土地の査定方法は？実際の流れから査定額を決めるポイントまでを解説

土地の査定方法は2パターン

土地を売却するとき、「この土地の価格はいくらなのか？」が気になりますよね。土地を含む不動産の売却額の目安を知るために行うのが査定です。不動産査定といえば、マンションや一戸建てをイメージする人がいると思いますが、土地についても同じように査定することで、おおよそいくらで売ることができるかが分かります。今回は、土地を売りたい方に向けて、土地の査定の仕組みや査定を依頼する流れなどについて解説します。

土地の査定は、「自分で調べる方法」と「不動産会社に無料で依頼する方法」の大きく分けて2つがあります。それぞれどのようなことをするのか、具体的に見ていきましょう。

自分で土地の価格を調べる

土地の価格は、自分で調べてある程度算出することができます。自分で価格を出しておくことで、不動産会社に査定を依頼した場合に、提示された査定額が適正かどうかを判断しながら安心して交渉を進めることができます。

自分で調べる際には、売りたい土地の周辺の土地評価額や相場を知ることが大切です。その場合に参考になる数値は公的評価額です。公的評価額は、国や自治体が決めている価格のため、信頼できる数値といえます。ただし、公的評価額だけでは正確な査定額は出せないため、あくまでも目安として知っておきましょう。土地の公的評価額は、主に以下の3種類があります。

・公示地価、基準地価
・路線価（相続税路線価）
・固定資産税評価額

「公示地価」および「基準地価」は、土地の売買をする際の指標となる価格です。公示地価と基準地価の違いは、調査の時期と公表する主体です。公示地価は、毎年1月1日時点の地価の調査が行われ、国土交通省によって公表されます。一方、基準地価は、毎年7月1日時点の地価の調査が行われ、各都道府県が公表しています。

「路線価」は、道路に面している土地の価格のことです。相続税や贈与税などの税金がどのくらいかかるかを計算するときに用いられる価格のため、相続税路線価ともいわれています。この路線価は、国税庁のHPに掲載されている路線価図で調べることができます。

「固定資産税評価額」は、固定資産税や都市計画税などの税額を計算するときに用いる、市区町村によって定められた土地や建物の価格です。公示地価の7割程度で設定されています。

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評価額とは？家の評価額を知る方法や、必要になるタイミングを解説！

不動産会社に依頼する

不動産会社に無料査定を依頼することで、より正確な査定額を知ることができます。不動産会社は、長年の実績や周辺の不動産取引データをもとにして査定額を算出できるためです。また、実際に土地を売却するときは不動産会社の査定額をもとに売り出し価格を決めるのが一般的です。

査定方法には、次の2つがあります。

・簡易査定（机上査定）
・訪問査定（詳細査定）

「簡易査定（机上査定）」は、インターネットや電話で土地の住所や面積を伝えて、査定額を出す方法です。一方、「訪問査定（詳細査定）」は、不動産会社の営業担当者が実際に査定する土地を訪れて調査する方法です。

おおよその土地の査定額を知りたい人は簡易査定、土地を売却する意思が固まっていて、精度の高い査定額を知りたい人は訪問査定を受けることがおすすめです。

土地の価格を調査する場合、不動産会社に依頼して土地の査定を行うこと以外に、不動産鑑定士による不動産鑑定もあります。しかし、不動産鑑定は関係会社間取引といった特殊な売買や、裁判で利用するような特殊な事情があるときに利用されるのが一般的です。

また、不動産会社が行う査定は無料ですが、不動産鑑定士が行う査定は有料です。不動産売却のためであれば、不動産会社の無料査定が適しているでしょう。

●土地の査定はこちらから

土地の価値はどう計算するの？

土地売却を行う際には、不動産の価値はどのように決まるのか仕組みを理解しておくとよいでしょう。不動産会社に査定額を提示されたとき、その価格が納得のいくものなのかの判断材料となります。不動産の価値を求める方法は次の3つです。

・取引事例比較法
・収益還元法
・原価法

それぞれどのような方法なのかを見ていきましょう。

取引事例比較法

「取引事例比較法」は、一般的に土地の査定を行うときに用いられる方法です。この取引事例比較法では、近隣の取引事例をもとに不動産価格が算出されます。近隣の取引事例のなかから、調べたい土地と面積や形が似ている土地をいくつか選び、市場の動きや取引時点などを考慮したうえで査定額が出されます。

収益還元法

「収益還元法」は、査定を行う土地が将来どのくらい収益を生み出せるかを算出して導き出すための方法です。主に、賃貸用や事業用の不動産を建てることを想定して求めます。

土地の収益還元法には、「土地残余法」という手法があります。土地残余法は、土地の上にアパート等の収益物件を建てることを想定し、その収益物件から得られる純収益を元に土地の価格を求める方法です。

原価法

「原価法」は、対象の不動産を再度新しく建築したら、どのくらいの金額がかかるのかを計算した価格（再調達価格）をもとに不動産価格を導く方法です。建物の査定に使われることが多いですが、土地の査定にも使われるケースがあります。土地の場合は、土地を新しく造成するときにかかる再調達費用に基づいた金額になります。

土地の査定を不動産会社に依頼するときの流れ

実際に不動産会社に査定をしてもらうには、以下の3つのステップがあります。順に見ていきましょう。

[ 1 ] 簡易査定を受ける

土地を売却しようか悩んでいて売却の意思がまだ固まっていない方は簡易査定を受けてみるとよいでしょう。簡易査定は所在地や土地の面積をもとに算出され、インターネット上で査定額を知ることができます。

実際に物件を訪れて査定する訪問査定に比べると精度は低くなりますが、査定結果が数日で分かるため、査定に時間が取れない人やおおまかに査定額を知りたい方におすすめです。

[ 2 ] 訪問査定を受ける

訪問査定は、売却したい土地を実際に不動産会社の営業担当者に訪問してもらい、詳細な査定額を出してもらう査定方法です。この訪問査定では、土地に面する前面との高低差や隣地との境界、越境の有無なども詳しく調べます。そのため、簡易査定よりも正確な査定結果が期待できます。基本的には立ち会いの必要がありますが、土地の査定の場合、立ち会いが不要となることもあります。訪問査定における現地調査の所要時間は1時間程度です。土地の売却をしたいと考えていて、より精度の高い査定額を知りたい方におすすめです。

[ 3 ] 査定結果を受け取る

訪問査定が終わり、結果が分かるまでの日数は、数日〜1週間程度です。また、通知の方法は、郵送やメールなど不動産会社によって異なります。訪問査定の結果を吟味し、査定額に明確な根拠があったり、対応やサービスがよかったりした不動産会社を選んで媒介契約を結びましょう。

媒介契約は、不動産の売買や賃貸を行う際に、不動産会社に仲介を依頼するために結ぶ契約のことを指し、契約締結後の主な流れは以下の通りになります。

・販売活動
・売買契約
・決済・引渡し
・確定申告

詳しくは以下の記事で解説しているため、チェックしてみるとよいでしょう。

●土地売却に関する記事はこちら
土地売却の流れ、税金、高く売るコツを解説

査定額を決める評価ポイント

ここまで土地の査定に関して、不動産会社に依頼する流れを紹介してきました。不動産会社に査定を依頼し、訪問査定を受けるとき、どのようなポイントで査定額が決まるのでしょうか？ここでは、不動産会社が査定額を決めるときに、注目するポイントを紹介します。

土地の面積、土地の形状

一般的に、土地の面積に関しては広いほうが活用方法が多くなるため、評価が高くなります。ただし、後述する用途地域に当てはまる地域は、広いほうが評価が低くなることがあります。

たとえば、建てようと思えばコンビニやスーパーなどの商業系の店舗を建てられる広さがある場合でも、「第一種低層住居専用地域」に該当し、それらの施設を建てられないことがあります。第一種低層住居専用地域には、暮らしやすい住環境を保護するために、建物への10m、または12mの高さ制限や住宅や公共施設しか建てられないなどの制約があります。土地の面積が広くても、道路の造成により利用できない土地が発生することから、評価が低くなる場合があるのです。

土地の形状に関しては、「間口が広く長方形である」ことが評価のポイントです。不整形地だと有効に利用しにくいデッドスペースが大きくなるため、いびつな形や旗竿地と呼ばれる道路に面している部分が少なく、奥に広がった土地は評価が低くなることがあります。

土地の面積や形状が、土地の上に建つ建物に影響を与えるため、面積が広かったり形が整っていたりすることが評価のポイントになります。

日当たり

日当たりは、多くの買主が気にするポイントです。「近くに高い建物がなく日光がさえぎられていない」「東側や南側に道路が面している」「区画の角地で交差する2点に道路が面している」などの条件が挙げられます。

間口と奥行きの長さ

道路に面している間口が広ければ建物の配置や駐車スペースの自由度が上がり、利用効率が上がるため好評価につながります。また、間口が広いと日当たりがよくなり、その点でも評価が高まります。

奥行きに関しては、浅さ深さの度合いではなく、その土地の間口とのバランスが評価において重要になります。たとえば、間口が狭くて奥行きが広い土地は出入りしにくかったり、建物の設計が非効率になったりする場合があるため、間口が広く奥行きが狭めのバランスがよい土地よりも、評価が低くなる傾向があります。

接している道路

土地が接している道路の状況も、評価に影響します。ポイントは次の通りです。

・幅が広い
・歩道がある
・完全舗装

接している道路が、アスファルトやコンクリートで舗装されており、また歩道もあると、評価が高くなります。また、使いやすさの観点から、幅が広い道路だと高評価につながります。

接している道路が1つの「中間画地」に比べ、2つの道路に挟まれている「二方路地」や、2つの道路でできた角にある「角地」のほうが評価が高くなる傾向があります。評価が高くなる理由には、2つの道路から出入りできる、日当たりや風通しがよいなどがあり、特に南と東で道路に面している角地は日当たりがよいため、より評価が高くなる傾向があります。

角地は二方路地と比較しても好評価になりやすく、建ぺい率も10％の緩和を受けることができます。建ぺい率が増加すると建築面積（おおむね建物を上から見たときの面積のこと）を増やせるためメリットとなります。

ただし、防犯性の問題から必ずしも評価が高くなるわけではないということに注意が必要です。特に二方路地の場合は、背後から泥棒に浸入される恐れがあるため評価がされにくいこともあります。

また、道路に対する高低差も評価のポイントとなります。道路より低い土地の場合には、排水工事に費用がかかることがあり、道路から高過ぎる土地の場合にも、階段や造成工事を行う必要があるため、評価が低くなることがあります。

最寄り駅までの距離

最寄り駅やバス停までの近さが、評価の高さのポイントです。たとえば、査定地が駅から徒歩10分以内だと評価が高くなります。また、査定地が駅から徒歩20分以上の場合は、バス停への近さ・運行本数・最寄り駅までの乗車時間などが評価に加味されるポイントです。

周辺の嫌悪施設の有無

近隣に嫌悪施設がある場合、土地の価格が相場と比較して下がることがあります。嫌悪施設は、人に不快感を与えるような施設を指し、次のようなものが挙げられます。

・産業廃棄物処理施設
・下水処理場
・墓地
・送電線
・軍事基地　

このように周辺環境で住宅地としての通常有する品質を欠く施設がある場合は、民法で事前に伝えるルールとなっているため、売却時の重要事項説明で必ず買い手に説明が行われます。種類や規模、距離によって評価への影響が変わるため、周辺に嫌悪施設があるかを把握しておくようにしましょう。

用途地域

用途地域は、使用用途が決められた地域のことをいい、使用用途の制限が緩い土地のほうが評価が高くなります。

第一種低層住居専用地域と呼ばれる用途地域では上記でも述べた通り、建物の高さが10mまたは12mに制限され、建ぺい率や容積率も小さな値が指定されます。使用用途は限られますが、閑静な住宅地としての人気が高い場所もあります。商業地域は使用用途の制限が緩いことが多く、需要が高いため査定額も高くなりやすいでしょう。

用途地域は、用途別に分けて13種類あり、それに合わせて用途が振り分けられています。売却予定の土地が、どの用途地域に属しているかは、「地域名 + 用途地域」で調べると、市区町村の都市計画図のサイトが出てくるので、そのサイトで確認しましょう。

土地の査定の前に準備しておくこと

不動産会社に正しく訪問査定をしてもらうためには、事前に準備しておくことがあります。ここでは、訪問査定の前に必要な準備を確認していきましょう。

必要書類の準備

不動産会社に査定を依頼する場合、必ずしも必要な書類はありません。ただし、あると査定がしやすくなったり、正確な査定額を算出してもらいやすくなったりするような書類があるため、事前に準備しておくことをおすすめします。具体的には、次の通りです。

・登記済権利証または登記識別情報通知書
・地積測量図、境界確認書、確定測量図
・地盤調査報告書、売買契約書、重要事項説明書
・固定資産税納税通知書または固定資産評価証明書

「登記済権利証」「登記識別情報通知書」は、不動産の所有権を取得する登記手続きをしたら、その不動産の所有者に対して、法務局から交付される書類です。2005年に改正された不動産登記法により、改正前に交付されたものを登記済権利証、改正後に交付されたものを登記識別情報通知書と呼んでいます。

「地積測量図」は、「不動産登記令第2条第3号」※で、「一筆の土地の地積に関する測量の結果を明らかにする図面であって、法務省令で定めるところにより作成されるものをいう。」という定義があり、法務局で手に入れることができます。（地積測量図がない土地もあります。）一方、「境界確認書」は、土地家屋調査士に依頼して作成してもらう図面です。

測量図に関しては、一般的には査定時に地積測量図よりも「確定測量図」の有無を聞かれることが多いです。確定測量図は全ての境界が確定しているときにできる実測図であり、確定測量図があるとすぐに売却することができます。

「地盤調査報告書」「売買契約書」「重要事項説明書」の3つの書類は、土地を購入したときに入手できる書類となります。

地盤調査報告書は、対象の土地の地盤調査を行った結果をまとめた報告書です。もし、この報告書を紛失していて改めて地盤調査を行う場合は、10万円前後の金額がかかりますが、売却の必須書類ではないため売主で用意する必要はありません。査定資料としても不要ですので、なくても問題はありません。

購入時の「売買契約書」も査定資料としては不要ですが、売却後の税金計算には必要となります。また、「重要事項説明書」には、物件に関する条件や近隣との申し合わせなどの重要な事項が記載されています。この書類は、土地の購入時に作成され、その際に買主として受け取っているものです。

「固定資産税納税通知書」「固定資産評価証明書」は、その年の固定資産税や都市計画税が記載されています。固定資産税納税通知書は役所から送付されてくるのに対し、固定資産評価証明書は市長村の役場などで入手する必要があります。

●不動産査定の必要書類に関する記事はこちら
不動産価格査定とは？売却に向けた方法をご紹介

名義の確認

土地を含む不動産の売却は、原則として名義人本人でないと行うことができません。査定時には名義人が誰かを確認されることが多いため、相続で取得した土地の場合は、名義人の確認をしておくとよいでしょう。もし名義人が本人でないときは、査定時は事情を説明し、売買契約前までには名義変更しておくことが必要です。

ごみや雑草などを撤去

土地を少しでもきれいにしておくことで、土地の管理をきちんと行っていることを伝えましょう。査定の価格に大きく影響する部分ではありませんが、不法投棄されているごみがないかの確認や、雑草が生えて荒れ放題になっていないかなどを確認しておくとよいです。

一般的な宅地以外の土地の注意点

宅地以外の土地を売却したい場合は、知っておきたいいくつかの注意点があります。ここからは、土地の種類ごとに注意点をお伝えするので、査定を依頼する前に確認しておきましょう。

農地

農地とは原則として耕作用に供される土地のことをいい、農地としては農家や農業従事者以外に売却することはできません。

また、農地を転用し農地以外の土地として農業従事者以外の人に売却する場合は原則として都道府県知事の許可をもらう必要があります。

古家付き土地

築年数が40～50年を超える木造家屋と共に土地を売却する場合、古家付き土地として売却する方法と、古家を解体し更地にして売却する方法があります。

更地にする場合には、解体費用がかかることに加え、住宅用地の特例が適用されず、固定資産税や都市計画税が高くなってしまうことに注意が必要です。住宅用地の特例とは、家屋を建てるための土地として利用されている住宅用地にかかる固定資産税や都市計画税が軽減されるというもので、更地は住宅用地ではないため、この特例が適用されなくなります。

ただし、固定資産税や都市計画税は、毎年1月1日時点で登記簿に登録されている所有者が納める必要があるため、翌年の1月1日より前に売ればこれらの税金が高くなる前に手放すことができます。

更地にして売却するか、古家付き土地で売却するか判断に迷ったときには不動産会社に相談してみるとよいでしょう。

●古民家売却に関する記事はこちら
古民家売却を成功させるには？売却方法と費用を解説

市街化調整区域

市街化調整区域とは、開発を防ぎ、都市化を抑制するために、原則として住宅や商業施設を新しく建てることが認められていない区域のことをいいます。新しく建物を建てたい場合は行政の許可が必要となるため、役所に相談してみましょう。

貸地

誰かに貸している土地を売却したい場合は、まず契約内容を確認しましょう。普通借地権の場合、正当事由がない限り、借地権の契約終了ができないため、更地としての売却は難しくなります。ただし、賃借権が設定されている底地として売ることは可能で、売却を行う場合、借地人の同意は不要です。

定期借地権の場合は、定められた契約期間で契約が終了するため、契約期間が終わり次第、更地として売却することができます。

●借地権に関する記事はこちら
借地権付き建物とは？メリットや注意点、売却方法からよくあるトラブルまで詳しく解説！

不動産会社に土地の査定を依頼しよう！

土地の売却を考えている方は査定を依頼することから始めましょう。具体的に売却を考えている場合は精度の高い査定額が分かる訪問査定、まだ土地を売却するか悩んでいるものの、土地がいくらで売れるのかおおまかに知りたい方は簡易査定を依頼することがおすすめです。

まだ具体的に売却を考えていない場合は、簡易査定の結果を見ることで、売却を本格的に検討すべきかどうかの判断材料になるかもしれません。査定を依頼したからといって必ず売却しないといけないわけではないため、気軽に査定を受けてみるとよいでしょう。

不動産会社を選ぶ際には、提示された査定額だけでなく、営業担当者の対応はよいか、豊富な知識を持っているか、取扱件数は多いか、などを考慮して選ぶようにしましょう。信頼できる不動産会社を選択することはスムーズな土地売却につながります。

なお、不動産会社の査定は無料で受けることができます。まずは、自分の保有している土地がどのくらいの価格で売れそうなのかを把握するためにも、気軽に査定依頼してみましょう！

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※出典：不動産登記令（平成十六年政令第三百七十九号）, 法務省
https://elaws.e-gov.go.jp/document?lawid=416CO0000000379
（最終確認：2023年3月6日）