住み替えローンとは？利用の注意点や手順を解説

残債があっても新居に住み替えられる？

長い人生では、離婚や転職、転勤といったさまざまな理由で、自宅の住み替えを迫られることがあります。残債があるけれど、住み替えのために新たなローンを組みたい場合、家を売却して一括返済できれば、改めて新居の住宅ローンが組めます。

しかし、家を売却しても一括返済ができない場合はどうでしょうか？家を売却しても残債がある場合、「住み替えローン」を活用すると、新居の購入資金を用意できます。

今回は、残債のある家からの住み替えを検討している人に、住み替えローンとは何か、メリットや注意点、手順などについて解説します。

残債があっても新たな借り入れができる「住み替えローン」

住み替えローンは、今住んでいる家の住宅ローンの残債分と新居を購入するための資金分を併せて借り入れできるローンです。住み替えは「まずは今の家を売却してから」にしたいものですが、家を売却するには住宅ローンを完済して抵当権を抹消させなければなりません。

抵当権とは、住宅ローンを借りる際、金融機関から設定を求められる権利のこと。住宅ローンを返済できなかったときの担保として自宅を抵当に入れる手続き、と言い換えられます。

残債が家の売却額と自己資金よりも多い場合は抵当権の抹消はできません。そこで住み替えローンを利用して、精算しきれない残債分を借り入れすると、抵当権が抹消できます。

さらに住み替えローンは、残債分と併せて新居の購入資金を借り入れられます。そういった仕組みから、住み替えローンを利用すると、住宅ローンの残債があっても住み替えができる、といえるのです。

ここでは住み替えローンのメリットや注意点を見ていきましょう。

●抵当権抹消に関する記事はこちら
抵当権とは？抵当権付き物件の相続や抹消手続きを解説

住み替えローンのメリット

住み替えローンのメリットは自宅の売却益や自己資金を上回る資金を調達できる点です。その利便性について詳細にお伝えしましょう。

●残債があっても新居を購入できる
住み替えローンを活用すれば、残債があっても新居を購入できます。つまり、家の売却代金と自己資金の合計がローン残債を下回っている場合に組む資金調達プランが住み替えローンなのです。住み替えローンを利用することで、新居を購入できる可能性が高くなります。

●住み替えにかかる費用が抑えられる
住み替えローンを利用した場合、住み替えにかかる費用を抑えられます。たとえば住み替えを行うとき、住んでいる家を売却してから新居を購入すると、一時的に仮住まいに移動しなければなりません。このとき、仮住まいへの引っ越し代や家賃などがかかります。

ところが住み替えローンでは、売却と購入の同時が原則です。売却と購入が同時であれば、仮住まいへの移動をする必要はなく、引っ越し代や家賃の必要もありません。

●二重でローンを組まなくてよい
住み替えローンは、ローン残債と新居購入の支払い、二重になる支払いを一本化します。一方、支払いを一本化しない「ダブルローン」では、ローン残債とは別に新居購入支払いのためのローンを組みます。住み替えローンは住宅ローンを二重で組まないため、ダブルローンと比較して負担が少ないといえます。つまり、支払いが一本化されることで費用や手間が軽減されるのです。

住み替えローン利用時の注意点

新居への住み替えをしたくても、住宅ローンの残債を精算することが難しい人にとって、住み替えローンはとても便利なサービスです。しかし利用については、以下のような注意点があります。

●高額な債務を抱える
住み替えローンは、売却する家の残債と新居の購入資金の両方を賄う「オーバーローン」となるため、必然的に借入金額が高額になってしまいます。そのため万が一、新居のローンも支払えなくなって売却しなければいけなくなると、高額な残債を抱える危険性が高まります。毎月の返済額や返済期間についても、将来を見据えたマネープランを立てましょう。

また、住み替えローンでは、住宅ローンよりも利息が高くなります。通常の住宅ローンでは、国から優遇措置がなされるため利息は低く設定されています。しかし、住み替えローンの場合、利息に関しては国からの優遇措置がありません。そのために金利が高くなるのです。

●審査が厳しい
住み替えローンは通常の住宅ローンよりも高額な借り入れとなるため、融資条件が厳しい傾向となります。年収や過去の返済状況によっては事前審査・本審査に通らない場合もあり得るでしょう。クレジットカードのキャッシングも借金とみなされ、審査対象となります。
住み替えローンを利用する場合は、あらかじめキャッシングの使用を控えておきましょう。

●売却と購入の決済日を同じにする必要がある
住み替えローンの利用では、今の家の売却と新居購入の決済日・引渡し日を同じ日に調整しなければなりません。住み替えローンでは、売却する家の抵当権の抹消と、購入する新居の抵当権の設定を行う都合上、同時に手続きをする必要があるのです。

決済日と引き渡し日を同じ日にすると、家の売却と新居の購入に関するスケジュールがタイトになる可能性があります。融資審査に通っても、売却した物件の決済日とタイミングが合わないと、融資が受けられなくなることもあるでしょう。
住み替えローンを利用する際は、不動産会社と相談しながら、計画的に進めることをおすすめします。

住み替えローンを利用するときの流れ

住み替えローンを利用するときは、今住んでいる家と新しく住む家、双方の経済的な条件をクリアしながら、さらに住み替えローンのプランを用意している金融機関や今住んでいる家を売却する不動産会社とも連携を取っていかなければなりません。

ここでは住み替えローンを利用するときのおおまかな流れをお伝えします。

住み替えローンのプランを選択

まずは住み替えローンのプランを選びます。各金融機関で用意している住み替えローンはさまざま。残債できない分のサポートをするプランや、新居の担保評価額をもとに借りられる金額が変わるプランなどがあります。よく検討して、状況に合った住み替えプランを選びましょう。詳しくはこちら

売却のパートナーを選ぶ

住み替えするには現在の家を売却するためのパートナーを選ばなければなりません。家を売却する際には信頼のおける不動産会社を選びましょう。また、不動産会社を選ぶ際には、「住み替えローンを利用するつもりだ」ということをあらかじめ伝えておく必要があります。

●マンションの売却成功に関する記事はこちら
マンションの売却を成功させる！流れとポイントが分かる完全ガイド

マネープランニングをする

住み替えにあたってはマネープランニングをする必要があります。まずは現在の家のローンの残高と預貯金の残高を確認します。そのうえで住み替えローンで借り入れする金額、新居の購入費用、住み替えローンのマネープランニングをしましょう。ただこの段階では確定できないことばかりです。なぜなら住み替えローンの審査の結果、家の売却額、将来的な返済などはこちらの都合ばかりではいかないためです。

そこでここでは暫定的に下記の3つの数字を出しておきます。
① 楽観的な数字
② 悲観的な数字
③ ①と②の間くらいの数字

マネープランニングをすると、今住んでいる家の希望売却額、新居の購入額の限度が明確になります。金融機関や不動産会社などからアドバイスをもらい、随時金額を調整しながら、マネープランニングをしていきましょう。マネープランニングをする際には、金融機関が用意するシミュレーションを活用できます。詳しくはこちら

新居の購入を進める

住み替えローンを利用するなら、現在の家の売却よりも新居の購入を先にした方がスムーズな可能性が高いでしょう。なぜなら、新居の担保評価額を割り出せるため、住み替えローンの借入額を決定しやすいからです。

この場合、新居を購入する際の売買契約に「買い替え特約」を必ず付けましょう。買い替え特約とは、期限内に提示した条件で現在の住まいが売却されなかった場合、契約を無効にできる特約条項です。こうすると、安心して売却活動を進めることができます。査定額よりもはるかに安い売却金額を提示されても、「期限が迫っているから」と焦って売却する必要がありません。

●住み替えに関する記事はこちら
【住み替えを考え始めたら】流れや住宅ローンの不安を解決！
マンションから戸建てへ住み替えるメリットとは？流れやタイミングについても解説
家の買い替えのポイント！タイミング、お金、流れについて解説

住み替えローンを相談できる主な金融機関は？

住み替えローンについて相談できる金融機関にはどのようなところがあるでしょうか？複数の金融機関を知っていると、利用前に比較できますよ。住み替えローンを取扱っている各金融機関の商品概要を一覧でご紹介します。

融資の申請に関連する必要書類や手数料は各金融機関によって違います。詳しくは金融機関のサイトや店舗で確認してください。

住み替えローンの返済シミュレーションをしよう！

住み替えローンを実際に利用する場合、どのくらい借入れができるのでしょうか？実際に住み替えローンを利用することを想定して、シミュレーションしてみましょう。三井住友銀行「住み替えローン」を例にご説明します。

●現在の条件

●シミュレーション結果

※売却時の諸費用を4%、購入時の諸費用を5%で計算しています。

シミュレーションしてみると、希望する新居の購入額を4000万円とすると、必要借り入れ額は4740万円となります。ゆとりを持って返済できる金額の3054万円からは1686万円も多くなっています。このままでは今後の生活に負担となりそうです。この場合、新居の購入額を大幅に減額することで、月々の返済にゆとりが出ます。

シミュレーションをしながら、無理のないマネープランを立てましょう。

住み替えローンの利用は計画的に！

住み替えローンを利用するときには、税金の控除についても知っておきましょう。家を買うのが初めてではなくとも、条件さえ合えば「住宅ローン控除」を利用できる可能性があります。住宅ローン控除とは、住宅ローンを組んだ場合に、所得税もしくは一部住民税から、年末のローン残高の1％を最大10年にわたって控除される税金の制度のことです。

スマートな住み替えを実現するためには、税務署や税理士などに相談したり、ネットや書籍などで情報を集めたり、と十分なシミュレーションをしましょう。また実際に住宅ローン控除を受けた場合、購入した新居に入居した初年度は確定申告が、翌年以降は年末調整での手続きが必要です。住み替え後は税務を忘れずに行い、税金の控除を受けましょう。

住み替えローンを利用する場合は、自分の状況に合った借り入れ方法を選び、計画的に進めることが重要です。特に、住み替えローンの場合は、住宅ローンよりも多額の融資を受けることになるため、より一層の注意を払って利用したいものです。

「過剰な借り入れは避ける」「綿密な返済計画を立てる」「頼りになる不動産会社を選ぶ」ことで、失敗しない住み替えを行ってくださいね！

この記事のポイント＜Ｑ＆Ａ＞

• Q残債があっても住み替えはできる？ A住み替えローンを利用すると、残債があっても住み替えができます。通常、ローンの残債がある家は売却できませんが、「住み替えローン」や「任意売却」などを使えば可能になるのです。詳しくはこちらをご覧ください。
• Q住み替えローンとはどのようなものですか？ A住み替えローンとは家の住み替えをしやすくするマネープランです。特に住宅ローン返済中の人が使いやすいようにプランニングされています。「今住んでいる家を売ったうえで、自己資金を足しても、住宅ローンの返済を終えられない」といった状態でも住み替えができるように資金面でのサポートが受けられます。詳しくはこちらをご覧ください。
• Q住み替えローンにはどんな商品がある？ A住み替えローンには、さまざまなプランがあります。たとえば、融資の上限額が設定されていたり、ライフイベントに応じて返済の減額があったり、家の建て替えやリフォームに対しても融資されたりとプランによって特徴があります。詳しくはこちらをご覧ください。