売る方 不動産を売却するときの税金
譲渡所得の計算方法（取得費・譲渡費用） 
取得費
取得費は次の①、②のうち大きい金額を使います。
①実額法：土地建物の購入代金、建築代金、購入の仲介手数料の他リフォームの設備費や改良費など取得に要した費用を合計した金額から、建物の減価償却費を差し引いた金額
②概算法：譲渡収入金額 × 5%
● 減価償却費の計算方法
減価償却費の一般的な計算方法としては定額法と定率法があり、特に届出をしない場合は定額法で計算します。マイホーム・セカンドハウスは非事業用資産の耐用年数により減価償却費を算出します。また、建物は、全て定額法により減価償却費を算出します。
償却費の算式
（定額法）
建物購入代金 × 0.9 × 償却率（注1）× 経過年数（注2）
●事業用の減価償却費の算出式についてはこちら。
（注1）非事業用の耐用年数は事業用の1.5倍で計算されます。
（注2）非事業用の経過年数を計算する場合、6ヶ月以上の端数は1年とし、6ヶ月末満は切り捨てます。
■ 法定耐用年数表（定額法）
建物の構造等 | 非事業用 | 事業用 | ||
|---|---|---|---|---|
耐用年数 | 償却率 | 耐用年数 | 償却率 | |
木骨モルタル造 | 30年 | 0.034 | 20年 | 0.050 |
木造 | 33年 | 0.031 | 22年 | 0.046 |
鉄骨 | 28年 | 0.036 | 19年 | 0.053 |
鉄骨 | 40年 | 0.025 | 27年 | 0.038 |
鉄骨 | 51年 | 0.020 | 34年 | 0.030 |
鉄筋コンクリート造 | 70年 | 0.015 | 47年 | 0.022 |
譲渡費用
譲渡費用とは譲渡のために直接要した費用をいいます。
①土地や建物を売るために支払った仲介手数料など
②登記若しくは登録に要する費用
③印紙税で売主が負担したもの
④貸家を売るため、借家人に家屋を明け渡してもらうときに支払う立退料
⑤土地などを売るためにその上の建物を取壊したときの取壊し費用、建物の損失額
⑥測量に要した費用
⑦売る契約をした後に、他へ高い価額で売却するために（更に有利な条件で売るため）最初の契約者に支払った違約金
⑧借地権を売るときに地主の承諾をもらうために支払った名義書換料など
⑨その他その資産の譲渡価額を増加させるためにその譲渡に際して支出した費用
したがって、居住期間に修繕費や固定資産税などその資産の維持や管理のためにかかった費用、売った代金の取立てのための費用などは譲渡費用になりません。
Q&A
ケーススタディ
新築で購入した住宅を売却した場合の取得費の計算
1990年（平成2年）2月（新築、鉄骨鉄筋コンクリート造）に4,500万円で購入したマンションを2024年（令和6年）11月に売却しました。契約書をみても土地・建物の価格が明記されておりません。
土地・建物の取得費の計算方法について教えてください。なお、建物の床面積（専有面積）は80㎡です。
①購入金額を土地と建物の金額に区分する。
建物の標準的な建築価額表を用いて建物の取得価額を算出します。マンションの購入価額から算出した建物の価額を差し引いた金額が土地の取得価額となります。
②建物について減価償却費を計算する。
建物は経年劣化するため、購入価額が取得費とはなりません。従って、売却時点での価値を求める必要があります。売却時点の価値とは、取得価額から減価償却費を差し引いた金額です。
③譲渡所得の計算の基礎となる取得費の金額
ケーススタディ
中古で購入した住宅を売却した場合の取得費の計算
1998年（平成10年）7月建築の戸建て（木造、登記面積80㎡）を2012年（平成24年）2月に3,000万円（土地・建物一括、内訳は不明）で購入し、2024年（令和6年）6月に売却した場合の土地・建物の取得費の計算方法を教えてください。
①購入価額を土地と建物の金額に区分する。
1998年（平成10年）新築時の建物価額を建物の標準的な建築価額表を用いて算出し、新築時から購入時までの減価の額を計算して、購入時の建物の取得価額を求めます。その建物の取得価額を一括購入価額から差し引いた金額が土地の取得価額となります。
②建物について取得日から売却日までの減価の額を計算する。
③譲渡所得の計算の基礎となる取得費の金額
ケーススタディ
居住中に増改築をした場合の取得費の計算
2000年（平成12年）3月に3,000万円で建築した建物（木造）を2024年（令和6年）5月に売却しました。
この建物に対して2014年（平成26年）4月に1,000万円をかけて増改築をしております。
この場合の建物の取得費の計算方法について教えてください。
①新築部分
2000年（平成12年）3月 〜
2024年（令和6年）5月…
24年 2ヶ月 → 24年※
※経過年数6ヶ月以上の端数は1年とし、6ヶ月未満は切り捨てます。
30,000,000円 × 0.9 × 0.031（33年）× 24年 ＝ 20,088,000円
30,000,000円
− 20,088,000円 ＝ 9,912,000円
②増改築部分
2014年（平成26年）4月 〜
2024年（令和6年）5月…
10年1ヶ月 → 10年※
※経過年数6ヶ月以上の端数は1年とし、6ヶ月未満は切り捨てます。
10,000,000円 × 0.9 × 0.031（33年）× 10年 ＝ 2,790,000円
10,000,000円
− 2,790,000円 ＝ 7,210,000円
標準建築価額による取得価額の計算
①対象となる建物の築年数を調べます。
建築年月日や建物の構造は、建物の全部事項証明書等で確認ができます。
②建物の取得価額算出
該当する単価×床面積※（延べ床面積㎡）＝ 建物の取得価額
※ マンションは専有面積で算出できます。
■ 建物の標準的な建築価額表（単位：千円／㎡）
建築年 | 構造 | |||
|---|---|---|---|---|
木造・ | 鉄骨鉄筋 | 鉄筋 | 鉄骨 | |
1965年（昭和40年） | 16.8 | 45.0 | 30.3 | 17.9 |
1966年（昭和41年） | 18.2 | 42.4 | 30.6 | 17.8 |
1967年（昭和42年） | 19.9 | 43.6 | 33.7 | 19.6 |
1968年（昭和43年） | 22.2 | 48.6 | 36.2 | 21.7 |
1969年（昭和44年） | 24.9 | 50.9 | 39.0 | 23.6 |
1970年（昭和45年） | 28.0 | 54.3 | 42.9 | 26.1 |
1971年（昭和46年） | 31.2 | 61.2 | 47.2 | 30.3 |
1972年（昭和47年） | 34.2 | 61.6 | 50.2 | 32.4 |
1973年（昭和48年） | 45.3 | 77.6 | 64.3 | 42.2 |
1974年（昭和49年） | 61.8 | 113.0 | 90.1 | 55.7 |
1975年（昭和50年） | 67.7 | 126.4 | 97.4 | 60.5 |
1976年（昭和51年） | 70.3 | 114.6 | 98.2 | 62.1 |
1977年（昭和52年） | 74.1 | 121.8 | 102.0 | 65.3 |
1978年（昭和53年） | 77.9 | 122.4 | 105.9 | 70.1 |
1979年（昭和54年） | 82.5 | 128.9 | 114.3 | 75.4 |
1980年（昭和55年） | 92.5 | 149.4 | 129.7 | 84.1 |
1981年（昭和56年） | 98.3 | 161.8 | 138.7 | 91.7 |
1982年（昭和57年） | 101.3 | 170.9 | 143.0 | 93.9 |
1983年（昭和58年） | 102.2 | 168.0 | 143.8 | 94.3 |
1984年（昭和59年） | 102.8 | 161.2 | 141.7 | 95.3 |
1985年（昭和60年） | 104.2 | 172.2 | 144.5 | 96.9 |
1986年（昭和61年） | 106.2 | 181.9 | 149.5 | 102.6 |
1987年（昭和62年） | 110.0 | 191.8 | 156.6 | 108.4 |
1988年（昭和63年） | 116.5 | 203.6 | 175.0 | 117.3 |
1989年（平成元年） | 123.1 | 237.3 | 193.3 | 128.4 |
1990年（平成2年） | 131.7 | 286.7 | 222.9 | 147.4 |
1991年（平成3年） | 137.6 | 329.8 | 246.8 | 158.7 |
1992年（平成4年） | 143.5 | 333.7 | 245.6 | 162.4 |
1993年（平成5年） | 150.9 | 300.3 | 227.5 | 159.2 |
1994年（平成6年） | 156.6 | 262.9 | 212.8 | 148.4 |
1995年（平成7年） | 158.3 | 228.8 | 199.0 | 143.2 |
1996年（平成8年） | 161.0 | 229.7 | 198.0 | 143.6 |
1997年（平成9年） | 160.5 | 223.0 | 201.0 | 141.0 |
1998年（平成10年） | 158.6 | 225.6 | 203.8 | 138.7 |
1999年（平成11年） | 159.3 | 220.9 | 197.9 | 139.4 |
2000年（平成12年） | 159.0 | 204.3 | 182.6 | 132.3 |
2001年（平成13年） | 157.2 | 186.1 | 177.8 | 136.4 |
2002年（平成14年） | 153.6 | 195.2 | 180.5 | 135.0 |
2003年（平成15年） | 152.7 | 187.3 | 179.5 | 131.4 |
2004年（平成16年） | 152.1 | 190.1 | 176.1 | 130.6 |
2005年（平成17年） | 151.9 | 185.7 | 171.5 | 132.8 |
2006年（平成18年） | 152.9 | 170.5 | 178.6 | 133.7 |
2007年（平成19年） | 153.6 | 182.5 | 185.8 | 135.6 |
2008年（平成20年） | 156.0 | 229.1 | 206.1 | 158.3 |
2009年（平成21年） | 156.6 | 265.2 | 219.0 | 169.5 |
2010年（平成22年） | 156.5 | 226.4 | 205.9 | 163.0 |
2011年（平成23年） | 156.8 | 238.4 | 197.0 | 158.9 |
2012年（平成24年） | 157.6 | 223.3 | 193.9 | 155.6 |
2013年（平成25年） | 159.9 | 258.5 | 203.8 | 164.3 |
2014年（平成26年） | 163.0 | 276.2 | 228.0 | 176.4 |
2015年（平成27年） | 165.4 | 262.2 | 240.2 | 197.3 |
2016年（平成28年） | 165.9 | 308.3 | 254.2 | 204.1 |
2017年（平成29年） | 166.7 | 350.4 | 265.5 | 214.6 |
2018年（平成30年） | 168.5 | 304.2 | 263.1 | 214.1 |
2019年（平成31年・令和元年） | 170.1 | 363.3 | 285.6 | 228.8 |
2020年（令和2年） | 172.0 | 279.2 | 276.9 | 230.2 |
2021年（令和3年） | 172.2 | 338.4 | 288.3 | 227.3 |
2022年（令和4年） | 176.2 | 434.4 | 277.5 | 241.5 |
2023年（令和5年） | 204.1 | 366.7 | 314.3 | 281.1 |
（注）「建築統計年報（国土交通省）」の「構造別 : 建築物の数、床面積の合計、工事費予定額」表の1㎡当たりの工事費予定額による。
〔注意〕使用目的及びその範囲
「建物の標準的な建築価額表」は土地と建物を一括で取得し、その契約において価額の区分がない場合、価額区分の一方法として、建物の取得価額を算定するために使用するものです。したがって、契約書等によりそれぞれの価額が区分して記載されている場合や、建物に係る消費税額が判明しており、消費税率を割り戻すことで建物価額が算出できる場合は、これを取得価額とします。
また、中古建物の場合は、その建物の建築時から取得時までの経過年数に応じた減価償却費相当額を控除した残額を取得価額とすることができます。
相続・遺贈又は贈与により取得した不動産の取得費・取得時期
相続・遺贈又は贈与により取得した不動産は、原則として前所有者の取得費を引継ぎます。
同じく取得時期も原則として前所有者の取得時期を引継ぎます。この他、収用の買換え特例や固定資産の交換の特例等の税金の特例を使って取得した場合には前の資産の取得価格を引継ぐという規定もあります。
ケーススタディ
長期譲渡所得の所得税・住民税
2011年（平成23年）3月に4,000万円で購入した非事業用マンション（鉄筋コンクリート造）を2024年（令和6年）1月に4,100万円で譲渡した場合、譲渡所得にかかる確定申告の税額はいくらですか。
譲渡費用は200万円かかりました。なおマイホームの3つの特例は対象外とします。
①課税譲渡所得を求めます。
②税額を求めます。
所有期間は、2024年（令和6年）1月1日で13年なので長期譲渡所得の所得税・住民税の税率20.315%が適用となります。
譲渡所得 391万円 × 20.315％ ＝ 79万円（所得税・住民税）
＊減価償却費の計算方法（参照）
4,000万円 ＝ 土地 1,200万円 ＋ 建物 2,800万円 の場合
2011年（平成23年）3月〜2024年（令和6年）1月……
12年10ヶ月→13年
2,800万円 × 0.9 × 0.015 × 13年 ＝ 491万円
※経過年数6ヶ月以上の端数は1年とし、6ヶ月未満は切り捨てます。
上記ケースで購入時期が2019年（令和元年）3月だった場合（短期譲渡所得の所得税・住民税）
①課税譲渡所得を求めます。
②税額を求めます。
所有期間は、2024年（令和6年）1月1日で4年なので短期譲渡所得の所得税・住民税の税率39.63%が適用となります。
課税譲渡所得 89万円 × 39.63% ＝ 35万円（所得税・住民税）
＊減価償却費の計算方法（参照）
4,000万円 ＝ 土地 1,200万円 ＋ 建物 2,800万円 の場合
2019年（令和元年）3月〜2024年（令和6年）1月……
4年10ヶ月→5年
2,800万円 × 0.9 × 0.015 × 5年 ＝ 189万円
※経過年数6ヶ月以上の端数は1年とし、6ヶ月未満は切り捨てます。
（注1）税額計算は円単位で計算しますが、便宜上「1万円未満」を切り捨てて計算しております。
（注2）譲渡所得の税額計算については、譲渡所得の計算方法を参照。
※本サイトは2024年（令和6年）1月1日に施行されている法令及び2024年（令和6年）2月2日に国会に提出された法案に基づき作成しており、今後変更される可能性があります。
監修
東京シティ税理士事務所