Column / 2020 10,01

抵当権とは?抵当権付き物件の相続や抹消手続きを解説

村田洋一

さくら事務所 不動産コンサルタント。宅地建物取引士、行政書士。消費者にとっての最良の不動産取引を目指し、多岐にわたる不動産トラブルの相談を受ける。
https://www.sakurajimusyo.com/

抵当権とは?

マイホームを手に入れたとき、住宅ローンを組んで資金調達するのが一般的ですね。住宅ローンを組むと、抵当権を設定するよう金融機関側から求められます。抵当権とは、万が一住宅ローンの返済をしてもらえなかった場合の担保のこと。当初の約束通りに住宅ローンを返済しないと、抵当権が実行される可能性もありますよ。

住宅ローンを組む際に設定を要求される抵当権とはどのようなものなのでしょうか?詳しくみていきましょう。

家の模型と通帳

住宅ローンの担保として設定する権利

抵当権とは、住宅ローンの返済が約束通りに行われなかったときに備えて、土地や建物などの不動産を担保にする権利です。抵当権を実行する権利は債権者である金融機関側にありますが、一方で抵当権を設定するのは、債務者である住宅ローンを組む個人となります。

抵当権の設定には、住宅ローンを組む個人が、代理として司法書士や弁護士などの専門家に手続きを依頼するのが一般的です。

住宅ローンの担保として抵当権を設定する対象は、土地や建物など不動産の所有権や地上権、永小作権(えいこさくけん)になります。地上権とは土地を使う権利のこと、永小作権とは他人の土地で耕作や牧畜をする権利のことをいいますよ。

また、抵当権の設定には費用がかかります。費用の内訳は、登録免許税、登記簿謄本代などといった登記費用と、調査費用や交通費などの雑費となります。そのうえで専門家に登記を依頼した場合には報酬がかかります。

抵当権付き物件を相続したら「変更」する

抵当権付きの物件を相続した場合、抵当権の「変更」が必要になります。相続で所有者が変わったら、不動産の登記上も同期させる必要があるのです。このとき、抵当権は新たな所有者に移動します。
詳しくはこちらをご覧ください。

住宅ローンを完済したら「抹消」する

住宅ローンを完済したら、抵当権を「抹消」します。この手続きを「抵当権抹消登記」と呼び、法務局の不動産登記で行います。

住宅ローンを返済したなら抵当権は必要はありません。つまり、住宅ローンの完済と同時に債権者の金融機関にとっての抵当権は事実上消滅します。ところが、抵当権抹消登記をしないと、不動産登記には抵当権の記録が残ったままなのです。住宅ローンの完済後は抵当権抹消手続きを行い、登記上の抵当権も消滅させましょう。

また抵当権に関する不動産登記の必要は、住宅ローン完済後ばかりではありません。住宅ローンの債務者を追加したり、また変更したりなど、住宅ローン契約時から状況が変わった場合は、不動産登記をし直す必要があります。

詳しくはこちらをご覧ください。

登記済み権利書

抵当権付き物件を相続するには?

住宅ローンを組む際に設定する抵当権は、一度設定すると、抵当権抹消登記の手続きをしないと消えません。不動産登記上で抵当権が付いている場合には、下記の2つのパターンが考えられます。

・事実上、住宅ローンが完済しているが、不動産登記上は抵当権が付いている
・事実上、住宅ローンが完済していないため、不動産登記上にも抵当権が付いている

不動産物件を相続する場合、まずは不動産登記で抵当権が付いていないか、不動産登記を調べる必要があります。そのうえで相続する物件が抵当権付きだった場合、上記2つのどちらのパターンなのかを把握しましょう。

ここでは抵当権付きの物件の相続にあたって確認するポイントをご紹介します。

家の模型と現金

抵当権付きかどうかは、登記簿謄本で確認できる

まずは相続する物件が抵当権付きか、法務局が管轄している不動産登記で調べましょう。抵当権の情報は「登記簿謄本(登記事項証明書)といわれる不動産登記に記録されています。

登記簿謄本は最寄りの法務局の窓口や、登記情報提供サービスのホームページで取得できます。ほかに法務局のホームページから書類をダウンロードして郵送の請求をすれば、郵送で登記簿謄本を返送してくれます。

登記簿謄本を取得したら、登記簿謄本の乙欄を確認します。乙欄に抵当権の情報が記載されてます。乙欄に記載がなかったり、また抵当権情報に下線が引いてあれば、抵当権が抹消されているということです。

ちなみに登記簿謄本と登記事項証明書は、ほぼ同じものです。どちらも不動産の情報を記録しており、登記簿謄本は紙に、登記事項証明書はデータになっているという違いです。

借金があるなら相続か放棄かを検討

相続する物件に抵当権が付いていた場合、さらに借金が実際にあるのか、あるならばいくらなのかを調べます。登記簿謄本で抵当権の記録には債権者が記載されています。残債の有無や残債額は、債権者に問い合わせましょう。

債権者が金融機関であった場合、各金融機関所定の必要書類をそろえて、残債の確認をします。債権者が金融機関でなかい場合は、債権者に残債の明細を出してもらいましょう。

残債があった場合でも、物件を残した被相続人が生前に「団信」と呼ばれる団体信用生命保険契約を結んでいれば、残債は完済されます。そうでない場合には、借金も含めて相続するか、または放棄をするかを検討して決定しましょう。

借金を完済していれば抵当権を抹消

借金が完済されていても、不動産の登記では抵当権が記録されたままになっていることがあります。その場合は抵当権を抹消して、不動産の登記を変更しましょう。
詳しくはこちらをご覧ください。

抵当権を抹消するには?

住宅ローンを完済した後、必要な手続きに抵当権抹消登記というものがあります。抹消登記の手続きは専門家に依頼することができますが、自分で済ませられる場合もあります。どちらにしても、手続きには時間が必要ですので、事前に知識を蓄えておくと安心ですよ。
ここでは、抵当権抹消手続きの方法や費用などについてご紹介します。

専門家へ依頼するか、自分で行うか

抵当権の抹消登記は、司法書士や弁護士など専門家に依頼して行う場合と、債務者本人が行う場合の2つのケースが考えられます。不動産の売却と同時に住宅ローンを一括返済する手続きは難しいため、専門家に依頼するとよいでしょう。自分で手続きをするのが難しい場合は、一般的に司法書士に依頼します。

司法書士に依頼する際の報酬の相場は、1万円〜2万円程度といわれています。「できるだけ節約したい」という人もいるかと思いますが、専門家に依頼をすることで時間や手間を軽減できたり、不備なく正確に手続きを進められたりするメリットがありますよ。

ただ、不動産の売却や相続前に住宅ローンを完済した場合の手続きは比較的簡単なため、自分で申請する人もいるようです。

考える人たち

5つのステップで手続きをする

抵当権抹消登記の手続きは、5つの手順に沿って行います。

[ 1 ] 金融機関から書類を受け取る
住宅ローンを完済した際には、銀行から以下の書類が送られてくるので、受け取ります。

・登記済証または登記識別情報
・弁済証書
・抵当権抹消の委任状
・場合によっては銀行の資格証明書

[ 2 ] 管轄の法務局を調べる
不動産がある場所によって管轄している法務局が異なります。手続きを行う法務局を調べましょう。管轄の法務局は、法務局のホームページから確認できます。※1

[ 3 ] 申請書をダウンロードし、記入する
まずは、抵当権抹消登記の申請書を法務局のホームページからダウンロードします。※2申請書は法務局にも置いてありますが、ダウンロードすれば、ご自宅や会社で入手することができますよ。
法務局のホームページでは、申請書の記載例がダウンロードできるようになっているので、参考に記入していきましょう。

[ 4 ] 必要書類を準備する
必要な書類を準備しましょう。抵当権抹消登記を申請するには、[ 1 ] の書類と、自分で作成した登記申請書を提出します。

[ 5 ] 法務局へ申請
必要な書類の準備が完了したら、法務局へ提出し、抵当権抹消登記を申請します。申請は法務局の窓口へ直接持っていくか、郵送でできます。
書き方が分からなかったり、不安なことがある場合は法務局の窓口に直接行くのがおすすめです。書類に不備や誤りなどがあれば、担当者が教えてくれます。

打ち合わせをする男性2人

抵当権抹消登記に必要な費用

抵当権抹消登記にかかる費用は、対象不動産の数にもよりますが、相場は2000円~5000円程度といわれています。項目は複数あり、内訳は以下の通りです。

●登録免許税(1000円 / 不動産1件)
登録免許税とは、登記を申請する際にかかる税金を指します。
経費は、不動産1件につき1000円です。一戸建て住宅の場合、一般的には土地と建物の両方に抵当権が設定されています。そのため、2000円が必要になります。

ここで注意したいのは、1つの建物の土地が複数に分かれている場合もあるということです。登記簿上、別の不動産扱いになるため、登録免許税の経費も土地の数×1000円の計算となるので気を付けましょう。

ちなみに、土地登記簿において土地を指す単位を「筆」といいます。覚えておくと、手続きの際に役立つかもしれません。

家の模型と電卓

●事前調査費用(334円〜600円 / 不動産1件)
事前調査費用とは、抵当権を抹消したい不動産の登記内容を確認するのにかかる費用です。登記内容を確認するには大きく2つの方法があります。

・最新の登記事項証明書を取得する
・法務局「登記情報提供サービス」で確認する

登記事項証明書は、不動産を購入したい際に受け取ったものが手元に残っている人も多いですが、一般的には最新の登記内容を確認します。登記事項証明書を取得するには、法務局窓口で直接受け取るか、ネットで請求するかのいずれかです。

法務局の窓口で取得する場合:土地1筆あたり600円
ネットで請求する場合:土地1筆あたり500円

手元に証明書を残すことはできませんが、登記情報提供サービスでも確認することができます。この場合、土地1筆あたり334円です。

●抵当権抹消確認費用(334円〜600円 / 不動産1件)
抵当権抹消確認費用とは、抵当権抹消登記後、抵当権の抹消がきちんとできているか確認するための費用です。
事前調査費用同様、登記事項証明書を取得するか、登記情報提供サービスを利用して確認します。確認に必要な費用も同様です。

法務局の窓口で取得する場合:土地1筆あたり600円
ネットで請求する場合:土地1筆あたり500円
登記情報提供サービスで確認する場合:土地1筆あたり334円

抵当権抹消登記が必要な場合

抵当権抹消登記が必要な場面は、住宅ローン完済以外にもあります。

・不動産を売却するとき
・新たに住宅ローンを利用するとき
・不動産を相続させるとき

抵当権抹消登記は申請をしても、すぐに手続きを済ませることができません。このため、できる限り事前に抵当権抹消登記を行っておくことがおすすめです。

書類に記入するシニア夫婦

抵当権抹消登記は早めに済ませることが重要!

住宅ローンを組むときに設定する抵当権。住宅ローンを完済しても、不動産登記上の手続きをしないと「抵当権」という記載は消滅しないことを押さえておきましょう。

抵当権抹消登記には期限がない分、きっかけがないとなかなか動き出せない人もいるかもしれません。しかし、先延ばしにしたままでは、不動産を売却したいとき、新たに住宅ローンを利用したいとき、不動産を相続させたいときなどに手続きが間に合わない可能性もあるでしょう。
所有している不動産の抵当権が抹消可能になったときは、速やかに抹消登記の手続を行いましょう。

※1 出典:管轄のご案内,法務局ホームページ
http://houmukyoku.moj.go.jp/homu/static/kankatsu_index.html
(最終確認:2021年4月19日)

※2 出典:不動産登記の申請書様式について,法務局ホームページ
http://houmukyoku.moj.go.jp/homu/minji79.html
(最終確認:2021年4月19日)

この記事のポイント<Q&A>

  • Q抵当権って何? A抵当権とは、住宅ローンを組むときに不動産に設定する権利のことです。債権者である金融機関側が、約束通りに借金が返済されなかった場合に備えて、担保として設定を求めます。 詳しくはこちらをご覧ください。
  • Q抵当権は一度設定したらそのままでいいの? A抵当権をそのまま放置してはいけません。住宅ローンの完済、不動産の売却、新たな住宅ローンの利用、不動産の相続など、抵当権を設定した不動産の権利に変更がある場合は抵当権も変更しなければならない場合があります。 詳しくはこちらをご覧ください。
  • Q抵当権の設定には費用がかかる? A抵当権を設定するには登記費用がかかります。また、費用の内訳は司法書士や弁護士などに依頼した場合は、その報酬や登録免許税等になります。 詳しくはこちらをご覧ください。