税金のQ&A
不動産を保有しているときの税金Q&A
固定資産税・都市計画税
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住宅を取壊し、賦課期日である1月1日時点において、住宅を建て替え中の土地で次の要件を満たすものについては、住宅用地の軽減を受けることができます。
- ①その年の前年度の1月1日において住宅用地であったこと
- ②住宅の新築が、建て替え前の住宅の敷地と同一の敷地において行われること
- ③その年の前年1月1日における建て替え前の住宅の所有者と建て替え後の住宅の所有者が同一であること
- ④その年の1月1日において、次のいずれかであること
- （イ）住宅の新築工事に着手していること
- （ロ）住宅の新築について、建築基準法の確認済証の交付を受けており、かつ、直ちに新築工事に着手するものであること
- （ハ）住宅の新築について、確認申請を提出しており、確認済証交付後直ちに新築工事に着手すること
なお、上記の適用を受けるためには所定の手続きが必要となります。
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固定資産税・都市計画税はその年1月1日時点の所有者に対し課税されます。中古住宅の取引においては売主がその年の税金を払っているので引渡し時点でその精算をすることになります。一般的に不動産取引の慣行では、精算日の起算日を1月1日もしくは4月1日として、売主・買主それぞれの負担額を納税通知書の年税額を日割りで按分して精算します。
- 〔例〕1月1日を起算日とした場合の計算 5月31日付で引き渡し、年税額15万円の時
売主の負担額・・・1月1日〜5月30日 = 150日 → 15万円 × 150日365日 = 61,643円
買主の負担額・・・150,000円 - 61,643円 = 88,357円
〔注意点〕
①納税通知書は、通常5月頃にその年の1月1日の所有者である売主に送られてくるため、1月〜5月頃の残金（引渡し）においては、 - （イ）納税通知書が届くまでに精算を延期する。
- （ロ）前年度の税額をもとに仮精算して納税通知書が届いたときに再精算する。
- （ハ）前年度の税額をもとに精算して再精算しない。
という3つの方法がありますので、どの方法で精算するのか売主・買主間で予め取り決めておきます。
- ②また（ハ）の方法の場合、3年に一度の固定資産税評価額の評価替えにあたる年や税制改正による税率・軽減の特例の内容が変更された年等は、前年度の税額と異なるので特に注意が必要となります。
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相続税
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相続税が減額する特例などが使えなくなります。その主なものは以下の通りです。
- ①「小規模宅地の評価減の特例」が使えない
「小規模宅地の評価減の特例」の具体的な要件参照 - ②相続税の配偶者の税額軽減の適用ができない
配偶者が相続した財産に関しては、法定相続分か1億6,000万円のいずれか多いほうの金額までは相続税がかかりません。遺産分割が成立していないと、この制度は利用できません。 - ③物納ができない
相続税については、納税資金がない場合、相続財産そのもので相続税を支払う「物納」が認められています。遺産が未分割の場合、相続人全員の共有財産とみなされ、その共有者全員が持分の全部を物納する場合でなければ、物納することができません。
- 3年以内に分割できたら
- 未分割の状態で期限内に申告書を提出するとき、「申告期限後3年以内の分割見込書」を添付して提出しましょう。これにより、相続税の申告期限から3年以内に分割されたら、分割された日から4ヶ月以内に更正の請求を行うことで左記①②については適用することができるようになります。当初の納税額が多すぎた場合には、その多い部分の税額が還付されます。
- ①「小規模宅地の評価減の特例」が使えない
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※本サイトは2024年（令和6年）1月1日に施行されている法令及び2024年（令和6年）2月2日に国会に提出された法案に基づき作成しており、今後変更される可能性があります。
監修
東京シティ税理士事務所