業務を行う必要があります。それらを一手に担う形になるため、手間と時間がかかってしまいます。また、賃貸業務とは別に本業がある場合は、時間的制約もあるため、自主管理の方法をとるのは難しいといえるでしょう。

家を貸す際に必要な費用や税金

家賃収入を得られる一方で、物件の貸し出しにはさまざまな費用や税金がかかります。ここでは諸費用と税金に分けて解説していきます。

費用

ひとえに費用といっても、賃貸に出す前と出した後、初期費用や月額費用などさまざまなものがあります。詳しく見ていきましょう。

不動産会社への報酬
不動産会社に募集や管理を依頼するのであれば管理開始にあたっての初期費用として不動産会社への報酬を支払う必要があります。賃貸借契約を締結するタイミングで家賃の1か月分を支払うのが一般的です。

管理手数料
管理委託やサブリースなど不動産会社に管理業務を任せる場合は、管理手数料を支払う必要があります。一般的に月額費用となり、相場は会社やオプション、サービス内容によって異なりますが、月額家賃の5〜10％程度といわれています。

クリーニング代やリフォーム費用
貸主は家を貸し出す前に、ハウスクリーニングを行います。物件によっては、壁紙の張り替えや水回り設備の交換などをはじめとしたリフォームを行うとよいケースもあります。

修繕費
賃貸に出す物件が分譲マンションの場合、賃貸物件として利用する前から管理組合へ支払っていた管理費や修繕積立金などの支払いは、賃貸に出してからも発生します。一方で一戸建ての場合は、物件の修繕が発生すると費用を自分で負担しなければなりません。そのため、修繕積立金の代わりとなる修繕費用を用意しておく必要があります。

火災保険
賃貸に出す場合、基本的に貸主は火災保険に加入します。賃貸物件では貸主が専有部分や室内（マンション）、建物全体（一戸建て・アパート）などを補償する火災保険に入り、借主は家財の補償、貸主に対する損害賠償責任の補償、貸主以外の第三者への損害賠償責任の補償をする火災保険に入るのが一般的です。

火災保険は補償の範囲を設定することができます。設定していない範囲は補償が受けられないため、自分に必要な補償をよく検討して設定することが大切です。

原状回復費用
貸し出した物件において、経年劣化による通常摩耗や、故意・過失などのない損傷は借主に原状回復費用の負担を要求することができないため、貸主が負担する必要があります。

原状回復の費用負担については、貸主と借主の間でトラブルが発生するケースがあります。トラブルを回避するためにも、それぞれの負担範囲を契約書に詳しく記載しておくことが大切です。借主が合意すれば「ハウスクリーニング費用を借主が負担する」といった特約を契約書に含めることができ、その場合はクリーニング費用の負担を避けられます。

税金

家を貸す間に納める税金は、前述した所得税に加えて、固定資産税および都市計画税があります。固定資産税や都市計画税は毎年1月1日時点の不動産の所有者に課される税金であるため、家を貸している場合でも家の所有者である貸主が負担します。

家を賃貸に出す際のポイント

家の賃貸経営をする際には押さえておくべきポイントがあります。ここでは以下の5つのポイントに分けて説明していきます。

・家賃設定
・契約形態
・借主（入居者）の選定
・貸し出し前の部屋の清掃
・不動産会社の選定

適切な家賃設定をする

周辺環境や賃貸に出す物件の状態、競合物件の存在、また家がある都道府県などによっても家賃設定が変わるため、さまざまな要素を加味しながら検討することが重要です。

家賃は借主が物件を選ぶ際や、入居するかどうかを決める際の重要なポイントの1つです。家賃が高ければ利益が大きくなる一方で、借主を確保できず空室期間が長くなるリスクがあります。反対に家賃が安ければ借主が見つかりやすい傾向がありますが、家賃収入が少なくなり利益は小さくなります。

先ほどもお伝えしたように、三井のリハウスでは無料で家賃のシミュレーションを行うことが可能です。適切な家賃設定がいくらなのかを確かめてみてくださいね。

自分に合った契約形態を選ぶ

先述の通り、賃貸借契約には普通賃貸借契約と定期賃貸借契約の2つがあります。それぞれの契約内容を確認し、自分に合った契約形態を選ぶことが大切です。普通賃貸借契約の場合、自分の戻りたいタイミングで家に戻れない可能性もあるので注意しましょう。

借主（入居者）を慎重に選ぶ

家を貸す際の懸念事項の1つに、契約者である借主や物件を使用している入居者とのトラブルが考えられます。家賃の支払いが遅れたり、家を手荒に扱われたりなど、トラブルが発生する可能性が高くないか、借主（入居者）を見極めることが大切です。滞納分の家賃を強制的に徴収したい場合、裁判沙汰になるケースもあります。

家賃の滞納があった場合に備えて、借主に家賃保証会社の利用を義務付けることが一般的になっていますが、トラブルを回避するためにも安心して家を貸すことができる借主を選びましょう。

貸し出し前は部屋をきれいにする

部屋をきれいにすることで入居希望者が集まりやすくなったり、契約の申し込みをもらえたりする可能性が高くなります。最低限の準備として、貸し出す前にハウスクリーニングを行うことがおすすめです。

また、設備の故障や不具合がある場合は事前に修理したり、取り替えを行ったりするとよいでしょう。そのほか壁紙の張り替えや傷・汚れの補修など、部屋の状態を整えると好印象につながります。

信頼できる不動産会社を選ぶ

家の賃貸経営を初めて行うという方も多いのではないでしょうか？後悔のない決断をするためにはしっかりサポートしてくれる信頼できる不動産会社を選ぶことが大切です。営業担当者の人柄や対応の迅速さなど、さまざまな観点から契約する不動産会社を見極めましょう。

家を貸すときは不動産管理会社に相談しよう

ここまで持ち家を貸すことのメリットや注意点、賃貸に出すまでの手順や必要となる費用などについて解説してきました。一戸建てやマンションといった家を貸すことは家賃収入を得られるほか、将来再び住むことができるなど売却にはないさまざまなメリットがあります。一方で空室が続くと収入が得られなくなってしまったり、借主との間でトラブルが発生したりといった注意点があるのも確かです。

家を貸すかどうか決める際には、そういったメリットと注意点を踏まえることが重要です。家や土地に関する知識は複雑なことも多いため、検討の際には1人では分からないことも多いでしょう。そういった場合は不動産管理会社に相談してみてくださいね。

三井のリハウスでも家の賃貸を検討している方へ向けたサービスを行っています。長年の実績と経験を生かした幅広いネットワークによる入居者募集、充実した管理プランをご用意しておりますのでぜひお気軽にご利用ください。