不動産購入時の税金

贈与税

住宅購入資金として両親などから資金の贈与を受けた場合、「相続時精算課税制度」「住宅取得等資金の非課税制度」という2つの贈与税の特例制度の適用を受けることができます。

住宅取得資金準備に際して贈与を受ける場合には、「相続時精算課税制度」あるいは、「相続時精算課税選択の特例」のいずれかを選択することができます。いずれも贈与税と相続税を一体化させた課税方式であり、相続時に精算することを前提に、将来において相続関係にある親から子への生前贈与を行いやすくするための制度です。贈与の額が非課税枠を超えた場合、一律20％の税率で課税され、その贈与税は相続の際に贈与財産を相続財産に加算して計算された相続税額から控除されます。（この際、贈与財産は贈与時の価額とします。）また贈与税額が相続税額を上回る場合には還付されます。

直系尊属である両親、祖父母などから住宅取得資金として贈与を受けた場合に一定の金額が非課税となる制度です。この制度は、単独で使うことも、相続時精算課税制度（限度額2,500万円）と組み合わせて使うことも可能ですが、2023年（令和5年）12月31日までに行われた贈与が対象です。

住宅取得等資金の非課税枠
（500万円又は1,000万円）＋基礎控除額
110万円又は相続時精算課税
2,500万円

非課税の限度額一覧表

住宅用家屋の取得等に係る贈与の期間	省エネ等住宅	左記以外の住宅用家屋
2022年（令和4年）1月～ 2023年（令和5年）12月	1,000万円	500万円

※省エネ等住宅については、こちらを参照。
※震災被災者の非課税枠は、上記金額とは異なります。

①住宅の取得に充てるため2023年（令和5年）12月31日までに金銭の贈与を受け、実際にその金銭を住宅の取得資金に充てていること

居住用不動産そのものの贈与、住宅取得後に贈与を受けた金銭、仲介手数料等の諸経費に充当された金銭は対象になりません。
②直系尊属（父母・祖父母等）からの贈与であること

実の父母だけでなく祖父母からの贈与も適用可能です。
③贈与を受ける者がその年の1月1日において18歳以上（2022年［令和4年］3月31日以前の贈与については20歳以上）であること

贈与を受ける者は贈与があった年に成人していないと適用を受けられません。
④贈与を受けた年の翌年の3月15日までに物件の引渡を受けること
⑤贈与を受けた年の翌年の3月15日までに居住しているか、同年12月31日までに居住することが確実であると見込まれること
⑥建物の登記床面積が50㎡以上240㎡以下であること

登記床面積で50㎡以上240㎡以下の物件が対象となります。（詳細はこちらから→）
受贈者の所得金額が1,000万円以下の場合には、登記床面積の下限が40㎡に緩和されています。
⑦中古住宅の場合は建物が新耐震基準に適合しているものであること

登記簿上の建築日付が1982年（昭和57年）1月1日以後の家屋は新耐震基準に適合しているものとみなします。その日付より前の場合でも（イ）新耐震基準に適合していることについて証明されたものや、（ロ）既存住宅売買瑕疵保険に加入している一定のもの、（ハ）新耐震基準に適合しない物件であっても、取得の日までに耐震改修工事の申請等をし、かつ、居住の日までに耐震修正工事を完了している等の要件を満たす住宅も適用が可能です。（詳細はこちらから→）
⑧不動産の取得新築等の相手が親などの特殊関係者でないこと

不動産の売買や新築等の請負工事の契約先が特殊関係者の場合には適用が受けられません。（詳細はこちらから→）
⑨2009年（平成21年）分から2021年（令和3年）までの贈与税の申告でこの制度を利用していないこと

この期間でこの制度を使っていた場合には受けられません。
⑩贈与の翌年の2月1日から3月15日までに贈与税の申告を行っていること

贈与税が発生しない場合でも、申告期限内に贈与税の申告が必要になります。
⑪贈与を受ける者の贈与を受けた年の所得金額が2,000万円以下であること

贈与を受ける者のその年の所得が上記金額を超えると適用を受けられません。

	相続時精算課税制度	住宅取得等資金の相続時精算課税選択の特例	住宅取得等資金の非課税制度
非課税枠	2,500万円		「非課税の限度額一覧表」の限度額
非課税枠	（注1）この制度を利用した贈与者以外からの贈与財産については110万の基礎控除を受けることができます。（注2）この規定の適用を受ける贈与者からの贈与については、110万円基礎控除をあわせて受けることはできません。但し、2023年（令和5年）度改正により、2024年（令和6年）1月1日以後の贈与については、別枠で年間110万円を控除できることとなりました。		（注）相続時精算課税制度と併用可能。
贈与者	贈与のあった年の1月1日時点で60歳以上の親、祖父母	親、祖父母（年齢制限なし）	直系尊属（年齢制限なし）（注）直系尊属とは受贈者の父・母・祖父・祖母等が該当します。（養子縁組を含む）
受贈者	贈与のあった年の1月1日時点で18歳以上（2022年［令和4年］3月31日以前の贈与は20歳以上）の推定相続人（代襲相続人を含む）である直系卑属、孫（注）受贈者である兄弟姉妹がそれぞれ、贈与者である父母、祖父母ごとに選択することができます。		贈与のあった年の1月1日時点で18歳以上（2022年［令和4年］3月31日以前の贈与は20歳以上）の直系卑属
税率	非課税枠を超える部分に対して一律20％		●非課税枠が500万円の場合暦年課税の場合→非課税枠＋基礎控除額（500万円＋110万円）を超える部分に対して累進課税（10％〜55％）相続時精算課税制度と併用する場合→非課税枠（500万円＋2,500万円）を超える部分に対して一律20％
贈与財産	不動産・有価証券・借入金の免除・金銭など、どのような財産でも可能。贈与財産の価格、贈与回数にも制限なし。	自己の住宅およびその敷地の購入資金、一定の増改築の対価として充てるために受ける金銭の贈与であること。（2023年［令和5年］12月31日までに贈与した場合に限る） ※住宅の新築等に先行して、その敷地の用に供される土地等を取得する場合のその土地等の対価として充てるために受ける金銭の贈与も適用可能ですが、建物に受贈者の名義を入れる必要があります。
物件の引渡	ー	贈与の翌年3月15日までに、住宅の引渡しを受け、同日までに自宅として居住しているか、同日以後に遅滞なく自宅として居住することが確実と見込まれること。
物件の要件	ー	対象となる新築住宅 ●床面積（登記床面積）40㎡以上（詳細はこちらから→） ●店舗併用住宅の場合1／2以上が住宅。対象となる中古住宅 ●建築後、住宅として使用されたものであること。 ●床面積（登記床面積）40㎡以上（詳細はこちらから→） ●店舗併用住宅の場合1／2以上が住宅。 ●登記簿上の建築日付が1982年（昭和57年）1月1日以後であること。その日付より前の場合は、その住宅が（イ）新耐震基準に適合していることについて証明されたものや、（ロ）既存住宅売買瑕疵保険に加入している一定のもの、（ハ）新耐震基準に適合しない物件であっても、取得の日までに耐震改修工事の申請等をし、かつ、居住の日までに耐震修正工事を完了している等の要件を満たす住宅であること。（証明方法はこちら）増改築 ●床面積（登記床面積）40㎡以上（詳細はこちらから→）の家屋に対する増改築。 ●工事費用が100万円以上であること。なお居住用部分の工事費が、全体の工事費の1／2以上であること。 ●店舗併用住宅の場合1／2以上が住宅であること。	対象となる新築住宅 ●床面積（登記床面積）50㎡以上 240㎡以下（詳細はこちらから→） ●店舗併用住宅の場合1／2以上が住宅。対象となる中古住宅 ●建築後、住宅として使用されたものであること。 ●床面積（登記床面積）50㎡以上240㎡以下（詳細はこちらから→） ●店舗併用住宅の場合1／2以上が住宅。 ●登記簿上の建築日付が1982年（昭和57年）1月1日以後であること。その日付より前の場合は、その住宅が（イ）新耐震基準に適合していることについて証明されたものや、（ロ）既存住宅売買瑕疵保険に加入している一定のもの、（ハ）新耐震基準に適合しない物件であっても、取得の日までに耐震改修工事の申請等をし、かつ、居住の日までに耐震修正工事を完了している等の要件を満たす住宅であること。（証明方法はこちら）増改築 ●床面積（登記床面積）50㎡以上240㎡以下（詳細はこちらから→）の家屋に対する増改築。 ●工事費用が100万円以上であること。なお居住用部分の工事費が、全体の工事費の1／2以上であること。 ●店舗併用住宅の場合1／2以上が住宅であること。 ※床面積（登記床面積）上限240㎡は震災被災者は除く ※受贈者の所得金額が1,000万円以下の場合には40㎡以上50㎡未満も対象となる
申告義務	税金が生じなくても贈与の翌年2月1日より3月15日までに最寄りの税務署に贈与税の申告を行わなければならない。（注）相続時精算課税制度を選択した場合には、その選択をした贈与者からの贈与についてはその贈与者の相続時まで本制度の適用が継続されることになるので、撤回をすることはできません。
その他	ー		受贈者の所得金額が2,000万円を超える場合には適用できません。

「相続時精算課税選択の特例」および「住宅取得等資金の非課税制度」を受ける要件として、贈与の翌年3月15日までに取得かつ自宅として居住あるいは居住することが確実であると見込まれること」という要件があります。ご質問の場合の手付金は特例の適用は不可となります。2023年（令和5年）に親が用意した手付金について、もし2024年（令和6年）3月15日までの取得と居住が間に合わない場合は、次のような選択肢が考えられます。

贈与の翌年の3月15日までの住宅取得・居住が間に合わない場合

①親が出した金額分を親の持分として登記する。（詳細はこちらから→）
②親が出した金銭を借入金とする。（実際に長期で返済する）（詳細はこちらから→）
③「相続時精算課税制度」を適用する。（親の年齢制限・非課税枠に注意）
④通常の贈与として贈与税を払う。（詳細はこちらから→）
⑤2023年（令和5年）中に手付金相当分のうち贈与税基礎控除（110万円）を超える金額を返済する。

手続方法

①住宅の所有者が、新耐震基準に適合すること又は過去に耐震改修を実施して「新耐震基準」に適合させた住宅であることについて、建築士（登録事務所に属する建築士に限ります）等に耐震診断を依頼し、建築士等が新耐震基準に適合すると認めた場合には「耐震基準適合証明書」を発行してもらえます。
②申請者は原則として売主とされます。ただし、何らかの理由により申請者が売主以外の場合は、各税務署に確認が必要です。
③所有権の移転の日までに証明書を取得していることが要件となります。
④証明書は、家屋の取得の日前2年以内に、その証明のための家屋の調査が終了したもの、評価されたもの又は保険契約が締結されたものに限ります。

証明書の種類

【1】耐震基準適合証明書 [原本]

①建築士法に基づき登録された建築士事務所に所属する建築士
②建築基準法に基づく指定確認検査機関
③住宅の品質確保の促進等に関する法律（品確法）に基づく登録住宅性能評価機関

上記のいずれかが、住宅の耐震診断を行い、新耐震基準に適合すること、又は、過去に耐震工事を実施して新耐震基準に適合していることを認定した証明書です。

【2】建設住宅性能評価書 [写し]

品確法に基づく登録住宅性能評価機関が、住宅を評価した結果を記した書面です。耐震等級（構造躯体の倒壊等防止）1・2・3である評価書が耐震基準を満たす証明書となります。

等級1 ：建築基準法に規定された最低限の耐震基準を満たす水準
等級2 ：等級1の1.25倍の地震力に耐えられる水準
等級3 ：等級1の1.50倍の地震力に耐えられる水準

地震力とは、地震が建物に作用する力のことで、構造計算で求めます。

【3】既存住宅売買瑕疵保険の保険付保証明書 [原本]

既存住宅売買瑕疵保険が締結されていることを証する書面で、住宅瑕疵担保責任保険法人が発行します。構造計算偽装事件を契機として、住宅の売主が、瑕疵担保責任を果たすことができない事態が明らかになりました。住宅瑕疵担保責任保険法人とは、住宅の購入者を保護するために、特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律に基づき、国土交通大臣に指定された法人です。

既存住宅売買瑕疵保険は、中古住宅の検査と保証がセットになった保険制度です。住宅専門の保険会社（住宅瑕疵担保責任保険法人）が保険を引き受けます。既存住宅売買瑕疵保険に加入するためには、住宅の基本的な性能について、専門の建築士による検査に合格することが必要です。後日、売買された中古住宅に欠陥が見つかった場合でも、補修費用等の保険金が支払われます。

保険商品としては、下記の2つのタイプがあります。

1.宅建業者販売タイプ（宅建業者が売主の場合）
宅建業者が、買主に対して負担する瑕疵担保責任を履行することによって生じる損害について保険金が支払われます。
2.個人間売買タイプ（一般の方が売主の場合）
第三者の検査機関が、個人間での売買の対象となる住宅の検査を行い、売買後に隠れた瑕疵が発見された場合には、その検査機関に補修費等の保険金が支払われます。

東京シティ税理士事務所

https://tokyocity.co.jp/

不動産購入時の税金

贈与税

相続時精算課税制度と住宅取得等資金の非課税制度

相続時精算課税制度と相続時精算課税選択の特例

住宅取得等資金の非課税制度

非課税の限度額一覧表

適用要件

Q92023年（令和5年）11月に契約（手付金支払）、2024年（令和6年）4月に引渡（残金支払）の物件で、契約時に親が出した手付金は「相続時精算課税選択の特例」および「住宅取得等資金の非課税制度」の適用となる？

Q101981年（昭和56年）以前建築の建物について、新耐震基準に適合していることを証明する方法は？

手続方法

証明書の種類

既存住宅売買瑕疵保険

監修