賃貸マンション・アパートを購入したときの税金

マイホーム用でも賃貸用でも、不動産を購入した場合には、不動産取得税や登録免許税がかかります。またその後保有し続けると毎年固定資産税・都市計画税が課税されます。これらの税金ですが、賃貸用不動産は、マイホームでは適用可能である税金の軽減の特例を受けることができないなど、税務上の取扱いが異なる場合があります。

賃貸用として不動産を購入した場合の取扱い

1. ①不動産取得税
   賃貸住宅は、自己居住用ではないので住宅用不動産を取得した場合の軽減の特例は受けられません。（新築住宅は、マイホーム同様に適用要件を満たせば軽減の特例が受けられます。）
2. ②登録免許税
   自己居住用ではないので、新築・中古ともに住宅用家屋の軽減の特例は受けられません。
3. ③固定資産税・都市計画税
   適用要件を満たせば「住宅用地」及び「新築住宅の建物」の軽減措置が受けられます。
   ただし、市区町村により軽減の特例の内容が異なる場合がありますので、詳細は不動産が所在する市区町村にご確認ください。
4. ④消費税
   課税事業者が納める消費税額は、原則的には、課税売上に含まれる消費税額から、その売上に対応する課税仕入れに含まれる消費税額を控除した金額となります。この金額がマイナスの場合には還付となります。
   
   建物の購入は課税仕入れですが、それが居住用賃貸建物の場合には、売上となるべき家賃に消費税がかからないため課税売上とはならず、その居住用賃貸建物の購入については仕入税額控除は認められないことになります。
   ところが、課税売上割合に応じて仕入税額控除を算出する計算方法によって、作為的に課税売上割合を高める手法により、居住用賃貸建物の購入について仕入税額控除の計算に含め還付を受けるケースが多くみられました。
   令和2年度税制改正によって、そのような作為的は手法は封じられ、2020年（令和2年）10月1日以後の居住用賃貸建物^※の購入については仕入税額控除の適用が厳格に認められないこととなりました。

※ 居住用賃貸建物とは、住宅の貸付けの用に供しないことが明らかな建物以外の建物であって、税抜対価の額が1,000万円以上のものをいいます。

賃貸を開始する際の届出書類

賃貸事業を開始した場合は、主に以下の書類を税務署に届け出ます。（②と③は任意です）

ケーススタディ

2022年（令和4年）9月30日に中古の賃貸マンション（居住用）を取得した場合にかかる各種税金はいくらになりますか？（売買金額6,000万円、土地固定資産税評価額3,000万円、建物固定資産評価額1,000万円、固定資産税・都市計画税の年税額22万円、取得のための借入金2,000万円）