マンション売却にかかる手数料はいくら？費用やシミュレーションも紹介

マンション売却にかかる手数料とは？

マンション売却にかかる手数料とは、一般的に仲介手数料を指します。不動産会社が買主を見つけるために行った売却活動に対する報酬で、物件の売買契約が成立した際に不動産会社に支払います。不動産会社に支払う仲介手数料は、法律により上限額が決められているため、仲介手数料のおおよその金額を自分で算出することも可能です。

以下では、仲介手数料を支払うタイミングや上限額の計算方法の解説に加え、実際にシミュレーションも行います。

支払いのタイミング

仲介手数料の支払いが発生するのは、売買契約が成立したときです。売買契約時と物件の引渡し時の2回に分けて半金ずつ支払うのが一般的ですが、不動産会社によっては、物件の引渡し時に全額支払うこともあります。支払いのタイミングについては事前に不動産会社から説明があるので、忘れずに聞いておきましょう。

計算方法

仲介手数料の上限額を算出する際は、物件の成約価格に応じて、以下の一覧表に記載した計算式を用います。

しかし、成約価格を3つの区分に分けて計算すると手間がかかるため、成約価格が400万円を超える場合は以下の速算式を用いることも可能です。

成約価格（税抜）×3％＋6万円＋消費税

低廉な空き家等の仲介手数料には特例がある
物件価格が800万円以下の宅地建物、いわゆる「低廉な空き家等」の仲介手数料については、原則による上限を超えた額を受領できる特例があります。

一般的に低価格で取引されることが多い空き家等の流通促進を目的として、2024年7月に上限が引き上げられ、最大「30万円＋消費税」までを受領できるようになりました（※1）。

売主と買主どちらも対象ですが、媒介契約の締結の際、不動産会社は仲介手数料についての説明を行い、あらかじめ合意を得ることが必要です。

シミュレーション

実際に、成約価格が3,000万円の場合にかかる仲介手数料の上限額について、速算式を用いて計算してみましょう。成約価格が400万円を超えているため、速算式は「成約価格（税抜）×3％＋6万円＋消費税」を使用します。

仲介手数料＝3,000万円（成約価格）×3％＋6万円＝96万円（税抜）

これに消費税（10％）を加えると、仲介手数料の合計は、105万6,000円（税込）です。

マンション売却で仲介手数料以外に必要な税金や費用

マンションを売却すると、仲介手数料以外にも以下の税金や費用が発生します。

・譲渡所得にかかる税金
・登録免許税
・印紙税
・住宅ローンの返済手数料

それぞれの税金や費用について詳しく解説します。

譲渡所得にかかる税金

マンション売却の際は、仲介手数料以外にも譲渡所得にかかる税金が発生します。譲渡所得とは、マンションを売却した際に得られる利益のことです。譲渡所得にかかる税金とは、譲渡所得にかかる所得税や住民税を指し、2つの税金をまとめて譲渡所得税と呼ぶこともあります。譲渡所得は、以下の方法で算出できます。

譲渡所得＝不動産の成約価格－取得費用－譲渡費用－特別控除額

また、不動産（マンション）の所有期間によって税率は異なり、「短期譲渡所得（所有期間が5年以下の土地・建物）」と「長期譲渡所得（所有期間が5年超の土地・建物）」の2つに分けられています。

●短期譲渡所得と長期譲渡所得についてはこちら

登録免許税

登録免許税とは、不動産の登記に必要な税金です。登録免許税は一般的に、不動産1件につき1,000円、土地1筆、建物1個なら2,000円がかかります。マンションを第三者へ譲渡する際、抵当権を抹消する必要がある場合は、登録免許税に加え、司法書士への依頼費用がかかります。

●抵当権抹消手続きについてはこちら

印紙税

印紙税は、「課税文書」である不動産売買契約書にかかる税金です。税額は、書面に記載された契約金額によって決まります。

●不動産売却の税金についてはこちら

住宅ローンの返済手数料

住宅ローンが残っている場合、住宅ローンを一括返済する際に金融機関に支払うのが、返済手数料です。金額の目安は3万円台程度で、不動産を売却した際に生じた売却益から一括で返済するのが一般的です。

●住み替えローンについてはこちら

マンション売却の手数料が半額になることはある？

仲介手数料には下限がないため「無料」や「半額」を謳う不動産会社も存在しますが、他社よりも安い場合、「売却を急がされる」「十分なサポートが得られない可能性がある」といったリスクがあります。

売却を急がされる

仲介手数料には、広告宣伝費や人件費など、売却活動にかかわる必要経費が含まれていることが一般的です。そのため、仲介手数料が安く提示されている不動産会社では、これらの経費を抑えるために売却を急がされることがあります。結果、値下げを勧められて相場より低い価格での売却となり、損をしてしまうかもしれません。

十分なサポートが得られない可能性がある

仲介手数料の安い不動産会社に依頼することで、サポートが不十分と感じてしまうこともあるでしょう。結果的に、物件の魅力を汲み取ってもらえず、なかなか売却に至らないといったリスクがあります。

手数料を抑えられることが必ずしもよいとは限りません。信頼できる不動産会社に仲介してもらい、マンションを高く売ったほうが、マンション売却にかかるトータルの費用を抑えられることもあります。

マンション売却にかかる仲介手数料や費用を抑えるコツ

マンション売却にかかる仲介手数料や費用を抑えるためには、優遇措置を受けることが大切です。たとえば、「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例（以下、3,000万円特別控除）」といった制度を利用する方法があります。以下で、仲介手数料や費用を抑えるコツについて詳しく解説します。

3,000万円特別控除を利用する

マンション売却の際は、3,000万円特別控除を受けることで税金負担を減らせます。具体的には、譲渡所得から最高3,000万円を控除できる制度です。この特例を利用すれば、譲渡所得にかかる税金を節税できます。

●居住用財産の3,000万円特別控除についてはこちら

特定の居住用財産の買換えの特例を利用する

買換え、住み替え等でマンションを売却する場合には、「特定の居住用財産の買換えの特例」を受けられるか確認するのもポイントです。特定の居住用財産の買換えの特例とは、自分のマイホームを売って別の家を購入した際、条件を満たせば譲渡所得に対する課税を先延ばせるという特例です。ただし、先述した3,000万円特別控除との併用ができないことは留意しておきましょう。

個人間で売買を行う

不動産会社に仲介を依頼せず個人間で売買を行えば、仲介手数料はかかりません。しかし、個人間の手続きには、買い手を自分で見つける手間がかかる、金融機関の信用が得られにくいといった難点があります。

親族や知人間での取引でも金銭のやりとりが発生するため、トラブルになった際に関係が悪化してしまうリスクも考えられます。

よくある質問

マンション売却の仲介手数料に関するよくある質問を以下にまとめました。

マンションを売る手数料の相場はいくらですか？

マンション売却にかかる仲介手数料に明確な相場はありません。ただし、法律により上限が決められているため、ある程度の想定はできます。

4,000万円でマンションを売却する際の手数料はいくらですか？

4,000万円でマンションを売却する際の仲介手数料の上限額は、以下の計算で算出できます。

仲介手数料＝4,000万円（成約価格）×3％＋6万円＝126万円（税抜）

これに消費税（10％）を加えると、仲介手数料の合計は138万6,000円（税込）です。

【体験談あり】マンション売却は信頼できる不動産会社に依頼するのがおすすめ

不動産会社に支払う仲介手数料を抑えることを優先すると、結果的にマンション売却で損をする可能性があります。正当な価格で売却し、かつ充実したサポートを受けるためには、仲介手数料の安さよりも実績や信頼性を重視して不動産会社を選ぶことが大切です。

ここからは、三井のリハウスで実際に査定をし、マンションを売却した方の体験談や口コミを一部抜粋してご紹介します。

【60代・三井のリハウスと専任媒介契約を締結し、不動産を売却した方の体験談】
不動産売却でお世話になりました。ありがとうございました。総合評価、大大大満足です。なんの不満もありません。最後まで迅速丁寧に対応していただきました。仲介手数料無料という広告がたくさん入るなか、迷わず三井のリハウスと専任媒介契約を締結したのは大正解でした。私の場合、契約して1週間も経たないうちに購入申し込みがあり、室内の写真掲載が間に合わない時点で即売却ができました。これには驚いております。さすが三井のリハウスの集客力！三井のリハウスという安心のブランドと信頼です。手数料を支払う価値ありです。

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※1出典：国土交通省「空き家等に係る媒介報酬規制の見直し」
https://www.mlit.go.jp/tochi_fudousan_kensetsugyo/const/content/001749923.pdf
（最終確認：2026年1月21日）