不動産競売とは？競売の流れやメリット、回避策を徹底解説！

競売とは？

「競売」という言葉を目にしたことがあるけれど、仕組みをご存じないという方もいるのではないでしょうか？競売の読み方は「けいばい・きょうばい」で、債務者が契約通り支払っていない債権を回収するために、債権者が法律に則り、裁判所のもとで不動産を売却する手続きのことです。

分かりやすくいうと、たとえば住宅ローンを借り入れている人が契約通りに返済ができなくなった場合、金融機関（債権者）があらかじめ担保として設定していた不動産を強制的に売却することで借入金（債務）を回収するのですが、競売はその債権回収のための手続きのことをいいます。

住宅ローンを組むときには通常、債務者が住宅ローンを払えなくなっても債権を回収できるように、債権者が「不動産を担保にする権利」（抵当権）を設定しています。もしも、住宅ローンの支払いが滞った状態が続いた場合、抵当権に基づいて債権者である金融機関により裁判所へ競売の申し立てが行われ、競売が開始されます。なお、不動産において、競売にかけられる理由は住宅ローンの返済が滞ったことによるケースがほとんどです。

今回は競売の流れや競売にかけられる際の債務者へのリスク、メリットなどを回避方法と併せて解説しましょう。

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競売の種類

競売には、「担保不動産競売」と「強制競売」の2種類があります。担保不動産競売は、抵当権または根抵当権が設定されている不動産が競売にかけられ、債権が回収されることです。日本で競売の対象とされている物件の多くはこの担保不動産競売にあたります。

強制競売とは、抵当権でなく裁判所が発行する公的文書の債務名義に基づいて債権が回収されることです。消費者金融やクレジットカードのキャッシングサービスから借り入れた抵当権を持たない債務者に対しても債務名義があれば強制競売にかけて債権を回収できます。裁判によって滞納分の支払いを命じられたにもかかわらず債務者が支払いを行わなかった場合に行使される方法がこの強制競売です。

競売と任意売却・公売の違い

競売と混同しやすい言葉として、任意売却と公売が挙げられます。競売との違いについては以下の通りです。

任意売却

任意売却とは、債務者による住宅ローンの返済が困難になりそうなとき、いち早く債権者である金融機関に許可を得ることで、ある程度の希望条件を満たしながら一般市場で不動産を売却できる方法のことです。競売との大きな違いは、任意売却のほうが競売の入札価格よりも高く売却できる可能性があるということです。

公売

公売とは、国税や地方税などの税金を滞納した際に、国税庁や地方自治体が不動産を差し押さえて強制売却する手続きです。競売と公売の違いは、競売が金融機関の申し立てによって裁判所が売却を行うのに対し、公売は国税庁や地方自治体が不動産売却を実行することです。

競売の流れ

競売にかけられ立ち退きを迫られるまでの流れは、大きく7つの段階に分けられます。1つずつ見ていきましょう。

［ 1 ］ 住宅ローンの一括返済を求められる

一般的に、住宅ローンを3～6か月滞納すると金融機関から「住宅ローンの一括返済」を求められます。住宅ローンの一括返済を求められた場合、それまで分割払いにしていたとしても、分割支払いの権利が剥奪され、残債を全て一括で返済しなければなりません。これが「期限の利益喪失」です。一般的に債権者はこのタイミングで競売の手続きに入ります。

なお、実行のタイミングや流れは金融機関や契約内容ごとに異なるため、詳細は該当の金融機関や金銭消費貸借契約を確認するようにしましょう。

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［ 2 ］ 保証会社が代わりに返済を行う

住宅ローンの一括返済ができない場合は、金融機関の求めに応じて保証会社が金融機関の残債を返済します。これを「代位弁済」といい、保証会社が代位弁済を行うと、債務者に対し、「代位弁済を行いました」という旨の代位弁済通知が届きます。これ以降は、保証会社が債権者となるため、保証会社に残債を一括返済しなければなりません。

［ 3 ］ 裁判所へ申し立てされる

保証会社に返済ができない場合、保証会社が裁判所に対して、競売の申し立てを行います。裁判所の調査の結果、申し立てが正当であると判断されると競売が開始され、裁判所から債務者に対して競売を開始する通知書である「競売開始決定の通知書」が送付されます。

［ 4 ］ 現況調査が行われる

競売を進めるにあたって、該当の不動産がどういった状況なのかを調べる「現況調査」が行われます。現況調査をもとに不動産に関する評価書が作成され、その後、評価書は裁判所へ提出されます。

［ 5 ］ 期間入札の通知が送られてくる

裁判所から「期間入札の通知」が届くと「入札」が始まります。入札とは、複数の契約希望者が発注機関に対して条件や金額を記した札を提出することです。入札した人のなかで、競売物件に最も高い価格を付けた人が落札者（購入権利を得た人）となります。

［ 6 ］ 売却許可を決定する

落札者が決定すると、裁判所によって購入審査が行われます。審査の結果、落札者の購入が認められると、売却へと進みます。競売の申し立てを取り下げたい場合は、売却代金が納付されるまでが最後のタイミングです。取り下げる方法としては、一括返済を行うか、任意売却を行うかのどちらかになります。

［ 7 ］ 代金の振り込みが完了する

落札者が購入代金を裁判所に支払い、金融機関や保証会社などの債権者は、その代金から住宅ローンを回収します。落札者が代金を支払うと、その不動産の所有者は落札者となるため、債務者はこのタイミングで立ち退きをしなければなりません。

競売のメリット

競売は債務者にとって不利益になることがほとんどですが、あえてメリットを挙げるのならば以下の2点が挙げられます。

1つは売却の手続きが楽ということです。競売の場合、裁判所が流れに沿って売却を進めるため、債務者が売却手続きをする必要がありません。そのため、不動産会社と契約をして進める一般的な売却や、任意売却と比べて、手間が少ないといえます。

もう1つは引越しの準備期間を確保できることです。住宅ローンを滞納してから競売が行われ、退去するまでに約1年程度かかるのが一般的です。そのため、新たな住居を探すための時間を十分に確保できます。しかし上記でお伝えした通り、新たな所有者が決まった場合には速やかに退去する必要があるため注意しましょう。

競売による債務者の不利益

競売のメリットについてご紹介しましたが、やはり競売は債務者にとって不利益となることがほとんどです。ここからは、不動産が競売にかけられる場合の不利益について具体的に見ていきます。

売却価格が相場よりも低くなる

不動産が競売にかけられた場合の損失は、売却代金が相場よりも低くなる点です。低くなる理由は、基本的に内覧ができなかったり、瑕疵（建物の欠陥や傷）があっても買主の対応になったりといった買主側に不利な条件が多いことから、相場よりも安い価格でないと売買が成立しにくいことが挙げられます。

また、売却金額が相場より安くなることで、返済すべき住宅ローンの残債額に到達しない可能性があります。なるべく市場価格に近い金額で不動産を売りたい場合は、後ほど詳しくご説明する任意売却を検討するとよいでしょう。

プライバシーが侵害される

競売にかけられた場合、周囲に自分の不動産が競売にかけられていることを知られてしまいます。なぜなら、裁判所職員である執行官が、強制的に不動産の内外を実況見分するうえに、競売情報がネット上に公表されるためです。

強制的に追い出される

不動産の新しい所有者が決定すると、不動産は落札者のものとなるため、たとえ次の居住地が決まっていない状態だとしても、家を出ていかなくてはなりません。出ていくことを拒否し、不動産を1か月以上占拠している場合は、執行官が強制的に債務者を退去させる「断行」が実施されます。

競売を回避するためには？

では、競売を回避するためには、どのようにしたらよいのでしょうか？ここからは、競売を回避する3つの方法をご紹介します。

金融機関へ相談

「収入が減った…」「失業してしまった…」などの理由で住宅ローンの返済が「苦しい」または、「苦しくなりそう」という方は、その段階で金融機関へ相談しましょう。借入期間の延長や返済額を一定期間だけ減額するなど、金融機関に住宅ローンの返済計画の見直しを行ってもらえれば競売にかけられる可能性を軽減できます。

残債を一括返済する

もし、住宅ローンを滞納していても、残債を完済できれば競売を阻止することが可能です。しかし、一括返済は経済的に大きな負担が伴うため、資金調達の当てがなければ、非現実的といえるでしょう。

任意売却する

任意売却には、周囲に知られずに売却を進められたり、債務の額や、金融機関との交渉次第で、引越し費用を売却代金から差し引くことができたりするといったメリットもあります。ただし、任意売却の場合は債権者の合意や売却に十分な時間や手続きなどが必要です。これらを理解したうえで、少しでも高く売却したい方や、競売にかけられることに抵抗があるという方は、一度、任意売却も検討してみるとよいでしょう。

●任意売却に関する記事はこちら

売却のことなら迷わずプロに相談しよう！

住宅ローンは長期的に返済していくものになるため、借入時には予測していなかったような出来事で返済が難しくなることもあるでしょう。住宅ローンの返済が厳しいと感じた場合には、所有する不動産を競売にかけられないようにするためにも、早めに動くことが大切です。

もし、住宅ローンの返済に困っていたり、不安があったりする場合は、迷わずに金融機関に相談しましょう。

また、売却して得た資金で、住宅ローンを完済できる可能性がある場合は、不動産を売却するのも競売を回避する1つの方法です。まずはどのくらいの価格で売却できるか、不動産査定の依頼をしてみましょう。

三井のリハウスでは、無料査定のほか、お客さまのご事情に合わせて経験豊富な担当者が最適な売却方法をご提案いたします。不動産売却をご検討の方は、お気軽にお問い合わせくださいね。

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